【正文】 性安居工程建設(shè)、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管成為宏觀調(diào)控的重點(diǎn)。2010年我國(guó)的全年GDP增長(zhǎng)速度將達(dá)10%左右，經(jīng)濟(jì)總量首次超過日本，已成為世界第二大經(jīng)濟(jì)體。2009年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入17175元，農(nóng)民人均可支配收入5153元，大大增強(qiáng)了居民的購(gòu)買力。雖然我國(guó)已成為世界第二大經(jīng)濟(jì)體。現(xiàn)在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到了轉(zhuǎn)折關(guān)頭，迫切需要轉(zhuǎn)變發(fā)展方式。明年也將在4%左右。我國(guó)的通貨膨脹壓力也逐漸增大。 2010 年 12 月 20 日起，我國(guó)大型銀行的存款準(zhǔn)備金率將達(dá) ﹪，中小銀行達(dá) ﹪。%%；，%%；除活期存款利率未調(diào)整外，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率均相應(yīng)調(diào)整。2011年我國(guó)也將實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的非理性上漲，尤其是京滬廣這樣的特大城市已經(jīng)出現(xiàn)房?jī)r(jià)泡沫，這實(shí)體經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展已經(jīng)造成威脅。在最新的“十二五規(guī)劃”中不再將房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)，但房地產(chǎn)業(yè)仍然將是我國(guó)的重要產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)的暴利時(shí)代也即將成為過去，未來的行業(yè)利潤(rùn)將逐漸趨于理性。城市化進(jìn)程2010年以城鎮(zhèn)常住人口代表的城市化水平達(dá)到48%左右，并且每年以1%左右的速度發(fā)展。我國(guó)100萬人口以上城市已從1949年的10個(gè)，發(fā)展到2010年的120多個(gè)。繼我國(guó)珠江三角洲，長(zhǎng)江三角洲，環(huán)渤海等密集城市群后，我國(guó)在未來20年將發(fā)展齊大都市圈沈大都市圈青煙都市圈鄭州都市圈鹽連都市圈 ，武漢都市圈長(zhǎng)沙都市圈成渝都市圈 未來20年我國(guó)城市化進(jìn)程將繼續(xù)快速推進(jìn)。人均居住面積在過去的幾年內(nèi)逐漸增大，在居住人口數(shù)量的提升與人均居住面積的不斷增加基礎(chǔ)上，住宅需求面積也將隨之攀升，為城市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供更廣闊的發(fā)展空間。(3)人口結(jié)構(gòu) 我國(guó)建國(guó)以來的第三次因嬰兒潮（1985年—1990年）進(jìn)入結(jié)婚買房的階段2000—2007年，擴(kuò)大到每年945萬對(duì)，增長(zhǎng)超過11%。這些人群對(duì)住房需求非常旺盛。(5)社會(huì)觀念隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，社會(huì)的進(jìn)步，人們的消費(fèi)觀念也發(fā)生了重大變化，貸款購(gòu)房已成為人們住房消費(fèi)的主流。房產(chǎn)越來越成為一個(gè)人在社會(huì)中經(jīng)濟(jì)地位的重要體現(xiàn)。我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過20多年的快速發(fā)展，總體框架已經(jīng)建立，技術(shù)體系正在集成。信息技術(shù)將改造傳統(tǒng)的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)代化進(jìn)程，以環(huán)保、節(jié)能為主題的綠色生態(tài)住宅正在興起。通過實(shí)施信息化實(shí)現(xiàn)了對(duì)企業(yè)運(yùn)營(yíng)的優(yōu)化調(diào)整，有效的提高了房地產(chǎn)建筑企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。（五）法律環(huán)境分析2005年10月11日，國(guó)家稅務(wù)總局正式明確了個(gè)人買賣二手房必須交納個(gè)人稅。2007年3月《物權(quán)法》通過 10月1日起執(zhí)行3月16日，全國(guó)人民代表大會(huì)第五次會(huì)議表決通過了《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》，物權(quán)法作為確認(rèn)財(cái)產(chǎn)、利用財(cái)產(chǎn)和保護(hù)財(cái)產(chǎn)的基本法律，對(duì)于法律體系的完善、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展都具有重要的意義。物權(quán)法對(duì)于房產(chǎn)市場(chǎng)具有深遠(yuǎn)的影響。2009年12月營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年12月9日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議研究完善促進(jìn)消費(fèi)的若干政策措施，討論并原則通過《關(guān)于試行社會(huì)保險(xiǎn)基金預(yù)算的意見》。自1998年中國(guó)住房制度改革以來，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步形成、完善和成熟，當(dāng)前的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)發(fā)展成為包含土地、建筑、交易和金融服務(wù)的多鏈條、多部門的重要產(chǎn)業(yè)，同時(shí)房地產(chǎn)的投資和投機(jī)屬性也已充分的顯現(xiàn)和發(fā)揮作用。房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展不僅關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的生存，更重要的是，關(guān)系到宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康發(fā)展。房?jī)r(jià)盡管從2003年到2007年一直以20%多的速度增長(zhǎng)，但仍然難以滿足不斷增加的需求。目前，投資和投機(jī)已經(jīng)過度，推動(dòng)房?jī)r(jià)一路非理性快速上漲，嚴(yán)重脫離了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和人民收入水平的增長(zhǎng)速度。其中有7個(gè)城市泡沫成分占實(shí)際價(jià)格比例在50％以上（福州、杭州、南寧、青島、天津、蘭州、石家莊），11個(gè)城市泡沫成分占實(shí)際價(jià)格比例在30％—50％之間（北京、深圳、武漢、長(zhǎng)春、寧波、哈爾濱、大連、貴陽、上海、鄭州、成都）。 2010年12月7號(hào)，中國(guó)社科院發(fā)布了2011年《經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書》。藍(lán)皮書特別指出，目前中國(guó)85%家庭沒有能力購(gòu)買住宅，房?jī)r(jià)上漲速度仍然高于城鄉(xiāng)居民收入增長(zhǎng)速度。對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)也會(huì)造成沖擊，尤其是在全球經(jīng)濟(jì)形勢(shì)仍然不明朗的大環(huán)境下。2010年以來，我國(guó)政府多次對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行嚴(yán)厲調(diào)控，堅(jiān)決抑制房?jī)r(jià)過快上漲。盡管我國(guó)房?jī)r(jià)今年同比將增長(zhǎng)15%左右，但在宏觀調(diào)控的形勢(shì)下，與2009年的25%上漲率已經(jīng)初見成效。但隨著政府的多項(xiàng)金融政策的推出，有相當(dāng)一部分的房地產(chǎn)開發(fā)商在未來一年資金鏈將斷裂，必然會(huì)引來降價(jià)潮。所以我認(rèn)為在未來一兩年內(nèi)房?jī)r(jià)將繼續(xù)下跌，像北京、上海、廣州、深圳、杭州等這樣的一線城市的房?jī)r(jià)將在1010年的基礎(chǔ)上下跌15%左右；2010年房?jī)r(jià)上漲較快的城市將大致與2010年房?jī)r(jià)持平；而絕大部分三四線城市由于今年來房?jī)r(jià)上漲相對(duì)理性，受國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響也相對(duì)較小，因此房?jī)r(jià)將繼續(xù)上漲10%左右?！　。ǘ?房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)結(jié)構(gòu)分析（五力模型）行業(yè)內(nèi)現(xiàn)有企業(yè)之間競(jìng)爭(zhēng)：由于地產(chǎn)行業(yè)的超額利潤(rùn)，許多企業(yè)蜂擁而至，如今我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)6萬多家，行業(yè)內(nèi)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈。但是萬科憑借其核心競(jìng)爭(zhēng)力即:擁有優(yōu)秀的管理團(tuán)隊(duì)以及在其領(lǐng)導(dǎo)下，充分利用市場(chǎng)資源、發(fā)揮技術(shù)優(yōu)勢(shì)，通過專業(yè)化經(jīng)營(yíng)塑造了房地產(chǎn)業(yè)第一品牌。2009年總資產(chǎn)， 凈資產(chǎn)，營(yíng)業(yè)收入，銷售額和可用現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物等多項(xiàng)指標(biāo)均在行業(yè)領(lǐng)先。土地儲(chǔ)備，利潤(rùn)率均被只要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手所超越。（2）高額利潤(rùn)的誘惑:由于我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)正處于高速發(fā)展階段，目前是一個(gè)贏利能力較強(qiáng)的行業(yè)。但房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)大，也需要大量資金。購(gòu)買者議價(jià)能力分析：由于消費(fèi)者購(gòu)買房地產(chǎn)產(chǎn)品大多是零散購(gòu)買，購(gòu)買者分散而弱小，議價(jià)能力幾乎沒有。在未來一兩年內(nèi)，我國(guó)政府將繼續(xù)嚴(yán)格控制房?jī)r(jià)過快上漲，調(diào)控政策會(huì)使購(gòu)房者的觀望情緒更加濃厚，房地產(chǎn)消費(fèi)也將更加理性，購(gòu)房者的議價(jià)能力將有所增強(qiáng)。替代品分析：未來幾年國(guó)家將逐漸淡化經(jīng)濟(jì)適用房的發(fā)展，而注視　廉租房，限價(jià)房和棚戶區(qū)安置房等保障性住房的發(fā)展。這三年的保障性住房將會(huì)提供城市1/10的住房。隨著我國(guó)城市化水平的不斷提高，郊區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施也逐漸完善。但隨著人民生活水平的提高，收入的提高，加上不動(dòng)產(chǎn)保值、增值的功能以及觀念的變化，人們對(duì)新建住房消費(fèi)仍會(huì)有很大的熱情。由于土地的出讓由地方政府壟斷，政府是開發(fā)商的唯一土地供應(yīng)商，處于壟斷地位，而且土地還是通過“招拍掛”制度出讓的，議價(jià)能力極強(qiáng)。也對(duì)中國(guó)最具品牌實(shí)力的萬科來說，無疑是一項(xiàng)利好政策。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，開發(fā)類供應(yīng)商制約著房產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)，但對(duì)于中海、萬科等知名房企