【正文】 局、產(chǎn)業(yè)分工對(duì)接、塊狀經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要戰(zhàn)略意義。某東距某110公里，西與某接壤，地處長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈的核心地帶、某“接軌大某，融入長(zhǎng)三角”的前沿，也是全國(guó)最負(fù)盛名的皮革、經(jīng)編和家紡裝飾布產(chǎn)業(yè)集聚地。作為某灣北部連接某的重要城市，未來(lái)某將由長(zhǎng)三角南翼的交通通道轉(zhuǎn)變?yōu)橹匾慕煌ㄕ军c(diǎn)，成為某灣北岸的橋頭堡之一，在長(zhǎng)三角的“黃金要道”地位日益凸顯。其中，錢江十橋的建設(shè)將連接滬杭高速、杭浦高速、上三高速，使寧波、臺(tái)州、溫州等地到某的距離大大縮短，為某旅游市場(chǎng)的拓展及商貿(mào)活動(dòng)的開(kāi)展創(chuàng)造全新的發(fā)展機(jī)遇。三座跨海大橋的建設(shè)將迅速改變延岸生產(chǎn)力布局，并使某的投資價(jià)值彰顯。磁懸浮鐵路的建設(shè)將進(jìn)一步強(qiáng)化某、嘉興、某的同城效應(yīng)，并極大地帶動(dòng)包括某在內(nèi)的沿線城市的商業(yè)、會(huì)展等服務(wù)業(yè)的發(fā)展。在歐洲當(dāng)代商業(yè)社會(huì)中，某是最為流行的一種商業(yè)業(yè)態(tài)，經(jīng)過(guò)100多年的發(fā)展，某業(yè)態(tài)已由過(guò)去單純的工廠直銷購(gòu)物中心，轉(zhuǎn)變?yōu)樯唐饭S、品牌所有者、品牌代理商、品牌批發(fā)商甚至是大型百貨店共同參與、功能齊全的休閑購(gòu)物中心。名牌和低價(jià)是某的靈魂，其消費(fèi)群定位于白領(lǐng)一族，這部分人有較高的收入及較強(qiáng)的品牌觀念，但尚不能稱為富有，對(duì)于商場(chǎng)里的頂級(jí)品牌雖有需求但經(jīng)濟(jì)上卻難以承受。某有三大特點(diǎn)：知名的品牌、較低的價(jià)格、舒適的購(gòu)物環(huán)境。某的興起實(shí)際上也是一種生活方式的改變，人們以前只習(xí)慣于在市中心逛街購(gòu)物，而現(xiàn)在的白領(lǐng)因?yàn)槿粘９ぷ鲏毫^大，越發(fā)傾向于希望在雙休日能夠逃離喧雜的市區(qū)，到郊外享受一種集合了休閑、旅游、購(gòu)物的方式?！吨泄材呈∥呈∪嗣裾P(guān)于加快服務(wù)業(yè)發(fā)展的若干意見(jiàn)》以及根據(jù)《某市域總體規(guī)劃綱要》，某市是全市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，除要發(fā)展工業(yè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)以外，還要重點(diǎn)發(fā)展商業(yè)零售批發(fā)、房地產(chǎn)、購(gòu)物休閑旅游等服務(wù)行業(yè)。第三章 市場(chǎng)分析及規(guī)模定位l 市場(chǎng)需求分析項(xiàng)目周邊市場(chǎng)基本數(shù)據(jù)情況：某及周邊地區(qū)2008年GDP某市紹興市寧波市某市嘉興市2008年某市和某市社會(huì)消費(fèi)品零售總額消費(fèi)品零售總額批發(fā)零售餐飲城鄉(xiāng)居民存款人均收入某07年21689元某08年城鎮(zhèn)20653元農(nóng)村10200元l 某市區(qū)商業(yè)零售業(yè)基本情況，%。某零售市場(chǎng)近年來(lái)快速發(fā)展，呈現(xiàn)出了以下幾個(gè)特點(diǎn)：百貨和超市是零售業(yè)發(fā)展的主力業(yè)態(tài)。主要的零售百貨有某大廈、銀泰百貨、國(guó)貿(mào)大廈、解放路百貨商店、解百新世紀(jì)商廈、某百貨大樓等。因此某的百貨零售業(yè)由擴(kuò)容而變成“商業(yè)綜合體”之間的競(jìng)爭(zhēng)。某市場(chǎng)的品牌服飾經(jīng)營(yíng)較為發(fā)達(dá)，某大廈、湖濱精品街匯集了一大批一線品牌。%。 某市場(chǎng)的品牌折扣業(yè)態(tài)尚處于探索階段。蕭山某匯集了50只品牌，其中也開(kāi)設(shè)了Prade,Gucci,Valention等一些知名品牌的專賣店。據(jù)了解蕭山某近幾個(gè)月月銷售不超過(guò) 30萬(wàn)元。l 某市區(qū)商業(yè)零售基本情況嘉興某是我國(guó)著名的旅游城市，鹽官觀潮每年可吸引國(guó)內(nèi)外旅客500多萬(wàn)人次，旅游外匯收入785萬(wàn)美元，某市又是我國(guó)著名的皮革業(yè)、紡織業(yè)生產(chǎn)基地，某皮革城位于某市區(qū)，每年吸引著數(shù)以百萬(wàn)計(jì)的旅游購(gòu)物人群，%。某市人口64萬(wàn)，人均GDP54523元，經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)，市民有著較強(qiáng)的消費(fèi)能力，每年又有大批的旅游者來(lái)推動(dòng)消費(fèi)增長(zhǎng)。2007年年底，某青浦某已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了全年?duì)I業(yè)額突破九億五千萬(wàn)元的驕人業(yè)績(jī)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于預(yù)期的目標(biāo)。韓國(guó)首爾的某，選址在一個(gè)風(fēng)景優(yōu)美的風(fēng)景區(qū)，這一點(diǎn)與我們某的狀況非常相似，它依山而建，與優(yōu)美的自然風(fēng)光巧妙的有機(jī)結(jié)合，相得益彰，成為風(fēng)景區(qū)中一個(gè)新的亮點(diǎn)，既聚集了人氣，促進(jìn)了旅游業(yè)的蓬勃，也支持了商業(yè)的發(fā)展。從2000年9月開(kāi)幕至今，顧客超過(guò)五百萬(wàn)人次。是個(gè)兼具休閑購(gòu)物的好地方。l 某某品牌直銷廣場(chǎng)項(xiàng)目的規(guī)模定位某某項(xiàng)目的建設(shè)將借簽國(guó)際國(guó)內(nèi)成功案例，既博采眾長(zhǎng)又凸顯獨(dú)到個(gè)性風(fēng)格。大家已經(jīng)了解到，某這一商業(yè)模式不單純是一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，它同時(shí)還兼有旅游休閑的概念。通過(guò)對(duì)國(guó)外成熟某的客群分析得出，大于25%的銷售量來(lái)自于游客，而某某也有超過(guò)20%的消費(fèi)者來(lái)自江浙地區(qū)，目前某某已經(jīng)與包括青旅、國(guó)旅、春秋等12家大型旅行社全面展開(kāi)合作，各大旅行社已經(jīng)正式把某某作為團(tuán)隊(duì)旅游線路點(diǎn)?？偨Y(jié)起來(lái)，某某廣場(chǎng)在借鑒某青浦和國(guó)際上某的成功經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步結(jié)合某的特殊地理位置，必將對(duì)全面提升某西部地區(qū)形象、增強(qiáng)兩鎮(zhèn)兩區(qū)的凝聚力、輻射力和影響力起到積極的作用，我們的愿望是某的落成可以為某帶來(lái)新的商業(yè)熱點(diǎn)、新的旅游視點(diǎn)、新的文化焦點(diǎn)?；緰|部為預(yù)留開(kāi)發(fā)地，南部和北部為規(guī)劃道路，西部有已建成的道路啟潮路，基地東西約200M寬，南北約400M長(zhǎng)。用地方案：本項(xiàng)目建設(shè)用地面積80040平方米,為規(guī)劃的商業(yè)用地。建設(shè)單位已經(jīng)按照相關(guān)規(guī)定，通過(guò)招拍掛的方式取得了用地。地質(zhì)災(zāi)害影響分析和水土保障l 地質(zhì)災(zāi)害影響分析項(xiàng)目用地位于某城郊區(qū)，從多年的建設(shè)來(lái)看，規(guī)劃范圍內(nèi)無(wú)重大地質(zhì)災(zāi)害發(fā)生。本項(xiàng)目要在建設(shè)過(guò)程中，嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)規(guī)劃，由具有相應(yīng)的地質(zhì)災(zāi)害防治工程勘察資質(zhì)的單位，開(kāi)展地質(zhì)災(zāi)害危險(xiǎn)性評(píng)估，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目誘發(fā)或加劇地質(zhì)災(zāi)害的可能性和建設(shè)項(xiàng)目可能遭受地質(zhì)災(zāi)害危險(xiǎn)性做出評(píng)估，提出防治地質(zhì)災(zāi)害的措施，從源頭防治地質(zhì)災(zāi)害的發(fā)生。l 水土保養(yǎng)本項(xiàng)目的建設(shè)有可能造成的水土流失包括：在現(xiàn)有土地上進(jìn)行建設(shè)，將在一定程度上破壞原有的水土環(huán)境；施工期間開(kāi)挖地基、施工車輛往來(lái)頻繁，將造成表土流失。l 征地拆遷及移民安置分析項(xiàng)目用地?zé)o拆遷和移民安置?？傮w規(guī)劃布局上，從人流，基地現(xiàn)狀以及某的購(gòu)物流線，集中將商業(yè)布置設(shè)計(jì)成二個(gè)半開(kāi)放形的購(gòu)物中心，因環(huán)狀的商鋪布置可以使人流完全有序地以步行街的流線進(jìn)行購(gòu)物，此流線又能為二側(cè)商鋪提供合理的尺度與充分的可達(dá)性。人們?cè)谫?gòu)物之余可在廣場(chǎng)內(nèi)或幕結(jié)構(gòu)下伴隨水聲的綠化空間內(nèi)小憩，這完善自然的場(chǎng)所為游客提供全身心的放松。實(shí)際共有停車位1098輛，其中基地紅線內(nèi)停車90輛，后期征地停車1028輛，大巴停車10輛，非機(jī)動(dòng)停車500輛。l 立面設(shè)計(jì)根據(jù)某所售商品均為歐美和世界名牌的特點(diǎn)，立面風(fēng)格設(shè)計(jì)上借簽地中海地區(qū)的建筑風(fēng)格，用形似和簡(jiǎn)練的手法將歐陸傳統(tǒng)形式加以簡(jiǎn)化，并以典雅風(fēng)格統(tǒng)一。在品牌門頭標(biāo)志建筑造型上采用豐富多變的簡(jiǎn)潔手法，使街面既豐富變化，不單調(diào)且又有時(shí)代感?；貣|部為預(yù)留開(kāi)發(fā)地，南部和北部為規(guī)劃道路，西部有已建成的道路啟潮路，基地東西約200m寬，南北約400m 長(zhǎng)。隨著某經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，消費(fèi)者對(duì)國(guó)際化、現(xiàn)代化、時(shí)尚化的大型商業(yè)購(gòu)物城的業(yè)態(tài)已充分認(rèn)識(shí)，消費(fèi)者的品牌意識(shí)也日漸增強(qiáng)，品牌效應(yīng)日益顯著，某是國(guó)際上較為成熟，遍布?xì)W美等發(fā)達(dá)國(guó)家的一種商業(yè)零售業(yè)態(tài)，是由銷售世界名牌過(guò)季，下架，斷碼商品的商店組成的購(gòu)物中心，因此也被稱為品牌直銷購(gòu)物中心，作為地處某與某的連杭經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)。這不僅符合建設(shè)某的基本要求，更為進(jìn)一步開(kāi)發(fā)旅游與商業(yè)結(jié)合創(chuàng)造了良好條件。區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施條件良好，已達(dá)到通路、通電、通水、通訊、排污和土地平整等“五通一平”，基地內(nèi)無(wú)動(dòng)拆遷，現(xiàn)狀無(wú)水域，無(wú)現(xiàn)有建筑物。《民用建筑設(shè)計(jì)通則》GB503522005《商店建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》JGJ4888建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范GB500162006某市標(biāo)準(zhǔn)建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車庫(kù)（場(chǎng)）設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)DBJ08796公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)GB501892005城市道路和建筑無(wú)障礙設(shè)計(jì)規(guī)范JGJ502001三、規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)：總體方案構(gòu)思及功能布局：在總體構(gòu)思設(shè)計(jì)中，首先保證開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者對(duì)現(xiàn)代化商業(yè)設(shè)施的建筑功能和購(gòu)物環(huán)境，力求做到功能分區(qū)明確，流線清晰，交通組織有條不紊，方便購(gòu)物，在滿足購(gòu)物、餐飲、休閑娛樂(lè)等基本商業(yè)設(shè)施功能前提下，將休閑、文化、景觀等多元功能有機(jī)組合，營(yíng)造出高效、便捷、舒適、休閑的良好購(gòu)物環(huán)境。使每間商鋪鋪位均好性較強(qiáng)，在二個(gè)購(gòu)物環(huán)中部是由一條逐級(jí)退臺(tái)式的商鋪以及架空連廊和圓形架空橋，架空橋上下可構(gòu)通二個(gè)購(gòu)物空間，架空橋下是由天然草坪和石級(jí)相間的臺(tái)階環(huán)繞的噴泉廣場(chǎng)，中部設(shè)表演臺(tái)，透過(guò)水廣場(chǎng)后側(cè)設(shè)有餐飲，咖啡茶座等，人流自然地導(dǎo)向中央廣場(chǎng)，從中央廣場(chǎng)可進(jìn)入A 區(qū)和B 區(qū)環(huán)形中心，中央廣場(chǎng)中部和二側(cè)設(shè)有可上下直接連通的豎向交通樓梯。本方案的機(jī)動(dòng)車停車集中布置在南側(cè)與某接壤的規(guī)劃道路邊側(cè)，停車按每100 輛標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置總數(shù)約800 輛（包括后期征地），其中大客車28 輛，非機(jī)動(dòng)車?？吭谶厒?cè)?；氐谋眰?cè)留有深度為40 米的二期用地，用于后期開(kāi)發(fā)作為商業(yè)性公寓式酒店，二幢酒店約24 層，帶有部分裙房，在紅線與綠化景觀中有一硬地通道，可供消防和機(jī)動(dòng)車停靠。在傳統(tǒng)的形式中增加新材料如玻璃和金屬材料，使其具有時(shí)代新意。在入口處采用虛實(shí)對(duì)比，高低錯(cuò)落，飄逸的飄板，和內(nèi)外墻脫開(kāi)的外構(gòu)架，木制的格柵，以及標(biāo)志性的電梯和廣告塔使入口廣場(chǎng)立面具有極豐富的層次感和節(jié)奏感。屆時(shí)結(jié)合水景，噴泉，玻璃咖啡廊，楓葉形的圓拱橋、水榭、綠化以及地中海風(fēng)情的棕櫚樹(shù)，豐富的商鋪燈光夜景，構(gòu)成獨(dú)特絢麗的旅游美景?；貎?nèi)綠化率達(dá)到10%，面積8000平方米，其中集中綠化5%，面積4775平方米.四、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)建筑用地 80040 ㎡其中： 綜合商業(yè)用地 80040平方米 停車場(chǎng)用地 49950平方米（含后期征地75 畝）總建筑面積 132047平方米其中： 一期商業(yè)用地 72040平方米 二期公寓酒店用地 8000平方米容積率 ㎡/na建筑占地面積 40020平方米建筑密度 52%綠化面積 8000平方米綠地率 10%五、道路交通組織：出入口：本次規(guī)劃以現(xiàn)有道路為基礎(chǔ)，根據(jù)城市車流及人流方向有效的進(jìn)行組織，啟潮路和北部規(guī)劃路各設(shè)一出入口，車流主要從啟潮路進(jìn)入，下客后人流可直接進(jìn)入購(gòu)物中心，采用“人車分流”車輛停放在南側(cè)停車場(chǎng)內(nèi)，北部酒店出入口處東側(cè)設(shè)一地面停車場(chǎng)，車輛采用集中停車，在前區(qū)設(shè)置大型停車場(chǎng)，車流與人流完全分開(kāi)，互不干擾，在停車廣場(chǎng)東側(cè)設(shè)一處供卸貨所用的臨時(shí)倉(cāng)庫(kù)，卸貨后用小車送至各銷售商鋪。六、消防設(shè)計(jì)：本工程商業(yè)部分為二級(jí)耐火等級(jí)總平面：本工程由于三周環(huán)路，形成建筑周邊消防作業(yè)條件，紅線內(nèi)在景觀綠化中有條7m 環(huán)通通道，可供消防緊急環(huán)通，東西二側(cè)從環(huán)通通道可直接進(jìn)入商業(yè)區(qū)A 區(qū)及B 區(qū)的中心廣場(chǎng)，A 區(qū)及B 區(qū)中部的開(kāi)放式廊道消防車緊急時(shí)可直接進(jìn)入中部廣場(chǎng)，東西二側(cè)中心廣場(chǎng)與開(kāi)放式通道可直接連結(jié)，環(huán)廊高度超過(guò)4m，中心廣場(chǎng)可供消防車回車。消防疏散：本工程每個(gè)防火分區(qū)設(shè)兩個(gè)安全疏散梯且接通至地面， 以上，商業(yè)營(yíng)業(yè)廳疏散按規(guī)范，敞開(kāi)式外廊建筑的房間疏散門至安全出口的最大距離可增加5m 規(guī)定。七、節(jié)能設(shè)計(jì)：某屬于夏熱冬冷地區(qū)，根據(jù)《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB501892005 中規(guī)定的圍護(hù)結(jié)構(gòu)熱工性能規(guī)定值，傳熱系數(shù)KW/（㎡以上為基本措施，根據(jù)窗墻比和遮陽(yáng)系數(shù)計(jì)算結(jié)果詳見(jiàn)節(jié)能報(bào)告。九、民防工程：本項(xiàng)目民防工程在商業(yè)部分暫不考慮，二期預(yù)留地處再根據(jù)政府令有關(guān)規(guī)定設(shè)置。A 區(qū)和B 區(qū)環(huán)形購(gòu)物中心均由2 層商業(yè)建筑構(gòu)成，無(wú)地下室，總建筑面積約56000平方米。三、設(shè)計(jì)原則：本工程采用設(shè)計(jì)基準(zhǔn)期為 50 年。建筑防火等級(jí)為二級(jí)。地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)等級(jí)為甲級(jí)。樓面均布活荷載一覽表(KN/m2)：廁所 kN/m2樓梯、陽(yáng)臺(tái) kN/m2電梯廳 kN/m2電梯機(jī)房 kN/m2消防車道 kN/m2商場(chǎng) kN/m2廚房 kN/m2餐廳 kN/m2不上人屋面 kN/m2上人屋面 kN/m2隔墻自重：外部填充墻(200)： 室內(nèi)普通輕質(zhì)隔墻(200)： 風(fēng)荷載：(n=50)。五、結(jié)構(gòu)材料：本工程材料設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)為：鋼 筋: HPB235 fyk =235 N/mm2HRB335 fyk =335 N/mm2HRB400 fyk =400 N/mm2混凝土: 基礎(chǔ)承臺(tái)采用C30，底板以上柱墻采用C30。報(bào)告高程引測(cè)于場(chǎng)地北部道路路面，假設(shè)其高程為177。~ 米，~ 米，部分低洼地段有積水。地下水、土對(duì)鋼筋混凝土無(wú)腐蝕性。本場(chǎng)地不存在液化土層。2) 本工程所有單體按抗震重要性類別劃分為標(biāo)準(zhǔn)設(shè)防類（丙類）建筑，按本地區(qū) 6 度設(shè)防烈度采取抗震措施。上部結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)：1) A 區(qū)和B 區(qū)環(huán)形購(gòu)物中心采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)體系，各商鋪之間的架空連廊、圓形架空橋和屋頂構(gòu)架采用鋼結(jié)構(gòu)體系。1) 工程地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)等級(jí)為甲級(jí)。3) 本基地目前低于周邊路面標(biāo)高，以后需大規(guī)模填土至建筑設(shè)計(jì)標(biāo)高，可能引起場(chǎng)地沉降和樁負(fù)