【正文】 的根據(jù)資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書，本評估報告的評估目的是接受**中級人民法院委托，為因買賣合同糾紛一案所涉及的**小區(qū)**樓 1 單元**室住宅用房司法處置確定拍賣底價提供參考依據(jù)。小區(qū)東臨**；南臨縣**，西臨**路，北臨**。該區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施完備，道路平整，交通便捷。小區(qū)內(nèi)共有商住宅樓 5 幢，委估對象**樓建成于 2022 年，共七層磚混結(jié)構(gòu)，鋼筋砼梁、柱、板承重，剛性防水層面，外墻面涮防水涂料，樓頂蓋約 1 米高機瓦隔熱層。委估對象為三室兩廳雙衛(wèi)生間（注：衛(wèi)生間無窗戶不采光通風） ，室內(nèi) 2022 年裝修，客廳地面貼 8080 瓷磚，臥室地面貼6060 瓷磚，墻面涮白色乳膠漆,廚房主、衛(wèi)生間 PVC 吊頂，墻面貼瓷磚，鋁合金窗戶，陽臺為全封閉式,門窗包裝,客廳部分吊頂。提醒本報告使用者應(yīng)注意房屋裝修損害及家具部分：①客廳、臥室部分地面瓷磚翹裂；②廚房臨窗戶樓漏雨；③房屋內(nèi)燈具損害。納入本次評估范圍之內(nèi)的資產(chǎn)是指按**中級人民法院評估委托資產(chǎn)評估報告書漢中四方資產(chǎn)評估有限責任公司 第 7 頁書及**人民法院在房屋登記部門查詢和評估人員現(xiàn)場查看后共同確定的。具體定義如下：變現(xiàn)價值是指在評估對象處于被迫出售、快速變現(xiàn)等非正常市場條件下的價值估計數(shù)額。資產(chǎn)現(xiàn)狀利用在本報告中是指被評估資產(chǎn)仍按其現(xiàn)行用途在原地繼續(xù)使用，并在可預見的未來，不會發(fā)生重大改變。本次評估工作中所采用的價格及其他參數(shù)均為評估基準日的標準。六、評估依據(jù)本次資產(chǎn)評估工作中所遵循的具體行為依據(jù)、法規(guī)依據(jù)、產(chǎn)權(quán)依據(jù)和取價依據(jù)包括：（一）經(jīng)濟行為文件**中級人民法院出具的（2022）**鑒委字第00071號《評估委托書》。（三）準則依據(jù)財政部財企[2022]20 號《中國資產(chǎn)評估準則－基本準則》 ；財政部財企[2022]20 號《資產(chǎn)評估職業(yè)道德準則－基本準則》 ；中國資產(chǎn)評估協(xié)會中評協(xié)[2022]189 號《資產(chǎn)評估準則－評估報告》 ；中國資產(chǎn)評估協(xié)會中評協(xié)[2022]189 號《資產(chǎn)評估準則－評估程序》 ；中國資產(chǎn)評估協(xié)會中評協(xié)[2022]189 號《資產(chǎn)評估準則－工作底稿》 ；中國資產(chǎn)評估協(xié)會中評協(xié)[2022]189 號《資產(chǎn)評估準則－業(yè)務(wù)約定書》 ；資產(chǎn)評估報告書漢中四方資產(chǎn)評估有限責任公司 第 9 頁中國資產(chǎn)評估協(xié)會中評協(xié)[2022]189 號《資產(chǎn)評估準則－不動產(chǎn)》 ；中國資產(chǎn)評估協(xié)會中評協(xié)[2022]189 號《資產(chǎn)評估準則－機器設(shè)備》 ；中國注冊會計師協(xié)會會協(xié)[2022]18 號《注冊資產(chǎn)評估師關(guān)注評估對象法律權(quán)屬指導意見》 ； 《小企業(yè)會計準則》 ；1 《小企業(yè)會計準則》應(yīng)用指南。（六）參考資料及其他現(xiàn)場查看資料；七、評估原則1．工作原則：評估工作遵循獨立性、客觀性、科學性和專業(yè)性的原則；2．操作性原則：資產(chǎn)持續(xù)經(jīng)營，并遵守貢獻原則、替代原則、預期原則及公開市場假設(shè)等經(jīng)濟原則。資產(chǎn)評估報告書漢中四方資產(chǎn)評估有限責任公司 第 10 頁根據(jù)本次評估的資產(chǎn)特性、價值類型以及資料收集情況等相關(guān)條件，對于委估住宅用房，確定采用市場比較法進行評估。選擇市場比較法進行評估的理由如下（1）市場比較法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的市場價格為導向來求取房地產(chǎn)的價格，是利用實際發(fā)生的類似房地產(chǎn)的成交價格來求取估價對象的價值，是一種最直接、較直觀的估價方法，其測算結(jié)果易于被理解、認可和接受。（3）與待估住宅房用途一致，交易情況類似的交易案例可選取為比較實例。根據(jù)估價人員對于**房地產(chǎn)市場調(diào)查，目前估價對象所在區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)育較充分，區(qū)域內(nèi)類似物業(yè)的市場交易案例較多，我們選擇了近期擬交易的與估價對象屬同一供需圈內(nèi) 3 個交易案例，各比較案例與估價對象的對比情況如下：（1） 、可比實例選取根據(jù)替代原則，經(jīng)估價人員實地了解調(diào)查,選取近期同一供需圈內(nèi)、鄰近區(qū)域，與估價對象可比性較強的三個交易案例作為可比實資產(chǎn)評估報告書漢中四方資產(chǎn)評估有限責任公司 第 11 頁例，測算估價對象在估價時點的單價,具體條件見表１、2。表 2　比較案例情況表可比實例各因素可比實例Ａ（**城**路中段茗苑小區(qū) 3 樓） 可比實例Ｂ（**小區(qū) 1樓 5 樓） 可比實例Ｃ（**2樓 7樓）坐落位置 **路中段 中學路 縣城高臺建筑年代 2022 2022 2022交易日期 交易價格 2650 元／m 2 2400 元／m 2 1800 元／m 2交易情況 公開市場價值 公開市場價值 公開市場價值距市中心距離 1500m 500m 1000m區(qū)域繁華程度 較好 較好 一般道路通達度 城市主干道 城市主干道 城市支干道交通便利度 好 好 較好基礎(chǔ)設(shè)施完善度 五通一平 五通一平 五通一平公用配套設(shè)施 完備 完備 完備區(qū)域因素環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度 較好 較好 好個 建筑結(jié)構(gòu) 磚混結(jié)構(gòu)預制板 磚混結(jié)構(gòu)預制板 磚混結(jié)構(gòu)預制板資產(chǎn)評估報告書漢中四方資產(chǎn)評估有限責任公司 第 12 頁裝修情況 普通裝修 簡單裝修 簡單裝修采光及通風 好 好 好空氣污染 大 大 小別因素噪 音 大 大 小例與估價對象進行比較，從交易時間、交易情況、區(qū)域因素、個 別 因 素 等 方 面 進 行 系 數(shù) 修 正 ， 得 出 估 價 對 象 的 比 準 價 格 ， 詳 見 表3。于是可得估價對象比準價格為：（2706＋2451＋1801）247。住宅房樓層因素調(diào)節(jié)率表 總樓層 調(diào)節(jié)率層次二層樓 三層樓 四層樓 五層樓 六層樓 七層樓七 10六 5五 +5四 +10三 +10二 +5一 0資產(chǎn)評估報告書漢中四方資產(chǎn)評估有限責任公司 第 14 頁2022 年 6 月根據(jù)**公司出售商品房執(zhí)行以上樓層調(diào)節(jié)系數(shù)。委估對象單價為：**1985%＝1971