【正文】 備及電力管線40,2962008065給排水及消防總體管道及煤氣調(diào)壓站40,2961204846電力照明40,296502017弱電40,2962081小計(jì)2,681三、工程建設(shè)其他費(fèi)用：1土地14,2392,2勘察設(shè)計(jì)、建設(shè)單位管理費(fèi)928小計(jì)15,1672,3不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)5%1,148建安工程投資估算合計(jì)39,2805,三、流動(dòng)資金估算：采用擴(kuò)大指標(biāo)估算法估算項(xiàng)目所需的流動(dòng)資金，%來(lái)估算，預(yù)測(cè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)成本約為 90000萬(wàn)元，因此本項(xiàng)目需流動(dòng)資金 720 萬(wàn)元。四、總投資估算本項(xiàng)目的總投資估算為 40000 萬(wàn)元，折合 5714 萬(wàn)美元。 總投資估算表 單位：萬(wàn)元序號(hào)費(fèi)用名稱投資額占總投資的百分比（%）人民幣美元1建設(shè)投資39280561198%建筑工程費(fèi)用22965328157%工程建設(shè)其他費(fèi)用15167216738%基本預(yù)備費(fèi)11481633%2流動(dòng)資金7201032%3項(xiàng)目總投資400005714100%五、資金籌措與使用：資金籌措：項(xiàng)目總投資為40000萬(wàn)元，折合5714萬(wàn)美元。公司注冊(cè)資金為2996萬(wàn)美元，折合人民幣20972萬(wàn)元。注冊(cè)資金占總投資的比率約為52%公司股東以美元現(xiàn)匯出資，公司的注冊(cè)資金由某投資管理有限公司、某企業(yè)發(fā)展有限公司、培信投資有限公司按出資比率（25：50：25），在營(yíng)業(yè)執(zhí)照核發(fā)之日起90天內(nèi)繳付15%（450萬(wàn)美元），第二次出資在簽定土地出讓合同后一周內(nèi)出資35%（1050萬(wàn)美元）其余部分在新領(lǐng)執(zhí)照之日起兩年內(nèi)繳清。資金使用：根據(jù)建設(shè)進(jìn)度安排，項(xiàng)目計(jì)劃一年內(nèi)完成。見(jiàn)下表： 投資計(jì)劃表 單位：萬(wàn)元資金來(lái)源08年四季度09年一季度09年二季度美元合計(jì)折人民幣合計(jì)自有資金50025002714571440000第十章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)l 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)依據(jù)及基礎(chǔ)數(shù)據(jù)一、評(píng)價(jià)依據(jù)： 國(guó)家發(fā)展和改革委、建設(shè)部發(fā)布的“建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)”（第三版） 現(xiàn)行各項(xiàng)稅收政策 各級(jí)政府有關(guān)政策及同類企業(yè)有關(guān)運(yùn)營(yíng)參數(shù)二、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)： 項(xiàng)目計(jì)算期設(shè)定為30年，其中建設(shè)期1年，營(yíng)運(yùn)期29年。 項(xiàng)目總投資為40000萬(wàn)元，全部是企業(yè)自籌，項(xiàng)目流動(dòng)資金為 720 萬(wàn)元。營(yíng)業(yè)收入估算：根據(jù)某百聯(lián)集團(tuán)青浦“某品牌直銷廣場(chǎng)有限公司”的經(jīng)營(yíng)模式，估計(jì)可招商300個(gè)品牌，按每個(gè)品牌每月30萬(wàn)（含稅）營(yíng)業(yè)收入計(jì)算，每年的營(yíng)業(yè)收入為10億元。稅金估算：本項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)收入為增值稅，%增值預(yù)測(cè)，項(xiàng)目正常年度營(yíng)業(yè)稅金為1450萬(wàn)元，稅金附加11%。三、成本估算：外購(gòu)商品成本：按毛利率10%計(jì)算，外購(gòu)商品的成本為90000萬(wàn)元。水電費(fèi)用： 按某青浦某廣場(chǎng)的數(shù)據(jù)，每月電費(fèi)100萬(wàn)元，可收銷售商80萬(wàn)元，本公司承擔(dān)20萬(wàn)元。每年電費(fèi)240萬(wàn)元，水費(fèi)60萬(wàn)元。 工資福利費(fèi)用：本項(xiàng)目定員為80人，人均年工資按3萬(wàn)元計(jì)算，則年工資福利費(fèi)共計(jì)240萬(wàn)元。折舊及攤銷費(fèi)用： 本項(xiàng)目固定資產(chǎn)原值22965 萬(wàn)元，無(wú)形及其他資產(chǎn) 15167 萬(wàn)元。固定資產(chǎn)折舊按平均年限法，平均折舊年限為30年，年折舊額為 727 萬(wàn)元，固定資產(chǎn)余值 1148 萬(wàn)元。無(wú)形資產(chǎn)及其他資產(chǎn)按10年攤銷，每年攤銷費(fèi)用為 。修理費(fèi)用： 大修理費(fèi)按固定資產(chǎn)折舊的20%計(jì)，年修理費(fèi)為145 萬(wàn)元。其他費(fèi)用： 其他費(fèi)用包括辦公費(fèi)用、廣告宣傳費(fèi)用、銷售費(fèi)用及員工培訓(xùn)費(fèi)用等，按年經(jīng)營(yíng)收入的2%計(jì)算，則年其他費(fèi)用為 2000萬(wàn)元年?duì)I運(yùn)費(fèi)用序號(hào)內(nèi)容金額工資福利240水電300折舊727無(wú)形資產(chǎn)攤銷大修理基金145辦公、差旅、廣告等2000合計(jì)l 盈利能力分析 年盈利能力表序號(hào)內(nèi) 容金額（萬(wàn)元）1營(yíng)業(yè)收入（含稅）1000002營(yíng)業(yè)成本 （含稅）900003稅金附加4期間費(fèi)用5利潤(rùn)總額6所得稅7稅后利潤(rùn)盈利能力分析指標(biāo)序號(hào)指標(biāo)名稱單位指標(biāo)1所得稅后收益率%92所得稅前收益率%123所得稅后投資回收期年114所得稅前投資回收期年8一、財(cái)務(wù)生存能力分析根據(jù)財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表，從經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、投資活動(dòng)和籌資活動(dòng)全部?jī)衄F(xiàn)金流量看，各年現(xiàn)金流入大于現(xiàn)金流出。因此，項(xiàng)目具備財(cái)務(wù)生存能力。二、不確定性分析：盈虧平衡分析：盈虧平衡點(diǎn)=固定成本/（銷售收入銷售稅金變動(dòng)成本）*100%= 32% 以上指標(biāo)表明實(shí)際營(yíng)業(yè)額達(dá)到預(yù)定營(yíng)業(yè)額 32 %就能保本運(yùn)轉(zhuǎn)，項(xiàng)目有一定的抵御風(fēng)險(xiǎn)能力。敏感性分析： 考慮到項(xiàng)目在實(shí)施過(guò)程中一些不確定因素，分別對(duì)營(yíng)業(yè)收入、經(jīng)營(yíng)成本和建設(shè)投資變化進(jìn)行敏感性分析。這些變化對(duì)所得稅后內(nèi)部收益率及投資回收期等所帶來(lái)的影響詳見(jiàn)下表敏感性分析表營(yíng)業(yè)收入變動(dòng)率建設(shè)投資變動(dòng)率經(jīng)營(yíng)成本變動(dòng)率稅后內(nèi)部收益率0%0 %0 %9 %10%0 %0 %11 %10%0 %0 %7%0 %0 %10 %%0 %0 %10%%0 %10 %0 %9 %0 %10%0 % %據(jù)分析，影響項(xiàng)目效益的主要因素有銷售收入、經(jīng)營(yíng)成本和建設(shè)投資，其中營(yíng)業(yè)收入對(duì)項(xiàng)目效益的影響較為敏感，而經(jīng)營(yíng)成本和建設(shè)投資的變化對(duì)效益影響相對(duì)較小。本項(xiàng)目建設(shè)投資較大，在建設(shè)期間應(yīng)努力控制建設(shè)費(fèi)用，合理按排工程進(jìn)度；在經(jīng)營(yíng)期間應(yīng)加強(qiáng)營(yíng)銷策劃，選擇優(yōu)秀的、市場(chǎng)認(rèn)可的、有生命力的品牌進(jìn)駐商場(chǎng)，保證營(yíng)業(yè)額。同時(shí)應(yīng)以科學(xué)的管理方式，努力降低成本，用高效、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)和管理，將項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)控制在較低水平，以保證項(xiàng)目獲得良好的經(jīng)濟(jì)效益。第十一章 風(fēng)險(xiǎn)分析本項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)因素主要來(lái)自市場(chǎng)方面、經(jīng)營(yíng)管理方面以及資金方面的風(fēng)險(xiǎn)因素，面對(duì)各方面的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)樹(shù)立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，建立有效的風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制，以降低、規(guī)避、分散或防范這些風(fēng)險(xiǎn)。l 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是建設(shè)項(xiàng)目常遇到的重要風(fēng)險(xiǎn)。本項(xiàng)目作為一家建設(shè)在連杭經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)錢塘江邊，有較好的地理優(yōu)勢(shì)，北有某皮革城南有某城，距寧波、蕭山、嘉興都不遠(yuǎn)，所處高速公路邊，可四通八達(dá)。雖然項(xiàng)目所在的城市對(duì)外經(jīng)濟(jì)交往、商務(wù)活動(dòng)頻繁，有較大的市場(chǎng)需求優(yōu)勢(shì)，但是能否招到強(qiáng)勢(shì)的品牌，能否吸引周邊城市的消費(fèi)群體，直接影響到項(xiàng)目的收益水平。市場(chǎng)方面的風(fēng)險(xiǎn)損失主要表現(xiàn)在招租率下降，收入低迷等，以至營(yíng)業(yè)收入達(dá)不到預(yù)期的目標(biāo)。針對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，商場(chǎng)應(yīng)積極開(kāi)拓市場(chǎng)，加強(qiáng)市場(chǎng)營(yíng)銷工作，選擇優(yōu)質(zhì)、優(yōu)秀的品牌，讓所有的人知道這里是某省購(gòu)買世界級(jí)品牌最全最好的SHOPPRNG MALL 同時(shí)采用多渠道、多種方式開(kāi)拓客源、穩(wěn)定客源，提高消費(fèi)者的信任感，使本項(xiàng)目在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)處于有利地位，以此最大限度減少項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。l 經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)分析成本控制是商場(chǎng)盈利的關(guān)鍵，針對(duì)經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)通過(guò)某百聯(lián)集團(tuán)的扶持，吸收其成功的開(kāi)發(fā)管理模式，引進(jìn)優(yōu)秀的管理人才來(lái)保證管理的科學(xué)性、先進(jìn)性，提高日常的經(jīng)營(yíng)管理水平。l 資金風(fēng)險(xiǎn)分析項(xiàng)目資本金的落實(shí)將直接影響項(xiàng)目能否按時(shí)按質(zhì)建設(shè)完成。資金方面的風(fēng)險(xiǎn)因素對(duì)項(xiàng)目至關(guān)重要。由于本項(xiàng)目的資金來(lái)源均為自籌，所以會(huì)降低項(xiàng)目的資金風(fēng)險(xiǎn)。第十二章 經(jīng)濟(jì)和社會(huì)影響分析l 經(jīng)濟(jì)影響分析項(xiàng)目對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展影響分析近年來(lái)，某旅游市場(chǎng)的發(fā)展速度較快，由其帶動(dòng)的相關(guān)產(chǎn)業(yè)也得到了長(zhǎng)足發(fā)展，推動(dòng)某經(jīng)濟(jì)向更高層次發(fā)展。某項(xiàng)目，既是旅游業(yè)的重要載體，又是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的標(biāo)志，是城市現(xiàn)代文明程度和開(kāi)放水平的象征。本項(xiàng)目將使某市的城市形象有飛躍性的提升。同時(shí)，項(xiàng)目將集聚人流、物流和資金流，并將擴(kuò)大就業(yè)，推動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展。項(xiàng)目對(duì)產(chǎn)業(yè)布局及結(jié)構(gòu)調(diào)整影響分析《某市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》提出“加快發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)”，并明確指出“把利用外資、吸引國(guó)際產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移與優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、提升產(chǎn)業(yè)竟?fàn)幜Y(jié)合起來(lái)，穩(wěn)步實(shí)現(xiàn)利用外資從外延增長(zhǎng)向內(nèi)涵增長(zhǎng)的轉(zhuǎn)變、從制造業(yè)為重點(diǎn)向制造業(yè)與服務(wù)業(yè)并重的轉(zhuǎn)變”。本項(xiàng)目的建設(shè)，將有利于促進(jìn)嘉興市和某市現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展，對(duì)推動(dòng)某產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和優(yōu)化升級(jí)將產(chǎn)生積極的影響。項(xiàng)目對(duì)某市財(cái)政收支的影響分析根據(jù)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)效益測(cè)算，本項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)收入為增值稅，%增值預(yù)測(cè)。項(xiàng)目正常年度營(yíng)業(yè)稅金為2500萬(wàn)元，稅金附加11%為275萬(wàn)元，合計(jì)2775萬(wàn)元。將對(duì)某市財(cái)政提供一定的支持。l 社會(huì)影響分析項(xiàng)目對(duì)社會(huì)的影響分析項(xiàng)目對(duì)當(dāng)?shù)厝鮿?shì)群體的影響本項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)當(dāng)?shù)貗D女、兒童、殘疾人員利益不會(huì)造成明顯的負(fù)面影響。項(xiàng)目所上繳的稅收，通過(guò)轉(zhuǎn)移支付，可以幫助當(dāng)?shù)氐娜鮿?shì)群體；并可以直接或間接為一部分弱勢(shì)群體人員創(chuàng)造一定的就業(yè)機(jī)會(huì)，因而本項(xiàng)目的影響基本是正面的。項(xiàng)目對(duì)當(dāng)?shù)鼐用窬蜆I(yè)的影響本項(xiàng)目實(shí)施后，對(duì)所在地區(qū)的居民就業(yè)將產(chǎn)生一定的積極影響，直接增加的就業(yè)機(jī)會(huì)有1000人之多，主要是店鋪營(yíng)業(yè)員，餐飲等配套服務(wù)人員。間接從業(yè)人員預(yù)計(jì)是直接就業(yè)人員的3~4倍。項(xiàng)目與所在地互適性分析與項(xiàng)目相關(guān)的不同利益群體對(duì)項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營(yíng)的態(tài)度本項(xiàng)目不涉及到拆遷，不存在拆遷安置不妥引發(fā)的社會(huì)問(wèn)題和糾紛。本項(xiàng)目的建設(shè)涉及當(dāng)?shù)氐睦嫒后w主要有：建筑業(yè)、運(yùn)輸業(yè)、商業(yè)服務(wù)業(yè)以及旅游業(yè)等。根據(jù)項(xiàng)目的性質(zhì)分析，當(dāng)?shù)氐慕ㄖI(yè)、運(yùn)輸業(yè)、商業(yè)服務(wù)業(yè)、旅游業(yè)將對(duì)本項(xiàng)目抱有積極參與的態(tài)度。 項(xiàng)目所在地各級(jí)組織對(duì)項(xiàng)目的態(tài)度項(xiàng)目的所在地某市政府各部門對(duì)本項(xiàng)目的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)抱著強(qiáng)烈支持的態(tài)度，希望通過(guò)引入本項(xiàng)目促進(jìn)某市產(chǎn)業(yè)升級(jí)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展。 本項(xiàng)目的建設(shè)能夠帶來(lái)較好的經(jīng)濟(jì)效益，不僅增加當(dāng)?shù)氐亩愂?，而且能有效帶?dòng)當(dāng)?shù)厣虡I(yè)服務(wù)業(yè)、推動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，提高當(dāng)?shù)貏趧?dòng)力的就業(yè)率，促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展。因此，當(dāng)?shù)貙?duì)本項(xiàng)目的建設(shè)持積極配合的態(tài)度。第十三章 研究結(jié)論l 方案總體描述在總體構(gòu)思設(shè)計(jì)中，首先保證開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者對(duì)現(xiàn)代化商業(yè)設(shè)施的建筑功能和購(gòu)物環(huán)境，力求做到功能分區(qū)明確，流線清晰，交通組織有條不紊，方便購(gòu)物，在滿足購(gòu)物、餐飲、休閑娛樂(lè)等基本商業(yè)設(shè)施功能前提下，將休閑、文化、景觀等多元功能有機(jī)組合，營(yíng)造出高效、便捷、舒適、休閑的良好購(gòu)物環(huán)境。l 項(xiàng)目總體評(píng)價(jià)：本項(xiàng)目的建設(shè)符合各類相關(guān)規(guī)劃及投資產(chǎn)業(yè)政策、相關(guān)的行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，具有良好的市場(chǎng)發(fā)展前景，項(xiàng)目建設(shè)是必要的、可行的。項(xiàng)目建設(shè)區(qū)塊處于某農(nóng)業(yè)對(duì)外綜合開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)。開(kāi)發(fā)區(qū)集工業(yè)、農(nóng)業(yè)、商貿(mào)、旅游于一體，開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)位、交通、土地、環(huán)境、人才、政策、服務(wù)等優(yōu)勢(shì)明顯，開(kāi)發(fā)區(qū)的東側(cè)是著名的觀潮勝地，此區(qū)域?qū)τ谠萍袇^(qū)人流和江浙一帶的旅游休假消費(fèi)，有著極為廣泛的開(kāi)發(fā)前景。隨著某經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，消費(fèi)者對(duì)國(guó)際化、現(xiàn)代化、時(shí)尚化的大型商業(yè)購(gòu)物城的業(yè)態(tài)已充分認(rèn)識(shí)，消費(fèi)者的品牌意識(shí)也日漸增強(qiáng)，品牌效應(yīng)日益顯著，某是國(guó)際上較為成熟，遍布?xì)W美等發(fā)達(dá)國(guó)家的一種商業(yè)零售業(yè)態(tài)，是由銷售世界名牌過(guò)季，下架，斷碼商品的商店組成的購(gòu)物中心，因此也被稱為品牌直銷購(gòu)物中心，作為地處某與某的連巷經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)。目前正向著國(guó)際大都市邁進(jìn)，處處顯露著生機(jī)和活力。這不僅符合建設(shè)某的基本要求，更為進(jìn)一步開(kāi)發(fā)旅游與商業(yè)結(jié)合創(chuàng)造了良好條件。照相關(guān)規(guī)范和當(dāng)?shù)氐囊?，合理配置，能較好的滿足項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的需要。建設(shè)方案合理可行。項(xiàng)目建設(shè)能夠帶來(lái)較為可觀的經(jīng)濟(jì)效益，項(xiàng)目投資具有一定的抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力。項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上是可行的。l 結(jié)論：本項(xiàng)目是在重大區(qū)域合作戰(zhàn)略加快實(shí)施、區(qū)域交通條件近一步改善和國(guó)際盛會(huì)頻繁舉辦的背景下建設(shè)的，項(xiàng)目建設(shè)是必要、可行的。項(xiàng)目的建設(shè)有利于推動(dòng)某經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，促進(jìn)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)當(dāng)?shù)鼐用窬蜆I(yè)，具有良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。本項(xiàng)目應(yīng)在建設(shè)和運(yùn)營(yíng)期間注意環(huán)境保護(hù)，并努力控制建設(shè)成本，最大限制地實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益的共贏。 55