房地產(chǎn)投資環(huán)境分析-在線瀏覽
2025-03-17 16:05本頁面
【正文】 和實(shí)際收益的保障等。房地產(chǎn)投資類型 多樣性 。 系統(tǒng)性 。 動(dòng)態(tài)性 。房地產(chǎn)投資環(huán)境的特點(diǎn)房地產(chǎn)投資無形收益的主要表現(xiàn)投資者追求的是心理享受? 許多公司花大筆資金用在辦公樓的選址、設(shè)計(jì)、建造和裝修上，其目的就是心理享受，就是無形收益? 房地產(chǎn)投資者在投資開發(fā)房地產(chǎn)時(shí)，必須對(duì)顏色，尤其是流行色，進(jìn)行深入研究? 房地產(chǎn)購買者都喜歡 “ 風(fēng)水 ” 好的建筑物? 進(jìn)住豪華高層公寓，是提高個(gè)人地位的最有效方法之一建筑北面有連續(xù)高山群峰為屏障，左右有低嶺崗峰，面前有池建筑北面有連續(xù)高山群峰為屏障，左右有低嶺崗峰，面前有池塘或河流轉(zhuǎn)經(jīng)過，水前又有遠(yuǎn)山近丘的朝對(duì)呼應(yīng)。北面為山，西面為路，東面為河流，南面為池。住宅背靠山朝南，宅前要有河流環(huán)抱住宅，這樣，形成典型的有河流環(huán)抱住宅，這樣，形成典型的 “山環(huán)水抱山環(huán)水抱 ”。不是迷信的建筑風(fēng)水，建筑風(fēng)水有好幾種，比如說 我覺得建筑風(fēng)水我們應(yīng)該相信的，可是建筑風(fēng)水如果弄得太過分一點(diǎn)，那就變成迷信了，這個(gè)我反對(duì)。旁邊的居民都裝反光鏡，說要把這個(gè)刀光擋回去。最有意思的是：因?yàn)橛幸粋€(gè)鋒面是對(duì)著港督府的，港督府一開始種柳樹來擋，后來柳樹也死了一次，然后再種上柳樹。但是我對(duì)當(dāng)時(shí)的港督衛(wèi)奕信和他的夫人說，誰叫你們把香港的地價(jià)抬得那么高？我只有這么一小塊地，當(dāng)然只有往高處造。 楊：但是人們說您也吸收了建筑風(fēng)水的一些說法，比如您一開始在香港設(shè)計(jì)中銀大廈的時(shí)候，曾經(jīng)設(shè)計(jì)過有一股泉水，是從后門進(jìn)去前門出 您是不是取消了這樣的想法？ 貝：有是有，懂建筑風(fēng)水的人說得也很對(duì)，我用水，這個(gè)高樓兩旁都有水下來的，我接受這一點(diǎn)。池子養(yǎng)魚，中國(guó)人認(rèn)為就把財(cái)給蓄住了，有點(diǎn)地方我信的我就做。香港中銀大廈香港中銀大廈 匯豐銀行匯豐銀行房地產(chǎn)投資環(huán)境分析的特點(diǎn) 房地產(chǎn)投資環(huán)境實(shí)際上是影響房地產(chǎn)投資效果的一系列因素所構(gòu)成的一個(gè)外部環(huán)境。 在房地產(chǎn)投資環(huán)境的分析中， 區(qū)域科學(xué) 已成為房地產(chǎn)投資環(huán)境分析的強(qiáng)有力的理論背景。這種互動(dòng)關(guān)系的研究，不但可以滿足投資主體獲取利潤(rùn)的動(dòng)機(jī)，還可以為受資地區(qū)吸引有利于區(qū)域發(fā)展的資金、形成 “投入－產(chǎn)出 ”的良性循環(huán)。我們可以按照層次高低將投資環(huán)境區(qū)分為宏觀投資環(huán)境和地域投資環(huán)境兩大部分。對(duì)房地產(chǎn)投資而言，人口統(tǒng)計(jì)因素、經(jīng)濟(jì)因素、房地產(chǎn)金融與產(chǎn)業(yè)政策是影響宏觀投資環(huán)境的主要因素，其它影響因素應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的具體情況適當(dāng)增減。區(qū)域性投資環(huán)境因素分析 區(qū)域性因素分析，即中觀層次的投資環(huán)境分析。 ① 地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平 ② 地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和發(fā)展政策 ③ 地區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略 ④ 地區(qū)人口因素 ⑤ 地區(qū)自然環(huán)境因素 ⑥ 地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境層次分析法建模一 問題的提出 日常生活中有許多決策問題。例 1 購物 買鋼筆，一般要依據(jù)質(zhì)量、顏色、實(shí)用性、價(jià)格、外形等方面的因素選擇某一支鋼筆。例 2 旅游 假期旅游，是去風(fēng)光秀麗的蘇州，還是去迷人的北戴河，或者是去山水甲天下的桂林，一般會(huì)依據(jù)景色、費(fèi)用、食宿條件、旅途等因素選擇去哪個(gè)地方。例 4 科研課題的選擇 由于經(jīng)費(fèi)等因素，有時(shí)不能同時(shí)開展幾個(gè)課題，一般依據(jù)課題的可行性、應(yīng)用價(jià)值、理論價(jià)值、被培養(yǎng)人才等因素進(jìn)行選題。這個(gè)過程主觀因素占有相當(dāng)?shù)谋戎亟o用數(shù)學(xué)方法解決問題帶來不便。 層次分析法 （ Analytical Hierarchy Process, AHP)這是一種定性和定量相結(jié)合的、系統(tǒng)化的、層次化的分析方法。近年發(fā)展的系統(tǒng)分析是又一種方法，而 層次分析法 是系統(tǒng)分析的數(shù)學(xué)工具之一。選擇鋼筆質(zhì)量、顏色、價(jià)格、外形、實(shí)用鋼筆 鋼筆 鋼筆 鋼筆 4質(zhì)量、顏色、價(jià)格、外形、實(shí)用進(jìn)行排序?qū)⒏鱾€(gè)鋼筆的質(zhì)量、顏色、價(jià)格、外形、實(shí)用進(jìn)行排序經(jīng)綜合分析決定買哪支鋼筆 首先要將所包含的因素分組，每一組作為一個(gè)層次，按照最高層、若干有關(guān)的中間層和最低層的形式排列起來。 n 中間層： 它表示采用某種措施和政策來實(shí)現(xiàn)預(yù)定目標(biāo)所涉及的中間環(huán)節(jié)，一般又分為策略層、約束層、準(zhǔn)則層等。 AHP決策分析法層次結(jié)構(gòu)示意圖 買鋼筆質(zhì)量 顏色 價(jià)格 外形 實(shí)用可供選擇的筆 一般分為三層，最上面為 目標(biāo)層 ，最下面為 方案層 ，中間是 準(zhǔn)則層或指標(biāo)層 。房地產(chǎn)投資環(huán)境分析的原則與標(biāo)準(zhǔn)可將因素評(píng)為優(yōu)、良、中、可、差這樣五級(jí)分別對(duì)應(yīng)分值 100， 80， 60， 40， 20，這樣評(píng)價(jià)總分取值范圍即在 20~100之間，滿分為 100分。房地產(chǎn)業(yè)投資環(huán)境評(píng)價(jià)公式如下：
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