【正文】 l％的比率遞減，該地產(chǎn)的剩余使用權(quán)年限為 10 年，折現(xiàn)率為 8％。 a. 行政因素 b. 區(qū)域因素 c. 社會因素 d. 經(jīng)濟(jì)因素 e. 人口因素(2)影響地價的社會因素主要包括( )等幾個方面。 e. 交通便捷度(4)影響地價的個別因素主要有( )。a. 繁華程度 b. 交通狀況 d. 環(huán)境質(zhì)量 e. 土地使用年限(6)評估建筑物需考慮的因素包括( )。 a. 建筑結(jié)構(gòu) b. 建筑用途 (8) 我國房地產(chǎn)評估的標(biāo)的物一般包括( )。 (10)運用市場比較法評估地產(chǎn)，在選擇參照物時應(yīng)注意在( )方面與評估對象保持一致。有關(guān)數(shù)據(jù)如下：預(yù)計建設(shè)期為 2 年，第一年投人 60％的總建設(shè)費，第二年投入 40％的 總建設(shè)費，總建設(shè)費預(yù)計為 1000 萬元。.. .. .. ..（2）投資者面 對甲、乙兩幅土地。經(jīng)現(xiàn)場評定，該房屋為7 成新。（4）某商業(yè)用房地 產(chǎn)，按照 國家的規(guī)定其土地使用權(quán)最高使用年限 為 40 年，現(xiàn)該房屋擬出租，出租期 l0 年，按租賃雙方合同規(guī)定，前 5 年租金是以第一年租金 8 萬元為 基礎(chǔ)，每年比上年遞增 2％，后 5 年按每年 15 萬元固定不變。宗地成交價格（元／平方米）交易時間 交易情況 容積率剩余使用年限區(qū)域因素 個別因素待估地 2022/01 0 45 0 01 800 1998/01 2% 50 1% 02 850 1999/01 1% 50 0 1%3 760 1998/01 0 40 0 2%4 780 1998/01 0 45 1% 1%表中的交易情況、區(qū)域因素及個別因素值，都是參照物宗地與待估宗地比較，負(fù)號表示參照物宗地條件比待估宗地條件差，正號表示參照物宗地條件比待估宗地條件優(yōu)，數(shù)值大小代表對宗地地價的修正幅度。該城市地價指數(shù)見下表：年份 1995 1996 1997 1998 1999 2022指數(shù) 100 105 108 110 111 115.. .. .. ..試根據(jù)以上條件評估待估宗地 2022 年 1 月 20 日的價格。土地使用權(quán)年期為 50 年。建筑費預(yù)計每建筑平方米 1000 元，專業(yè)費為建筑費的 10％，建筑費和專業(yè)費在建設(shè)期內(nèi)均勻投人。試評估該宗土地的地價。（7）房地產(chǎn)的 總使用面積為 1 萬平方米，月租金為 7 元／平方米。預(yù)計該房地產(chǎn)尚可以使用 10 年。 計算該房地產(chǎn)的評估值。建筑成本為 1500 元/平方米，專業(yè)費為建筑成本的 6%，開發(fā)商的目標(biāo)利潤為成本的 15%，有關(guān)稅費為樓價的 5%，折現(xiàn)率為 10%，工程完工后每平方米售價 5500 元，估計一年內(nèi)售完。 （9）某房地產(chǎn) 2022 年 10 月的年凈收益為 300 萬元，預(yù)測未來 3 年的年凈收益仍然保持這一水平，2022 年 10月轉(zhuǎn)售時的價格預(yù)計比 2022 年 10 月上漲 10%，轉(zhuǎn)售時賣方應(yīng)繳納的稅費為售價的 6%。（10）某建筑物為鋼筋混凝土 結(jié)構(gòu)，經(jīng)濟(jì)壽命為 50 年， 實際已經(jīng)使用 8 年。該建筑物的墻、地面等損壞的修復(fù)費用為 18 萬元；裝修的重置成本為 200 萬元，平均壽命為 5 年，已經(jīng)使用 2 年；設(shè)備部分的重置成本為 110 萬元，平均壽命為 10 年，已經(jīng)使用 8 年。.. .. .. ..（11）某房地產(chǎn)的土地面積 1000 平方米，建筑面積 2022 平方米。建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，于 1995 年 10 月 1 日建成使用，建筑造價為 800 元/ 建筑平方米。假定該類建筑物的殘值為零，土地資本化率為 6%，試估算該房地產(chǎn) 1999 年 10 月 1 日的總價格。土地使用權(quán)年限從 2022 年 3 月 1 日起 50 年。估計該公寓開發(fā)項目可以按期完成，建成后出租的租金預(yù)計為 80 元/建筑平方米購買該在建工程應(yīng)交納稅費為購買價格的 4%。折現(xiàn)率為 10%。一層已經(jīng)于 1996 年 5 月 31 日出租，租期 5 年，月租金為 180 元/ 平方米。附近類似商場一、二層可出租面積的正常月租金分別為 200 元/平方米、120 元/平方米，出租費用為租金的 20%。試估算該房地產(chǎn) 1998 年 5 月 31 日出售時的總價格。土地使用權(quán)年限從 2022 年 3 月 1 日起 50 年。評估基準(zhǔn)日相近地區(qū)類似 70 年土地使用權(quán)的土地上剛剛建成公寓(建設(shè)開發(fā)周期為 2 年)的出售價格為 3500 元/建筑平方米, 公寓類房地產(chǎn)價格近年來每年上漲 2%,預(yù)計將繼續(xù)保持該增長率。試估算該在建工程 2022 年 9 月 1 日的價值。（2）是指房屋及其附 屬物（ 與房屋相關(guān)的建筑物如小區(qū) 設(shè)施、建筑附著物、相關(guān)林木等）和承載房屋及其附屬物的土地，以及與它們相應(yīng)的各種財產(chǎn)權(quán)利。建筑附著物主要指已經(jīng)附著于建筑物上的建筑裝飾材料、電梯，以及各種給排水、采暖、電氣照明等與建筑物的使用密切相關(guān)的物。（5）是指在一定 時期和一定 條件下，能代表不同區(qū)位、不同用途地價水平的 標(biāo)志性宗地的價格。（1）a （2 ）b （3）d （4）c （5）b （6）b （7 ）d （8）c（9）b （ 10）d （11）c （12 ）d （13 ） b （14）c （15 ）c （16）b（17）c （18）a （19）d （20 ）c （21）c （22 ）b （23）a (24)c (25)c (26)c (27)b (28)b (29)c (30)c(1)acde (2)abd (3)abce (4)abcde (5)abcd (6)abcde(7) bcd (8) acd (9)acde (10)abd （11 ）abcde計算題 （1）根據(jù)所給 條件計算如下：.. .. .. .. 1)預(yù)計 住宅樓 的買樓價的現(xiàn)值為： ??23069750()1%???元 2)總建筑 費用 現(xiàn)值為： ????%90()1????元 3)專業(yè)費 用=9 190 0006％=551 400(元) 4)租售 費用及 稅金=29 7520 665％=1 487 603(元) 5)投資 利潤=( 地價+ 總建筑 費用+專業(yè)費用)20％ =(地價20 ％)+(9 190 000+551 400)20％ =(地價20 ％)+1 948 280 6)總地價 =(29 7520669190000551 400l4876031948280)247。 =13812319(元) （2）根據(jù)題 中所給條件計 算如下： 1)甲地 樓面地價 =1000/5=200(元/平方米) 2)乙地 樓面地價 =800/3=269(元/平方米) 從投資的經(jīng)濟(jì)性角度出發(fā)，投資者應(yīng)投資購買甲地。1） 測算不動產(chǎn)總 價① 不動產(chǎn)建筑總面積：3200 = 8000(平方米)② 不動產(chǎn)純收益 = 300800090％(125％) = 1620220(元) ③ 不動產(chǎn)收益年期 = 503 = 47(年) ④ ??4711620/8%973??????????不 動 產(chǎn) 總 價 （ 元 ） 2） 測算建筑 費及專業(yè)費.. .. .. .. 建筑費及專業(yè)費 = 1000（1+10%）8000 = 8800000（元） 3） 計算利息 利息 = 地價7%3 + 88000007% = 地價 + 924000（元） 4） 計算利潤 利潤 = 1970611315% = 2955917（元） 5） 測算地價 地價 = 不動產(chǎn)總價建筑費 專業(yè)費利息利潤 = 地價9240002955917 地價 = 6994224/ = 5780350（元） 單價 = 5780350/3200 = （元/ m2） 樓面地價 = （元/m 2）（7）1)該房地 產(chǎn)的年租金 總收入為： 1712 = 84(萬元) 2)該 房地產(chǎn) 的年出租費用為： 84(5％+12％+6％) + = 19．62( 萬元) 3)該 房地產(chǎn) 的年純收益為： = (萬元 ) 4)該 房地產(chǎn) 的價格為： [11／(1+12％) 10]／12％ = 2 = (萬元)(8)1)完工后的 預(yù)期 樓價現(xiàn)值為：500045500/ （1+10%） = （萬元）2)建筑成本及 專業(yè)費 ：1500（1+6%）2 /（1+10%） 2/2= 2891(萬元).. .. .. ..3)有關(guān)稅 費：5% = (萬元)4)目標(biāo)利 潤為:(地價+2891) 15% = 15%地價+ 萬元5)估算地價 :地價=% 地價 地價=(萬元)(9)300[11/(1+9%)3]/9% +p(1+10%)(16%)/(1+9%)3=pp = (萬元)1) ??ttrVraV?????????11或者ttiti??1或者????ttrVraV???12)計算過 程： ????33%916091%930?????????或者??32 %9160????VV或者 ????3391609130?V3)計算結(jié) 果： V=（萬元）(10)1)建筑部分的重置成本:800(1+3%)+80060%6%+80040%6%+50+120=(萬元)2)建筑部分的折舊：（）8/50+18 = (萬元)3)裝修部分的折舊:2002/5=80( 萬元).. .. .. ..4)設(shè)備部分的折舊:1108/10=88(萬元)5)總折舊 :+80+88=(萬元)(11)1)建筑物的價格: 9002022(494)/49=1653061(元)2)土地價格 :11001000[11/(1+6%)45]/[ 11/(1+6%)50]=1078638(元)3)房地產(chǎn)總 價格 : 1653061+1078638=2731699(元)(12)1)預(yù)期完工后的樓價現(xiàn)值:8012202265%80%(130%)[11/(1+14%)48]/[14%(1+14%)]=(萬元)2)在建工程的完工費用現(xiàn)值: 2500(145%)2022(1+14%)=(萬元)3)稅費:購買價格4%4)正常購買 價格 :購買價格=4% 購買價格=(萬元)(13)1)每層可出租面積:202260%=1200(平方米)2)帶租約 的 3 年期間每年的凈租金收入：（180+120）120012(120%)=( 萬元)3）租約期滿后每年的 凈租金收入：（ 200+120）120012 （120% ）= （萬元）4）計算帶租約 出售的總價格：(p/a,10%,3)+(p/a,10%,33)/(1+10%)3=(萬元)(14)1）估計預(yù)期樓 價（市場比較 法）3500（ 1+2%）[11/(1+10%) 48]247。a、800 b、400 c、2022 d、2400.. .. .. ..（2）某甲（承租人） 1999 年 1 月和某乙（房主）簽定了一房屋租賃合同，原租金為 200 元 / 月，每半年的第 1個月初支付一次，租期為 5 年，某甲于 2022 年 1 月（尚未支付房租）轉(zhuǎn)讓該房屋的租賃權(quán)，經(jīng)調(diào)查同類房屋2022 年 1 月的市場租金為 250 元 / 月，折現(xiàn)率為 10%。 a、1900 b、2022 c、2400 d、12022（3）下列公式能 夠成立的是（ ）a、銷售收入分成率 = 銷售利潤分成率 / 銷售利潤率b、銷售利潤分成率 = 銷售收入分成率 / 銷售利潤率c、 銷 售利 潤分成率 = 銷售收入分成率 * 銷售利潤率