【正文】 備及電力管線40,2962008065給排水及消防總體管道及煤氣調(diào)壓站40,2961204846電力照明40,296502017弱電40,2962081小計2,681三、工程建設(shè)其他費用：1土地14,2392,2勘察設(shè)計、建設(shè)單位管理費928小計15,1672,3不可預(yù)見費5%1,148建安工程投資估算合計39,2805,三、流動資金估算：采用擴大指標估算法估算項目所需的流動資金，%來估算，預(yù)測項目的經(jīng)營成本約為 90000萬元，因此本項目需流動資金 720 萬元。四、總投資估算本項目的總投資估算為 40000 萬元，折合 5714 萬美元。 總投資估算表 單位：萬元序號費用名稱投資額占總投資的百分比（%）人民幣美元1建設(shè)投資39280561198%建筑工程費用22965328157%工程建設(shè)其他費用15167216738%基本預(yù)備費11481633%2流動資金7201032%3項目總投資400005714100%五、資金籌措與使用：資金籌措：項目總投資為40000萬元，折合5714萬美元。公司注冊資金為2996萬美元，折合人民幣20972萬元。注冊資金占總投資的比率約為52%公司股東以美元現(xiàn)匯出資，公司的注冊資金由某投資管理有限公司、某企業(yè)發(fā)展有限公司、培信投資有限公司按出資比率（25：50：25），在營業(yè)執(zhí)照核發(fā)之日起90天內(nèi)繳付15%（450萬美元），第二次出資在簽定土地出讓合同后一周內(nèi)出資35%（1050萬美元）其余部分在新領(lǐng)執(zhí)照之日起兩年內(nèi)繳清。資金使用：根據(jù)建設(shè)進度安排，項目計劃一年內(nèi)完成。見下表： 投資計劃表 單位：萬元資金來源08年四季度09年一季度09年二季度美元合計折人民幣合計自有資金50025002714571440000第十章 財務(wù)評價l 財務(wù)評價依據(jù)及基礎(chǔ)數(shù)據(jù)一、評價依據(jù)： 國家發(fā)展和改革委、建設(shè)部發(fā)布的“建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)”（第三版） 現(xiàn)行各項稅收政策 各級政府有關(guān)政策及同類企業(yè)有關(guān)運營參數(shù)二、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)： 項目計算期設(shè)定為30年，其中建設(shè)期1年，營運期29年。 項目總投資為40000萬元，全部是企業(yè)自籌，項目流動資金為 720 萬元。營業(yè)收入估算：根據(jù)某百聯(lián)集團青浦“某品牌直銷廣場有限公司”的經(jīng)營模式，估計可招商300個品牌，按每個品牌每月30萬（含稅）營業(yè)收入計算，每年的營業(yè)收入為10億元。稅金估算：本項目的營業(yè)收入為增值稅，%增值預(yù)測，項目正常年度營業(yè)稅金為1450萬元，稅金附加11%。三、成本估算：外購商品成本：按毛利率10%計算，外購商品的成本為90000萬元。水電費用： 按某青浦某廣場的數(shù)據(jù)，每月電費100萬元，可收銷售商80萬元，本公司承擔(dān)20萬元。每年電費240萬元，水費60萬元。 工資福利費用：本項目定員為80人，人均年工資按3萬元計算，則年工資福利費共計240萬元。折舊及攤銷費用： 本項目固定資產(chǎn)原值22965 萬元，無形及其他資產(chǎn) 15167 萬元。固定資產(chǎn)折舊按平均年限法，平均折舊年限為30年，年折舊額為 727 萬元，固定資產(chǎn)余值 1148 萬元。無形資產(chǎn)及其他資產(chǎn)按10年攤銷，每年攤銷費用為 。修理費用： 大修理費按固定資產(chǎn)折舊的20%計，年修理費為145 萬元。其他費用： 其他費用包括辦公費用、廣告宣傳費用、銷售費用及員工培訓(xùn)費用等，按年經(jīng)營收入的2%計算，則年其他費用為 2000萬元年營運費用序號內(nèi)容金額工資福利240水電300折舊727無形資產(chǎn)攤銷大修理基金145辦公、差旅、廣告等2000合計l 盈利能力分析 年盈利能力表序號內(nèi) 容金額（萬元）1營業(yè)收入（含稅）1000002營業(yè)成本 （含稅）900003稅金附加4期間費用5利潤總額6所得稅7稅后利潤盈利能力分析指標序號指標名稱單位指標1所得稅后收益率%92所得稅前收益率%123所得稅后投資回收期年114所得稅前投資回收期年8一、財務(wù)生存能力分析根據(jù)財務(wù)計劃現(xiàn)金流量表，從經(jīng)營活動、投資活動和籌資活動全部凈現(xiàn)金流量看，各年現(xiàn)金流入大于現(xiàn)金流出。因此，項目具備財務(wù)生存能力。二、不確定性分析：盈虧平衡分析：盈虧平衡點=固定成本/（銷售收入銷售稅金變動成本）*100%= 32% 以上指標表明實際營業(yè)額達到預(yù)定營業(yè)額 32 %就能保本運轉(zhuǎn)，項目有一定的抵御風(fēng)險能力。敏感性分析： 考慮到項目在實施過程中一些不確定因素，分別對營業(yè)收入、經(jīng)營成本和建設(shè)投資變化進行敏感性分析。這些變化對所得稅后內(nèi)部收益率及投資回收期等所帶來的影響詳見下表敏感性分析表營業(yè)收入變動率建設(shè)投資變動率經(jīng)營成本變動率稅后內(nèi)部收益率0%0 %0 %9 %10%0 %0 %11 %10%0 %0 %7%0 %0 %10 %%0 %0 %10%%0 %10 %0 %9 %0 %10%0 % %據(jù)分析，影響項目效益的主要因素有銷售收入、經(jīng)營成本和建設(shè)投資，其中營業(yè)收入對項目效益的影響較為敏感，而經(jīng)營成本和建設(shè)投資的變化對效益影響相對較小。本項目建設(shè)投資較大，在建設(shè)期間應(yīng)努力控制建設(shè)費用，合理按排工程進度；在經(jīng)營期間應(yīng)加強營銷策劃，選擇優(yōu)秀的、市場認可的、有生命力的品牌進駐商場，保證營業(yè)額。同時應(yīng)以科學(xué)的管理方式，努力降低成本，用高效、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)和管理，將項目的經(jīng)營風(fēng)險控制在較低水平，以保證項目獲得良好的經(jīng)濟效益。第十一章 風(fēng)險分析本項目的風(fēng)險因素主要來自市場方面、經(jīng)營管理方面以及資金方面的風(fēng)險因素，面對各方面的風(fēng)險應(yīng)樹立風(fēng)險意識，建立有效的風(fēng)險防范機制，以降低、規(guī)避、分散或防范這些風(fēng)險。l 市場風(fēng)險分析市場風(fēng)險是建設(shè)項目常遇到的重要風(fēng)險。本項目作為一家建設(shè)在連杭經(jīng)濟開發(fā)區(qū)內(nèi)錢塘江邊，有較好的地理優(yōu)勢，北有某皮革城南有某城，距寧波、蕭山、嘉興都不遠，所處高速公路邊，可四通八達。雖然項目所在的城市對外經(jīng)濟交往、商務(wù)活動頻繁，有較大的市場需求優(yōu)勢，但是能否招到強勢的品牌，能否吸引周邊城市的消費群體，直接影響到項目的收益水平。市場方面的風(fēng)險損失主要表現(xiàn)在招租率下降，收入低迷等，以至營業(yè)收入達不到預(yù)期的目標。針對市場風(fēng)險，商場應(yīng)積極開拓市場，加強市場營銷工作，選擇優(yōu)質(zhì)、優(yōu)秀的品牌，讓所有的人知道這里是某省購買世界級品牌最全最好的SHOPPRNG MALL 同時采用多渠道、多種方式開拓客源、穩(wěn)定客源，提高消費者的信任感，使本項目在當?shù)厥袌龅母偁幪幱谟欣匚?，以此最大限度減少項目的市場風(fēng)險。l 經(jīng)營管理風(fēng)險分析成本控制是商場盈利的關(guān)鍵，針對經(jīng)營管理風(fēng)險，企業(yè)通過某百聯(lián)集團的扶持，吸收其成功的開發(fā)管理模式，引進優(yōu)秀的管理人才來保證管理的科學(xué)性、先進性，提高日常的經(jīng)營管理水平。l 資金風(fēng)險分析項目資本金的落實將直接影響項目能否按時按質(zhì)建設(shè)完成。資金方面的風(fēng)險因素對項目至關(guān)重要。由于本項目的資金來源均為自籌，所以會降低項目的資金風(fēng)險。第十二章 經(jīng)濟和社會影響分析l 經(jīng)濟影響分析項目對當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展影響分析近年來，某旅游市場的發(fā)展速度較快，由其帶動的相關(guān)產(chǎn)業(yè)也得到了長足發(fā)展，推動某經(jīng)濟向更高層次發(fā)展。某項目，既是旅游業(yè)的重要載體，又是城市經(jīng)濟發(fā)展水平的標志，是城市現(xiàn)代文明程度和開放水平的象征。本項目將使某市的城市形象有飛躍性的提升。同時，項目將集聚人流、物流和資金流，并將擴大就業(yè)，推動當?shù)亟?jīng)濟的發(fā)展。項目對產(chǎn)業(yè)布局及結(jié)構(gòu)調(diào)整影響分析《某市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》提出“加快發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)”，并明確指出“把利用外資、吸引國際產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移與優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、提升產(chǎn)業(yè)竟爭力結(jié)合起來，穩(wěn)步實現(xiàn)利用外資從外延增長向內(nèi)涵增長的轉(zhuǎn)變、從制造業(yè)為重點向制造業(yè)與服務(wù)業(yè)并重的轉(zhuǎn)變”。本項目的建設(shè)，將有利于促進嘉興市和某市現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展，對推動某產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和優(yōu)化升級將產(chǎn)生積極的影響。項目對某市財政收支的影響分析根據(jù)項目的財務(wù)效益測算，本項目的營業(yè)收入為增值稅，%增值預(yù)測。項目正常年度營業(yè)稅金為2500萬元，稅金附加11%為275萬元，合計2775萬元。將對某市財政提供一定的支持。l 社會影響分析項目對社會的影響分析項目對當?shù)厝鮿萑后w的影響本項目的建設(shè)對當?shù)貗D女、兒童、殘疾人員利益不會造成明顯的負面影響。項目所上繳的稅收，通過轉(zhuǎn)移支付，可以幫助當?shù)氐娜鮿萑后w；并可以直接或間接為一部分弱勢群體人員創(chuàng)造一定的就業(yè)機會，因而本項目的影響基本是正面的。項目對當?shù)鼐用窬蜆I(yè)的影響本項目實施后，對所在地區(qū)的居民就業(yè)將產(chǎn)生一定的積極影響，直接增加的就業(yè)機會有1000人之多，主要是店鋪營業(yè)員，餐飲等配套服務(wù)人員。間接從業(yè)人員預(yù)計是直接就業(yè)人員的3~4倍。項目與所在地互適性分析與項目相關(guān)的不同利益群體對項目建設(shè)和運營的態(tài)度本項目不涉及到拆遷，不存在拆遷安置不妥引發(fā)的社會問題和糾紛。本項目的建設(shè)涉及當?shù)氐睦嫒后w主要有：建筑業(yè)、運輸業(yè)、商業(yè)服務(wù)業(yè)以及旅游業(yè)等。根據(jù)項目的性質(zhì)分析，當?shù)氐慕ㄖI(yè)、運輸業(yè)、商業(yè)服務(wù)業(yè)、旅游業(yè)將對本項目抱有積極參與的態(tài)度。 項目所在地各級組織對項目的態(tài)度項目的所在地某市政府各部門對本項目的建設(shè)和運營抱著強烈支持的態(tài)度，希望通過引入本項目促進某市產(chǎn)業(yè)升級和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展。 本項目的建設(shè)能夠帶來較好的經(jīng)濟效益，不僅增加當?shù)氐亩愂?，而且能有效帶動當?shù)厣虡I(yè)服務(wù)業(yè)、推動第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，提高當?shù)貏趧恿Φ木蜆I(yè)率，促進地方經(jīng)濟發(fā)展。因此，當?shù)貙Ρ卷椖康慕ㄔO(shè)持積極配合的態(tài)度。第十三章 研究結(jié)論l 方案總體描述在總體構(gòu)思設(shè)計中，首先保證開發(fā)商和消費者對現(xiàn)代化商業(yè)設(shè)施的建筑功能和購物環(huán)境，力求做到功能分區(qū)明確，流線清晰，交通組織有條不紊，方便購物，在滿足購物、餐飲、休閑娛樂等基本商業(yè)設(shè)施功能前提下，將休閑、文化、景觀等多元功能有機組合，營造出高效、便捷、舒適、休閑的良好購物環(huán)境。l 項目總體評價：本項目的建設(shè)符合各類相關(guān)規(guī)劃及投資產(chǎn)業(yè)政策、相關(guān)的行業(yè)準入標準，具有良好的市場發(fā)展前景，項目建設(shè)是必要的、可行的。項目建設(shè)區(qū)塊處于某農(nóng)業(yè)對外綜合開發(fā)區(qū)內(nèi)。開發(fā)區(qū)集工業(yè)、農(nóng)業(yè)、商貿(mào)、旅游于一體，開發(fā)區(qū)區(qū)位、交通、土地、環(huán)境、人才、政策、服務(wù)等優(yōu)勢明顯，開發(fā)區(qū)的東側(cè)是著名的觀潮勝地，此區(qū)域?qū)τ谠萍袇^(qū)人流和江浙一帶的旅游休假消費，有著極為廣泛的開發(fā)前景。隨著某經(jīng)濟的不斷發(fā)展，消費者對國際化、現(xiàn)代化、時尚化的大型商業(yè)購物城的業(yè)態(tài)已充分認識，消費者的品牌意識也日漸增強，品牌效應(yīng)日益顯著，某是國際上較為成熟，遍布歐美等發(fā)達國家的一種商業(yè)零售業(yè)態(tài)，是由銷售世界名牌過季，下架，斷碼商品的商店組成的購物中心，因此也被稱為品牌直銷購物中心，作為地處某與某的連巷經(jīng)濟開發(fā)區(qū)。目前正向著國際大都市邁進，處處顯露著生機和活力。這不僅符合建設(shè)某的基本要求，更為進一步開發(fā)旅游與商業(yè)結(jié)合創(chuàng)造了良好條件。照相關(guān)規(guī)范和當?shù)氐囊?，合理配置，能較好的滿足項目運營的需要。建設(shè)方案合理可行。項目建設(shè)能夠帶來較為可觀的經(jīng)濟效益，項目投資具有一定的抵御風(fēng)險的能力。項目在經(jīng)濟上是可行的。l 結(jié)論：本項目是在重大區(qū)域合作戰(zhàn)略加快實施、區(qū)域交通條件近一步改善和國際盛會頻繁舉辦的背景下建設(shè)的，項目建設(shè)是必要、可行的。項目的建設(shè)有利于推動某經(jīng)濟的發(fā)展，促進現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展，促進當?shù)鼐用窬蜆I(yè)，具有良好的經(jīng)濟效益和社會效益。本項目應(yīng)在建設(shè)和運營期間注意環(huán)境保護，并努力控制建設(shè)成本，最大限制地實現(xiàn)經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益的共贏。 55