房地產(chǎn)投資項目敏感性分析(編輯修改稿)
2025-08-22 19:59 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 218206銷 售 量160195230265300 一般各因素變動百分比通常以177。20%為范圍，便可以滿足實際需要，上表以10%為間隔，也可按需要改為5%為間隔。 列表法的缺點是不能連續(xù)表示變量之間的關(guān)系，為此又可以用敏感分析圖來表示。 圖中橫軸代表單方變動成本、固定成本、銷售量、單價等各因素變動百分比，縱軸代表利潤。以單方變動成本為例，根據(jù)原來的目標利潤點（0、230）和單方變動成本變化后的點（+20%、110），畫出單方變動成本線，這條直線反映單方變動成本不同變化水平時所對應的利潤值和利潤變動百分比。其它影響因素的直線畫法與此類似。這些直線與利潤線的夾角越小，對利潤的影響越大，說明對利潤的敏感程度越高。 20% 10% 0 10% 20%具體數(shù)據(jù)見書P136下面以凈現(xiàn)值和內(nèi)部收益率指標為例，說明動態(tài)評價指標的敏感性分析：例：某房地產(chǎn)開發(fā)公司計劃投資1億元開發(fā)建設(shè)寫字樓，建設(shè)期5年，項目壽命周期30年，項目投資收益率不低于10%，正常情況下該項目的投資及收入、支出情況如下表表1 投資方案收入、支出正常情況 （單位：萬元）年份項目投資額營業(yè)收入營業(yè)成本凈現(xiàn)金流量10%貼現(xiàn)系數(shù)凈現(xiàn)值①②③④⑤=③②④⑥⑦=⑤⑥110001000220002000330008008022804200090080118052000100090109061000859157120010011008～301500▼105▼1395▼合計1000039400285026550注：①“▼”表示每年的數(shù)值 ②貼現(xiàn)系數(shù)=1/（1+10%）n ③ 將遞延年金視為第8年末的普通年金，求出遞延年期末（第七年末）的現(xiàn)值，公式為P = A[（1+i）n1]/i（1+i）n P7 = 1395[（1+10%）231]/10%（1+10%）23=1395 再將此值調(diào)整到期初 P0 = P71/（1+10%）n =13951/（1+10%）7=1395試對該項目的內(nèi)部收益率、凈現(xiàn)值進行敏感性分析？解：計算正常情況下項目的凈現(xiàn)值和內(nèi)部收益率根據(jù)表1計算可知：凈現(xiàn)值（NPV）=運用線性插值法確定內(nèi)部收益率（IRR） 已知公式 IRR = i1+NPV1/（NPV1NPV2）（i2i1） 當i=12%時：NPV= 當i=13%時：NPV=所以：IRR = 12%+[（）]（13%12%）=% 項目投資額增加的敏感性分析假設(shè)該項目投資額增加10%，即增加1000萬元，由于該項目的建設(shè)期為五年，這1000萬元增加到不同的年份對凈現(xiàn)值和內(nèi)部收益率將有不同的
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