【正文】 是 因為在工業(yè)社會下，農(nóng)村人口大量集中到城市，土地日益昂貴且集中到少數(shù)人手里，個人無法完全通過私法途徑 (買賣、租賃和繼承 )解決住宅問題，必須政府干預，實施積極保障。 （一） 人權的基本要求 人權指那些直 接關系到人得以維護生存、從事社會活動所不可缺少的最基本權利。英國思想家洛克認為 :“人類天生都是自由、平等 和獨立的”，“任何人都不得侵害他人的生命、健康、自由或財產(chǎn)”。盡管以洛克為代表的天賦人權理論將社會契約論作為其立論的依據(jù)，帶有歷史唯心主義的色彩，但是其所包含的國家和政府在人權保障方面的責任和義務的觀點卻是具有 歷史的進步意義?！吧鐣嗍欠e極性的權利，積極性的權利是指當事人可以請求國家為某種行為的權利，以獲得某種積極利益。 住宅權 包含于社會權權利體系之中，其伴隨著公民社會權理論產(chǎn)生和發(fā)展起來。 我們知道，人權具有普遍性的特征，從普遍人權的角度來看，住宅權作為公民的一項基本人權是人 人都應當無差別享有的權利。低收入者在經(jīng)濟上處于“ 弱勢群體”的地位，不具有單憑一己之力而獲得住房的能力， 1造成這一問題存在的根本原因，既反映出我們對于 要建立的市場經(jīng)濟體制模式在本質(zhì)上還缺乏真正的認識，在價值取向上以 GDP 為核心，而非以人為核心的發(fā)展觀主導著整個住房制度的安排，同時也反映出政治制度安排過程中普通民眾話語權的薄弱，權力代表向集中于地方利益，缺乏真正意義的有效監(jiān)督。 因而，“ 住宅權相對于他們 而言主要是一種公法上的權利，即以政府作為相對人而享有的權利。社會的低收入階層也有權利要求獲得政府和社會的保障，以便能夠獲得適足和支付得起的住房，從而使其住宅權由應然的權力轉(zhuǎn)化為實有的權利。因此，住宅權是公民作為人所必須享有的一項基本權利。住宅權的概念中蘊含著一種“居者有其屋”的政府愿望，但是由于我國受人口眾多、土地資源有限、經(jīng)濟相對落后等現(xiàn)實條件的制約，公民住房短缺狀況一直是國家和人民所關注的一個社會問題?！?4 “從客觀上來看，要實現(xiàn)住宅權，不僅需要居民的自我努力和政府的住房扶助，還需要采取法律制度保障措施，即確定住宅權的法律地位、內(nèi)容、行使和保護 ，只有這兩者的緊密結(jié)合，才能實現(xiàn)住宅權，使該權利具有真實性。當前我國政府的住房保障仍然處于一種管理混亂的無序狀態(tài)之中。許多住房保障政策、制度還不具有法律、法規(guī)層面上的效力，中央和地方政府所制定的住宅保障標準也還難以統(tǒng)一。目前， 住宅權 還沒有能夠得到作為國家根本大法的憲法予以宣告和確認。因此，隨著我國住房制度改革的進一步推進以及住宅商品化的進一步發(fā)展，住房保障制度的種種弊端逐漸顯露出來，城 鎮(zhèn)居民的住房問題也就越發(fā)嚴重。目前我國房地產(chǎn)市場上的商品房價格與城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入的差距也越來越大，遠遠超過了聯(lián)合國人居中心所規(guī)定 3孫憲忠、常鵬翱 :《論住宅權的制度保障》，載《南京大學法律評論》 2020 年秋季號。 5孫憲忠、常鵬翱 :《論住宅權的制度保障 》，載《南京大學法律評論》 2020 年秋季號。 盡管我國政府也陸續(xù)出臺了相應的政策措施和法律文件，但是其取得的效果卻差強人意，居住在城市的普通大眾仍然很難僅僅憑借自己的收入擁有屬于自己的一套住房?！昂喲灾?，住宅商品化并不意味著政府從 住 宅市場退出，解決低收入群體的住房問題更是政府責無旁貸的責任。 6汪利娜 :《關注弱勢群體的住房問題》，載《城鄉(xiāng)建設》 2020 年第 2 期。 從目前城鎮(zhèn)居民的住房保障狀況來看，我國住宅權保障工作中還存在 著許多制度層面上的不足。我國目前所推行的城鎮(zhèn)經(jīng)濟適用房制度、廉租房制度、住宅合作社制度等住宅保障制度中還存在著諸多方面的缺陷和不足。特別是我國公民的住宅權無論是在政府和人們的意識之中還是在立法之上都未真正確立起來。普通大眾也尚未具有住宅確保的權利意識，同時，政府也沒有將保障我國 住宅權 的實 現(xiàn)提高到國家的法律責任和義務的層面上來。尤其是近幾年，我國城鎮(zhèn)房價增幅迅猛，人們的住房需求與房價高居不下的矛盾日益激化。 （二 ） 我國住宅權保障的制度性缺陷 1． 公民住宅保障制度的覆蓋面 過寬 根據(jù)西方發(fā)達國家住房保障制度的演變過程特點，我國在構建社會主義市場經(jīng)濟秩序下的住房保障制度時必須遵循市場經(jīng)濟規(guī)律，采取以市場機制為基礎，國家的住房福利保障為輔助的住房保障原則。此種做法不符合市場經(jīng)濟的基本運行規(guī)律。例如 ： 國務院 1998年 23 號文件規(guī)定，經(jīng)濟適用住房的政策對象為中低收入家庭。 7這就造成了占人口 60%— 7宋魔敏、陶樹人 :《有關我國經(jīng)濟適用住房建設問連的認識和建議》，載《經(jīng)濟問題探索》 2020 年第 1 期 。此種政策一旦大范圍實施，經(jīng)濟適用房將會大規(guī)模建造，不但政府無力真正負擔得起，同時也會對我國的住房市場造成較大的沖擊。 2． 住宅權保障 的 立法 滯后 伴隨著我國住房制度改革的深入，我國已經(jīng)相繼頒布了一系列的住房保障法律、法規(guī)。目前，在城市住房問題日益嚴重的大環(huán)境下，我國確實需要一部可操作性強的 住宅權 保障性立法。該法由建設部有關司局參加，形成了《住宅法》的征求意見稿。 而時至今日，《住宅法》仍然沒有制定出來?！稇椃ā返?39 條規(guī)定 ： “中華人民共和國公民的住宅不受侵犯。”目前對我國公民憲法權利的侵犯尚不能進入司法程序，因而，需要具體的相關法律出臺來切實保障我國公民的住宅不受非法侵犯。 3． 經(jīng)濟適用房建設管理制度中存在的主要問題 經(jīng)濟適用 房是指政府提供政策優(yōu)惠，限定建設標準、供應對象和銷售價格，具有保障性質(zhì)的政策性商品住房。其中，經(jīng)濟適用房制度也是我國政府解決城鎮(zhèn)居民住房問題的主要方式之一。 1994 年 7 月，國 務院做出了《國務院關于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》。 2020 年 11 月 17 日，國家計委、建設部發(fā)布了《經(jīng)濟適用房價格管理辦法》。我國的經(jīng)濟適用房制度也存在著許多需要進一步解決的問題。一些地區(qū)和城市的經(jīng)濟適用房的價格對于大多數(shù)低收 入家庭來說仍是難以承受的。 4． 廉租房制度體系中存在的一些問題和缺陷 廉租房是指政府和單位在住房領域?qū)嵤┥鐣Ｕ现贫?，向具有城?zhèn)常住居民戶口的最低收入家庭提供的租金相對低廉的普通住房。” 9按照這樣的規(guī)定，符合條件的家庭占城市人口比例過小，這就造成了廉租房制度適用對象范圍過窄的局面。此外，在廉租住房制度的具體實施過程中，房源主要來自房管部門的自有房屋和市場收購，并且購房資金都來源于房管局上交的統(tǒng)籌財力、事業(yè)費收入、歷年房產(chǎn)重置基金等。 10因此，與眾多需要政府提供廉租住房的家庭急迫的住房需求相比，廉租資金的籌集渠道的拓展將成為廉租住房發(fā)展的一個關鍵所在。住宅權的實施要求國家承擔尊重、保護和實現(xiàn)的該權利的義務。同時， 8陳信勇等著 :《社會保障法原理》，浙江大學出版社 2020 年版，第 418 頁 。 10邱曉偉 :《城鎮(zhèn)住房制度改革有關政策》，載《理論與實踐》 2020 年第 3 期。結(jié)合國際上 住宅權 的標準以及國外其他一些發(fā)達國家住宅權 保障的經(jīng)驗，我國在構建 住宅權 法律保障制度時應當采取如下一些措施： （一）住宅權的政策保障 比較各國 住宅權 保障的經(jīng)驗，國家的住宅政策在 住宅權 保障制度中都居于十分重要的地位。我國各級政府也應當加快住宅保障配套政策和行政措施的制定和推行。根據(jù)香港和新加坡的住房保障經(jīng)驗，我國政府應當在每一個階段都制定不同的公共住房發(fā)展計劃，以使得完善的住房計劃和住房政策在各個階段都能發(fā)揮積極的作用。政府應 當進行必要的住房價格宏觀調(diào)控，嚴格控制住房市場的整體價格水平。 （ 2） 通過城市規(guī)劃進行指導。 （ 4） 通過稅收加以調(diào)控。 （ 6） 利用金融杠桿加以調(diào)控。 11 3． 發(fā)展與規(guī)范房地產(chǎn)市場 針對我國目前房地產(chǎn)市場所出現(xiàn)的一系列問題，為配合 住宅權 保障制度的效實行，促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，我國政府應當壟斷國有土地的一級市場，建起土地出讓有形市場。政府應當結(jié)合現(xiàn)實情況確定并管理和控制經(jīng)濟適用房建筑設計的標準。社員以儲金形式自籌資金，上政府在財政、金融、土 地購買、建材供應等方面的支持，合資、合力建房，建 成按出資、出力份額依次分房或租房，并對社員給予租售價格優(yōu)惠。由于我國經(jīng)濟基礎比較差，住宅合作社無論從理論方面還是從實踐方面看，都非常適