【正文】 基地使用權；土地承包經營權擔保物權動產、不動產、權利他物權支配的是物的交換價值 抵押權質押權留置權注意：以上物權分類方法的標準不同，因此，一物之上可能有多種不相互沖突的物權屬性 （1051P21） 抵押權概念 債務人或者第三人（抵押人）不轉移對財產的占有，將該財產作為債權的擔保，債務人不履行債務時，債權人（抵押權人）有權以該財產折價或者拍賣、變賣該財產的價款優(yōu)先受償?shù)膿７绞健?不動產抵押權 不動產的抵押權自登記時設立（注意抵押合同的生效與抵押權的成立是兩個不同的概念，即：抵押權=抵押合同+登記），在建工程可以作為抵押物（注意根據(jù)司法解釋：施工單位的優(yōu)先權優(yōu)于抵押權人）。 抵押權行使的時間：未能履行到期債務、被宣告破產或撤銷、約定情形出現(xiàn)、嚴重威脅債權的其他情況。 ○2對承租人：在先關系效力優(yōu)先。 例如：甲公司將其房產先后抵押給乙銀行擔保300萬元債務、丙銀行擔保300萬元債務、丁銀行擔保500萬元債務，后經甲公司同意乙、丁銀行交換了抵押順序；到期后甲公司不能履行債務，房屋拍賣所得為600萬元，則乙丙丁三銀行各應得多少金額？（0/300/300）抵押權的實現(xiàn)—條件：債務人未能履行所擔保債務或者發(fā)生約定條件 ○1抵押權人與抵押人協(xié)議以抵押財產折價 ○2抵押權人請求人民法院拍賣、變賣抵押財產 ○3折價、變賣（沒有拍賣）應當參照市場價格 ○4以建設用地使用權實現(xiàn)抵押權時，該土地上新增建筑物一并處分，但新增建筑物所得價款，抵押權人無權優(yōu)先受償（先押地，后蓋樓，一起賣，分別算） ○5抵押權人應當在主債權訴訟時效期間內行使抵押權 其他債權人的撤銷權 如在6○1中，折價金額損害其他債權人的利益，其他債權人可以在知道或應當知道撤銷事由之日起一年內（除斥期間，不適用中斷、中止規(guī)定）請求法院撤銷該協(xié)議。了解質權人、出質人、質物、質權的含義。 質權人的權利和義務權利義務可以放棄質權。1不得擅自使用和處分質物，違反之，造成毀損要賠償；○2不得擅自轉質，違反之，造成毀損要賠償。質權人怠于行使，○1可請求法院拍賣、變賣質物；○2造成損害，質權人承擔賠償責任。留置權人（留置別人的財產）、留置人（財產被留置）、留置物（留置財產） 留置權人的權利 ○1收取孳息（先扣除收取孳息的費用） ○2留置權優(yōu)于抵押權或質權 留置權的實現(xiàn) 沒有約定債務履行期的，應給予2個月以上的寬限期，鮮活宜腐物除外。 【真題】 （二級1005）根據(jù)《物權法》的相關規(guī)定，以建筑物抵押的。 （二級1008）根據(jù)《物權法》的相關規(guī)定，不得抵押的財產是( )。 A．在建工程可以作為抵押物 B．即使抵押物財產出租早于抵押，該租賃關系也不得對抗已經登記的抵押物 C．建設用地使用權抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財產 D．抵押權人應當在主債權訴訟時效期間行使抵押權 ——建設用地使用權（1055P25）★★建設用地使用權概念依法對國家所有土地享有占有、使用和收益的權利，有權建造建筑物、構筑物及其附屬設施 范圍 地表、地上、地下；后權不得損害前權 設立方式劃撥針對政府公務、軍事、公益、基建等用地：不交錢，無期限，要嚴格限制 ；期限：無限制出讓針對經營性用地：交出讓金，有期限，多個有意者，應當招標、拍賣公開競價 期限：居住70年，商（商業(yè)）旅（旅游）樂（娛樂）40年，其它50年 建設用地使用權人的權利和義務權利1地上物所有權：除非有相反證據(jù)，樓隨地 2轉讓、互換、出資、贈予、抵押：即可流轉；注意：要依法、不得超期、樓地一體處分 3獲得補償：使用權期內被征用、收回的，地上建筑要補償、出讓金要相應退還 4期滿續(xù)期：僅對住宅用地自動續(xù)期；其余有約定的從約定、無約定的從法定 義務1履約：招拍掛拿地后要簽約，應當書面（土地出讓合同是“要式合同”） 2支付出讓金：不交錢的構成違約，收地+賠償 3不得改變土地用途：要改的話需要經批準的 4登記：設立、變更、注銷都要登記 113 / 113【真題示例】 （二級0964）國有建設用地使用權的用益物權，可以采?。?）方式設立。不動產物權=合同生效+完成登記 不動產登記對合同效力的影響：沒影響。不登記不影響合同的生效：房產商一房兩賣兩個合同都有效，過戶登記給誰，誰獲得房屋產權。 預告登記：簽訂不動產買賣合同后，當事人可向登記機構申請預告登記，登記后未經權利人同意，處分該不動產的，不發(fā)生物權效力。 動產的物權變動——交付主義 動產物權變動我國采取的是交付主義。即：這些未經登記的動產物權非常脆弱。張三賣羊時，羊的所有權為誰所有？李四是否有權向王五返還該羊？李四的權利應向誰主張？ 結論：沒收到錢的情況下，讓對方取走貨，貨款兩空的風險很大。此時李四不能向王五主張對該車的動產所有權（即：不能對抗善意第三人）。 物權變動的特殊變動規(guī)定 ○1因法律文書、政府征收決定導致的物權變動，法律文書生效時物權變動， ○2因繼承或受遺贈取得物權，繼承或受遺贈發(fā)生時物權變動 ○3因合法建造、拆除房屋等事實行為成就時取得或消滅物權（不需登記） 【真題示例】、 （二級1074）根據(jù)《物權法》的相關規(guī)定，將( )作為抵押物的，其抵押權自登記時設立。 A．買賣合同生效 B．轉移登記 C．交付 D．買方占有 (一級0944) 甲與乙簽訂房屋買賣合同，將自有的一幢房屋賣給乙，并約定任何一方違約須向對方支付購房款25%的違約金。則下列說法中錯誤的是( )27。（1056P26）保護途徑：和解、調解、仲裁、訴訟等 保護形式：1申請確權、2返還原物、3排除妨害或消除危險、4修理、重做、更換或恢復原狀、5賠償損失等民事責任； 違法的還應承擔行政責任；犯罪的還應承擔刑事責任。 （2010P151） （2011P151）★法律原則是反映所調整法律關系的普遍規(guī)律、反映立法者的基本理念、體現(xiàn)總體指導思想、貫穿全法的原則；是立法、執(zhí)法、守法、司法過程中各個主體的行為基本準則。有規(guī)則的必須先適用規(guī)則。自愿原則當事人意思自治，是合同法的重要原則；必須在法律范圍內，遵守公序良俗；受到法律規(guī)定的制約，如公共服務行業(yè)的普遍服務、強制締約規(guī)定。誠實信用原則誠實、講信用、相互協(xié)助；是附隨義務、先合同義務、締約過失責任、后合同義務的法律基礎；在約定不明、法定空缺時，對合同權利義務的解釋原則。【口訣】“自、信、不損、公，平”， 另外《合同法》以促進交易，盡量使合同成立和有效，為重要立法宗旨之一。——受《合同法》調整 廣義合同：民事主體間設立、變更、終止權利義務關系的協(xié)議。 A．收養(yǎng)關系 B．勞動合同 C．稅款代扣合同 D．贈與合同 二級200942D贈與合同是《合同法》的分則中有列，是有名合同 （2012P154）★★★分類標準類別示例分類意義1根據(jù)法律是否賦予特定名稱、設有專門規(guī)范 有名合同 分則15種，買賣、租賃、建設工程合同 有名的應直接適用相關專門規(guī)則 無名合同勞務抵充房租合同、易貨合同等2當事人之間是否互負義務 雙務合同 買賣合同交錢交貨；建設工程合同 同時履行抗辯權；風險承擔 單務合同贈予合同3合同當事人之間權利義務是否存在對價關系 有償合同 買賣、租賃、運輸、建設工程合同 注意義務、行為能力要求程度不同 無償合同無償借用、無償保管4根據(jù)合同是否要求以交付標的物為成立條件 諾成合同 合意后，合同即成立，如建設工程合同等 判斷合同成立時間 實踐合同合意后還須有交付行為：保管、定金合同5合同的成立，是否必須采取一定的形式為標準 要式合同 建設工程合同書面；中文合資經營合同批準 未滿足形式要求，合同不生效 不要式合同凡沒有明確要求的，買賣合同、民間小額借款6按照條款是否為事先擬定 格式合同 一方為與不特定對象交易，事先擬定不許改 1可能導致無效 2理解爭議處理 非格式合同雙方協(xié)商達成一致7以合同之間的相互關系 主合同 可以獨立存在；如借款合同 判斷合同效力 從合同必須以其他合同存在為前提，如借款保證合同【口訣】 名償實務要格主補充歸納知識格式條款 概念 當事人為重復使用而預先設定，未與對方協(xié)商的條款；提高交易效率，但可能對相對人不利 提供方 責任 采取合理方式提請對方注意免除或者限制其責任的條款，并按要求提供說明（提示+說明），一般條款應盡說明義務 對盡合理提示及說明承擔舉證責任 未盡提示說明責任，對方當事人有權要求法院撤銷該格式條款（其他條款不受影響；法院撤銷之前，該條款是有效的） 條款的 理解 有理解爭議的按照通常理解解釋 有多種理解的，按照不利于提供方解釋 格式條款與非格式條款不一致的，應當采用非格式條款 【真題】 （一級0927） 根據(jù)不同的分類標準，建設工程施工合同屬于( )33。撤回時間條件：撤回通知應當不晚于要約到達受要約人 法律后果：要約不發(fā)生效力撤銷時間條件：受要約人發(fā)出承諾通知之前 法律后果：要約失效 例外：要約不可撤銷的規(guī)定： ○1要約確定了承諾期或明示要約不可撤銷 ○2受要約人有理由相信要約不可撤銷并為履約做了準備工作 要約失效 要約人：撤銷要約（可以撤銷的情況下） 被要約人：○1拒絕通知到達要約人；○2承諾期滿，未承諾○3對要約作出實質變更 要約邀請 概念：是希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示，意思表示的內容無法憑相對人的承諾構成合同常見情形：寄價目表、拍賣公告、招標公告、招股說明書、商業(yè)廣告（電視購物可能構成要約） 【口訣】 要約撤銷撤銷要約諾前到，定了期限不撤銷，其他明示不可撤，有了理由準備（好） 要約失效拒絕撤銷沒有承，實質內容有變更（2022P158） 概念 受要約人同意要約的意思表示；應以“通知”的方式作出，根據(jù)交易習慣或要約表明可以通過行為作出的除外；—也稱接盤 構成要件 由受要約人作出（受要約人以外作出的承諾表示，其實是一個“要約”），向要約人或其授權代理人作出：絕對特定性 承諾的內容必須與要約的內容一致；任何實質性改變（按法條規(guī)定，幾乎所有改變都是實質性的）不是承諾而是新要約；非實質性改變的承諾，要約人未及時反對的無效，且作準 承諾應在有效期內作出：要約指明了有效期的，應在該期內作出；未指明的在合理期限內作出 方式 通知；除非有約定或者慣例，緘默（不作為）不能構成承諾 生效 生效時間：承諾通知到達生效；不需通知的，依交易習慣或要約要求做出承諾行為時承諾生效 法律后果：承諾生效時，合同成立 撤回時間條件：撤回通知應當不晚于承諾通知到達受要約人 法律后果：承諾不發(fā)生效力；注意：承諾只能撤回而不能撤銷 承諾超期概念：由于受要約人主觀上超過承諾期限發(fā)出，導致承諾逾期 法律后果：承諾無效；除非要約人及時通知接受外，本身可以視為新要約承諾延誤 概念：受要約人承諾期內發(fā)出承諾，本應及時到達，但是由于其他客觀原因逾期到達要約人 法律后果：承諾有效；除非要約人及時通知不接受（促進交易原則的具體體現(xiàn)之一） 承諾撤回 注意：在招投標過程中：招標公告是（要約邀請）；投標文件是（要約）；中標通知書是（承諾） 【口訣】 承諾期限對話即時約定外，不是對話合理期【真題】 （二級1037）從性質上講，施工企業(yè)的投標行為屬于( )36。2月5日乙企業(yè)收到了該信函，第二天又收到了通知該信函作廢的傳真，甲企業(yè)發(fā)出傳真，通知信函作廢的行為屬于要約（ ）的行為。 注意：只有當事人信息、標的、數(shù)量三個條款是合同必備條款（缺少直接導致合同不成立）。構成要件發(fā)生在訂立合同過程中（合同還未成立，注意：雖然簽訂，但是無效合同、可撤銷合同被撤銷也算是合同未成立；合同成立后履行不當?shù)氖沁`約責任，產生期間的不同是兩者主要區(qū)別） 當事人違反了誠實信用原則所要求的義務—先合同義務（保密、誠實等） 受害方的信賴利益遭受損失：由于相信對方而遭到損失（一定要有造成損失） 締約過失責任適用情形 假借訂立合同，惡意進行磋商；（騙取對方商業(yè)信息或者秘密） 故意隱瞞重要事實或者提供虛假情況；（偽造、借用資質投標；假稱資金到位招標等） 違背其他誠實信用原則：違反有效要約、要約邀請、初步協(xié)議等約定；未盡保護、照顧、通知、保密等附隨義務；違反強制締約義務；泄露或者不當適用所獲悉的商業(yè)秘密給對方造成損失等【口訣】 假訂合同惡磋商，隱瞞事實假情況【真題】 （二級1039）締約過失責任與違約責任的區(qū)別主要表現(xiàn)為( )。也就是合同的效力是有四種可能。 合同生效 需要要件 主體合格：訂立合同的當事人必須具備相應的民事權利能力和行為能力 自然人：權利能力從生到死；行為能力要與行為相應（純受益的除外） 法人：超營業(yè)范圍并不直接導致合同無效（《合同法解釋一》第10條） 其他組織：不具有獨立法人資格可以以自己的名義簽訂合同（領照分公司、登記合伙等） 主體不合格導致合同效力待定（暫時不發(fā)生法律效力，取決于有權人的態(tài)度） 意思表示真實 不真實包括：被欺詐、被脅迫；導致可能是合同無效或者可撤銷、可變更內容不違法，不損害公共利益 法=法律+行政法規(guī)，且僅限于其中“效力性強制規(guī)定”；形式合法：該書面的書面，該經批準的經批準，該登記的要登記違反形式合法，并不必然導致