【正文】 c) 專業(yè)招商機構(gòu)d) 投資散戶e) 當(dāng)?shù)赝顿Y戶面臨的租賃戶a) 大型連鎖企業(yè)（超市、體育館）b) 服飾日化品牌代理商c) 休閑餐飲等經(jīng)營戶d) 部分生產(chǎn)廠家必須考慮的問題根據(jù)連云港消費的特點和我項目所處地理位置及客戶群，必須考慮以下幾個問題。禮品店、珠寶店、收藏品商店、運動用品商店、箱包店、音響制品店和照相機商店通常只能由地方經(jīng)營者經(jīng)營，也可能包括一些信譽好的全國性珠寶連鎖店。家具店對位置的要求不高，但是由于這種商店要求倉庫和展示空間面積大，主要位于地下室，在主要營業(yè)層只需要小面積展示空間。單位面積的銷售額非常低，但是它卻非常重要。超級市場提供的是方便購物，研究表明，超級市場對于吸引人流的作用非常大。小型百貨商店則往往成為大型商業(yè)房地產(chǎn)的次級核心經(jīng)營主體。一些商店類型適合分散布置，例如，服裝店和外賣快餐和冷飲應(yīng)該分開，原因很明顯，而且，把服裝和食品分開也有利于組織人流，因為在這兩種類型的商店中，購物者的步行速度完全不同。第一類是男士用品商店，男鞋、男裝、運動用品應(yīng)當(dāng)集中布置。對于一些大型商業(yè)房地產(chǎn)項目微觀經(jīng)營主體布局需要統(tǒng)一規(guī)劃和布置。核心微觀經(jīng)營主體的位置需要最先確定，大型商業(yè)房地產(chǎn)的核心商店適合放在線性步行街的端點，不宜集中布置在中間，這樣才能達到組織人流的效果。 需要商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商在綜合平衡各種關(guān)系的基礎(chǔ)上制定招商政策，對微觀商業(yè)經(jīng)營主體進行控制，最基本的目標(biāo)是微觀商業(yè)經(jīng)營主體在商業(yè)上能夠生存，有足夠的回報，讓整個商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)能夠獲得效益。微觀經(jīng)營主體選擇的依據(jù)是建筑特點和建筑條件、商業(yè)地產(chǎn)的類型和特點、商業(yè)房地產(chǎn)項目的經(jīng)營定位。計算回報率：初步?jīng)Q定投資目標(biāo)后，擬定計劃的出租經(jīng)營業(yè)態(tài)，然后去拜訪商戶，通過商戶拜訪即調(diào)查，了解相近經(jīng)營商戶的經(jīng)營要求、承受租金水平，來計算實際可行的回報率。通過此方法進行投資項目的初步篩選?；貓笥嬎悖嘿徺I商鋪的最終目的是通過租賃實現(xiàn)預(yù)期利潤，再低的回報總應(yīng)該比銀行利息要高，這是一個原則性的問題。但一般商廈商鋪劃分的出售單元面積較大，多在120平米以上，總投資額度也較高。但是從市場經(jīng)驗來看此類型的商鋪承擔(dān)的風(fēng)險也是較高的，因為它需要發(fā)展商進行準(zhǔn)確的市場定位、完善的經(jīng)營管理，有力的市場推廣等，如果缺乏準(zhǔn)確的市場分析，定位混亂，加之招商渠道不暢，缺乏經(jīng)營租戶支持，致使項目建成后無法正常開業(yè)或虧損經(jīng)營，這樣投資就會失敗。但這樣傳統(tǒng)的商業(yè)中心推出的新商鋪非常少，投資機會非常小。 而分散型的物業(yè)則不具備價值的相互提升，因而區(qū)域商業(yè)物業(yè)集中化，綜合化將是影響因素之一。同一個城市的不同區(qū)位，具有不同的級差地租，直接影響商業(yè)地產(chǎn)的土地成本。我國部分城市人均GDP已達數(shù)千美元，繁華商業(yè)區(qū)的停車和購物環(huán)境遠遠不能滿足顧客特別是高收入者的需求，加上年均100天的節(jié)假日如何休閑等因素，正呼喚MALL類的多功能大商場的萌生，但需要考慮的是：即使2010年，我們?nèi)司鵊DP預(yù)計也只有2000美元，少數(shù)大城市或特區(qū)可能達到500010000美元；同時考慮到國家可建商業(yè)土地的建立寬敞停車場、綠地園林式MALL的可行性，操作MALL還應(yīng)當(dāng)采取務(wù)實做法，采取循序漸進和變通的辦法進行。SHOPPING MALL（銷品茂）SHOPPING MALL簡稱MALL，與購物中心、商業(yè)街不能等同，美國對MALL的詮釋是指“在毗鄰的建筑群中或一個大建筑物中，許多商店和餐館組成的大型零售綜合體”，由開發(fā)商開發(fā)建設(shè)、統(tǒng)一管理的商業(yè)設(shè)施，它擁有大型核心店、多樣化商業(yè)街和寬廣的停車場，能滿足消費者的購物需求和日常生活的商業(yè)場所。其中服裝專賣店是專賣體系中范圍最廣，變化最多的一種類型。綜合下來可以看到商業(yè)街的形成和最終發(fā)展規(guī)模與地域（遠期規(guī)劃）人口流量密切相關(guān)。來此區(qū)域購物的人群主要依靠公交車、地鐵、火車等交通工具。商店數(shù)目10003000家，行業(yè)數(shù)目200家，核心為百貨、服裝、五金交電等專營商店。該街區(qū)采購單次購物數(shù)額大，而且周頻率高。該街區(qū)采購單次數(shù)額低，但較頻繁。從此特性看與SHOPPING MALL的功能還是有相通的部分。馳名商品常年打折是折扣店的主要法寶。折扣店折扣店是由英文”O(jiān)UTLETS”的音譯，其含義為出路、銷路、市場。便利店便利店最早起源于美國，是在20世紀(jì)40年代末作為超市的補充形式而誕生的。百貨零售業(yè)態(tài)始于19世紀(jì)中葉，伴隨著超市、倉儲商店及網(wǎng)絡(luò)購物的發(fā)展，這些業(yè)態(tài)以商品價格、便利、品類深度、環(huán)境、購物體驗等多種因素，將“特色”與“專營”凸現(xiàn)出來，給傳統(tǒng)的精于有限產(chǎn)品、高價格、環(huán)境優(yōu)雅、人員密集的百貨業(yè)帶來沖擊使其不再為商業(yè)主流業(yè)態(tài)，逐步成為追求高購物享受的載體，在西方，百貨業(yè)的出路主要是并購整合、連鎖化、專業(yè)化三個方向。直接經(jīng)濟收入的主要渠道有：出售電視轉(zhuǎn)播權(quán)、比賽標(biāo)志商品特許權(quán)、廣告權(quán)、門票，發(fā)行彩票，發(fā)行郵票、紀(jì)念幣、紀(jì)念章，企業(yè)及個人的贊助和捐贈等。大型比賽的投資主要有三個方面：舉辦城市的基礎(chǔ)市政建設(shè)、場館及食宿接待設(shè)施建設(shè)、組織比賽的直接費用如文化宣傳、接待、交通、通訊、人員工資等。體育商品產(chǎn)業(yè)是指由體育派生的為體育提供物質(zhì)條件的器材、設(shè)備、服裝、圖書、音像、食品飲料等有關(guān)體育用品的銷售市場。體育場館體育場館原來在招商前期我們的建設(shè)初衷是建造類似杭州游泳館的集合休閑娛樂為一體的，但這樣的投資面臨2大問題，投資金額巨大和相對維修成本的高昂，在國外每5年維護游泳館的費用可以再建一座游泳館，而這樣的投資一般都是政府做的公益投資，所以對行業(yè)的了解可以讓我們知道如何去那里找投資人或合作伙伴。目前，大中MALL在國內(nèi)的發(fā)展勢頭極為強勁。娛樂功能房地產(chǎn)包括用于電影城、娛樂城、KTV等運營內(nèi)容的商業(yè)房地產(chǎn)。有數(shù)字表明，%，商業(yè)地產(chǎn)市場正在從長達近10年的沉寂中走出，并快速升溫。大連萬達將商業(yè)地產(chǎn)作為與住宅開發(fā)并重的主攻目標(biāo)，與國際商業(yè)巨頭沃爾瑪結(jié)成了戰(zhàn)略性同盟，并于去年秋季相繼在南京和沈陽開發(fā)了萬達購物廣場。有關(guān)方面提供的數(shù)據(jù)顯示，目前我國大小城市幾乎都建有商業(yè)街，純粹的步行商業(yè)街也在200條以上。項目招商工作建議書目 錄一、商業(yè)地產(chǎn)總體開發(fā)現(xiàn)狀和預(yù)測二、商業(yè)形態(tài)簡析 體育場館 連鎖超市 便利店 折扣店 商業(yè)街 專賣店 SHOPPING MALL（銷品茂）三、招商中微觀經(jīng)營主體的選擇與配合 影響商業(yè)地產(chǎn)價值的因素幾類商業(yè)投資的特點一般的商鋪選擇基本分析法項目中經(jīng)營主體選擇和配合的要素四、項目實際操作中需要處理的關(guān)系與招商簡述面臨的投資客戶面臨的租賃戶必須考慮的問題五、項目的大致工作步驟市場條件判斷 項目位置選擇 判斷可發(fā)展規(guī)模項目土地取得及政府許可 項目定位細(xì)化項目規(guī)劃設(shè)計設(shè)計方案的市場化 項目設(shè)計、市場調(diào)整方案及財務(wù)方案的系統(tǒng)化整合 項目方案的政府許可六、項目招商的工作簡單步驟提前招租項目內(nèi)的大型主力戶品牌商家的引進和規(guī)劃充分掌握客戶需求多渠道進行招商溝通商戶的最后確定七、小結(jié)對商業(yè)地產(chǎn)進行招商，我認(rèn)為應(yīng)該先來了解商業(yè)形態(tài)和其特征、資金的投資來源、招商對象等。除北京、上海、深圳等經(jīng)濟中心城市外，自2002年開始，國內(nèi)一些大中城市商業(yè)類物業(yè)叫賣聲迭起，而且賣價屢屢摸高，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展勢頭令人咋舌；各地都開始爭建商業(yè)“一條街”及大型購物中心。我國商業(yè)地產(chǎn)從規(guī)模和形態(tài)上劃分主要為六種，分別為底商、百貨商鋪、購物中心、主題店、SHOPPING MALL和商業(yè)街，各種業(yè)態(tài)互為補充，尤以SHOPPING MALL發(fā)展最為突出。并計劃在上海楊浦和北京等15個城市開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，可以說是國內(nèi)最大商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)公司。零售功能房地產(chǎn)又可以分為諸如百貨商場、超市、家居建材、商業(yè)街房地產(chǎn)、商品批發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)等功能房地產(chǎn)，以及將上述多功能集于一身的大型購物中心和SHOPPING MALL類型的商業(yè)房地產(chǎn)。健身服務(wù)類商業(yè)房地產(chǎn)和休閑類房地產(chǎn)首先在國內(nèi)大城市發(fā)展，作為生活品質(zhì)的一個標(biāo)準(zhǔn)，被越來越多的運用在商業(yè)房產(chǎn)中，現(xiàn)在成功的案例主要存在于國內(nèi)大型城市。我現(xiàn)將我項目