臨沂房地產(chǎn)投資環(huán)境評(píng)估報(bào)告-在線瀏覽
2025-02-06 15:25本頁(yè)面
【正文】 三、城市規(guī)劃與開發(fā)建設(shè) 規(guī)劃區(qū)范圍 規(guī)劃區(qū) 總面積： 行政區(qū)域：蘭山區(qū) 、 羅莊區(qū) 、 河?xùn)|區(qū)和高新區(qū) 、 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 人口規(guī)模 近期 （ 2023— 2023） ： 145萬(wàn)人 遠(yuǎn)期 （ 2023— 2023） ： 200萬(wàn)人 城市建設(shè)用地 近期 （ 2023— 2023） ： 168平方公里 遠(yuǎn)期 （ 2023— 2023） ： 219平方公里 遠(yuǎn)景 （ 2023年后 ） ： 300平方公里 （ 1） 臨沂市的政治 、 經(jīng)濟(jì) 、 文化中心 （ 2） 魯東南地區(qū) 、 蘇北地區(qū)的中心城市之一 （ 區(qū)域性中心城市 ） （ 3） 區(qū)域性交通樞紐 、 區(qū)域性商貿(mào)中心 （ 4） 工業(yè)城市 （ 機(jī)械 、 化工 、 食品加工 、 建材 、 紡織業(yè) ） （ 5）歷史文化名城、濱水生態(tài)、宜居城市 舊市中心（蘭山） 衛(wèi)星城 （羅莊 +高新區(qū)） 衛(wèi)星城 （河?xùn)| +經(jīng)開區(qū)） 新行政文化中心（南坊） （ 1） 蘭山城區(qū)片： 城市的經(jīng)濟(jì)中心和商貿(mào)物流中心 、 歷史文化名城核心區(qū)； （ 2） 羅莊城區(qū)片： 城市主要工業(yè)基地 ， 以能源 、 建材 、 化工 、 紡織 、 工業(yè) 和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主體； （ 3） 河?xùn)|城區(qū)片： 城市的航空港和大型物資集散中心 ， 以倉(cāng)儲(chǔ)轉(zhuǎn)運(yùn) 、 批發(fā)貿(mào)易 大型基礎(chǔ)設(shè)施基地和濱水居住區(qū)為主體； （ 4） 南坊新區(qū)片： 城市未來(lái)的行政中心 、 文化娛樂(lè)中心 、 體育中心 、 教育研發(fā)中心 休療養(yǎng)基地和大型居住區(qū)； （ 5）經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)片： 對(duì)外貿(mào)易加工基地，以省級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)為主體，建成為日照港 連云港和青島港服務(wù)的主要出口貨物加工集散地 近期開發(fā)重點(diǎn) 南坊新區(qū)、蘭山北部地區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)及高新區(qū)為近期開發(fā)重點(diǎn)。 3 7 . 3 08 . 4 01 1 . 7 0 1 3 . 0 02 2 . 7 07 4 . 4 0 %4 9 . 8 0 %5 1 . 8 0 %5 5 . 7 0 %6 7 . 0 0 %05101520253035402023 2023 2023 2023 20230 . 0 0 %2 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %6 0 . 0 0 %8 0 . 0 0 %1 0 0 . 0 0 %住宅投資（億元） 比重（% ）表 住宅投資比重在 0 06年度大幅度上升， 06年度住宅投資達(dá)到 。 2649254719282071223324075 . 8 0 %4 . 0 0 %7 . 8 0 %7 . 4 0 %5 . 8 0 %0500100015002023250030002023 2023 2023 2023 2023 20230 . 0 0 %2 . 0 0 %4 . 0 0 %6 . 0 0 %8 . 0 0 %1 0 . 0 0 %商品房均價(jià)（元/ 平方米） 年增長(zhǎng)幅度( % )表 從 2023年開始商品房?jī)r(jià)格平穩(wěn)增長(zhǎng)，但增長(zhǎng)幅度呈現(xiàn)逐年下降態(tài)勢(shì)。 表 （ 2023年 0110月） 住宅用地 商業(yè)綜合商住混合27%26%47%住宅用地 商業(yè)綜合商住混合住宅用地占 47%，商業(yè)綜合達(dá)到 26%，所占比重明顯有所上升。 表 （ 2023年 0110月） 5 1 . 8 35 7 . 77 4 . 4 45 9 . 5 6111686577789301020304050607080住宅用地 商業(yè)綜合 商住混合 全部050010001500成交單價(jià)（萬(wàn)元/ 畝） 成交單價(jià)（元/ 平方米）住宅用地成交均價(jià)約 52萬(wàn)元 /畝，商業(yè)綜合約 58萬(wàn)元 /畝，商住混合約 74萬(wàn)元 /畝。 表 （ 2023年 16月 ） 25604876556212460145573110298371690192614271545407290813040500001000001500002023002500003000003500004000002 0 0 7 ，0 1 2 0 0 7 ，0 2 2 0 0 7 ，0 3 2 0 0 7 ，0 4 2 0 0 7 ，0 5 2 0 0 7 ，0 60500100015002023250030003500成交面積（萬(wàn)平方米） 成交套數(shù)（套）各月份成交量的波動(dòng)幅度較大，平均每月成交在 1500套左右。 表 （ 2023年 16月 ） 56020406080年計(jì)劃開工 開工建設(shè) 新開工 竣工 銷售面積（萬(wàn)平方米）經(jīng)濟(jì)房銷售約 9萬(wàn)平方米，遠(yuǎn)小于商品房規(guī)模。 七、板塊市場(chǎng)掃描 羅莊板塊 南坊板塊 河?xùn)|板塊 城西板塊 濱河板塊 城中板塊 大致范圍： 沂州路以西，蒙山大道以東，陶然路以北，涑河以南區(qū)域； 區(qū)域環(huán)境： 臨沂主城，商業(yè)配套完善，人口、居住密度、商貿(mào)最為集中； 樓市特點(diǎn)： 商品房住宅價(jià)格位列第二梯度，各單位自建家屬區(qū)占有較大比例； 代表樓盤： 富城 IBIH、 河畔花園、中僑陽(yáng)光濠庭、馨園小區(qū)、美多商務(wù)花園等； 供求關(guān)系： 樓盤供應(yīng)過(guò)少，無(wú)法滿足消費(fèi)者的需求； 客群特征： 城中原住民客戶為主，同時(shí)受到九縣及大批外來(lái)人員的追捧；首次置業(yè)較多 ,外加部分投資客群，客群覆蓋面較廣。 項(xiàng)目名稱 起價(jià) 均價(jià) 頂價(jià) 陽(yáng)光高第 2600 3050 3300 凌云花園 2460 2880 3480 盛世華庭 2800 3000 3500 錦園 2780 3200 3800 臺(tái)北新城 2600 3200 3700 冠蒙時(shí)代 2560 2700 2890 表 銷售均價(jià)為 2950 元 /平米左右，在價(jià)格上相對(duì)濱河板塊優(yōu)勢(shì)明顯。 項(xiàng)目名稱 占地面積（萬(wàn)平米） 總建筑面積（萬(wàn)平米） 開盤時(shí)間 物業(yè)類型 主力戶型 銷售均價(jià)（元 /平方米） 清水灣 12 31 2023年 10月 14日 高層 三室兩廳 3400 開元上城 10 24 2023年 06月 高層 三室兩廳 4200 濱河國(guó)際 22 50 2023年 05月 22日 別墅 高層 三室兩廳 四室兩廳 3900 蘭亭水岸 9 2023年 07月 08日 高層 三室兩廳 4300 觀河苑 5 2023年 10月 18日 高層 三室兩廳 四室兩廳 3300 東方花苑 3 9 2023年 05月 10日 高層 三室兩廳 3700 外灘明珠 10 46 x 高層 三室兩廳 4200 天元名筑 10 x 多層 小高層 高層 x x 表 整體規(guī)模較大，在售住宅總供應(yīng)量較大 。 項(xiàng)目名稱 物業(yè)類型 戶型面積（ m2） 比例 清水灣 高層 69 20% 116144 20% 150212 60% 開元上城 高層 50 20% 150160 50% 170300 30% 濱河國(guó)際 疊拼 /高層 120 20% 130140 50% 200 30% 外灘明珠 高層 135 50% 180 10% 200 20% 蘭亭水岸 高層 88 30% 136170 30% 209 30% 觀河苑 高層 130(售完 ) 25% 160 50% 190 20% 東方花苑 高層 100 30% 130 30% 190 30% 表 基本上以三居室為主流產(chǎn)品，戶型面積在 130180之間。 ?城西板塊 大致范圍： 蒙山大道以西，鐵路線
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