【正文】 建筑容積率為 ，擬開發(fā)建設(shè)為公寓。容積率與地價的關(guān)系為：容積率在 之間時，容積率每增加 ，宗地單位地價比容積率為 1 時增加 3％。假定資本化率為 l0％，該房地產(chǎn) l0 年租期內(nèi)的收益現(xiàn)值為多少?（5）有一待估宗地， 現(xiàn)收集到 4 個可比較參照交易案例，具體情 況如下表。根據(jù)上述情況，評估房屋價格。甲地容 積率為 5，單價 為 1000 元/平方米，乙地容積率為 3，單價為 800 元/平方米，兩幅土地其他條件相同，問投資者應(yīng)選擇哪一幅土地進(jìn)行投資更為經(jīng)濟(jì)?（3）某房屋建筑面 積為 1200 平方米，同類型房屋標(biāo)準(zhǔn)新建 單價為 970 元／平方米，但該房屋裝修好，調(diào)整增加1％；設(shè)備配置 齊全，增加 2％；地段、層次、朝向增加 ％，其他情況同于標(biāo)準(zhǔn)房屋。專業(yè)費(fèi)用為總建設(shè)費(fèi)用的 6％，利息率 為 10％，利潤率為 20％，售樓 費(fèi)用及稅金等綜合費(fèi)率為售樓價的 5％，假設(shè)住宅樓建成后即可全部售出，樓價預(yù)計為 3000 元／平方米,折現(xiàn)率 10％。 （11）房地產(chǎn)評估遵循的原則 有( ) 計算分析題（1）待估宗地 為待開發(fā)建設(shè) 的七通一平空地，面積 2022 平方米，允許用途為住宅建設(shè)，允許容積率為 6，覆蓋率為≤50％，土地使用權(quán)年限為 70 年，要求按假設(shè)開發(fā)法估測該宗地公平市場價值。 (9)假設(shè)開發(fā)法中的投資利潤是以( )為計算基礎(chǔ)的。 a. 產(chǎn)權(quán) b. 用途 c. 建筑結(jié)構(gòu) (7)建筑物應(yīng)在( )方面符合政府規(guī)定。 a. 位置因素 b. 地形地質(zhì)因素 c. 面積因素 .. .. .. .. d. 地塊形狀因素 e. 土地利用因素 (5)市場法中進(jìn)行區(qū)域因素修正需考慮的因素有( )。a. 政治安定狀況 b. 社會治安程度 d. 房地產(chǎn)投機(jī) e. 交通管制(3)影響商業(yè)用地土地價格的區(qū)域因素有( )。該地產(chǎn)的評估值最接近于（ ）萬元 a. 77 b. 146 c. 116 d. 193多項選擇題(1) 影響地價的一般因素有( )。該建筑物 2022 年 1 月的.. .. .. ..重置成本為 500 萬元，2022 年 1 月的評估值接近( ) 萬元 a．400 b．392 c．402 d．390(28)某宗土地的土地取得成本為 500 萬元，土地開發(fā)費(fèi)為 l000 萬元，土地開發(fā)期為 1 年，銀行一年期貸款利率為8％。該宗土地的價值應(yīng)評估為 300 萬元。 （25）某一宗土地用于住宅開 發(fā)時的價值為 300 萬元，用于商 業(yè)大樓開發(fā)時的價值為 500 萬元，用于工業(yè)廠房開發(fā)時的價值為 280 萬元。預(yù)期該商業(yè)房地產(chǎn)建成后的售價為 3000 元／平方米，估計該建筑物的建筑費(fèi)用為 1400 元／平方米，專業(yè)費(fèi)用為建筑費(fèi)用的6％，利息利潤為 地價、建筑 費(fèi)用及專業(yè)費(fèi)用之和的 15％，銷售費(fèi)用及有關(guān)稅費(fèi)為售價的 10％，該土地的價值接近于( ) 元／平方米。a. b. c. 89 d. （22）某磚混結(jié)構(gòu)單層住宅宅基地 200 平方米，建筑面積 120 平方米，月租金 3000 元，土地還原利率 8％，取得租金收入的年總成本為 8000 元，評估人員另用市場比較法求得土地使用權(quán)價格為 1200 元／平方米，建筑物的年純收益為( )元。a. 28 b. 32 c. 25 d. 30（19）被評估土地的剩余使用 權(quán)年限為 30 年，參照物剩余使用 權(quán)年限為 25 年，假定折現(xiàn)率為 8％，被評估土地的年限修正系數(shù)最接近于( ) a. b. c. d. （20）運(yùn)用最佳使用原則評估地 產(chǎn)的前提條件是( )。 a. 86 b. 87 c. 90 d. 85（17）已知某房地產(chǎn)月租金收入 為 20 萬元，月費(fèi)用總額為 5 萬元，建筑物價格為 1000 萬元，建筑物的資本化率為 10％，該房地產(chǎn)的土地年 純收益最接近于( )萬元。 a. 9％ b. ％ c. ％ d. 5％（16）被評估建筑物歷史建造成本 為 80 萬元，1997 年建成，要求評估該建筑物 2022 年的重置成本。 （14）某評估機(jī)構(gòu)采用市場法 對一房地產(chǎn)進(jìn)行評估，評估中共 選擇了三個參照物，并分別得到 127 萬元、142 萬.. .. .. ..元、15l 萬元 3 個評估結(jié)果，它們的權(quán)重依次為 25%、40%、35%，則被評估房地產(chǎn)的價值最接近( )萬元。 a. 205 b. 429 c. 633 d. 690（12）待估地產(chǎn)年總收人 18 萬元，年總費(fèi)用 10 萬元，剩余使用年限 10 年，折現(xiàn)率為 10%，則其評估價值最接近于( )萬元。 . .ABCD建 筑 總 價 格 土 地 總 價 格土 地 總 面 積 土 地 總 面 積房 地 總 價 格 土 地 總 價 格土 地 總 面 積 建 筑 總 面 積（11）某地產(chǎn)未來第一年純收益 為 30 萬元，假設(shè)該地產(chǎn) 的使用年限為無限年期，預(yù)計未來每年土地純收益將在上一年的基礎(chǔ)上增加 l 萬元。 a. 收益法 b. 成本法 c. 市場法 d. 功能價值法（9）有一宗地面 積為 500 平方米，地上建有一幢 3 層的 樓房，建筑密度為 ，容積率為 ，土地單價為 3000元／平方米，則樓面地價為( )元／平方米。 a. 1048000 b. 1910000 c. 1480000 d. 19100000（7）待估建筑物 為磚混結(jié)構(gòu) 單層住宅，宅基地 300 平方米，建筑面積 200 平方米，月租金 3 000 元，土地還原.. .. .. ..利率為 7％.建筑物還原利率為 8％，評估時，建筑物的剩余使用年限為 25 年，取得租金收入的年總成本為 7600元，評估人員另用市場法求得土地使用權(quán)價格每平方米 1 000 元，運(yùn)用建筑物殘余估價法所得到建筑物的價值最有可能是( ) 元。 a. 85000 b. 12631 c. 72369 d. 12369 （5）計算建筑期利息的工期應(yīng)按( )計算。 a. 地理位置和交通條件 b. 個別因素和市場轉(zhuǎn)讓條件 c. 容積 率和覆蓋率 d. 特別利害關(guān)系和特殊動機(jī)（3）假設(shè)開發(fā) 法屬于一種( )。.. .. .. ..第四章 房地產(chǎn)價格評估一、練習(xí)題術(shù)語解釋（1）地產(chǎn) （2）房地產(chǎn) （3）不動產(chǎn) （4）基準(zhǔn)地價 （5 ）標(biāo)定地價 （6）樓面地價單項選擇題（1）最佳使用是 ( )必須考慮的評估前提。 （2）基準(zhǔn)地價系 數(shù)修正法所要修正的因素是 ( )。 a. 加和法 b. 積算法 c. 類比法 d. 倒算法（4）某宗地年金收益 額為 8500 元，剩余使用年限為 20 年，假定折現(xiàn)率為 10％，其評估價值最有可能為( ) 元。 a. 合同工期 b. 額定工期 c. 協(xié)商工期 d. 實(shí)際工期（6）待估建筑物 賬面原值 100 萬元，竣工于 1990 年底，假定 1990 年的價格指數(shù)為 l00%，從 1991 年到 1995年的價格指數(shù)每年增長幅度分別是 ％、17 ％、％、％、％，則 1995 年底該建筑物的重置成本最有可能是 ( ) 元。 a. 61667 b. 925000 c. 789950 d. 58041（8）殘余估價法 屬于( )中的一種具體方法。 a. 1000 b. 1500 c. 2100 d. 2800（10）若反映宗地地價水平，( )指標(biāo)更具說服力。資本化率為 7%，則該地產(chǎn)的評估值最接近于( )萬元。a. 110 b. 61 c. 80 d. 49（13）待評估建筑物為一磚混 結(jié)構(gòu)兩層樓房，宅基地面積為 300 平方米，房屋每層月租金為 2500 元，各種費(fèi)用占租金收入的 40%，土地還原率為 8%，建筑物還原率為 10%，評估人員另用市場法求得土地使用權(quán)價格為每平方米 1000 元，建筑物的年 純收益為( ) 元。a．140 b. 157 c. 141 d. 148（15）如果房地產(chǎn)的售價為 5000 萬元，其中建筑物價格為 3000 萬元，地價為 2022 萬元，該房地產(chǎn)的年客觀凈收益為 450 萬元，建筑物的資本化率為 10％，那么土地的 資本化率最接近于 ( )。調(diào)查得知，被評估建筑物所在地區(qū)的建筑行業(yè)價格環(huán)比指數(shù)分別為 103%、103% 、102%，該建筑物的重置成本最接近于( )萬元。a. 50 b. 60 c. 80 d. 100 （18）假定被評估房地產(chǎn)可以永 續(xù)利用，預(yù)計前 3 年的純租金收入分別為 3 萬元、2 萬元、1 萬元，從第 4 年開始年純收益保持在 3 萬元水平上，折 現(xiàn)率為 10％，該房地產(chǎn)的評估值最接近于( )萬元。 a. 土地的非再生性 b. 土地位置固定性 c. 土地用途廣泛性 d. 土地利用永續(xù)性.. .. .. ..（21）某宗地取得費(fèi)用為每平方米 100 元，開發(fā)費(fèi)用為每平方米 300 元，當(dāng)?shù)劂y行一年期貸款利率為 9％，二年期貸款利率為 10％，三年期 貸款利率為 11％，開發(fā)周期 為 3 年，第一年投資占總投資的 1/2，第二、三年投資各占總投資的 l/4，問該土地每平方米應(yīng)負(fù)擔(dān)利息為( )元。a. 8600 b. 8800 c. 9000 d. 12022（23）某一宗 2022 平方米空地的預(yù)計最佳利用方式，為開發(fā)一建筑面積 4000 平方米的商業(yè)建筑。a. 1728 b. 1900 c. 1500 d. 1000 元（24）在用收益法評估土地使用 權(quán)價格時，總費(fèi)用不包括 ( )。城市規(guī)劃確認(rèn)該土地可用于住宅或工業(yè)。這體現(xiàn)了房地產(chǎn)評估的( ) a．供求原則 (26)某待評估住宅建筑物與參照住宅建筑物相比而言，室內(nèi)格局更加合理，由此引起待評估住宅的價格比參照交易住宅的價格高 15％，室內(nèi)格局因素修正系 數(shù)為( ) a．100／115 b．85／100 c．115/100 d．100／85(27)某建筑物建成于 1990 年 1 月，為磚混結(jié)構(gòu)一等，耐用年限 為 50 年，殘值率為 2％。該土地投 資利息為( ) 萬元 a．120 b．80 c．60 d．100(29)某宗土地為 1 000 平方米，國家規(guī)定的容積率為 5，建筑密度 為 ，下列建設(shè)方案中最可行的為（ ） a. 建筑物地面一層建筑面積為 800 平方米，總建筑面積為 4600 平方米 b. 建筑物地面一層建筑面積為 700 平方米，總建筑面積為 7000 平方米 c. 建筑物地面一 層 建筑面積為 600 平方米，總建筑面積為 4800 平方米 d. 建筑物地面一層建筑面積為 400 平方米，總 建筑面積為 4200 平方米(30)某地產(chǎn)未來第一年的純收益為 18 萬元，預(yù)計以后各年的純收益按