【正文】 護(hù)公共環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。主要包括共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。 特約服務(wù) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人根據(jù)業(yè)主委托提供的物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)。 33 基本規(guī)定 本標(biāo)準(zhǔn)中涉及的物業(yè)共用部分的維修養(yǎng)護(hù)為日常維修養(yǎng)護(hù)工作，不包括需要使用專項維修資金的維修、更新和改造工作。 簽訂物業(yè)服務(wù)合同時，依據(jù)住宅物業(yè)實際情況確定物業(yè)服務(wù)事項，選定相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。 44 住宅物業(yè)服務(wù)一級標(biāo)準(zhǔn) 基本要求 客戶服務(wù)場所 1 設(shè)置客戶服務(wù)場所，配置基本辦公設(shè)備。提供特約服務(wù)的，公示特約服務(wù)項目及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費標(biāo)準(zhǔn)。 4 設(shè)置并公示24 小時服務(wù)電話。 2 從業(yè)人員佩戴標(biāo)志。 4 項目負(fù)責(zé)人具有 2 年以上物業(yè)服務(wù)企業(yè)或相關(guān)企業(yè)管理工作經(jīng)歷，為本市項目負(fù)責(zé)人信用信息檔案登記在冊人員。 2 建立突發(fā)公共事件應(yīng)急預(yù)案。 檔案 1 建立物業(yè)管理檔案。 標(biāo)志 設(shè)置安全警示、作業(yè)施工警示、溫馨提示等物業(yè)服務(wù)標(biāo)志。 2 涉及業(yè)主或使用人正常生活的重要物業(yè)服務(wù)事項，應(yīng)在主要出入口、各樓單元門內(nèi)張貼通知，履行告知義務(wù)。 4 水、電急修20 分鐘內(nèi)、其它報修按雙方約定時間到達(dá)現(xiàn)場；由專項服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)的設(shè)備設(shè)施應(yīng)在 30 分鐘內(nèi)告知。 6 每年公開征集1 次物業(yè)服務(wù)意見，公示整改情況。 8 按規(guī)定投保物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險。 2 專項服務(wù)企業(yè)應(yīng)符合相關(guān)行政主管部門的資質(zhì)要求；操作人員應(yīng)持有相應(yīng)的職業(yè)資格證書。 4 對專項服務(wù)進(jìn)行監(jiān)督及評價。 2 運行、檢查、維修養(yǎng)護(hù)記錄應(yīng)每月歸檔。 4 共用部位檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)按照責(zé)任范圍編制修繕計劃，并按計劃組織修繕；共用設(shè)施設(shè)備運行中出現(xiàn)的故障及檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)即時組織修復(fù)。 6 特種設(shè)備按照有關(guān)規(guī)定運行、維修養(yǎng)護(hù)和定期檢測。 8 設(shè)備機(jī)房 1） 每月清潔1 次，室內(nèi)無雜物。 3） 在明顯易取位置配備消防器材，確保完好有效。 5） 張貼或懸掛相關(guān)制度、證書。按照鑒定結(jié)果組織修繕。 2） 每季度巡查1 次共用部位的門、窗、玻璃等。 4） 每年上汛前和強(qiáng)降雨后檢查屋面防水和雨落管等。 2） 每半年檢查1 次雨、污水管井等。 4） 每季度巡查 1 次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等。 空調(diào)系統(tǒng) 1 運行前對冷水機(jī)組、循環(huán)水泵、冷卻塔、風(fēng)機(jī)、風(fēng)機(jī)盤管、水處理等設(shè)施設(shè)備進(jìn)行系統(tǒng)性檢查。 3 每年清洗消毒 1 次新風(fēng)機(jī)、空氣處理機(jī)濾網(wǎng)、表冷器、箱體、風(fēng)機(jī)盤管濾網(wǎng)等。 2 每日巡視1次水箱間、水泵房，檢查設(shè)備運行狀況。 4 每年檢查 1 次水泵潤滑情況，補(bǔ)充或更換潤滑劑； 8每年養(yǎng)護(hù)1 次水泵。 6 水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖，鑰匙由專人保管；溢流管口、透氣口應(yīng)安裝金屬防護(hù)網(wǎng)并保持完好。 2 污水泵 汛期每日巡視1 次，平時每月巡視1次，檢查設(shè)備運行狀態(tài)；每月進(jìn)行1 次手動啟動測試；每年養(yǎng)護(hù)1 次。 照明和電氣設(shè)備 1 樓內(nèi)照明 每周巡視1 次，一般故障1 日內(nèi)修復(fù)；復(fù)雜故障1 周內(nèi)修復(fù)。 3 應(yīng)急照明 每日巡視1 次，發(fā)現(xiàn)故障，即時修復(fù)。 95 低壓配電箱和線路 每季度巡視1次設(shè)備運行狀況；每年養(yǎng)護(hù)1 次，養(yǎng)護(hù)內(nèi)容包括緊固、檢測、清掃。 7 發(fā)電機(jī) 每季度試運行1 次，保證運行正常。 安全防范系統(tǒng) 1 報警控制管理主機(jī) 每日巡查1 次， 檢查設(shè)備運行狀態(tài)； 每月表面清潔1 次；每年內(nèi)部除塵1 次。 3 網(wǎng)絡(luò)控制箱 每年檢查1 次外觀、接線；每年表面清潔1 次；每年內(nèi)部除塵1 次。 5 圖像采集設(shè)備 每周檢查1 次監(jiān)視畫面、 錄像功能； 每月表面清潔1 次；每年內(nèi)部除塵1 次。 7 解碼器 每年檢查1 次防雨罩、接線等，進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)試；每年表面清潔1 次；每年內(nèi)部除塵1 次。 9 巡更點 每半年檢查1 次外觀，發(fā)現(xiàn)故障隱患，即時排除；每半年表面清潔1 次；每日存儲巡更記錄。 11 電磁鎖門鎖 每季度檢查1 次吸力、外觀、接線。 電梯 1 電梯在投入使用前或者投入使用后 30日內(nèi)，應(yīng)向相關(guān)行政主管部門辦理使用登記。 2 在電梯安全檢驗合格有效期屆滿前 1 個月，應(yīng)向電梯檢驗檢測機(jī)構(gòu)提出定期檢驗申請。 4 應(yīng)與有資質(zhì)的電梯制造、安裝、改造、維修單位簽訂電梯維保合同，約定維護(hù)保養(yǎng)的內(nèi)容、要求、頻次、期限以及雙方的權(quán)利、義務(wù)與責(zé)任。 5 配備電梯安全管理人員。 6 制定電梯應(yīng)急救援預(yù)案并定期演練。物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)在 15 分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場，專業(yè)維修人員應(yīng)在30 分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場。 2 使用期間每周巡查1 次噴水池、水泵及其附屬設(shè)施，每季度檢查1 次防漏電設(shè)施。 4 水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。 122 成立義務(wù)消防隊，配備必要的消防器材，相關(guān)人員掌握消防基本知識和技能；每年組織1 次有員工、業(yè)主或使用人參加的消防演練。 4 每日防火巡查 1 次，每月防火檢查 1 次，按照規(guī)定每年檢測1 次建筑消防設(shè)施；保障疏散通道、安全出口、消防車通道和消防設(shè)施、器材符合消防安全要求。 6 消防控制室設(shè)專人24 小時值班，每班2 人，及時處理各類報警、故障信息。 消防設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù) 1 火災(zāi)自動報警系統(tǒng) 1） 火災(zāi)報警控制器、聯(lián)動控制設(shè)備 每日巡查 1 次設(shè)備運行情況，保證 24 小時連續(xù)正常運行；每月檢查測試1 次報警控制器、聯(lián)動控制設(shè)備的報警、聯(lián)動控制、顯示、打印等功能；每年機(jī)柜內(nèi)部除塵1 次。 3） 備用電源 每月檢測切換1 次主、備電源；每季度備用電源、蓄電 13池充放電試驗1 次。 3 防排煙系統(tǒng) 每月檢查測試1 次防排煙風(fēng)機(jī)、排煙閥的聯(lián)動功能，核對風(fēng)速；每年養(yǎng)護(hù)1 次防排煙風(fēng)機(jī)、電源控制柜、風(fēng)口、排煙閥等。 5 水滅火系統(tǒng) 消防泵、噴淋泵每月盤車1 次，每半年檢查1 次潤滑情況；每年養(yǎng)護(hù)1 次室內(nèi)、外消火栓。 7 消防電梯 每月檢查測試1 次按鈕迫降和聯(lián)動控制功能，轎箱內(nèi)消防電話。 綠化養(yǎng)護(hù) 基本要求 1 喬木 植株保存率高于 85%，年成活率高于85%。 3 綠籬和色塊 植株保存率高于 85%，年成活率高于85%。 5 草坪 保證基本成活。一般植物在萌芽前、春季干旱期間、入冬前澆水1次。 3 病蟲害防治 植物生長季每月檢查1 次病蟲害發(fā)生情況并進(jìn)行防治， 15不出現(xiàn)嚴(yán)重病蟲害現(xiàn)象。 5 除草 每年全面除草1 次，重點綠地增加除草次數(shù)，出現(xiàn)雜草的綠地面積不超過總綠地面積的30%。 工作檢查和記錄 生長季節(jié)每月檢查1 次植物生長情況。 2 配置密閉式垃圾收集容器，有分類標(biāo)志。蠅、蚊孳生季節(jié)每5 日噴灑1 次殺蟲藥。 物業(yè)共用部分清潔 1 樓內(nèi) 1） 大堂、一層候梯廳 每日清掃1 次、每周清拖1 次大堂、一層候梯廳地面。 2） 樓道、樓梯 每周清掃1 次、每季度清拖1 次樓道、樓梯地面。 2 電梯轎箱 每日擦拭1 次電梯轎廂門、面板。 3 天臺、屋面 雨季前清掃1 次天臺、屋面。 5 水景 根據(jù)水質(zhì)情況進(jìn)行消毒凈化處理。 6 有害生物預(yù)防和控制 配合相關(guān)部門進(jìn)行有害生物的預(yù)防和控制。 7 雨雪天氣清潔 雨后對小區(qū)內(nèi)主路、干路積水進(jìn)行清掃。 工作檢查和記錄 每日抽查1 次清潔質(zhì)量，做好記錄。 17 制定巡查路線，巡視檢查并做好記錄。 巡視檢查停車場，維護(hù)道路、場地使用秩序。 安防控制室設(shè)專人24 小時值守；監(jiān)控影像資料、報警記錄應(yīng)留存30 日備查。 記錄與檔案 1 各項工作記錄完整有效。 裝飾裝修管理 建立裝飾裝修管理服務(wù)制度。 受理業(yè)主或使用人的裝飾裝修申報登記，與業(yè)主或使用人、裝飾裝修企業(yè)簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，告知業(yè)主或使用人在裝飾裝修工程中的禁止行為和注意事項。 裝飾裝修結(jié)束后進(jìn)行檢查，對違反住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的當(dāng)事人按照約定處理。 18自行清運裝修垃圾的，應(yīng)采用袋裝運輸或密閉運輸?shù)姆绞?，? 日內(nèi)清運。 2 公示物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書或復(fù)印件、項目負(fù)責(zé)人照片，物業(yè)服務(wù)事項、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)信息。 3 客戶服務(wù)場所工作時間，工作日不少于 8 小時，其他時間設(shè)置值班人員。 人員 1 從業(yè)人員按照相關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。 3 配備物業(yè)服務(wù)項目負(fù)責(zé)人，房屋建筑安全管理員。 制度 1 建立共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、消防安全防范、綠化養(yǎng)護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序維護(hù)等管理制度。 3 建立物業(yè)服務(wù)工作記錄。 2 配備檔案管理人員。 標(biāo)志 設(shè)置安全警示、作業(yè)施工警示、溫馨提示等物業(yè)服務(wù)標(biāo)志。 2 涉及業(yè)主或使用人正常生活的重要物業(yè)服務(wù)事項，應(yīng)在主要出入口、各樓單元門內(nèi)張貼通知，履行告知義務(wù)。 4 水、電急修20 分鐘內(nèi)、其它報修按雙方約定時間到達(dá)現(xiàn)場；由專項服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)的設(shè)施設(shè)備應(yīng)在 30 分鐘內(nèi)告知。 6 每年公開征集1 次物業(yè)服務(wù)意見，公示整改情況。 8 按規(guī)定投保物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險。 2 專項服務(wù)企業(yè)應(yīng)符合相關(guān)行政主管部門的資質(zhì)要求；操作人員應(yīng)持有相應(yīng)的職業(yè)資格證書。 4 對專項服務(wù)進(jìn)行監(jiān)督及評價。 2 運行、檢查、維修養(yǎng)護(hù)記錄應(yīng)每月歸檔。 4 共用部位檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)按照責(zé)任范圍編制修繕計劃，并按計劃組織修繕；共用設(shè)施設(shè)備運行中出現(xiàn)的故障及檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)即時組織修復(fù)。 6 特種設(shè)備按照有關(guān)規(guī)定運行、維修養(yǎng)護(hù)和定期檢測。 8 設(shè)備機(jī)房 1） 每月清潔1 次，室內(nèi)無雜物。 3） 在明顯易取位置配備消防器材，確保完好有效。 5） 張貼或懸掛相關(guān)制度、證書。按鑒定結(jié)果組織修繕。 2） 每2 月巡查1 次共用部位的門、窗、玻璃等。 4） 每年上汛前和強(qiáng)降雨后檢查屋面防水和雨落管等。 2） 每半年檢查1 次雨、污水管井等。 4） 每 2 月巡查 1 次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等。 空調(diào)系統(tǒng) 1 運行前對冷水機(jī)組、循環(huán)水泵、冷卻塔、風(fēng)機(jī)、風(fēng)機(jī)盤管、水處理等設(shè)施設(shè)備進(jìn)行系統(tǒng)性檢查。 3 每年清洗消毒 1 次新風(fēng)機(jī)、空氣處理機(jī)濾網(wǎng)、表冷器、箱體、風(fēng)機(jī)盤管濾網(wǎng)等。 二次供水設(shè)施 1 按照衛(wèi)生防疫部門的要求使用消毒設(shè)備，水箱按規(guī)定清洗消毒、 水質(zhì)化驗， 水質(zhì)符合國家生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。 3 每半年切換1 次備用水泵。 5 每年對供水管道、閥門等進(jìn)行除銹、刷漆，每年入冬前對暴露管道進(jìn)行防凍處理。 排水系統(tǒng) 1 排水設(shè)施 每年上汛前對雨、 污水井、 屋面雨水口等設(shè)施進(jìn)行檢查，組織清理、疏通。 3 化糞池 每半年檢查1次化糞池；組織安排清掏。 2 樓外照明 每周巡視1 次，一般故障2 日內(nèi)修復(fù)；復(fù)雜故障2 周內(nèi)修復(fù)。 4 低壓柜 24每日巡視1 次設(shè)備運行狀況；每年養(yǎng)護(hù)1 次，養(yǎng)護(hù)內(nèi)容包括緊固、檢測、清掃；每年檢查1 次電氣安全。 6 控制柜 每月巡視1 次設(shè)備運行狀況；每年養(yǎng)護(hù)1 次，養(yǎng)護(hù)內(nèi)容包括緊固、檢測、調(diào)試、清掃。 8 配電室、樓層配電間 防小動物措施完備； 穿墻線槽周邊封堵嚴(yán)密； 鎖具完好。 2 對講門口機(jī) 每2月檢查1次按鍵、 顯示屏等； 每2月表面清潔1次；每年內(nèi)部除塵1 次。 4 紅外對射探測器 每半年檢查1次接線、探測范圍、防水狀況等；每半年表面清潔1 次；每年內(nèi)部除塵1 次。 6 攝像機(jī) 每季度檢查1 次聚焦、紅外夜視、接線、防水狀況等，進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)試；每季度鏡頭表面清潔1 次；每年防護(hù)罩內(nèi)部除塵1 次。 8 云臺 每半年檢查1 次運轉(zhuǎn)、接線，進(jìn)行清晰度調(diào)校；每半年表面清潔1 次；每年轉(zhuǎn)動部位上潤滑油1 次。 10 讀卡器 每季度檢查1 次外觀；每季度表面清潔1 次，查看防水狀況。 12 出門按鈕 每季度檢查1次開鎖功能、接線。登記標(biāo)志應(yīng)置于或附著于電梯的顯著位置。 3 日常維護(hù)保養(yǎng)和定期檢查中發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)及時排除；電梯的安全附件、安全保護(hù)裝置、測量調(diào)控裝置及有關(guān)附屬儀器儀表應(yīng)每年進(jìn)行校驗、檢修。 對專項服務(wù)企業(yè)的維修保養(yǎng)工作進(jìn)行監(jiān)督，對專項服務(wù)企業(yè)定期檢修計劃的落實情況進(jìn)行監(jiān)督。定期對電梯安全管理人員進(jìn)行特種設(shè)備安全培訓(xùn)，保證其具備必要的安全知識。發(fā)生電梯困人或其它重大事件時，應(yīng)立即啟動事故應(yīng)急預(yù)案，組織救援，并及時向相關(guān)行政主管部門報告。 水景 1 啟用前進(jìn)行防滲漏和防漏電檢查，防止?jié)B漏，保證用電安全。 3 設(shè)置必要的安全警示標(biāo)志。 消防安全防范 綜合管理 271 建立、落實消防安全責(zé)任制，設(shè)消防安全負(fù)責(zé)人，逐級逐崗明確消防安全職責(zé)。 3 設(shè)置消防安全宣傳專欄，組織開展經(jīng)常性的消防安全宣傳教育；每年對員工進(jìn)行2 次消防安全培訓(xùn)。 5 發(fā)現(xiàn)消防安全違法行為和火災(zāi)隱患，立即糾正、排除；無法立即糾正、排除的，應(yīng)向公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)報告。 7 發(fā)生火情立即報警，組織撲救初起火災(zāi)，疏散遇險人員，協(xié)助配合公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)工作。 2） 火災(zāi)報警探測器、手動報警按鈕、警報裝置 每月抽查測試1 次火