廣州市海珠區(qū)昌崗中路164號住宅項目可行性研究報告-在線瀏覽
2024-09-05 19:53本頁面
【正文】 、琶洲等地段海珠區(qū)東部區(qū)域特點琶洲會展中心、新的城市新中軸線經(jīng)過該區(qū)域，發(fā)展前景看好核心競爭力會展經(jīng)濟的啟動、地鐵概念的落實、城市東移的發(fā)展前景買家情況除了海珠區(qū)本土居民外，還有大量經(jīng)商、投資客。海珠南的主要后續(xù)開發(fā)還是來自于幾個大盤，主要包括東曉南路，工業(yè)大道南和南洲路上的多個成熟社區(qū)，供應(yīng)相對充裕。較高，隨著開發(fā)日益成熟，樓價也逐步提高。東部看赤崗和廣州大道南。目前海珠東部多個在建項目，規(guī)模都很小，入市時間相對分散，整體供應(yīng)不算很充足。目前海珠在建的全新項目中，以一、二線江景樓盤最多。海珠西部在建新項目供應(yīng)量大。除雅致花園外，其他在建項目貨量都相對較大，整體房源也較為充足。城市南拓、地鐵、會展、江景等諸元素帶動，海珠區(qū)未來樓價上升將是大勢所趨；按年增5％計算，007年海珠區(qū)住宅成交均價約為6193和6503元/㎡。除雅致花園外，其他在建項目貨量都相對較大，整體房源也較為充足。其第一期和第二期分別于1997年和2001年入住。首批推出的部分120平方米左右的單位還帶空中花園，推貨量約100套。靠近在建地鐵二號線和八號線換乘站點，將是其一大賣點。最新的這一期北臨江燕路，西臨工業(yè)大道。該項目于2005年初就動工，建設(shè)進展相對較慢。同時，工業(yè)大道中與江燕路一帶近期開發(fā)項目也很少，新房源預計會較為緊俏。在建的第四期（即香檳時光）共6棟32層，總貨量1000多套。 翠城花園位于寶崗大道南、南臨南泰路，周邊配套正逐步成熟。同時，翠城花園內(nèi)部規(guī)劃配套中、小學及幼兒園等，是這一地段內(nèi)部配套相對較完善的大盤。潤田花園 寶崗路全新項目，位于寶崗大道北的南北廣場西側(cè)，舊寶崗路郊壇頂路段，南田路以北。其中，住宅建筑面積40374平方米，辦公樓建筑面積6546平方米，地下一層建筑面積3879平方米?！ ≡擁椖克诘囟问呛Ｖ槔系男姓行暮蛡鹘y(tǒng)的寶崗大道商業(yè)地帶，近江南西商業(yè)圈；各方面的配套環(huán)境都較為成熟，交通便利。售價方面，目前可以參考的是距離該項目最近的在售樓盤，位于寶崗大道中與江南西路交界處的江南花園二期，其裝修房均價近期達7000元/平方米。 2006年廣州市經(jīng)營性用地出讓計劃昨日公布。其中，住宅用地43幅，用地面積約693萬平方米，%.。其中，住宅用地25幅，用地面積為135萬平方米，%，%. 8區(qū)中，6個中心城區(qū)（天河區(qū)、越秀區(qū)、荔灣區(qū)、白云區(qū)、海珠區(qū)、黃埔區(qū)），而去年老8區(qū)土地供應(yīng)總量為29幅地110萬平方米。”業(yè)內(nèi)人士認為，廣州這次推出的兩幅地是落實相關(guān)政策的體現(xiàn)。分布上各個方向都有新開發(fā)，但新盤普遍規(guī)模較小，各板塊的房源供應(yīng)并不平衡。2．海珠區(qū)西部，在建新項目供應(yīng)量大。3．本項目地理位置好，受有利影響較多。4 項目定位研究4．1項目SWOT分析4．1．1項目優(yōu)勢216。216。216。4．1．2項目劣勢216。216。4．1．3項目機會216。216。對于低檔、小戶型，市場機會和空間較大。 隨著海珠區(qū)整體經(jīng)濟形式的提升，以及各個規(guī)劃區(qū)域的發(fā)展成熟，必然會使得外來人口大范圍的增加，區(qū)內(nèi)人民的收入也會大幅度的上升，從而帶動整個海珠區(qū)的房地產(chǎn)市場。 …………..知名度很高，增加了投資項目的無形資產(chǎn)。 整個海珠區(qū)未來發(fā)展態(tài)勢良好，看好該項目的開發(fā)商很多，投標該項目競爭激烈。 未來準備要進入該地區(qū)的地產(chǎn)開發(fā)商很多，競爭格局將進一步升級。城市屬性——它是城市的區(qū)域，未來它的城市屬性將越來越強。本項目不但要充分突出自身的屬性，而且更重要的是要強調(diào)它的城市屬性、人文屬性。：年齡：2540歲左右置業(yè)能力：4075萬收入：家庭年收入為1020萬左右職業(yè)范圍：公務(wù)員，企事業(yè)中高層，專業(yè)技術(shù)人員等。4．5主題定位結(jié)合我們對項目的理解、目標客戶心理品性需求，本項目為“打造都市花園小區(qū)，成功人士的良好居住社區(qū)”。4．8 戶型配比根據(jù)市場供應(yīng)情況和客戶需求，以及相關(guān)政策影響，結(jié)合本項目的客戶和檔次定位，戶型配比建議：以90平米左右的三房為主力戶型。該地塊位于信和廣百店的斜對面，地塊所處的是海珠區(qū)的商業(yè)旺地，附近有多條公交線路經(jīng)過，還有地鐵站口，屬于地鐵沿線物業(yè)。附近還有廣醫(yī)二院等醫(yī)療機構(gòu)，還有昌崗中路小學、昌崗東小學等基礎(chǔ)教育設(shè)施。該地塊最大的弊端是地塊并不規(guī)整，凹凸不平，很難做出好的樓宇規(guī)劃設(shè)計。項目開發(fā)條件：本地塊建設(shè)指標：總用地面積為18451平方米，凈用地面積為12817平方米，容積率＝，總建筑面積為38451平方米。樓盤附近即為富盈國際大廈，背靠工業(yè)大道、信和廣場，地塊價值較高。本項目的居住規(guī)模預計約520戶。社區(qū)的停車方式主要是地下停車，兼顧少量地面停車，總車位數(shù)預計將達約150個?？紤]到本項目的規(guī)模和定位，我們主要從以下幾個方面考慮：n 安排參與性較強的運動設(shè)施與園林中n 配置文化站，包括文藝團隊，特色文化家庭書畫苑，棋類書刊，體育運動等n 幼兒園，面積達1500平方米的。
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