廣州市海珠區(qū)昌崗中路164號(hào)住宅項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-資料下載頁(yè)
2025-07-26 19:53本頁(yè)面
【正文】 0按照投資利潤(rùn)率15%和銷售收入反算3773 （一）、小計(jì)138968000二、前期工程費(fèi)規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)1153530包括其他專業(yè)工種設(shè)計(jì)費(fèi)48 可行性研究50000 地質(zhì)勘探費(fèi)153804按總建筑面積4元/＃＃施工圖設(shè)計(jì)審查費(fèi)按設(shè)計(jì)費(fèi)15％計(jì)“三通一平”115353包括遷移高壓電線費(fèi)用其他雜項(xiàng)1153533（二）、小計(jì) 三、建筑安裝工程費(fèi)地下室部分13500000按建筑面積2700元每平米計(jì)1619 地上結(jié)構(gòu)部分46141200按建筑面積1200元每平米計(jì)（三）、小計(jì)59641200 四、配套工程費(fèi)總圖給排水1922550按總建筑面積50元/354 總圖用電工程3076080按總建筑面積80元/總圖煤氣管道工程230706按總建筑面積6元/通訊工程230706按總建筑面積6元/ 計(jì)小區(qū)園林綠化、水景及道路工程（包括規(guī)劃路上架空平臺(tái)）3845100按總建筑面積100元/ 計(jì)人防工程（增加費(fèi)）1750000按 3500 ，每平方米增加500元白蟻防治工程76902按總建筑面積2元 計(jì)智能化工程1922550按總建筑面積50元/ 平米 計(jì)樣板房及現(xiàn)場(chǎng)售樓部裝修費(fèi)200樣板房：80萬(wàn)元,售樓部：120萬(wàn)元（增加費(fèi)）（四）、小計(jì)13054794 五、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用按建筑安裝工程費(fèi)及配套工程費(fèi)的3％70 六、管理費(fèi)用和添置固定資產(chǎn)按建筑安裝工程費(fèi)及配套工程費(fèi)的3％70 七、銷售傭金3171480按銷售收入的1％86 八、宣傳費(fèi)用6342960按銷售收入的2％172 九、利息 利息計(jì)到2004年12月0 稅前總成本（一）—（九）228111263 6193 十、各項(xiàng)稅費(fèi)營(yíng)業(yè)稅15857400按銷售收入的5％793 印花稅9514440％計(jì)防洪工程維護(hù)費(fèi)％計(jì)土地增值稅3171480按銷售收入的1％交易鑒證費(fèi)317148％土地使用費(fèi)76902按征地面積土地級(jí)差6元計(jì)，（十）、小計(jì) 稅后總成本（一）—（十）257334066 6987 銷售總收入317148000 8611 稅前銷售利潤(rùn) 2417 稅后銷售利潤(rùn) 1624 注：可售面積單位造價(jià)（含地下室）為1619元/平方米。其中：土地成本占50%，建安工程費(fèi)占21%，開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)占16%。6．4項(xiàng)目銷售價(jià)格及收入測(cè)算項(xiàng)目銷售價(jià)格及收入測(cè)算表序號(hào)開(kāi)發(fā)物業(yè)類型第一期建筑面積（㎡）銷售均價(jià)（元/㎡）銷售收入（萬(wàn)元）1住宅3683180002車位150個(gè)15萬(wàn)/個(gè)22503合計(jì) 6．5 項(xiàng)目盈利分析 靜態(tài)盈利分析靜態(tài)盈利分析表序號(hào)項(xiàng)目名稱合計(jì) 說(shuō)明1銷售總收入 2投資總額 3稅費(fèi) 4稅后利潤(rùn)稅前利潤(rùn)所得稅5稅后投資利潤(rùn)率% 6稅后投資回收期（月）從施工開(kāi)始計(jì)算注：稅后投資利潤(rùn)率:%與反算土地成本時(shí)設(shè)定的15%%，主要原因設(shè)置貸款利息的函數(shù)時(shí)將土地成本作為自變量，反算時(shí)將沒(méi)有考慮貸款利息也會(huì)跟著變化，由于這個(gè)變化與總額比較相對(duì)比較小，所以忽略。動(dòng)態(tài)盈利分析表財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（NPV）￥10,內(nèi)部收益率（％）7%動(dòng)態(tài)回收期(月)6．6現(xiàn)金流量分析現(xiàn)金流量圖項(xiàng)目資金籌措計(jì)劃表名稱金額（萬(wàn)元）建設(shè)總投資27778自有資金5583貸款13027銷售收入再投入9168注：本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資的資金來(lái)源由三個(gè)渠道：一是自有資金，二是向銀行貸款，三是銷售收入的再投入。資金的運(yùn)作方式如下：自有全部用于投資；銷售收入扣除有關(guān)稅費(fèi)后用于投資；此外若有資金缺口，則向銀行貸款。項(xiàng)目敏感性分析表價(jià)格10%8000(元/m2)10%成本NPV(萬(wàn)元)IRRNPV(萬(wàn)元)IRRNPV(萬(wàn)元)IRR10%￥7,5%￥10,7%￥13,9%1619(元/m2)￥8,6%￥11,7%￥14,9%10%￥8,6%￥11,8%￥8,6%通過(guò)以上分析，當(dāng)銷售價(jià)格不變，建安成本變化10％時(shí)，內(nèi)部收益率變化1％，；當(dāng)成本不變，銷售價(jià)格變化10％時(shí)，內(nèi)部收益率變化2％，；因此，控制建安成本和價(jià)格都很重要，但控制售價(jià)是項(xiàng)目盈利的關(guān)鍵，主要原因是建安成本在總成本中所占的比例不高有關(guān)。（%）26
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