【正文】 究其原因是各種商業(yè)業(yè)態(tài)在相互滲透和變幻。我現(xiàn)將我項(xiàng)目?jī)?nèi)預(yù)計(jì)出現(xiàn)的部分業(yè)態(tài)作個(gè)簡(jiǎn)單描述。同時(shí)體育的商業(yè)形態(tài)在近幾年經(jīng)營(yíng)的類型也在發(fā)生著變化，這和體育事業(yè)的蓬勃發(fā)展是分不開(kāi)的。體育服務(wù)產(chǎn)業(yè)主要包括：競(jìng)技觀賞、健身娛樂(lè)消費(fèi)市場(chǎng)（消費(fèi)者為健身購(gòu)買運(yùn)動(dòng)器材，租用體育場(chǎng)館或設(shè)施，接受健身訓(xùn)練指導(dǎo)，參與體育旅游活動(dòng)等）。摘錄：體育比賽除了為運(yùn)動(dòng)員展現(xiàn)實(shí)力向人類極限挑戰(zhàn)及促進(jìn)運(yùn)動(dòng)技術(shù)水平的提高等功能外，已越來(lái)越多地成為商業(yè)開(kāi)發(fā)的手段和機(jī)會(huì)，而且以?shī)W運(yùn)會(huì)、世界杯等為前導(dǎo)，賽事規(guī)模越來(lái)越大，社會(huì)和經(jīng)濟(jì)效益越來(lái)越好。無(wú)疑，下個(gè)世紀(jì)將有更多從綜合到單項(xiàng)的體育賽事成為各國(guó)競(jìng)爭(zhēng)的目標(biāo)，成為一種世界范圍的現(xiàn)象和新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。近幾屆奧運(yùn)會(huì)在此三方面的投資均已達(dá)到十幾億美元。其中既有看得見(jiàn)的直接效益，也有可持續(xù)多年的間接效益。許多國(guó)際體育活動(dòng)，透過(guò)衛(wèi)星電視的轉(zhuǎn)播，幾乎傳到世界每一個(gè)角落，因而成為商品廣告的黃金媒介。超市從商品結(jié)構(gòu)來(lái)看都是綜合形的商品銷售中心，但從消費(fèi)形態(tài)來(lái)看還是有好多種：麥德龍現(xiàn)購(gòu)自運(yùn)的會(huì)員制賣場(chǎng)、家友在杭州翠苑的倉(cāng)儲(chǔ)賣場(chǎng)、廣州沃爾瑪類似購(gòu)物中心的休閑賣場(chǎng)、類似好又多底層品牌服飾和小商品的互補(bǔ)形賣場(chǎng)。超市是一種以價(jià)格低廉及商品一站式消費(fèi)來(lái)吸引購(gòu)物距離不便顧客的零售業(yè)態(tài)，成功經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)是如何最大限度使顧客增加來(lái)店頻率與提高平均消費(fèi)客單價(jià)。這需要超市從商品結(jié)構(gòu)、商品價(jià)格、宣傳廣告、經(jīng)營(yíng)方式都要進(jìn)行仔細(xì)設(shè)計(jì)。便利店基本可以概括為面積小、服務(wù)時(shí)間長(zhǎng)、品類少、日常生活服務(wù)性強(qiáng)、地處于人口密集區(qū)域等特征。便利店在我國(guó)現(xiàn)在也開(kāi)始迅速開(kāi)始，有相當(dāng)規(guī)模的還不多，由于發(fā)展和存在優(yōu)勢(shì)還不明顯，暫時(shí)還無(wú)法取代超市。在西方現(xiàn)在是最為流行的一種商業(yè)業(yè)態(tài)，它是介于標(biāo)準(zhǔn)超市和大賣場(chǎng)之間起補(bǔ)充作用的商業(yè)業(yè)態(tài)，這類店鋪規(guī)模都不大，多位于城市郊區(qū)，地價(jià)較低的地區(qū)，購(gòu)物環(huán)境簡(jiǎn)潔明快、內(nèi)部不作太多裝修，以求最大程度降價(jià)讓利于消費(fèi)者，所經(jīng)營(yíng)的貨品都采用指定品牌加工，采購(gòu)量大，折扣店商品價(jià)格比一般大賣場(chǎng)還要低10%左右。商業(yè)界普遍把折扣店、超市、購(gòu)物中心視為三大重量級(jí)業(yè)態(tài)：到百貨店購(gòu)物是體驗(yàn)時(shí)尚、到超市是為了方便、到折扣店是為了采購(gòu)便宜商品。在國(guó)外自有品牌是折扣店的核心，許多折扣店中的自有商品比例高達(dá)80%，比較少的也達(dá)到60%左右，國(guó)內(nèi)折扣店經(jīng)營(yíng)范圍還是偏少，經(jīng)營(yíng)規(guī)模也遠(yuǎn)達(dá)不到連鎖，主要的功能還是為著名廠商銷售庫(kù)存及換季商品，消費(fèi)者對(duì)于此業(yè)態(tài)概念還很模糊。商業(yè)街不同于商業(yè)區(qū)（組成城市地域的基本街區(qū)），也不同于商業(yè)圈（特定商業(yè)中心地的商業(yè)職能及其影響的地域范圍），商業(yè)街處城市中心，各類商店群集，顧客即能買到所需商品又能在此從事文化娛樂(lè)、品嘗風(fēng)味食品、享受綜合服務(wù)。依據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)家萬(wàn)典武對(duì)商業(yè)街的類型劃分，可分4類：Ⅰ.鄰里型商業(yè)街地處地方城鎮(zhèn)中心，街區(qū)長(zhǎng)度100200M，商業(yè)設(shè)施12層，商業(yè)密度為50%80%，自身人口為3000人，可輻射人口為10000人。該區(qū)域構(gòu)成形狀為線狀，商店數(shù)目50家、行業(yè)數(shù)目20家，核心為副食品店或商品超市。Ⅱ.地域型商業(yè)街地處地域中的城市內(nèi)，街區(qū)長(zhǎng)度500700M，商業(yè)設(shè)施24層，商業(yè)密度為7090%，自身人口為3萬(wàn)人，可輻射人口為10萬(wàn)人。該區(qū)域構(gòu)成帶狀附以樹(shù)狀結(jié)構(gòu)，商店數(shù)目300400家、行業(yè)數(shù)目100家，核心為糧油食品店和百貨店。Ⅲ.地區(qū)型商業(yè)街地處中等城市中心區(qū)或大型城市副中心，其城市人口為30萬(wàn)人，可輻射人口為100萬(wàn)人。正常日客流量為5萬(wàn)人，該商業(yè)街構(gòu)成形態(tài)為環(huán)形或圈形。來(lái)此購(gòu)物的頻率較大。其城市人口為100萬(wàn)以上，可輻射人口為300萬(wàn)人。該商業(yè)街構(gòu)成形態(tài)為平面圈狀。來(lái)此街購(gòu)物的人群購(gòu)買頻率低但數(shù)額巨大。商業(yè)街不同于其他商家聚集地的最大區(qū)別在于商業(yè)街的主題。專賣店專賣店是專營(yíng)店、專業(yè)店、直銷店的統(tǒng)稱，主要包括服裝、電器、辦公用品、家裝用品、汽車、體育健身、化裝美容、工藝品、黃金珠寶、書店、音像制品、婦女兒童用品、男士用品、機(jī)械設(shè)備等。專賣店是品牌進(jìn)行宣傳推廣自己的重要平臺(tái)，是人們購(gòu)買力提高、購(gòu)物環(huán)境改變和消費(fèi)心理變化而形成發(fā)展的。注：由于大家都于廠家進(jìn)行了很長(zhǎng)時(shí)間的招商聯(lián)系，應(yīng)該比較了解此類形式，在此就不多作說(shuō)明了。MALL的支柱是大型的百貨店或綜合超市，大量的則是組成室內(nèi)商業(yè)街的多種專業(yè)店，還有餐飲、娛樂(lè)等企業(yè)。日本、新加坡、韓國(guó)借鑒了美國(guó)的做法，在當(dāng)?shù)亓闶蹣I(yè)態(tài)如百貨、超市、倉(cāng)庫(kù)商品、專業(yè)店等均已成熟，競(jìng)爭(zhēng)激烈，繁華商業(yè)已經(jīng)飽和甚至出現(xiàn)相對(duì)衰退的情況下，在郊區(qū)逐步開(kāi)發(fā)建立。三、招商中微觀經(jīng)營(yíng)主體的選擇與配合投資者在投資商業(yè)街、專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)、主題商場(chǎng)、購(gòu)物中心、社區(qū)商鋪、（底商）SHOPPING MALL等各種業(yè)態(tài)的商鋪時(shí)，在投資前，衡量一個(gè)是否值得投資的商鋪所要求的是地段；發(fā)展商的資金實(shí)力；發(fā)展商的知名度；項(xiàng)目的定位；發(fā)展商以往的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)；商業(yè)管理公司的專業(yè)水平；所買商鋪的性價(jià)比；所買項(xiàng)目的增值空間。影響商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值的因素 區(qū)位條件：宏觀區(qū)位影響商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值。物業(yè)業(yè)態(tài)類型：不同類型收益性商業(yè)物業(yè)的租金由高到低的順序是：商場(chǎng)、康樂(lè)中心、寫字樓、公寓。綜合經(jīng)營(yíng)程度：大型綜合性商業(yè)大樓，往往一應(yīng)俱全，它們互相配合，提升價(jià)值。時(shí)間因素：區(qū)域性購(gòu)物中心有長(zhǎng)期投資前景，一般用3—5年時(shí)間便可進(jìn)入最佳經(jīng)營(yíng)期，并可保持10年左右，此時(shí)價(jià)值最大。幾類商業(yè)投資的特點(diǎn)Ⅰ、商業(yè)街商鋪在城市商業(yè)中心或住區(qū)中心，由沿街商鋪聚勢(shì)形成的購(gòu)物步行街是形成黃金商鋪的重要區(qū)域。舊街通過(guò)改造后形成的新商業(yè)街，郊區(qū)城市商業(yè)中心的商業(yè)街，大型住區(qū)形成的商業(yè)街等，釋放的商鋪多，投資機(jī)會(huì)也多，投資回報(bào)將會(huì)非?？捎^。此種類型商鋪投資門檻相對(duì)較低，有一定收益承諾保證，適合個(gè)人投資長(zhǎng)線投資。Ⅲ、底層商鋪（底商）底商是目前北京最多的商鋪類型，這種擁有獨(dú)立門面的商鋪?zhàn)钍芡顿Y人的歡迎。辦公樓底商多處于中心商務(wù)區(qū)，相對(duì)客流較大，人口消費(fèi)素質(zhì)和租金承受能力較高。辦公樓底商的建筑結(jié)構(gòu)、整體和環(huán)境應(yīng)有較大的適應(yīng)性，這樣有利于后期商戶的經(jīng)營(yíng)使用。 一般的商鋪選擇基本分析法商鋪不同于住宅，在強(qiáng)調(diào)收益的時(shí)候更要重視風(fēng)險(xiǎn)，為了進(jìn)行有效的控制成本，預(yù)見(jiàn)可收益情況，投資人一般都通過(guò)分析，對(duì)投資進(jìn)行控制，肯德基、麥當(dāng)勞等連鎖企業(yè)有自己的擇鋪方式，但對(duì)于普通經(jīng)營(yíng)戶可進(jìn)行參考的基本依靠以下幾個(gè)方面進(jìn)行衡量。所以判斷一個(gè)商鋪是否值得選擇的首要條件是看它能不能獲得較高的回報(bào)，而判斷回報(bào)的最有效方式，是看現(xiàn)實(shí)租金收入是否能盡快地回收購(gòu)鋪的前期資金投入。當(dāng)然年收益的推算應(yīng)盡量準(zhǔn)確客觀，同時(shí)也需考慮一定的風(fēng)險(xiǎn)如空置期等等。 風(fēng)險(xiǎn)控制：商鋪投資對(duì)個(gè)人資金投入和現(xiàn)金流要求較高，投資者應(yīng)將承受的風(fēng)險(xiǎn)控制在一定的范圍內(nèi)，如投資額不超過(guò)總資產(chǎn)的70%，同時(shí)應(yīng)在可能的情況下，多點(diǎn)選擇，分散投資。投資前應(yīng)通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地調(diào)查來(lái)深入了解鋪位的實(shí)際情況、環(huán)境因素、通過(guò)直觀感受和對(duì)區(qū)域商業(yè)規(guī)劃的間接了解，來(lái)判斷未來(lái)商業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)。檢查產(chǎn)品品質(zhì)：檢查商鋪的結(jié)構(gòu)和設(shè)施是否有硬傷，層高、柱距、排污、水電供應(yīng)等是否合理，對(duì)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)是否有限制，比如經(jīng)營(yíng)餐飲需要有上下水動(dòng)力電、煤氣、排煙設(shè)施，如果商鋪沒(méi)有這些設(shè)施，那這個(gè)投資就失敗了，因?yàn)橄衽潘庞团艧熯@樣的問(wèn)題等到正式交樓后，是投資者根本解決不了的。不同的業(yè)態(tài)、同行業(yè)不同檔次業(yè)態(tài)對(duì)于所處地理要求都不同，這要求我們準(zhǔn)確確定微觀經(jīng)營(yíng)主體的內(nèi)容并把他們有機(jī)地組合起來(lái)。同時(shí)，商業(yè)房地產(chǎn)的類型和特點(diǎn)也在很大程度上取決于微觀經(jīng)營(yíng)主體的構(gòu)成。確定微觀經(jīng)營(yíng)主體的組成即為項(xiàng)目定位，項(xiàng)目定位可以根據(jù)地區(qū)的消費(fèi)水平、消費(fèi)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)能力和商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)規(guī)模進(jìn)行經(jīng)營(yíng)定位，具體可以從以下幾方面考慮：①業(yè)態(tài)定位：集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、文化、飲食等多功能服務(wù)于一體的一站式大型商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目；②目標(biāo)市場(chǎng)定位：滿足地區(qū)全客層消費(fèi)者需要；地區(qū)或城市新型商業(yè)區(qū)的標(biāo)志性企業(yè)；③主題特色：符合當(dāng)?shù)厝巳旱慕?jīng)營(yíng)主題設(shè)計(jì)；④經(jīng)營(yíng)品項(xiàng)：吃、穿、用、玩、樂(lè)、賞、游等項(xiàng)目的合理配置；微觀經(jīng)營(yíng)主體選擇的第三點(diǎn)是要考慮零售業(yè)的一些特點(diǎn)，這包括：①經(jīng)營(yíng)組織形式（連鎖經(jīng)營(yíng)、合作經(jīng)營(yíng)還是特許經(jīng)營(yíng)）；②銷售方式（自助服務(wù)、自選商店還是百貨商店）；③經(jīng)營(yíng)規(guī)模（大百貨商店還是小貨亭）；④經(jīng)營(yíng)范圍（食品還是非食品、日用品還是耐用品、比較購(gòu)物還是方便購(gòu)物）