論人民幣升值對中國房地產(chǎn)的影響-在線瀏覽
2024-08-08 21:58本頁面
【正文】 國際收支是一國對外經(jīng)濟活動中的各種經(jīng)濟交易的總和。一般情況下，國際收支逆差表明外匯供不應求，將引起本幣貶值、外幣升值；反之，國際收支順差則引起本幣升值，外幣貶值。國民收入的變動對匯率的影響取決于國民收入變動的原因。我國近幾年經(jīng)濟增長率始終保持在7%～8%,國民收入增長較快，但增長的原因既有商品供給的因素又有擴大內(nèi)需的因素，因此短期內(nèi)國民收入對人民幣匯率的影響是不確定的。我國自1997年經(jīng)濟軟著陸后，在大多數(shù)年份里，通貨緊縮成為宏觀經(jīng)濟的主要問題，因此，通貨緊縮使人民幣具有升值壓力。這種由兩地利差引起的套利活動是國際資金流動的一種主要方式。在通常情況下，一國利率提高、信用緊縮，將導致該國貨幣升值；反之，則引起貨幣的貶值。相對而言，人民幣利率基本保持穩(wěn)定，且預計央行短期內(nèi)不會做出降息的決定。 中央銀行的外匯儲備表明一國干預外匯市場和維持匯價的能力，所以它對穩(wěn)定匯率有一定的作用。 外匯市場上適當?shù)耐稒C活動有助于外匯市場均衡匯率的形成,但過度的投機活動加劇了外匯市場的動蕩，阻礙正常的外匯交易,歪曲外匯供求關(guān)系，往往使匯率的變動遠遠偏離其均衡水平。當市場預計某種貨幣趨于下跌時，交易者會大量拋售該貨幣，造成該貨幣匯率下浮的事實；反之，當人們預計某種貨幣趨于堅挺時，又會大量買進該種貨幣，使其匯率上揚。但是,一旦市場形成了對人民幣的升值預期，則國際游資將通過各種途徑流入我國，人民幣升值的壓力將進一步加大。此外，我國人民幣目前只實現(xiàn)了經(jīng)常項目下的可兌換，資本項目尚未完全開放。但這一政策剛剛問世，尚需經(jīng)歷一段過渡期和適應期，因此短期內(nèi)不會對外匯市場供求造成較大的影響。（二）國際的關(guān)注據(jù)路透社消息，日前，美國財長斯諾表示，對中國在人民幣匯率上采取進一步行動方面，美國方面沒有設(shè)定任何最后期限，“我們并沒有預設(shè)特定的目標”，并不存在美國政府尋求年底前取得進展的目標的猜測。斯諾表示，“由于中國對全球經(jīng)濟的重要性，財政部將密切關(guān)注中國在執(zhí)行經(jīng)濟調(diào)整策略方面的進展”，“我們將不斷積極且坦率地要求中國加速提高人民幣匯率彈性”。英國《金融時報》認為，美國財政部報告最令人驚訝之處在于，“沒有威脅可能在未來將中國列為‘貨幣操縱國’”。因此，這可能是美國政府最后一次利用該報告向中國政府施壓，要求人民幣升值。報告透露出來的信息是：美國財政部和國會的意見分歧已經(jīng)不如以前那樣巨大。但在過去，斯諾一直受到美國國會的約束。有意思的變化是，該法案的起草者、參議員查爾斯格雷厄姆在經(jīng)過一番友好的外交訪問之后，其態(tài)度發(fā)生了軟化。但是財政部的做法還讓是很多國會議員感到憤怒，這些議員聲稱，中國讓人民幣維持被低估狀態(tài)，從而導致美國人失去就業(yè)機會并加劇了貿(mào)易逆差。美國財政部的報告還涉及了一些其他問題。報告稱，需要“各方共同承擔責任”，并放棄貿(mào)易保護主義措施。（三）對各項貨幣政策的影響人民幣升值會促進外國熱錢流入，造成流動性過剩（通貨膨脹），然后會對貨幣政策有以下影響：政府會發(fā)放債券，吸收貨幣，抑制流動性過剩；提高再貼現(xiàn)率，抑制流動性過剩；提高法定準備金率，抑制流動性過剩。二、影響房地產(chǎn)市場價格的因素分析對中國房地產(chǎn)價格最感到憂慮的指標就是房價/收入比過高，因而是不可持續(xù)的。政府的相關(guān)政策能夠很深地影響房地產(chǎn)市場，所以，判斷未來的房地產(chǎn)市場價格走勢，必須綜合分析經(jīng)濟因素與非經(jīng)濟因素。此外，二手房交易的進一步活躍，存量土地的激活，也替代性地緩解了市場供應的不足。這一過程現(xiàn)在有所放慢，但仍將持續(xù)較長的時間?，F(xiàn)在中央政府對拆遷已有所控制，由此產(chǎn)生的房地產(chǎn)需求將放緩。權(quán)力參與了對國有資產(chǎn)的分配，腐敗造就了相當?shù)母蝗恕７锤Χ鹊募哟笠约暗胤截斦娜找婢o拙，權(quán)力尋租致富的能力也會降低。缺乏合適的投資渠道是今天很多儲蓄者感到頭痛的事。商業(yè)銀行在清除不良資產(chǎn)包袱和注資之后，貸款的能力增強了，但可貸的項目仍然稀缺，房地產(chǎn)業(yè)仍不可避免地成為其資金投向的主渠道。外匯資金可以經(jīng)由金融機構(gòu)投資于境外，國內(nèi)銀行提供的外匯理財收益率現(xiàn)已是外匯存款利率的5倍以上，所以外匯存款兩年不增。在人民幣匯率穩(wěn)定與資本項目控制不放的權(quán)衡中，中國事實上是在加速開放資本項目，這對國內(nèi)的金融投資趨向?qū)⑹穷嵏残缘摹＃┤嗣駧派党潭热嗣駧派抵畷r，就是境外投機資本流出之始，國內(nèi)外商投資企業(yè)的利潤匯回也會增多。其實，人民幣匯率和房地產(chǎn)價格這兩個從表面看上去并無太多關(guān)聯(lián)的問題是有聯(lián)系的。據(jù)人民銀行上海分行統(tǒng)計，境外資金直接流人房地產(chǎn)的比重，%，%，2003年超過了25%，%。（七）利率在《當前提高利率是一種柔性的市場化調(diào)控手段》一文中曾詳盡地列舉了果斷提高存貸款利率的必要性，如：再貸款、再貼現(xiàn)浮息以及擴大貸款利率浮動幅度不能替代存貸款利率提高；現(xiàn)在的企業(yè)等經(jīng)濟主體對利率相當敏感；調(diào)高利率并不會對人民幣匯率構(gòu)成顯著升值壓力；負的存款利率將破壞金融穩(wěn)定性；調(diào)息與否不應以CPI為惟一風向標；調(diào)高利率的負面影響可以綜合權(quán)衡等。以前認為加息要等一等的理由都不存在了，如美元加了三次息、CPI連續(xù)三個月都在5%以上。以上幾個因素，事實上深刻中國房地產(chǎn)價格走勢的主要變量。盡管受到購買力間歇期等因素的影響，房地產(chǎn)價格尤其是住房價格會有波動，但整體上仍會在未來的若干年內(nèi)保持漲勢，特別是在目前通貨膨脹的環(huán)境下更會如此。中國的股市沒有上市公司實體利潤提升的支撐也能斷斷續(xù)續(xù)漲了幾年，中國的房地產(chǎn)價格沒有居民實際收入提高的支撐同樣也能持續(xù)較長時期。三、人民幣升值對房地產(chǎn)市場價格的影響分析（一）人民幣升值對房地產(chǎn)市場價格的正面影響房地產(chǎn)業(yè)是另一個敏感行業(yè)。種種跡象表明，國際游資早已棲身國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)，其中有的就是賭人民幣升值才進入內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)的。這促使投資者追逐該國及地區(qū)資產(chǎn)，而最有吸引力
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