【正文】 基地使用權(quán)；土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)擔(dān)保物權(quán)動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)、權(quán)利他物權(quán)支配的是物的交換價(jià)值 抵押權(quán)質(zhì)押權(quán)留置權(quán)注意：以上物權(quán)分類方法的標(biāo)準(zhǔn)不同，因此，一物之上可能有多種不相互沖突的物權(quán)屬性 （1051P21） 抵押權(quán)概念 債務(wù)人或者第三人（抵押人）不轉(zhuǎn)移對(duì)財(cái)產(chǎn)的占有，將該財(cái)產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保，債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人（抵押權(quán)人）有權(quán)以該財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者拍賣、變賣該財(cái)產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償?shù)膿?dān)保方式。 不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán) 不動(dòng)產(chǎn)的抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立（注意抵押合同的生效與抵押權(quán)的成立是兩個(gè)不同的概念，即：抵押權(quán)=抵押合同+登記），在建工程可以作為抵押物（注意根據(jù)司法解釋：施工單位的優(yōu)先權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)人）。 抵押權(quán)行使的時(shí)間：未能履行到期債務(wù)、被宣告破產(chǎn)或撤銷、約定情形出現(xiàn)、嚴(yán)重威脅債權(quán)的其他情況。 ○2對(duì)承租人：在先關(guān)系效力優(yōu)先。 例如：甲公司將其房產(chǎn)先后抵押給乙銀行擔(dān)保300萬(wàn)元債務(wù)、丙銀行擔(dān)保300萬(wàn)元債務(wù)、丁銀行擔(dān)保500萬(wàn)元債務(wù)，后經(jīng)甲公司同意乙、丁銀行交換了抵押順序；到期后甲公司不能履行債務(wù)，房屋拍賣所得為600萬(wàn)元，則乙丙丁三銀行各應(yīng)得多少金額？（0/300/300）抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)—條件：債務(wù)人未能履行所擔(dān)保債務(wù)或者發(fā)生約定條件 ○1抵押權(quán)人與抵押人協(xié)議以抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià) ○2抵押權(quán)人請(qǐng)求人民法院拍賣、變賣抵押財(cái)產(chǎn) ○3折價(jià)、變賣（沒(méi)有拍賣）應(yīng)當(dāng)參照市場(chǎng)價(jià)格 ○4以建設(shè)用地使用權(quán)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，該土地上新增建筑物一并處分，但新增建筑物所得價(jià)款，抵押權(quán)人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償（先押地，后蓋樓，一起賣，分別算） ○5抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)在主債權(quán)訴訟時(shí)效期間內(nèi)行使抵押權(quán) 其他債權(quán)人的撤銷權(quán) 如在6○1中，折價(jià)金額損害其他債權(quán)人的利益，其他債權(quán)人可以在知道或應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起一年內(nèi)（除斥期間，不適用中斷、中止規(guī)定）請(qǐng)求法院撤銷該協(xié)議。了解質(zhì)權(quán)人、出質(zhì)人、質(zhì)物、質(zhì)權(quán)的含義。 質(zhì)權(quán)人的權(quán)利和義務(wù)權(quán)利義務(wù)可以放棄質(zhì)權(quán)。1不得擅自使用和處分質(zhì)物，違反之，造成毀損要賠償；○2不得擅自轉(zhuǎn)質(zhì)，違反之，造成毀損要賠償。質(zhì)權(quán)人怠于行使，○1可請(qǐng)求法院拍賣、變賣質(zhì)物；○2造成損害，質(zhì)權(quán)人承擔(dān)賠償責(zé)任。留置權(quán)人（留置別人的財(cái)產(chǎn)）、留置人（財(cái)產(chǎn)被留置）、留置物（留置財(cái)產(chǎn)） 留置權(quán)人的權(quán)利 ○1收取孳息（先扣除收取孳息的費(fèi)用） ○2留置權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)或質(zhì)權(quán) 留置權(quán)的實(shí)現(xiàn) 沒(méi)有約定債務(wù)履行期的，應(yīng)給予2個(gè)月以上的寬限期，鮮活宜腐物除外。 【真題】 （二級(jí)1005）根據(jù)《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，以建筑物抵押的。 （二級(jí)1008）根據(jù)《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，不得抵押的財(cái)產(chǎn)是( )。 A．在建工程可以作為抵押物 B．即使抵押物財(cái)產(chǎn)出租早于抵押，該租賃關(guān)系也不得對(duì)抗已經(jīng)登記的抵押物 C．建設(shè)用地使用權(quán)抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財(cái)產(chǎn) D．抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)在主債權(quán)訴訟時(shí)效期間行使抵押權(quán) ——建設(shè)用地使用權(quán)（1055P25）★★建設(shè)用地使用權(quán)概念依法對(duì)國(guó)家所有土地享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施 范圍 地表、地上、地下；后權(quán)不得損害前權(quán) 設(shè)立方式劃撥針對(duì)政府公務(wù)、軍事、公益、基建等用地：不交錢，無(wú)期限，要嚴(yán)格限制 ；期限：無(wú)限制出讓針對(duì)經(jīng)營(yíng)性用地：交出讓金，有期限，多個(gè)有意者，應(yīng)當(dāng)招標(biāo)、拍賣公開(kāi)競(jìng)價(jià) 期限：居住70年，商（商業(yè)）旅（旅游）樂(lè)（娛樂(lè)）40年，其它50年 建設(shè)用地使用權(quán)人的權(quán)利和義務(wù)權(quán)利1地上物所有權(quán)：除非有相反證據(jù)，樓隨地 2轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)予、抵押：即可流轉(zhuǎn)；注意：要依法、不得超期、樓地一體處分 3獲得補(bǔ)償：使用權(quán)期內(nèi)被征用、收回的，地上建筑要補(bǔ)償、出讓金要相應(yīng)退還 4期滿續(xù)期：僅對(duì)住宅用地自動(dòng)續(xù)期；其余有約定的從約定、無(wú)約定的從法定 義務(wù)1履約：招拍掛拿地后要簽約，應(yīng)當(dāng)書(shū)面（土地出讓合同是“要式合同”） 2支付出讓金：不交錢的構(gòu)成違約，收地+賠償 3不得改變土地用途：要改的話需要經(jīng)批準(zhǔn)的 4登記：設(shè)立、變更、注銷都要登記 113 / 113【真題示例】 （二級(jí)0964）國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的用益物權(quán)，可以采?。?）方式設(shè)立。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)=合同生效+完成登記 不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)合同效力的影響：沒(méi)影響。不登記不影響合同的生效：房產(chǎn)商一房?jī)少u兩個(gè)合同都有效，過(guò)戶登記給誰(shuí)，誰(shuí)獲得房屋產(chǎn)權(quán)。 預(yù)告登記：簽訂不動(dòng)產(chǎn)買賣合同后，當(dāng)事人可向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記，登記后未經(jīng)權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。 動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng)——交付主義 動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)我國(guó)采取的是交付主義。即：這些未經(jīng)登記的動(dòng)產(chǎn)物權(quán)非常脆弱。張三賣羊時(shí)，羊的所有權(quán)為誰(shuí)所有？李四是否有權(quán)向王五返還該羊？李四的權(quán)利應(yīng)向誰(shuí)主張？ 結(jié)論：沒(méi)收到錢的情況下，讓對(duì)方取走貨，貨款兩空的風(fēng)險(xiǎn)很大。此時(shí)李四不能向王五主張對(duì)該車的動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)（即：不能對(duì)抗善意第三人）。 物權(quán)變動(dòng)的特殊變動(dòng)規(guī)定 ○1因法律文書(shū)、政府征收決定導(dǎo)致的物權(quán)變動(dòng)，法律文書(shū)生效時(shí)物權(quán)變動(dòng)， ○2因繼承或受遺贈(zèng)取得物權(quán)，繼承或受遺贈(zèng)發(fā)生時(shí)物權(quán)變動(dòng) ○3因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為成就時(shí)取得或消滅物權(quán)（不需登記） 【真題示例】、 （二級(jí)1074）根據(jù)《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，將( )作為抵押物的，其抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。 A．買賣合同生效 B．轉(zhuǎn)移登記 C．交付 D．買方占有 (一級(jí)0944) 甲與乙簽訂房屋買賣合同，將自有的一幢房屋賣給乙，并約定任何一方違約須向?qū)Ψ街Ц顿?gòu)房款25%的違約金。則下列說(shuō)法中錯(cuò)誤的是( )27。（1056P26）保護(hù)途徑：和解、調(diào)解、仲裁、訴訟等 保護(hù)形式：1申請(qǐng)確權(quán)、2返還原物、3排除妨害或消除危險(xiǎn)、4修理、重做、更換或恢復(fù)原狀、5賠償損失等民事責(zé)任； 違法的還應(yīng)承擔(dān)行政責(zé)任；犯罪的還應(yīng)承擔(dān)刑事責(zé)任。 （2010P151） （2011P151）★法律原則是反映所調(diào)整法律關(guān)系的普遍規(guī)律、反映立法者的基本理念、體現(xiàn)總體指導(dǎo)思想、貫穿全法的原則；是立法、執(zhí)法、守法、司法過(guò)程中各個(gè)主體的行為基本準(zhǔn)則。有規(guī)則的必須先適用規(guī)則。自愿原則當(dāng)事人意思自治，是合同法的重要原則；必須在法律范圍內(nèi)，遵守公序良俗；受到法律規(guī)定的制約，如公共服務(wù)行業(yè)的普遍服務(wù)、強(qiáng)制締約規(guī)定。誠(chéng)實(shí)信用原則誠(chéng)實(shí)、講信用、相互協(xié)助；是附隨義務(wù)、先合同義務(wù)、締約過(guò)失責(zé)任、后合同義務(wù)的法律基礎(chǔ)；在約定不明、法定空缺時(shí)，對(duì)合同權(quán)利義務(wù)的解釋原則?！究谠E】“自、信、不損、公，平”， 另外《合同法》以促進(jìn)交易，盡量使合同成立和有效，為重要立法宗旨之一?！堋逗贤ā氛{(diào)整 廣義合同：民事主體間設(shè)立、變更、終止權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。 A．收養(yǎng)關(guān)系 B．勞動(dòng)合同 C．稅款代扣合同 D．贈(zèng)與合同 二級(jí)200942D贈(zèng)與合同是《合同法》的分則中有列，是有名合同 （2012P154）★★★分類標(biāo)準(zhǔn)類別示例分類意義1根據(jù)法律是否賦予特定名稱、設(shè)有專門規(guī)范 有名合同 分則15種，買賣、租賃、建設(shè)工程合同 有名的應(yīng)直接適用相關(guān)專門規(guī)則 無(wú)名合同勞務(wù)抵充房租合同、易貨合同等2當(dāng)事人之間是否互負(fù)義務(wù) 雙務(wù)合同 買賣合同交錢交貨；建設(shè)工程合同 同時(shí)履行抗辯權(quán)；風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān) 單務(wù)合同贈(zèng)予合同3合同當(dāng)事人之間權(quán)利義務(wù)是否存在對(duì)價(jià)關(guān)系 有償合同 買賣、租賃、運(yùn)輸、建設(shè)工程合同 注意義務(wù)、行為能力要求程度不同 無(wú)償合同無(wú)償借用、無(wú)償保管4根據(jù)合同是否要求以交付標(biāo)的物為成立條件 諾成合同 合意后，合同即成立，如建設(shè)工程合同等 判斷合同成立時(shí)間 實(shí)踐合同合意后還須有交付行為：保管、定金合同5合同的成立，是否必須采取一定的形式為標(biāo)準(zhǔn) 要式合同 建設(shè)工程合同書(shū)面；中文合資經(jīng)營(yíng)合同批準(zhǔn) 未滿足形式要求，合同不生效 不要式合同凡沒(méi)有明確要求的，買賣合同、民間小額借款6按照條款是否為事先擬定 格式合同 一方為與不特定對(duì)象交易，事先擬定不許改 1可能導(dǎo)致無(wú)效 2理解爭(zhēng)議處理 非格式合同雙方協(xié)商達(dá)成一致7以合同之間的相互關(guān)系 主合同 可以獨(dú)立存在；如借款合同 判斷合同效力 從合同必須以其他合同存在為前提，如借款保證合同【口訣】 名償實(shí)務(wù)要格主補(bǔ)充歸納知識(shí)格式條款 概念 當(dāng)事人為重復(fù)使用而預(yù)先設(shè)定，未與對(duì)方協(xié)商的條款；提高交易效率，但可能對(duì)相對(duì)人不利 提供方 責(zé)任 采取合理方式提請(qǐng)對(duì)方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，并按要求提供說(shuō)明（提示+說(shuō)明），一般條款應(yīng)盡說(shuō)明義務(wù) 對(duì)盡合理提示及說(shuō)明承擔(dān)舉證責(zé)任 未盡提示說(shuō)明責(zé)任，對(duì)方當(dāng)事人有權(quán)要求法院撤銷該格式條款（其他條款不受影響；法院撤銷之前，該條款是有效的） 條款的 理解 有理解爭(zhēng)議的按照通常理解解釋 有多種理解的，按照不利于提供方解釋 格式條款與非格式條款不一致的，應(yīng)當(dāng)采用非格式條款 【真題】 （一級(jí)0927） 根據(jù)不同的分類標(biāo)準(zhǔn)，建設(shè)工程施工合同屬于( )33。撤回時(shí)間條件：撤回通知應(yīng)當(dāng)不晚于要約到達(dá)受要約人 法律后果：要約不發(fā)生效力撤銷時(shí)間條件：受要約人發(fā)出承諾通知之前 法律后果：要約失效 例外：要約不可撤銷的規(guī)定： ○1要約確定了承諾期或明示要約不可撤銷 ○2受要約人有理由相信要約不可撤銷并為履約做了準(zhǔn)備工作 要約失效 要約人：撤銷要約（可以撤銷的情況下） 被要約人：○1拒絕通知到達(dá)要約人；○2承諾期滿，未承諾○3對(duì)要約作出實(shí)質(zhì)變更 要約邀請(qǐng) 概念：是希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示，意思表示的內(nèi)容無(wú)法憑相對(duì)人的承諾構(gòu)成合同常見(jiàn)情形：寄價(jià)目表、拍賣公告、招標(biāo)公告、招股說(shuō)明書(shū)、商業(yè)廣告（電視購(gòu)物可能構(gòu)成要約） 【口訣】 要約撤銷撤銷要約諾前到，定了期限不撤銷，其他明示不可撤，有了理由準(zhǔn)備（好） 要約失效拒絕撤銷沒(méi)有承，實(shí)質(zhì)內(nèi)容有變更（2022P158） 概念 受要約人同意要約的意思表示；應(yīng)以“通知”的方式作出，根據(jù)交易習(xí)慣或要約表明可以通過(guò)行為作出的除外；—也稱接盤 構(gòu)成要件 由受要約人作出（受要約人以外作出的承諾表示，其實(shí)是一個(gè)“要約”），向要約人或其授權(quán)代理人作出：絕對(duì)特定性 承諾的內(nèi)容必須與要約的內(nèi)容一致；任何實(shí)質(zhì)性改變（按法條規(guī)定，幾乎所有改變都是實(shí)質(zhì)性的）不是承諾而是新要約；非實(shí)質(zhì)性改變的承諾，要約人未及時(shí)反對(duì)的無(wú)效，且作準(zhǔn) 承諾應(yīng)在有效期內(nèi)作出：要約指明了有效期的，應(yīng)在該期內(nèi)作出；未指明的在合理期限內(nèi)作出 方式 通知；除非有約定或者慣例，緘默（不作為）不能構(gòu)成承諾 生效 生效時(shí)間：承諾通知到達(dá)生效；不需通知的，依交易習(xí)慣或要約要求做出承諾行為時(shí)承諾生效 法律后果：承諾生效時(shí)，合同成立 撤回時(shí)間條件：撤回通知應(yīng)當(dāng)不晚于承諾通知到達(dá)受要約人 法律后果：承諾不發(fā)生效力；注意：承諾只能撤回而不能撤銷 承諾超期概念：由于受要約人主觀上超過(guò)承諾期限發(fā)出，導(dǎo)致承諾逾期 法律后果：承諾無(wú)效；除非要約人及時(shí)通知接受外，本身可以視為新要約承諾延誤 概念：受要約人承諾期內(nèi)發(fā)出承諾，本應(yīng)及時(shí)到達(dá)，但是由于其他客觀原因逾期到達(dá)要約人 法律后果：承諾有效；除非要約人及時(shí)通知不接受（促進(jìn)交易原則的具體體現(xiàn)之一） 承諾撤回 注意：在招投標(biāo)過(guò)程中：招標(biāo)公告是（要約邀請(qǐng)）；投標(biāo)文件是（要約）；中標(biāo)通知書(shū)是（承諾） 【口訣】 承諾期限對(duì)話即時(shí)約定外，不是對(duì)話合理期【真題】 （二級(jí)1037）從性質(zhì)上講，施工企業(yè)的投標(biāo)行為屬于( )36。2月5日乙企業(yè)收到了該信函，第二天又收到了通知該信函作廢的傳真，甲企業(yè)發(fā)出傳真，通知信函作廢的行為屬于要約（ ）的行為。 注意：只有當(dāng)事人信息、標(biāo)的、數(shù)量三個(gè)條款是合同必備條款（缺少直接導(dǎo)致合同不成立）。構(gòu)成要件發(fā)生在訂立合同過(guò)程中（合同還未成立，注意：雖然簽訂，但是無(wú)效合同、可撤銷合同被撤銷也算是合同未成立；合同成立后履行不當(dāng)?shù)氖沁`約責(zé)任，產(chǎn)生期間的不同是兩者主要區(qū)別） 當(dāng)事人違反了誠(chéng)實(shí)信用原則所要求的義務(wù)—先合同義務(wù)（保密、誠(chéng)實(shí)等） 受害方的信賴?yán)嬖馐軗p失：由于相信對(duì)方而遭到損失（一定要有造成損失） 締約過(guò)失責(zé)任適用情形 假借訂立合同，惡意進(jìn)行磋商；（騙取對(duì)方商業(yè)信息或者秘密） 故意隱瞞重要事實(shí)或者提供虛假情況；（偽造、借用資質(zhì)投標(biāo)；假稱資金到位招標(biāo)等） 違背其他誠(chéng)實(shí)信用原則：違反有效要約、要約邀請(qǐng)、初步協(xié)議等約定；未盡保護(hù)、照顧、通知、保密等附隨義務(wù)；違反強(qiáng)制締約義務(wù)；泄露或者不當(dāng)適用所獲悉的商業(yè)秘密給對(duì)方造成損失等【口訣】 假訂合同惡磋商，隱瞞事實(shí)假情況【真題】 （二級(jí)1039）締約過(guò)失責(zé)任與違約責(zé)任的區(qū)別主要表現(xiàn)為( )。也就是合同的效力是有四種可能。 合同生效 需要要件 主體合格：訂立合同的當(dāng)事人必須具備相應(yīng)的民事權(quán)利能力和行為能力 自然人：權(quán)利能力從生到死；行為能力要與行為相應(yīng)（純受益的除外） 法人：超營(yíng)業(yè)范圍并不直接導(dǎo)致合同無(wú)效（《合同法解釋一》第10條） 其他組織：不具有獨(dú)立法人資格可以以自己的名義簽訂合同（領(lǐng)照分公司、登記合伙等） 主體不合格導(dǎo)致合同效力待定（暫時(shí)不發(fā)生法律效力，取決于有權(quán)人的態(tài)度） 意思表示真實(shí) 不真實(shí)包括：被欺詐、被脅迫；導(dǎo)致可能是合同無(wú)效或者可撤銷、可變更內(nèi)容不違法，不損害公共利益 法=法律+行政法規(guī)，且僅限于其中“效力性強(qiáng)制規(guī)定”；形式合法：該書(shū)面的書(shū)面，該經(jīng)批準(zhǔn)的經(jīng)批準(zhǔn)，該登記的要登記違反形式合法，并不必然導(dǎo)致