房地產(chǎn)前期工作-在線瀏覽
2024-08-30 01:01本頁面
【正文】 金?！ ‘?dāng)做好前期的準(zhǔn)備，就更有利于做好后期的營(yíng)銷控制了。經(jīng)歷了中期的熱銷，樓盤相對(duì)于潛在目標(biāo)客戶而言將步入緊縮階段。無疑，重估樓盤價(jià)值，進(jìn)一步炒作樓盤形象將對(duì)樓盤的升值起著非常重要的作用，而升值最終體現(xiàn)在樓盤的價(jià)位的提高。[編輯]房地產(chǎn)營(yíng)銷的五個(gè)階段 第一階段：地段階段 這一階段都是原始的、樸素的開發(fā)，沒有涉及到購房者是否需要、是否喜愛，只要是好地段就能賣得快、賣得好，所以只看地段，尤其是市中心的位置更為開發(fā)商所看重，充分體現(xiàn)了房地產(chǎn)開發(fā)中“地段、地段、還是地段”的三段論。在這種情況下，“概念地產(chǎn)”、“包裝地產(chǎn)”應(yīng)運(yùn)而生，這不過是推銷手段的一種變化。但是這種包裝并不能改變樓盤本身的缺陷。實(shí)際上樓盤包裝的確是開盤銷售前必須要做的工作，而且一定要做到位，今天仍有許多開發(fā)商認(rèn)為包裝是十分重要的。如：，尤其是與名校聯(lián)合建校，通過人們對(duì)學(xué)校的興趣帶動(dòng)房產(chǎn)銷售；，即在小區(qū)中不建房子先搞綠化，這樣就產(chǎn)生了“綠色風(fēng)暴”、“綠色住宅”的宣傳；，即將建筑藝術(shù)作為賣點(diǎn)，并以巴洛克、新古典、歐洲經(jīng)典、發(fā)現(xiàn)歐洲等概念進(jìn)行炒作；，即在“水面”上做文章，倡導(dǎo)“親水性”住宅；，即在安全保衛(wèi)、物業(yè)管理、收費(fèi)系統(tǒng)上采用一些智能化的設(shè)施，打出智能化數(shù)字小區(qū)、數(shù)碼社區(qū)、e屋等概念；，即對(duì)樓盤的環(huán)境景觀進(jìn)行專門設(shè)計(jì)，銷售過程中注重對(duì)景觀的炒作、推廣，但有時(shí)“為環(huán)境而環(huán)境”造成建造與維護(hù)成本過高，脫離了實(shí)際的需求；，即以所建會(huì)所的規(guī)模、檔次、功能吸引人們的關(guān)注，但入住后對(duì)會(huì)所的維護(hù)與營(yíng)運(yùn)可能使開發(fā)商背上一個(gè)包袱；，即尋找一家有名的物業(yè)管理公司進(jìn)行管理，或追求物業(yè)管理服務(wù)的高檔化，以此為賣點(diǎn)進(jìn)行推銷；，即以郊區(qū)環(huán)境優(yōu)美、空氣新鮮等形成概念，但是，對(duì)住宅而言，郊區(qū)生活環(huán)境的成熟性低往往成為制約。許多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“概念”是華而不實(shí)的東西，隨著購房者理性程度的增加以及購房重點(diǎn)的轉(zhuǎn)移，還是要求認(rèn)認(rèn)真真、扎扎實(shí)實(shí)的做好樓盤本身的開發(fā)?！ 〉谌A段：產(chǎn)品素質(zhì)階段 樓盤是一種特殊的產(chǎn)品，按照一些業(yè)內(nèi)人士的觀點(diǎn)，樓盤是否暢銷，不是包裝、廣告或概念的問題，關(guān)鍵是樓盤產(chǎn)品自身的問題。開發(fā)的樓盤應(yīng)缺什么補(bǔ)什么，不可以一點(diǎn)代替全部。一個(gè)成熟的開發(fā)商，不應(yīng)只按照自己的想法研究樓盤，而要依據(jù)客戶的喜愛和需求?！ 〈送猓_發(fā)樓盤還需適時(shí)創(chuàng)新、不斷引導(dǎo)?！ ‰S著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與競(jìng)爭(zhēng)，規(guī)?；絹碓街匾?，出現(xiàn)了一批千畝以上的巨型樓盤，針對(duì)這種樓盤，營(yíng)銷觀念又面臨著挑戰(zhàn)。所謂泛地產(chǎn)，也有人稱為“復(fù)合地產(chǎn)”，通過兩元或多元復(fù)合形成多種新型樓盤。復(fù)合地產(chǎn)的關(guān)鍵是結(jié)合部位的市場(chǎng)吸引力與潛力有多大，其目標(biāo)客戶群的規(guī)模與開發(fā)樓盤的規(guī)模是否處于一個(gè)同等范圍?！ 》康禺a(chǎn)營(yíng)銷不是向單一化的方向發(fā)展，而是多元的、立體式的營(yíng)銷，這就是房地產(chǎn)營(yíng)銷的又一個(gè)階段——立體營(yíng)銷階段。五位一體的“立體營(yíng)銷”才是求勝的根本，這五個(gè)環(huán)節(jié)中每一個(gè)都十分重要，能否做到是競(jìng)爭(zhēng)勝負(fù)的關(guān)鍵。許多開發(fā)商只是擅長(zhǎng)其中的一項(xiàng)或幾項(xiàng)，也就無法實(shí)施立體營(yíng)銷。由于不可移動(dòng)，每宗房地產(chǎn)的交通、日照、周邊環(huán)境、景觀等，均有一定狀態(tài)，從而形成了每宗房地產(chǎn)獨(dú)有的自然地理位置和社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置，使房地產(chǎn)有區(qū)位優(yōu)劣之分?！ 》康禺a(chǎn)的固定性也決定了其要受制于所在的空問環(huán)境，不像其他商品可以在不同地區(qū)之間調(diào)劑余缺?！ 渭砸卜Q多樣性，它是由固定性所派生出來的。這一特性決定了房地產(chǎn)之間不能實(shí)現(xiàn)完全替代，房地產(chǎn)市場(chǎng)不能實(shí)現(xiàn)完全競(jìng)爭(zhēng)。 、單價(jià)高 房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)值量大、單價(jià)高是其他一般商品所不具有的特征之一。開發(fā)商如果僅僅局限于推出一個(gè)新奇的概念，依靠某一簡(jiǎn)單要素去爭(zhēng)取客戶，一旦概念失真，反而讓購房者感到開發(fā)商缺乏誠(chéng)信，
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