房地產(chǎn)項(xiàng)目投資策劃報(bào)告-在線瀏覽
2024-08-30 01:11本頁(yè)面
【正文】 異：自然和綠化景觀的差異 教育和人文景觀的差異各種污染程度的差異 社區(qū)素質(zhì)的差異 C建筑風(fēng)格和立面的設(shè)計(jì)、材質(zhì) B建筑空間布局和環(huán)藝設(shè)計(jì) D形象包裝和營(yíng)銷策劃 F經(jīng)濟(jì)因素 B項(xiàng)目定價(jià)模擬 均價(jià)的確定 .住宅項(xiàng)目均價(jià)確定的主要方法：類比價(jià)值算術(shù)平均法 有效需求成本加價(jià)法 A確保合理利潤(rùn)率，追加有效需求價(jià)格 運(yùn)用以上兩種方法綜合分析確定均價(jià) 項(xiàng)目中具體單位的定價(jià)模擬 .商品住宅定價(jià)法： 差異性價(jià)格系數(shù)定價(jià)法（日照采光系數(shù)、景觀朝向系數(shù)、戶型系數(shù)、樓層系數(shù)、隨機(jī)系數(shù)） .各種差異性價(jià)格系數(shù)的確定： 確定基礎(chǔ)均價(jià) 確定系數(shù) 確定幅度 .具體單位定價(jià)模擬 七投資風(fēng)險(xiǎn)分析及其規(guī)避方式提示 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)性評(píng)價(jià) .價(jià)值提升及其實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)性： 項(xiàng)目的規(guī)劃和設(shè)計(jì)是否足以提升項(xiàng)目同周 邊項(xiàng)目的類比價(jià)值 項(xiàng)目形象包裝和營(yíng)銷推廣是否成功 資金運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)性 .減少資金占用比例，加速資金周轉(zhuǎn)速度，降低財(cái)務(wù)成本 .對(duì)銷售節(jié)奏和開發(fā)節(jié)奏進(jìn)行良好的把握，以盡量少的資金占用啟動(dòng)項(xiàng)目，并在最短的時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)資金回籠 經(jīng)濟(jì)政策風(fēng)險(xiǎn) .國(guó)際國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)過形勢(shì)的變化 .國(guó)家地方相關(guān)地產(chǎn)政策的出臺(tái)及相關(guān)市政配套設(shè)施的建設(shè) 開發(fā)節(jié)奏建議 影響項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏的基本因素 .政策法規(guī)因素 .地塊狀況因素 .發(fā)展商操作水平因素 .資金投放量及資金回收要求 .銷售策略、銷售政策及價(jià)格控制因素 .市場(chǎng)供求因素 .上市時(shí)間要求 項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏及結(jié)果預(yù)測(cè) .項(xiàng)目開發(fā)步驟 .項(xiàng)目投入產(chǎn)出評(píng)估 .結(jié)論房地產(chǎn)經(jīng)過多年的發(fā)展后，市場(chǎng)需求發(fā)生了根本性的變化，消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)的建筑規(guī)劃和單體設(shè)計(jì)要求越來越高，他們追求又實(shí)用又好看的商品房，這就要求發(fā)展商將以人為本的規(guī)劃思想和提高人居環(huán)境質(zhì)量作為目標(biāo)去實(shí)現(xiàn)消費(fèi)者的需求?！ №?xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃營(yíng)銷是以項(xiàng)目的市場(chǎng)定位為基礎(chǔ)，以滿足目標(biāo)市場(chǎng)的需求為出發(fā)點(diǎn)，對(duì)項(xiàng)目地塊進(jìn)行總體規(guī)劃布局，確定建筑風(fēng)格和色彩計(jì)劃，緊緊圍繞目標(biāo)客戶選定主力戶型，引導(dǎo)室內(nèi)裝修風(fēng)格，并對(duì)項(xiàng)目的環(huán)藝設(shè)計(jì)進(jìn)行充分提示。一公建與配套系統(tǒng) .項(xiàng)目所在地周邊市政配套設(shè)施調(diào)查 .項(xiàng)目配套功能配置及安排 .公共建筑外立面設(shè)計(jì)提示： 會(huì)所外立面設(shè)計(jì)提示 營(yíng)銷中心外立面設(shè)計(jì)提示 物業(yè)管理公司、辦公室等建筑外立面設(shè)計(jì)提示 其他公建（如巴士站、圍墻）外立面設(shè)計(jì)提示 .公共建筑平面設(shè)計(jì)提示： 公共建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)的特別提示 項(xiàng)目公共建筑外部環(huán)境概念設(shè)計(jì) 分期開發(fā) .分期開發(fā)思路 .首期開發(fā)思路 分組團(tuán)開發(fā)強(qiáng)度建筑風(fēng)格定位 項(xiàng)目總體建筑風(fēng)格及色彩計(jì)劃 .項(xiàng)目總體建筑風(fēng)格的構(gòu)思 .建筑色彩計(jì)劃 建筑單體外立面設(shè)計(jì)提示 .商品住宅房外立面設(shè)計(jì)提示： 多層、小高層、高層外立面設(shè)計(jì)提示 不同戶型的別墅外立面設(shè)計(jì)提示 針對(duì)屋頂、屋檐、窗戶等外立面局部設(shè)計(jì)提示 其他特殊設(shè)計(jì)提示 .商業(yè)物業(yè)建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)提示主力戶型選擇 項(xiàng)目所在區(qū)域同類樓盤戶型比較 項(xiàng)目業(yè)態(tài)分析及項(xiàng)目戶型配置比例 主力戶型設(shè)計(jì)提示 .一般住宅套房戶型設(shè)計(jì)提示 .躍式、復(fù)式、躍復(fù)式戶型設(shè)計(jì)提示 .別墅戶型設(shè)計(jì)提示 商業(yè)物業(yè)戶型設(shè)計(jì)提示 .商業(yè)群樓平面設(shè)計(jì)提示 .商場(chǎng)樓層平面設(shè)計(jì)提示 .寫字樓平面設(shè)計(jì)提示室內(nèi)空間布局裝修概念提示 室內(nèi)空間布局提示 公共空間主題選擇 庭院景觀提示 五六 七房地產(chǎn)前期策劃中的幾個(gè)應(yīng)注意的問題一本厚厚的策劃報(bào)告中大談概念、思路，縱橫四面分析市場(chǎng)，壯語幾萬，憑此征服開發(fā)商的先輩后生不乏其人，我們接單營(yíng)銷功夫真正的“武裝了內(nèi)褲”，且不說這其中到底有多少真金可言，瞧瞧每個(gè)星期長(zhǎng)沙房地產(chǎn)信息網(wǎng)上突然冒出的一批又一批待哺的新興代理公司，還有大批不斷接單又被踢出去的先人，我們不得不開始深思這個(gè)行業(yè)！在我看來，誰真正做到專業(yè)化，誰就生存！光憑文采動(dòng)人、創(chuàng)意絕倫打天下的策劃時(shí)代終將過去，技術(shù)策劃終會(huì)將“撮把子”這一稱呼送入歷史！目前策劃公司所做的前期策劃實(shí)在有限，原因是多方的，我只想從我們自己這一方面來想一想是為什么！前期策劃的重要性不要多作分析，就像找上四川那邊的女朋友，上了床這事就定了，由不得你了，所謂“少不入川”嗎！后代品種好不好找朋友時(shí)就得看好了。說成本估算成本估算目前普遍認(rèn)為是做預(yù)算的事，其實(shí)不然，預(yù)算、概算有資料可依、有數(shù)據(jù)可查，是項(xiàng)目基本上看得清摸得著了，因此只是一個(gè)量化的過程；估算卻是通常在只有一個(gè)想法的基礎(chǔ)上算這本賬，簡(jiǎn)單講就是給你一塊地找出個(gè)最賺錢的辦法來，這時(shí)候經(jīng)驗(yàn)將起到至關(guān)重要的作用。先不管這個(gè)問題，算好一筆經(jīng)濟(jì)帳，做好成本估算是一個(gè)策劃公司最起碼的技術(shù)。目前國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)前期估算并沒有制定一個(gè)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)，因此業(yè)內(nèi)大多也是憑經(jīng)驗(yàn)辦事，加之房地產(chǎn)估價(jià)公司、設(shè)計(jì)公司這方面的專業(yè)公司在項(xiàng)目前期難以實(shí)質(zhì)進(jìn)駐操作，策劃公司對(duì)成本的估算顯得尤為重要。料想一下，一個(gè)投資幾千萬上億的開發(fā)項(xiàng)目，號(hào)稱開發(fā)商智囊團(tuán)的策劃人連筆賬也算不清，恥，也無怪乎別人說我們是撮把子了！說經(jīng)濟(jì)分析為開發(fā)商提供全面咨詢，為其資金安排提出合理建議，為項(xiàng)目成本控制出謀劃策是房地產(chǎn)策劃的一項(xiàng)重要功能。目前的策劃公司從能力上，從業(yè)務(wù)合作可能上（在長(zhǎng)沙）都難有全面為開發(fā)商提供經(jīng)濟(jì)分析職能服務(wù)，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)濟(jì)分析包括資金流分析、財(cái)務(wù)分析、風(fēng)險(xiǎn)分析等內(nèi)容，內(nèi)容通常涉及開發(fā)公司高度機(jī)密，“可見度”太低，在基本數(shù)據(jù)不清楚的條件下，做了也是白做，因此這部分內(nèi)容是開發(fā)公司內(nèi)部由會(huì)計(jì)部門完成；而在能力方面，如果沒有切身的開發(fā)商開發(fā)工作經(jīng)驗(yàn)，我們也是無法洞悉其中的技巧的。三、策劃人，至少你得有與設(shè)計(jì)師對(duì)話的水平，參透設(shè)計(jì)的本質(zhì)，將設(shè)計(jì)技術(shù)上的事情讓設(shè)計(jì)師去做，你去把握基本思想，提供設(shè)計(jì)理念！深挖商業(yè)價(jià)值！認(rèn)識(shí)產(chǎn)品設(shè)計(jì)首先要做的就是理解設(shè)計(jì)，做到說話不“匡瓢”，房子的進(jìn)深、開間、層高模數(shù)，規(guī)劃日照采光要求標(biāo)準(zhǔn)，各類結(jié)構(gòu)的優(yōu)劣、造價(jià)，種種建筑風(fēng)格的特點(diǎn)等等，這些是基本的，有了這個(gè)你才有與設(shè)計(jì)師交流的話語，有了溝通的條件。目前大部分策劃公司所謂“定單式營(yíng)銷”明顯是撮人的，設(shè)計(jì)師策劃師交流的空間都沒有，你如何下訂單！就
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