【正文】 用安全情況評估檢查。每年第四季度制定下一維修養(yǎng)護(hù)計劃。雷電、強降水、大風(fēng)、沙塵暴等極端天氣前后進(jìn)行 檢查并落實防范措施。2）設(shè)置擋鼠板、鼠藥盒或粘鼠板。4）設(shè)施設(shè)備標(biāo)志、標(biāo)牌齊全。 共用部位 房屋結(jié)構(gòu)每半年檢查1 次梁、板、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件，外觀出現(xiàn)變形、開裂等現(xiàn)象時，應(yīng)申請房屋安全鑒定，同時采取必要的防護(hù) 措施。建筑部件1）每季度檢查1 次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽臺、7 雨罩、空調(diào)室外機支撐構(gòu)件等。3）每年檢查1 次共用部位的室內(nèi)地面、墻面、天棚； 室外屋面、散水等。附屬構(gòu)筑物1）每季度巡查1 次道路、場地、階梯及扶手、側(cè)石、管井、溝渠等。3）每季度巡查1 次大門、圍墻、圍欄等。5）每年檢測1 次防雷裝置。運行期間每日巡視 1 次空調(diào)系統(tǒng)，保證室內(nèi)溫度符 合相關(guān)規(guī)定。 二次供水設(shè)施 按照衛(wèi)生防疫部門的要求使用消毒設(shè)備，水箱按規(guī)定清洗消毒、水質(zhì)化驗，水質(zhì)符合國家生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。每半年切換1 次備用水泵。每年對供水管道、閥門等進(jìn)行除銹、刷漆，每年入 冬前對暴露管道進(jìn)行防凍處理。 排水系統(tǒng) 排水設(shè)施每年上汛前對雨、污水井、屋面雨水口等設(shè)施進(jìn)行檢查，組織清理、疏通?；S池每半年檢查1次化糞池；組織安排清掏。樓外照明每2 周巡視1 次，一般故障3 日內(nèi)修復(fù)；復(fù)雜故障2 周 內(nèi)修復(fù)。低壓柜每周巡視2 次設(shè)備運行狀況；每年養(yǎng)護(hù)1 次，養(yǎng)護(hù)內(nèi)容 包括緊固、檢測、清掃。控制柜每季度巡視1次設(shè)備運行狀況；每年養(yǎng)護(hù)1 次，養(yǎng)護(hù)內(nèi) 容包括緊固、檢測、調(diào)試、清掃。配電室、樓層配電間防小動物措施完備； 穿墻線槽周邊封堵嚴(yán)密； 鎖具完好。對講門口機每季度檢查1 次按鍵、顯示屏等； 每季度表面清潔1 次； 每年內(nèi)部除塵1 次。紅外對射探測器每年檢查1 次接線、探測范圍、防水狀況等；每半年表 面清潔1 次；每年內(nèi)部除塵1次。6 攝像機每季度檢查1 次聚焦、紅外夜視、接線、防水狀況等，進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)校；每季度鏡頭表面清潔1 次；每年防護(hù)罩內(nèi) 部除塵1 次。云臺每年檢查1 次運轉(zhuǎn)、接線，進(jìn)行清晰度調(diào)校；每年表面 清潔1次；每年轉(zhuǎn)動部位上潤滑油1 次。讀卡器每季度檢查1 次外觀；每季度表面清潔1 次，查看防水 狀況。出門按鈕每季度檢查1次開鎖功能、接線。登記標(biāo)志應(yīng)置于或附著于電 梯的顯著位置。3 日常維護(hù)保養(yǎng)和定期檢查中發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)及時排除；電梯的安全附件、安全保護(hù)裝置、測量調(diào)控裝置及有關(guān) 附屬儀器儀表應(yīng)每年進(jìn)行校驗、檢修。對專項服務(wù)企業(yè)的維修保養(yǎng)工作進(jìn)行監(jiān)督，對專項服務(wù) 企業(yè)定期檢修計劃的落實情況進(jìn)行監(jiān)督。定期對電梯安全管理人員 進(jìn)行特種設(shè)備安全培訓(xùn)，保證其具備必要的安全知識。發(fā)生電梯困人 或其它重大事件時，應(yīng)立即啟動事故應(yīng)急預(yù)案，組織救援，并及時向相關(guān)行政主管部門報告。 水景 啟用前進(jìn)行防滲漏和防漏電檢查，防止?jié)B漏，保證 用電安全。設(shè)置必要的安全警示標(biāo)志。 消防安全防范 綜合管理 建立、落實消防安全責(zé)任制，明確各級崗位的消防 安全職責(zé)。設(shè)置消防安全宣傳專欄，組織開展經(jīng)常性的消防安 全宣傳教育；每年對員工進(jìn)行1 次消防安全培訓(xùn)。發(fā)現(xiàn)消防安全違法行為和火災(zāi)隱患，立即糾正、排除；無法立即糾正、排除的，應(yīng)向公安機關(guān)消防機構(gòu)報告。發(fā)生火情立即報警，組織撲救初起火災(zāi)，疏散遇險 人員，協(xié)助配合公安機關(guān)消防機構(gòu)工作。2）火災(zāi)報警探測器、手動報警按鈕、警報裝置每月抽查測試1 次火災(zāi)報警探測器、手動報警按鈕、警報裝置的報警、警報功能；探測器投入運行 2 年后，每隔 3 年由專業(yè)清洗單位清洗1 次。消防廣播系統(tǒng)每月檢查測試1次消防專用電話、重要場所的對講電話、對講電話主機、播音設(shè)備、擴音器、揚聲器的聯(lián)動、強制切 換功能，并測試音量；每年機柜內(nèi)部除塵1 次；每2 年機柜 內(nèi)的設(shè)備內(nèi)部除塵1次。防火分隔設(shè)施每月抽查測試1 次防火門的啟閉功能、防火卷簾的手動 和自動控制功能、電動防火閥的聯(lián)動關(guān)閉功能；每年在防火 卷簾門的電機轉(zhuǎn)動、齒輪鏈條傳動部位補充1 次潤滑油，電 控箱內(nèi)部除塵1 次；每年檢查維護(hù)1 次防火門附件，在門的 轉(zhuǎn)動部位補充1 次潤滑油。應(yīng)急照明、疏散指示標(biāo)志每月測試切斷正常供電1次，測量1次照度和供電時間。滅火器每日巡查 1 次滅火器數(shù)量、位置情況，每月檢查核對 1 14 次滅火器選型、壓力和有效期，保證處于完好狀態(tài)。灌木植株保存率高于 85%，年成活率高于85%。地被和花壇植物花壇植物死亡率低于15%。 綠化養(yǎng)護(hù)內(nèi)容灌溉根據(jù)天氣、土壤和植物生長狀況合理灌溉，不出現(xiàn)嚴(yán)重 旱澇現(xiàn)象。施肥根據(jù)植物生長情況施肥，一般喬木每 3 年至 4 年施肥 1 次；灌木每1年至2年施肥1 次；地被和草坪植物每年開春 后施肥1 次；花壇植物根據(jù)生長情況進(jìn)行追肥；生長不良的 植物適當(dāng)增加施肥頻次。整形修剪一般喬木每3年修剪1 次；灌木每2年修剪1 次；綠籬 和色塊每年生長季節(jié)或萌芽前、入冬后修剪1 次；冷季型草 坪生長季節(jié)每月修剪1 次，全年至少修剪5次。垃圾處理綠化作業(yè)產(chǎn)生的垃圾和綠地內(nèi)的垃圾雜物每周處理 1 次。 環(huán)境衛(wèi)生 生活垃圾的收集、清運 按有關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)實行垃圾分類。每月至少清洗 1 次垃圾收集容器。每日清運 1 次生活垃圾到指定的垃圾消納場所，不 得亂堆亂倒。每月擦拭1 次信報箱、大堂玻璃。每季度擦拭1次樓梯扶手、欄桿、窗臺、防火門、消火 栓、指示牌等共用設(shè)施。每日清拖1 次轎廂地面。樓外道路及設(shè)施每日清掃1 次樓外道路。使用期間每周清潔1次水面；每年清潔2次水池池底。投放藥物應(yīng)預(yù)先告知，投藥位置有明顯標(biāo)志。降雪時，及時清掃積雪，鏟除結(jié)冰。 公共秩序維護(hù) 主要出入口有人值守。6：00 至22：00 巡視1 次，22：00 至次日6：00 巡視1 次。 機動車輛憑證出入。 對違法行為立即報警，協(xié)助相關(guān)部門處理。檔案齊全。 建立裝飾裝修管理檔案。 裝飾裝修期間每日巡查 1 次現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)業(yè)主或使用 人未申報登記或者有違法違規(guī)行為的，應(yīng)立即勸阻；拒不改 正的，報告相關(guān)行政主管部門及業(yè)主、業(yè)主委員會，并在物 業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。 委托清運裝修垃圾的，應(yīng)在指定地點臨時堆放，采 取圍擋、遮蓋措施，在2 日內(nèi)清運。5 住宅物業(yè)服務(wù)二級標(biāo)準(zhǔn) 基本要求 客戶服務(wù)場所 設(shè)置客戶服務(wù)場所，配置基本辦公設(shè)備。提供特約服務(wù)的，公示特約服務(wù)項目及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費標(biāo)準(zhǔn)。設(shè)置并公示24 小時服務(wù)電話。從業(yè)人員統(tǒng)一著裝，佩戴標(biāo)志。項目負(fù)責(zé)人具有 3 年以上物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理工作經(jīng) 歷，為本市項目負(fù)責(zé)人信用信息檔案登記在冊人員。建立突發(fā)公共事件的應(yīng)急預(yù)案。 檔案 建立物業(yè)管理檔案。3 應(yīng)用計算機管理基本信息、基礎(chǔ)資料。 客戶服務(wù) 每年第一季度公示上一物業(yè)服務(wù)合同履行情 況、收支情況、本收支預(yù)算。對違反治安、規(guī)劃、環(huán)保等方面法律、法規(guī)規(guī)定的 行為，應(yīng)勸阻并報告相關(guān)行政主管部門。業(yè)主或使用人提出的意見、建議、投訴在 3 個工作 日內(nèi)回復(fù)。配合相關(guān)部門進(jìn)行公益性宣傳。 專項服務(wù)委托管理 簽訂專項服務(wù)委托合同，明確各方權(quán)利義務(wù)。專項服務(wù)企業(yè)人員佩戴標(biāo)志。 共用部位及共用設(shè)施設(shè)備運行、維修養(yǎng)護(hù) 綜合管理 建立房屋及共用設(shè)施設(shè)備的基礎(chǔ)檔案。組織實施房屋使用安全情況評估檢查。每年第四季度制定下一維修養(yǎng)護(hù)計劃。雷電、強降水、大風(fēng)、沙塵暴等極端天氣前后進(jìn)行 檢查并落實防范措施。2）設(shè)置擋鼠板、鼠藥盒或粘鼠板。4）設(shè)施設(shè)備標(biāo)志、標(biāo)牌齊全。 共用部位 房屋結(jié)構(gòu)每季度檢查1 次梁、板、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件，外觀出現(xiàn)變形、開裂等現(xiàn)象時，應(yīng)申請房屋安全鑒定，同時采取必要的防護(hù) 措施。建筑部件1）每季度檢查1 次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽臺、22 雨罩、空調(diào)室外機支撐構(gòu)件等。3）每半年檢查 1 次共用部位的室內(nèi)地面、墻面、天 棚；室外屋面、散水等。附屬構(gòu)筑物1）每2 月巡查1 次道路、場地、階梯及扶手、側(cè)石、管井、溝渠等。3）每2 月巡查1 次大門、圍墻、圍欄等。5）每年檢測1 次防雷裝置。運行期間每日巡視 1 次空調(diào)系統(tǒng)，保證室內(nèi)溫度符 合相關(guān)規(guī)定。每年對空調(diào)系統(tǒng)進(jìn)行1 次整體性維修養(yǎng)護(hù)。每日巡視1次水箱間、水泵房，檢查設(shè)備運行狀況。4 每年檢查 1 次水泵潤滑情況，補充或更換潤滑劑； 每年養(yǎng)護(hù)1 次水泵。水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖，鑰匙由專人 保管；溢流管口、透氣口應(yīng)安裝金屬防護(hù)網(wǎng)并保持完好。污水泵汛期每日巡視1 次，平時每2周巡視1 次，檢查設(shè)備運行狀態(tài)；每月進(jìn)行1次手動啟動測試；每年養(yǎng)護(hù)1 次。 照明和電氣設(shè)備 樓內(nèi)照明每周巡視2 次，一般故障1 日內(nèi)修復(fù)；復(fù)雜故障1 周內(nèi) 修復(fù)。應(yīng)急照明每日巡視1 次，發(fā)現(xiàn)故障，即時修復(fù)。低壓配電箱和低壓線路每季度巡視1次設(shè)備運行狀況；每年養(yǎng)護(hù)1 次，養(yǎng)護(hù)內(nèi) 容包括緊固、檢測、清掃。發(fā)電機每季度試運行1 次，保證運行正常。 安全防范系統(tǒng) 報警控制管理主機每日巡查1 次，檢查設(shè)備運行狀態(tài)； 每月表面清潔1 次； 每年內(nèi)部除塵1 次。網(wǎng)絡(luò)控制箱每半年檢查1 次外觀、接線；每半年表面清潔1 次；每 年內(nèi)部除塵1次。圖像采集設(shè)備每周檢查1 次監(jiān)視畫面、錄像功能； 每月表面清潔1 次； 每年內(nèi)部除塵1 次。解碼器每半年檢查1次防雨罩、接線等，進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)試；每 半年表面清潔1 次；每年內(nèi)部除塵1次。巡更點每季度檢查1 次外觀；每季度表面清潔1 次；每日存儲 巡更記錄。電磁鎖門鎖每季度檢查1 次吸力、外觀、接線。 電梯 電梯在投入使用前或者投入使用后 30日內(nèi)，應(yīng)向相 關(guān)行政主管部門辦理使用登記。2 在電梯安全檢驗合格有效期屆滿前 1 個月，應(yīng)向電 梯檢驗檢測機構(gòu)提出定期檢驗申請。應(yīng)與有資質(zhì)的電梯制造、安裝、改造、維修單位簽訂電梯維保合同，約定維護(hù)保養(yǎng)的內(nèi)容、要求、頻次、期限 以及雙方的權(quán)利、義務(wù)與責(zé)任。配備電梯安全管理人員。制定電梯應(yīng)急救援預(yù)案并定期演練。物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)在 15 分 鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場，專業(yè)維修人員應(yīng)在30 分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場。使用期間每周巡查2 次噴水池、水泵及其附屬設(shè)施，每2 月檢查1 次防漏電設(shè)施。水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。成立義務(wù)消防隊，配備必要的消防器材，相關(guān)人員掌握消防基本知識和技能；每年組織1 次有員工、業(yè)主或使 用人參加的消防演練。每日防火巡查 1 次，每月防火檢查 1 次，按照規(guī)定 每年檢測1 次建筑消防設(shè)施；保障疏散通道、安全出口、消 防車通道和消防設(shè)施、器材符合消防安全要求。消防控制室設(shè)專人24 小時值班，每班2 人，及時處 理各類報警、故障信息。 消防設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù) 火災(zāi)自動報警系統(tǒng)1）火災(zāi)報警控制器、聯(lián)動控制設(shè)備每日巡查 1 次設(shè)備運行情況，保證 24 小時連續(xù)正常運 行；每月檢查測試1 次報警控制器、聯(lián)動控制設(shè)備的報警、聯(lián)動控制、顯示、打印等功能；每年機柜內(nèi)部除塵1 次。3）備用電源每月檢測切換1 次主、備電源；每季度備用電源、蓄電 池充放電試驗1 次。防排煙系統(tǒng)每月檢查測試1 次防排煙風(fēng)機、排煙閥的聯(lián)動功能，核 對風(fēng)速；每年養(yǎng)護(hù)1 次防排煙風(fēng)機、電源控制柜、風(fēng)口、排 煙閥等。水滅火系統(tǒng)消防泵、噴淋泵每月盤車1 次，每年檢查1 次潤滑情況； 每年養(yǎng)護(hù)1 次室內(nèi)、外消火栓。消防電梯每月檢查測試1 次按鈕迫降和聯(lián)動控制功能，轎箱內(nèi)消 防電話。 綠化養(yǎng)護(hù) 基本要求 喬木生長基本正常，植株無明顯偏冠和缺枝，植株保存率高 于 90%，年成活率高于90%。綠籬和色塊植株保存率高于 90%，年成活率高于90%。草坪保證基本成活，草坪覆蓋率高于90%。一般植物在萌芽前、四五月份、秋季、入冬前澆水 1次。病蟲害防治根據(jù)病蟲害發(fā)生規(guī)律，植物生長季每2 周檢查1 次病蟲 害情況；發(fā)現(xiàn)病蟲害能有效控制，不因病蟲危害影響景觀效 果。除草每年全面除草2 次，重點綠地增加除草次數(shù)，出現(xiàn)雜草 的綠地面積不超過總綠地面積的20%。 工作檢查和記錄 生長季節(jié)每2 周檢查1 次植物生長情況。 環(huán)境衛(wèi)生 生活垃圾的收集、清運 按有關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)實行垃圾分類。每月至少清洗 1 次垃圾收集容器。4 每日清運 1 次生活垃圾到指定的垃圾消納場所，不 得亂堆亂倒。 物業(yè)共用部分清潔 樓內(nèi)1）大堂、一層候梯廳每日清掃1 次、每周清拖2 次大堂、一層候梯廳地面。2）樓道、樓梯每周清掃2 次、每月清拖1 次樓道、樓梯地面。電梯轎箱每日擦拭1 次電梯轎廂門、面板。天臺、屋面雨季前、雨季期間各清掃1 次天臺、屋面。樓外道路及設(shè)施每日清掃1 次樓外道路。水景根據(jù)水質(zhì)情況進(jìn)行消毒凈化處理。有害生物預(yù)防和控制配合相關(guān)部門進(jìn)行有害生物預(yù)防和控制。雨雪天氣清潔雨后對小區(qū)內(nèi)主路、干路積水進(jìn)行清掃。 工作檢查和記錄每日檢查1 次清潔質(zhì)量，做好記錄。 制定巡查路線，巡視檢查并做好記錄。 巡視檢查停車場，維護(hù)道路、場地使用秩序。 安防控制室設(shè)專人24 小時值守；監(jiān)控影像資料、報 警記錄應(yīng)留存30 日備查。 記錄與檔案 各項工作記錄完整有效。 裝飾裝修管理 建立裝飾裝修管理服務(wù)制度。 受理業(yè)主或使用人的裝飾裝修申報登記，與業(yè)主或 使用人、裝飾裝修企業(yè)簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié) 33 議，告知業(yè)主或使用人在裝飾裝修工程中的禁止行為和注意 事項。 裝飾裝修結(jié)束后進(jìn)行檢查，對違反住宅室內(nèi)裝飾裝 修管理服務(wù)協(xié)議的當(dāng)事人按照約定處理。自行清運裝修垃圾的，應(yīng)采用袋裝運輸或密閉運輸?shù)姆?式，在2 日內(nèi)清運。公示物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書或復(fù)印件、項目負(fù)責(zé)人照片，物業(yè)服務(wù)事項、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)等相 關(guān)信息?？蛻舴?wù)中心工作時間，工作日不少于 8 小時，其 他時間設(shè)置值班人員。 人員 從業(yè)人員按照相關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。配備物業(yè)服務(wù)項目負(fù)責(zé)人，房屋建筑安全管理員。 制度 建立共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、消防安全 防范、綠化養(yǎng)護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序維護(hù)等管理制度。建立培訓(xùn)體系，定期組織培訓(xùn)與考核。 檔案1 建立物業(yè)管理檔案。應(yīng)用計算機管理基