房地產(chǎn)投資項(xiàng)目敏感性分析-在線瀏覽
2024-09-05 19:59本頁(yè)面
【正文】 參數(shù)都會(huì)發(fā)生變化，使原來(lái)計(jì)算的預(yù)期利潤(rùn)、盈虧平衡點(diǎn)失去可靠性，作為投資者希望事先知道哪個(gè)參數(shù)對(duì)預(yù)期利潤(rùn)影響大、哪個(gè)參數(shù)影響小，通過(guò)對(duì)敏感因素的控制，從而使投資過(guò)程經(jīng)常處于最有利的狀態(tài)下。有關(guān)參數(shù)發(fā)生多大變化可使盈利轉(zhuǎn)為虧損 單價(jià)、單方變動(dòng)成本、銷(xiāo)售面積、固定成本等各因素的變化都會(huì)影響預(yù)期利潤(rùn)的高低，并且當(dāng)變化達(dá)到一定程度，就會(huì)使項(xiàng)目利潤(rùn)消失，進(jìn)入盈虧臨界狀態(tài)，使企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況發(fā)生質(zhì)變。①單價(jià)的最小值當(dāng)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)為0時(shí)，利用盈虧平衡公式可得 P1（15%）6001120=0 P = ㎡每㎡，%，項(xiàng)目由盈利轉(zhuǎn)為盈虧平衡，如果單價(jià)進(jìn)一步降低，則項(xiàng)目出現(xiàn)虧損。10001（15%）U1120=0U = 830元/㎡單方變動(dòng)成本由每㎡600元上升到830元，%時(shí)，該項(xiàng)目利潤(rùn)由230萬(wàn)元降至0。④銷(xiāo)售建筑面積的最小值銷(xiāo)售面積的最小值，即盈虧臨界點(diǎn)的銷(xiāo)售量為銷(xiāo)售量= C(F)/[P（15%）U]=1200000/[1000（15%）600]=3429㎡%(3429/10000)，則該項(xiàng)目的預(yù)期利潤(rùn)降為0。反映敏感程度的指標(biāo)是敏感系數(shù)，計(jì)算公式為敏感系數(shù) = 目標(biāo)值變動(dòng)百分比/參量值變動(dòng)百分比①單價(jià)的敏感程度 設(shè)單價(jià)增長(zhǎng)20%，則P=1000（1+20%）=1200元按1200元計(jì)算，利潤(rùn)=1200（15%）16001120=420萬(wàn)元利潤(rùn)原為230萬(wàn)元，其變動(dòng)百分比=（420230）/230=%單價(jià)的敏感系數(shù)=結(jié)果說(shuō)明：?jiǎn)蝺r(jià)對(duì)項(xiàng)目利潤(rùn)的影響很大，從百分率來(lái)看。所以投資者必須格外對(duì)單價(jià)予以關(guān)注,不到萬(wàn)不得以，不能輕言降價(jià)銷(xiāo)售。雖然單方變動(dòng)成本對(duì)利潤(rùn)的影響程度較單價(jià)小，但敏感系數(shù)的絕對(duì)值大于1，說(shuō)明單方變動(dòng)成本的變化造成利潤(rùn)更大的變化，仍屬于敏感因素。④銷(xiāo)售量的敏感程度設(shè)銷(xiāo)售量增長(zhǎng)20%，則X = 10000（1+20%）=12000㎡按12000㎡計(jì)算利潤(rùn)=100012000（1+5%）600120001200000=300萬(wàn)元利潤(rùn)原為230萬(wàn)元，其變動(dòng)百分比=（300230）/230=%銷(xiāo)售量的敏感系數(shù)=通過(guò)上述計(jì)算，表明影響達(dá)利房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司預(yù)期利潤(rùn)的諸多因素中，最敏感的是單價(jià)，其次是單方變動(dòng)成本，第三是銷(xiāo)售量，最后是固定成本。敏感系數(shù)提供了各因素變動(dòng)百分比和利潤(rùn)變動(dòng)百分比之間的比例，但不能直接顯示變化后利潤(rùn)的值，為了彌補(bǔ)不足，可編制敏感分析表，列出各因素變動(dòng)百分比及相應(yīng)的利潤(rùn)值。20%為范圍，便可以滿足實(shí)際需要，上表以10%為間隔，也可按需要改為5%為間隔。 圖中橫軸代表單方變動(dòng)成本、固定成本、銷(xiāo)售量、單價(jià)等各因素變動(dòng)百分比，縱軸代表利潤(rùn)。其它影響因素的直線畫(huà)法與此類(lèi)似。 20% 10% 0 10% 20%具體數(shù)據(jù)見(jiàn)書(shū)P136下面以凈現(xiàn)值和內(nèi)部收益率指標(biāo)為例，說(shuō)明動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)的敏感性分析：例：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司計(jì)劃投資1億元開(kāi)發(fā)建設(shè)寫(xiě)字樓，建設(shè)期5年，項(xiàng)目壽命周期30年，項(xiàng)目投資收益率不低于10%，正常情況下該項(xiàng)目的投資及收入、支出情況如下表表1 投資方案收入、支出正常情況 （單位：萬(wàn)元）年份項(xiàng)目投資額營(yíng)業(yè)收入營(yíng)業(yè)
畢業(yè)設(shè)計(jì)相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1