【正文】 對全國的房源、客源，區(qū)域及店務管理，包括各個區(qū)域的經(jīng)營狀況都可以了如指掌，管理效率很高。對MLS的建議：房地產(chǎn)是地域性最強的消費品，任何國際品牌進入中國，其本土化都是一個艱難過程，21世紀就用長達兩年的時間來做本土化準備，首先完成的是尋找區(qū)域合作伙伴而不是急于開店，正是要規(guī)避直接舶來的風險。所以，我們采用二級授權制，在每個地方都找到一個合作伙伴，讓當?shù)氐暮献骰锇槿プ?1世紀的區(qū)域分部，這是公司進入中國之前就定下的策略，也是我們成功的最重要原因。同時，21世紀不動產(chǎn)用一定的加盟費防止對方的投機行為，因為特許經(jīng)營取得成功的一個關鍵因素是受許人必須全力以赴投入。我愛我家在剛剛成立的時候正值網(wǎng)絡熱度未退，當初公司想做成的是一個新型的高科技二手房交易網(wǎng)，并想以資本結合的方式迅速上市。所以，在2000年之前，我愛我家在北京開了幾個連鎖店，網(wǎng)絡變成了管理的工具，以連鎖店為主做經(jīng)營。特別是近半年的宏觀調控，國家打擊炒期房、提高二手房交易成本、降低中介的收費，很多只做二手房買賣的公司就不行了，上海每天以幾個店的速度撤離這個行業(yè)，市場份額一下子大幅度萎縮，這對很多公司的打擊是致命的。擴張要注重利潤，不能盲目擴張，如果50家店開出來有一半賠錢是不能忍受的，店多不等于占領市場，不賺錢不叫占領市場，在大城市，我們的10家店相當于別人的50家。占領市場是每個公司的愿望，但中介是管理密集型企業(yè)，移植到外地要根據(jù)地域化進行調整，盲目的擴張之后使得管理線拉得太長，管理跟不上而導致虧損。僅靠一本樓書賣出一幢樓的景觀已不復存在，購房者越來 越刻薄地對項目提出了全面了解的要求。隨著M LS理念的引入，特別是M LS網(wǎng)絡科技公司開發(fā)的TOW ER新樓盤產(chǎn)品系列，創(chuàng) 立了樓臺展示平臺、售樓現(xiàn)場銷售導航系統(tǒng)、光盤電子樓書等手段，實現(xiàn)房地產(chǎn)商的遠程職 能化銷售管理，并充分動用多媒體表現(xiàn)方式，集視頻、影音、動畫、圖像于一體，準確而完 整表現(xiàn)發(fā)展商的創(chuàng)意和樓盤優(yōu)勢。通過這些系列軟 件，消費者迫切想知道的樓盤資料通過屏幕可以盡收眼底，其促銷效果之佳，是傳統(tǒng)售樓書 和銷售模型無法相提并論的。M LS系統(tǒng)的信息共享機制，為地產(chǎn)商及二手市場中 介商增加了一個直達客戶的通道，而且這個通道不同于其他媒體，其交互式的作用方式可以 幫助地產(chǎn)商及二手中介商有針對性地了解消費者的需求和心態(tài)，把握營銷的大方向，便于進 行分析和定位；而且隨著“以人為本”理念逐漸深入人心，房屋作為一種商品，其個性化的 售前售后服務也將成為地產(chǎn)商的主要工作之一。此種客戶最為直接的調研資料，對于 發(fā)展商進行市場開拓及定位具有巨大的指示作用。同行業(yè)間的關系不是你死我活的爭斗，而是通過 相互之間的有效合作和利益共享機制，共同促進整個行業(yè)的發(fā)展。M LS則專注于房地產(chǎn)開發(fā)及銷售的全過程。不過，這種數(shù)據(jù)庫功能單一，除能查找文字 介紹的房源信息外，很難提供其它技術支持。據(jù)統(tǒng)計，僅北京市登記在冊的房屋中介大大小小就有近千家， 彼此幾乎沒有信息溝通和共享，而每家的業(yè)務又都是遍布北京，這種狀況如何能為消費者提 供豐富、滿意的房源？這散布全城各個角落的近千家房屋中介又如何能達到信息溝通與共 享？ 　　惟一的答案是促成房地產(chǎn)信息的聯(lián)合與共享，加速房地產(chǎn)業(yè)的電子商務化，擴大房地產(chǎn) 數(shù)據(jù)庫在互聯(lián)網(wǎng)上的應用實現(xiàn)信息服務的社會化。任何用戶、任何時間、任何地點，通過任何連接的電子終端，都可以從商業(yè)呼叫中心獲取感興趣的信息，并得到個性化的服務。這就為用戶節(jié)省了許多寶貴的時間和精力，減少了許多不必要的擔心和憂慮。中介業(yè)是一個高附加值的行業(yè)，個中蘊含著無盡金礦。面對上海這個富得流油的大市場，想有所作為的中介商家不會坐視而不動心的。洋品牌采取特許經(jīng)營模式，即特許給加盟者自己的品牌、管理模式、服務內容等，而利用對方的資金迅速實現(xiàn)擴張。一業(yè)內人士指出，房地產(chǎn)“洋中介”在服務上確有不少吸引人的地方?！把笾薪椤蓖ǔ泶蟛糠质掷m(xù)，省去了客戶的繁瑣操作。優(yōu)質品牌的中介能夠為你承擔租房以后的很多事情，如再次出租、房子的折舊評估等。它從找房源到選客戶都有一定的標準，上家下家有糾紛能得到及時解決，客戶有安全感。有投訴能很快處理，讓顧客有“上帝”的感覺?！∩虾７康禺a(chǎn)中介公司已達4000余家，由于市場準入制度不完善，進入門檻低，競爭手段落后，許多中介服務人員資格認證制度還不規(guī)范，惟利是圖，利用各種手段竭盡欺詐之能事，嚴重影響了中介機構的形象，一些老百姓甚至向房產(chǎn)中介舉起了“中介免談”的牌子。經(jīng)過管理與經(jīng)營本土化兩大難關后，上海二手房市場將是境內外地產(chǎn)中介商爭奪的一級戰(zhàn)場。年，上海二手房交易面積首次超過一手房。盡管超出面積僅為74萬平方米，但標志著上海二手房市場真正步入“黃金年”。有關專家指出，在這樣的競爭態(tài)勢下，上海房地產(chǎn)中介行業(yè)大規(guī)模重組的趨勢已經(jīng)越來越明顯。運作方法店鋪形象支持提供店鋪裝修、布局、展示等的圖紙、規(guī)格、材質等資料，保障VI系統(tǒng)的統(tǒng)一及品牌形象的有效傳播： 室內裝飾布局； 員工培訓支持為加盟店員工提供美聯(lián)金牌培訓課程，提高員工素質及營運效益： 代理實務課程 溝通技巧課程 分行營運實務課程 人力資源管理課程 軟文及題花 網(wǎng)站廣告 戶外廣告 由于這些法規(guī)都是1997年以前頒布的，而且這些法規(guī)在相關條款上存在先天缺陷，所以已經(jīng)不能適應近些年來突飛猛進的我國房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的發(fā)展，同時就效率而言已起不到足夠的的規(guī)范作用。這些機構往往隨著房地產(chǎn)市場的景氣狀況而大批開業(yè)或關閉，為牟取短期利益，其操作多不規(guī)范，欺詐現(xiàn)象時有發(fā)生。如太平洋、智恒、中原、信義、順馳等大規(guī)模連鎖房地產(chǎn)經(jīng)紀機構，已經(jīng)為房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的規(guī)?；藴驶l(fā)展打下基礎。而目前我國大多數(shù)城市的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的業(yè)務程序，除了一些相關的合同契約由政府提供模板樣式外，對于更多的相關環(huán)節(jié)的處理卻是各行其是，幾乎每家經(jīng)紀機構都有一套自己的操作方法，對于其合理、合法與否，作為普通的市民是很難判斷的，這更為一些不法經(jīng)紀機構的違規(guī)操作、亂收費、欺上瞞下等行為留下了隱患。而國外對這類情況的規(guī)避，主要是通過非現(xiàn)金收費，相關費用直接匯入經(jīng)紀機構的相關帳戶，以備查閱。從目前現(xiàn)狀來看，房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)在上世紀90年代以來迅速發(fā)展的同時，由于法律和管理滯后、行業(yè)自律不足，有些企業(yè)在利益驅動下，亂收費、欺詐、賺差價、違規(guī)操作等不良現(xiàn)象的確時有發(fā)生。而人才的匱乏，又制約了行業(yè)整體服務水平的提高。從而導致一定程度上的惡性循環(huán)，這正是房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)急需解決的問題之一委托方的違約、失信現(xiàn)象時有發(fā)生，給企業(yè)帶來一定的影響 在代理市場上，消費者和開發(fā)商都屬于代理企業(yè)的客戶。但對于開發(fā)商而言，代理企業(yè)則處于信息劣勢和相對弱勢的地位。在這種情況下，開發(fā)商的違約、失信現(xiàn)象便成了代理企業(yè)最大的抱怨。隨意違約變更代理方等。 三、企業(yè)競爭環(huán)境評價 信息平臺建設不足，抑制行業(yè)內部的協(xié)作 房地產(chǎn)經(jīng)紀服務業(yè)大都以信息為主要資源，信息的共享性、積累性、時效性等特點，決定了房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)內部容易產(chǎn)生不正當競爭，但同時又迫切需要開展行業(yè)內的廣泛協(xié)作。而我國在這方面的建設還處于起步階段。因為如果建立了房屋交易價格信息公開披露體系，委托人出賣或買入房屋時就會有所對照參考，在一定程度上可以避免經(jīng)紀企業(yè)利用交易信息的不透明，不對稱來賺取差價。但是目前很多房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)存在規(guī)模小、人員素質低、信息資源少、經(jīng)營手段落后、履約能力差等狀況。以第三屆“金橋獎”為例，獲得居間業(yè)十強的10家企業(yè)2002年完成居間、只占全市存量房交易面積的13．2％。房產(chǎn)中介市場分析四大問題困擾中介據(jù)了解，目前困擾杭城中介的主要問題包括投訴多、跳單現(xiàn)象嚴重、價格戰(zhàn)導致的競爭壓力等等。首先是資金實力不足。二是人員素質不高。消費者要買房租房，之所以找中介公司代理，是相信他們可以提供最專業(yè)的服務，其中包含了兩個方面：一是從業(yè)人員要有專業(yè)基礎知識，二是要有專業(yè)化操作水平。目前杭州房地產(chǎn)中介仍以單店經(jīng)營為主，中介機構小而散、實力弱、信息少的特征十分明顯，整個房地產(chǎn)中介的市場化、市場組織程度仍然較低。房地產(chǎn)中介包括了策劃咨詢、買賣代理、租賃代理、置業(yè)擔保、價格評估、房屋法律金融服務等多種服務內容，現(xiàn)在一些大城市的房地產(chǎn)中介機構甚至出現(xiàn)了提供搬家服務、裝修裝飾、家電購置的一站式服務，而杭州的大多數(shù)房產(chǎn)中介，特別是中小規(guī)模的中介機構，仍以房屋買賣和租賃為主，服務內容比較單一。除了21世紀不動產(chǎn)外，來自中原和信義等公司也開始采取特許經(jīng)營的方式開展業(yè)務；而去年公眾房網(wǎng)、我愛我家、商務興房網(wǎng)等也紛紛嘗試以此來擴大市場份額。而目前在那些意欲加盟的公司和個人中，有的認為應該選擇加盟根基穩(wěn)固、熟悉杭州市場的本地公司，也有的認為應該選擇實力雄厚的國際化企業(yè)，孰優(yōu)孰劣，還有待于市場的驗證。21世紀不動產(chǎn)進入中國市場經(jīng)營模式有別于其他國家和地區(qū)，進入深圳區(qū)域，操作手法也不同于其他省市，這也正是深圳區(qū)域分部長達一年籌備期的原因。21世紀不動產(chǎn)體系提供的服務主要在培訓和運營支持。經(jīng)營建議三級的模式是實實在在做單，好的管理及營銷手法最更本，有生命力，目前三級還停留在單一的簡單銷售上，完全可以借用其他行業(yè)的營銷策列，比如利用21的品牌與管理處建立強強聯(lián)手，共同推進小區(qū)的有效管理，借用管理處的場地可以組織一些小業(yè)主搞座談，與終端客戶面對面溝通，了解他們的真實需求，以誠懇的態(tài)度贏得他們的信任，這種方式成本低，加盟上樂意接受，還傳播速度快，并有直接的經(jīng)濟價值，可以快速復制，并有持續(xù)性，還做到三贏，也方便日后業(yè)務員的業(yè)務，逐步建立與管理處的友好關系21C是中介行業(yè)服務提供商，對于從事中介行業(yè)的公司及個人，提供了一個很好的資源平臺，邦助他們盡快的樹立品牌形象，誠信行為代表，并成為規(guī)范化和標準化以及專業(yè)化的優(yōu)秀經(jīng)紀人隊伍。深圳房產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)友對21C的疑問關于21世紀最早是2000年初來乍到發(fā)貼子到各中介公司，想號召大家飛奔到其旗下但好像沒有幾家感興趣；然后是收了從沒聽過的北極星等地鋪加盟，在報紙上露了一回臉；最大的疑問是龍固新什么時候變成了21世紀的深圳區(qū)域總裁？21世紀不動產(chǎn)是做什么的？他們是為誰服務的？他們的服務理念是什么？他們的體系或者理論是否符合深圳？是否會水土不服？他們的服務理念市埸及消費者會認同嗎？他們的體系對中介公司邦助有多大？他們提倡的服務理念是不是中介行業(yè)未來發(fā)展方向？他們是對手還是我們的朋友？深圳行內人士應以怎樣的心態(tài)接受他們？中介行業(yè)未來發(fā)展會否有局限性？中介公司在未來發(fā)展時需要那些資源平臺？面對現(xiàn)時競爭激烈的中介行業(yè)，出路在何方？現(xiàn)時的中介公司如何在競爭中生存？如果今年中介行業(yè)面臨洗牌，如何去應對？中介公司如何去提升自身的品牌形象及綜合競爭力？中介公司如何建立一支規(guī)范化、標準化及專業(yè)化的經(jīng)紀人隊伍？21世紀中國不動產(chǎn)在2002年8月1日與中信實業(yè)銀行簽署了合作規(guī)模達30億元人民幣的合作協(xié)議書，這標志著不動產(chǎn)服務領域金融化工程已在中國正式啟動。2002年11月25日至26日，“21世