【正文】 的開發(fā)成本較難界定，但這并不否定其對(duì)價(jià)值產(chǎn)生的影響。這種價(jià)值的預(yù)期是由于企業(yè)所處的地理位置的優(yōu)勢(shì)，或由于經(jīng)營(yíng)效率高、管理水平高、生產(chǎn)歷史悠久、令人喜愛或尊敬的企業(yè)名稱、良好的客戶關(guān)系、高昂的士氣等多種無(wú)形的“資產(chǎn)” 因素綜合造成的。二、參考答案（1）無(wú)形資產(chǎn) 是被特定權(quán)利主體控制或 擁有的，沒有實(shí) 物形態(tài)且不具有流動(dòng)性，而對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)持續(xù)發(fā)揮作用，并能夠在將來(lái)帶來(lái)額外經(jīng)濟(jì)效益的資產(chǎn)。折現(xiàn)率為 10%，所得 稅率為 33%。該專利的開發(fā)研制成.. .. .. ..本為 100 萬(wàn)元，專利成本利潤(rùn)率為 500%，乙公司的資產(chǎn)重置成本為 3000 萬(wàn)元，成本利潤(rùn)率為 15%。試估算該商標(biāo)許可使用權(quán)價(jià)值。根據(jù)估測(cè)乙企業(yè)使用該商標(biāo)后，每件產(chǎn)品可新增加稅前利潤(rùn) 10 元，預(yù)計(jì) 5 年內(nèi)的生產(chǎn)銷售量分別為 40 萬(wàn)件、 45 萬(wàn)件、55 萬(wàn)件、60 萬(wàn)件、65 萬(wàn)件。使用時(shí)間為 5 年。試評(píng)估該企業(yè)的商譽(yù)價(jià)值。該企業(yè)有一尚可使用 5 年的非專利技術(shù)，該技術(shù)產(chǎn)品每件可獲得超額利潤(rùn) 10 元，目前 該企業(yè)每年生產(chǎn)產(chǎn)品 8 萬(wàn)件，經(jīng)過(guò)綜合生產(chǎn)能力和市場(chǎng)分析預(yù)測(cè)，在未來(lái) 5 年每年可生 產(chǎn) 10 萬(wàn)件。經(jīng)過(guò)預(yù)測(cè)該 企業(yè)未來(lái) 5 年凈利潤(rùn)分別為 100 萬(wàn)元、110 萬(wàn)元、120萬(wàn)元、150 萬(wàn)元、160 萬(wàn)元，預(yù)計(jì)從第 6 年起每年收益處于穩(wěn)定狀態(tài)，即每年平均為 160 萬(wàn)元。試確定該專利的評(píng)估價(jià)值。通過(guò)對(duì)市場(chǎng)供求狀況及生產(chǎn)狀況分析得知，乙企業(yè)的年實(shí)際生產(chǎn)能力為 20 萬(wàn)件，成本費(fèi)為每件 400 元，未來(lái) 4 年期間的產(chǎn)量與成本費(fèi)用變動(dòng)不大，使用該專利技術(shù)后產(chǎn)品的性能提高，預(yù)計(jì)每件產(chǎn)品的售價(jià)在未來(lái)第一、二年為 500 元，第三、四年為 450 元。該專利技術(shù)是三年前自行研制的，賬面成本為 80 萬(wàn)元，三年間物價(jià)累 計(jì)上升了 25%，該專利保 護(hù)期 10 年，剩余保護(hù)期 6 年，專業(yè)人員測(cè)算認(rèn)為該專利技術(shù)的成本利潤(rùn)率為 400%，乙企業(yè)資產(chǎn)的重置成本為 4000 萬(wàn)元，成本利潤(rùn)率為 13%。 試評(píng)估確定該無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 的最低收費(fèi)額。該專利技術(shù)轉(zhuǎn)讓后對(duì)出讓方的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生較大影響，由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)使得產(chǎn)品銷售額下降，減少凈收入的現(xiàn)值為 60 萬(wàn)元。該技術(shù)的轉(zhuǎn)讓價(jià)值為（ ）萬(wàn)元a、3048 b、4940 c、5923 d、6845（12）對(duì)于同一專利權(quán)來(lái)講，其價(jià) 值最高許可使用形式為 （ ）a、普通使用許可 b、排他使用 許可 c、交互使用許可 d、獨(dú)占使用許可 （13）無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估公式： n 最低收費(fèi)額 + ? k2Ri （1T）/（1 + r） i i =1適用于無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格的（ ）a、總付 b、提成支付 c、交互支付 d、混合支付 （14） n .. .. .. ..無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估值 = ? k1Ri （1T）/（1 + r） i i =1 n = 最低收費(fèi)額 + ? k2Ri （1 T）/（1 + r） i i =1上述公式中，k 1 和 k2 的關(guān)系是（ ）a、k 1 等于 k2 b、k 1 大于 k2 c、k 1 小于 k2 d、不確定多項(xiàng)選擇題（1）專利權(quán)的 許可使用形式有（ ）a、普通使用許可 b、排他使用 許可 c、交互使用許可 d、獨(dú)占使用許可 e、次 級(jí)使用許可 （2）專利權(quán)的 轉(zhuǎn)讓形式有（ ）a、普通使用許可 b、排他使用 許可 c、特別使用許可 d、獨(dú)占使用許可 e、全 權(quán)轉(zhuǎn)讓 （3）無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 價(jià)格的支付方式有（ ）a、總付 b、提成支付 c、分期支付 d、混合支付 e、交互支付（4）無(wú)形資產(chǎn) 的最低收費(fèi)額 包括（ ）a、賣方研究開發(fā)成本中應(yīng)由 買方攤還的部分b、賣方的機(jī)會(huì)成本 c、賣方的轉(zhuǎn)讓成本 d、賣方分配到的經(jīng)濟(jì)租金 e、買方分配到的經(jīng)濟(jì) 租金問答題（1）影響無(wú)形 資產(chǎn)價(jià)值的因素有 哪些？（2）如何確定無(wú)形 資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 的最低收費(fèi)額？.. .. .. ..（3）自創(chuàng)型無(wú)形 資產(chǎn)的重置成本由 哪些要素構(gòu)成？計(jì)算題（1）企業(yè)擬轉(zhuǎn)讓 一專利技術(shù) ，與購(gòu)買方商議雙方利用該專 利技術(shù)的生產(chǎn)能力分別為 800 萬(wàn)件和 400 萬(wàn)件產(chǎn)品。所得稅率為 33%。該企業(yè)的商譽(yù)價(jià)值為（ ）萬(wàn)元a、100 b、142 c、52 d、130（11）某企業(yè)一項(xiàng)專利技術(shù)的法律保 護(hù)期自 1996 年 1 月起 20 年，2022 年 1 月預(yù)計(jì)其可帶來(lái)超額利潤(rùn)的年限尚有 10 年。采用對(duì) 各單項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估加 總的方式確定企業(yè)價(jià)值為 90 萬(wàn)元。經(jīng)過(guò)專家估算，截止到評(píng)估基準(zhǔn)日，其重置成本為 120 萬(wàn)元，尚可使用 3 年，則該項(xiàng)專利的評(píng)估價(jià)值為（ ）萬(wàn)元a、45 b、50 c、60 d、72（6）用成本法 評(píng)估某項(xiàng)專利技 術(shù)，已知在開發(fā)該專利的 過(guò)程中耗費(fèi)材料費(fèi)用 20 萬(wàn)元，工資費(fèi)用 30 萬(wàn)元，管理費(fèi)用 5 萬(wàn)元，專用 設(shè)備費(fèi) 10 萬(wàn)元，營(yíng)銷費(fèi)用 5 萬(wàn)元，咨詢鑒 定費(fèi) 5 萬(wàn)元，其直接成本為（ ）萬(wàn)元a、75 b、50 c、65 d、20（7）下列闡述中正確的 為（ ）a、商譽(yù)是能夠離開企業(yè)而單 獨(dú)存在的b、商標(biāo)可以轉(zhuǎn)讓其使用權(quán)，但不能夠轉(zhuǎn)讓其所有權(quán)c、商標(biāo) 可以轉(zhuǎn)讓其所有權(quán)，也可以轉(zhuǎn)讓其使用權(quán)d、商譽(yù)是產(chǎn)品的標(biāo)志.. .. .. ..（8）對(duì)無(wú)形資產(chǎn)進(jìn) 行轉(zhuǎn)讓、投 資評(píng)估的前提條件是無(wú)形 資產(chǎn)（ ）a、可以確指 b、附著于有形 資產(chǎn) c、技術(shù)成熟度高 d、可帶來(lái)超額利潤(rùn)（9）某企業(yè)兩 年前引進(jìn)一項(xiàng)專 有技術(shù)，重置成本為 100 萬(wàn)元，預(yù)計(jì)尚可使用 5 年，該技術(shù)產(chǎn)品設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力為年產(chǎn) 1000 件，現(xiàn) 在準(zhǔn)備將 40%的生產(chǎn)能力轉(zhuǎn)讓出去，由于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的增加，使得該企業(yè)減少收益的現(xiàn)值為 30 萬(wàn)元。該租賃權(quán)的轉(zhuǎn)讓費(fèi)接近（ ）元。[11/(1+10%)68]= 元/平方米.. .. .. ..20225=(萬(wàn)元)2)估計(jì)剩余建造費(fèi)2500(145%)20225=1375(萬(wàn)元)3)估計(jì)利息在建工程價(jià)值10%+137510%=在建工程價(jià)值+(萬(wàn)元)4)估計(jì)利 潤(rùn)及稅 費(fèi)(4%+8%)=(萬(wàn)元)5)估計(jì)在建工程價(jià)值在建工程價(jià)值=在建工程價(jià)值=1449( 萬(wàn)元)6)原產(chǎn)權(quán) 人投入成本(1000+250045%)20225 =2125(萬(wàn)元)14492125=676(萬(wàn)元)原產(chǎn)權(quán)人虧損大約 676 萬(wàn)元.第五章 無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估一、練習(xí)題術(shù)語(yǔ)解釋（1）無(wú)形資產(chǎn) （2 ）商 譽(yù)單項(xiàng)選擇題（1）某企業(yè)的 預(yù)期年收益額為 320 萬(wàn)元，該企業(yè)的各單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值之和為 1200 萬(wàn)元，其中專利權(quán)價(jià)值為400 萬(wàn)元，該企業(yè)所屬行業(yè)的平均收益率為 10%，適用本金化率為 10%，其商譽(yù)的評(píng)估值為（ ）萬(wàn)元。 （3）根據(jù)題意：該房屋價(jià)格=970(1+l％+2％ +％)1200 =9701200 =851466(元)（4）.. .. .. ..????????23234455581%8181%?????????????被 估 房 地 產(chǎn) 十 年 租 期 內(nèi) 的 收 益 現(xiàn) 值 =萬(wàn) 元（5） ????451 01%5068 ???????元 平 方 米 ????????452 0453 01150 2./1%0676 ???????元 平 方 米元 平 方 米 ????4541234580 ./??????元 平 方 米元 平 方 米即待估宗地 2022 年 1 月 20 日的價(jià)格為每平方米 元（6）該題為收益法和剩余法的綜合運(yùn)用，利用收益法求取不 動(dòng)產(chǎn)總價(jià)，利用剩余法求取地價(jià)。(1+20％)=16574783247。（6）是單位建筑面 積地價(jià)， 它等于土地總價(jià)格除以建筑 總面積，或等于土地單價(jià)除以容積率。（4）是對(duì)城鎮(zhèn) 各級(jí)土地或均 質(zhì)地域及其商業(yè)、住宅、工 業(yè)等土地利用類型評(píng)估的土地使用權(quán)單位面積平均價(jià)格。（3）是指不能移 動(dòng)或移動(dòng)后 會(huì)引起性質(zhì)、形狀改變，損 失其經(jīng)濟(jì)價(jià)值的物及其財(cái)產(chǎn)權(quán)利，它包括土地、土地改良物（建筑物及建筑附著物、生長(zhǎng)著的樹木及農(nóng)作物、已經(jīng)播撒于土地中的種子等） 、與土地及其改良物有關(guān)的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。若按評(píng)估價(jià)值進(jìn)行交易,在建工程的原產(chǎn)權(quán)人大約贏余或虧損多少(不計(jì) 利息)?.. .. .. ..二、參考答案（1）即土地資產(chǎn) ，指具有權(quán) 益屬性的土地，即作為財(cái)產(chǎn) 的土地。購(gòu)買該在建工程的契稅稅率為購(gòu)買價(jià)格的 4%,市場(chǎng)利息率為 10%,利潤(rùn)為樓價(jià)的 8%。土地取得費(fèi)為樓面地價(jià) 1000 元/平方米，該公寓正常建設(shè)期為 2 年，建造費(fèi)用為 2500 元/建筑平方米，到 2022 年 9 月 1 日已經(jīng)投入預(yù)計(jì)建設(shè)費(fèi)用的 45%。(14) 某在建工程開工于 2022 年 3 月 1 日，用地面積為 2022 平方米，建筑容積率為 5，用途為公寓。折現(xiàn)率為 10%。二層暫時(shí)空置。（13）某商場(chǎng)的土地使用年限 從 1994 年 5 月 31 日起 40 年，商場(chǎng)共有兩層，每層建筑面積為 2022 平方米，可出租面積占建筑面積的 60%。試估算該在建工程 2022 年 9 月 1 日的價(jià)格。月，可出租面積為總建筑面積的 65%，正常出租率為 80%，出租經(jīng)營(yíng)費(fèi)用為收入的 30%。土地取得費(fèi)為樓面地價(jià) 1000 元/平方米，該公寓正常建設(shè)期為 2 年，建造費(fèi)用為 2500 元 /建筑平方米，到 2022 年 9 月 1 日已經(jīng)投入預(yù)計(jì)建設(shè)費(fèi)用的 45%。（12）某在建工程開工于 2022 年 3 月 1 日，用地面積為 2022 平方米，建筑容積率為 ，用途為公寓。1999 年 10 月 1 日與該房地產(chǎn)地段及用途相似、使用權(quán)年限為 50 年的土地的價(jià)格為 1100 元/平方米，該類房屋的重置成本為 900 元/ 建筑平方米。土地于 1994 年 10 月 1 日通過(guò)有償出讓方式以 1000 元/平方米的價(jià)格取得，使用權(quán)年限為 50 年。假設(shè)殘值率為零，試計(jì)算該建筑物的折舊(貶值) 總額。經(jīng)過(guò)調(diào)查測(cè)算，現(xiàn)在重新建造全新狀態(tài)的該類建筑物的建造成本 800 萬(wàn)元（建設(shè)期為 2 年，假定第一年投入建造成本的 60%，第二年投入建造成本的40%） ，管理費(fèi)用為建造成本的 3%，年利息率為 6%，銷 售稅費(fèi)為 50 萬(wàn)元，開發(fā)利潤(rùn)為 120 萬(wàn)元。若該類房地產(chǎn)的投資收益率為 9%，試測(cè)算該房地產(chǎn) 2022 年 10 月的價(jià)格。開發(fā)商委托你評(píng)估該宗土地價(jià)格，試計(jì)算分析。（8）假定某市政府 將于 2022 年 2 月 1 日公開拍賣一宗土地，規(guī)劃用途為住宅，土地面積 5000 平方米，容積率限定為 4，土地使用 權(quán) 70 年，某開發(fā)商欲購(gòu)買此地，他準(zhǔn)備取得土地后即投資開發(fā)，施工期為 2 年，建筑投資均勻投入。折現(xiàn)率為 12％。預(yù)計(jì)年房租損失費(fèi)為年預(yù)期租金總收入的5％，房產(chǎn)稅為 年預(yù)期租金總 收入的 12％，管理費(fèi)、修繕費(fèi)為年預(yù)期租金總收入的 6％，房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)為 萬(wàn)元／年。計(jì)算結(jié)果以元為單位（取整） 。假設(shè)當(dāng)?shù)劂y行貸款利率為 7％，不 動(dòng)產(chǎn)綜合還原利率為 8％， 開發(fā)商要求的總利潤(rùn)為所開發(fā)不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)的 15％。據(jù)市 場(chǎng)調(diào)查和項(xiàng)目可行性分析， 該項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)周期為 3 年，取得土地使用權(quán)后即可動(dòng)工，建成后即可對(duì)外出租，出租率估計(jì)為 90％，每建筑平方米的年租金 預(yù)計(jì)為 300 元，年出租費(fèi)用為年租金的25％。（6）有一宗已七通一平的待開發(fā)建設(shè)的空地，土地面積為 3200 平方米，