【正文】 t the housing pany to save manpower, reduce labor intensity。 Increase the management level, While increasing the salers access to housing information and the timeliness and accuracy of sales information. Keywords:sales management system。GIS。房地產行業(yè)發(fā)展的越來越快，數(shù)據(jù)也越來越多，對于房地產公司的管理人員來說，工作壓力非常大。這導致現(xiàn)今的售樓管理系統(tǒng)無法滿足房地產行業(yè)的需求。隨著房地產行業(yè)的不斷規(guī)范和競爭的加劇 , 在規(guī)?；洜I并實現(xiàn)高效率管理、客戶信息的統(tǒng)一規(guī)劃處理、規(guī)范房地產交易流程并實現(xiàn)信息共享以及實現(xiàn)辦公自動化提高工作效率等方面都對房地產企業(yè)提出了引人信息化管理解決方案的要求。傳統(tǒng)的展示手段如平面圖、表現(xiàn)圖、沙盤、樣板房等已不能滿足客戶的需求了。因此開發(fā)一個能將房屋的各種數(shù)據(jù)直接以圖文數(shù)據(jù)顯示的售樓管理系統(tǒng)就顯得非常有必要了。運用 GIS 地理信息系統(tǒng)技術與方法建立售樓管理系統(tǒng)無疑是最好的選擇之一。隨著城市住房制度改革的不斷深入，房地產市場的快速發(fā)展，房產管理業(yè)務量迅速增加，權屬變更日益頻繁，各行各業(yè)對房產管理 水平也提出了更高的要求。如新老客戶信息分散于各銷售人員手中難于進行分類比較與追蹤 , 售前至售后各環(huán)節(jié)管理信息出現(xiàn)斷層難于跟進 , 銷售過程中由于銷售員之間不能及時溝通信息發(fā)生一房多賣 , 在銷售過程中很難得到最新的實時銷售情況等。隨著房地產行業(yè)的不斷規(guī)范和競爭的加劇 , 在規(guī)?；洜I并實現(xiàn)高效率管理、客戶信息的統(tǒng)一 規(guī)劃處理、規(guī)范房地產交易流程并實現(xiàn)信息共享以及實現(xiàn)辦公自動化提高工作效率等方面都對房地產企業(yè)提出了引人信息化管理解決方案的要求。出現(xiàn)這種情況有很多因素，如周圍環(huán)境，光源等。這就對在房地產管理中如何應用 GIS技術提出了迫切的需求。 系統(tǒng)的研究意義 隨著房地產行業(yè)的不斷規(guī)范和競爭的加劇 , 在規(guī)模化經營并實現(xiàn)高效率管理、客戶信息的統(tǒng)一規(guī)劃處理、規(guī)范房地產交易流程并實現(xiàn)信息共享以及實現(xiàn)辦公自動化提高工作效率等方面都對房地產企業(yè)提出了引人信息化管理解決方案的要求。開發(fā)一個售樓管理系統(tǒng)，可以方便售樓人員及時了解各樓盤的動態(tài)銷售情況，杜絕出現(xiàn)一房多賣的情況。房產公司的管理人員也可以用過該系統(tǒng)進行添加、刪除、修改房源和客戶信 息等，大大的降低了管理人員的工作壓力?，F(xiàn)有的手工或半手工管理方式已經越來越不適應形勢的發(fā)展 ,我國當前房地產管理信息系統(tǒng)多用管理信息系統(tǒng) (MIS) ,而地理信息系統(tǒng) (GIS)應用較少 ,難以完成房地產數(shù)據(jù)應用的提升 ,GIS技術的加入彌補了以往售樓管理系統(tǒng)的不足， GIS豐富的專題制圖功能 , 可將統(tǒng)計結果以更加直觀的形式表達出來 ,讓客戶也可以通過該系統(tǒng)直接查看房屋的各種信息，非常方便。但是客戶沒有權限修改，只能查看。蘇州市房產交易等級管理中心的羅晨、唐小祥提出了房產檔案影像系統(tǒng)建設的探索。溫州市繼續(xù)教育院的胡義軍提出了關于房產管理信息系統(tǒng)開發(fā)的幾個問題。 凌旭峰和他的課題小組提出了上海房地產項目的信息化管理和服務平臺的研究（ Research on Informationalization Management and Service Platform for the Real Estate Projects in Shanghai ）。 在房產管理系統(tǒng)的應用研究方面 ,唐山工業(yè)職業(yè)技術學院的袁玉萍、關艷魁提出了基于 B/S 的售樓管理系統(tǒng)設計與實現(xiàn)?；搓幑W院的王紅華和俞揚信提出了基于 B/S 結構的房產中介管理系統(tǒng)的設計與實現(xiàn)。賣方也可以通過這個系統(tǒng)來發(fā)布售樓信息、出租房信息等 [5]。作者通過對該系統(tǒng)的研究來解決傳統(tǒng)房地 產售樓管理的問題。西南科技大學城建學院的王衛(wèi)紅、張文君和他們的課題小組提出了基于 MapX 的房產信息系統(tǒng)開發(fā)實踐。北京石油化工學院的倪靜、鞏慧提出了基于 UML 的網(wǎng)上售樓系統(tǒng)的設計與實現(xiàn)。常州工學院的蔡曉麗和曾琳提出了基于 VB 的售樓管理系統(tǒng)的設計與實現(xiàn)。長江大學 管理學院的張玉華、但文軍提出了基于 Web Service 的數(shù)字房產系統(tǒng)的研究與設計。解放軍信息信息工程大學的賀廣生和他的課題小組提出了基于 Web 的房產銷售管理系統(tǒng)的設計和實現(xiàn)。 在地理信息系統(tǒng) GIS 的應用研究方面，浙江水利水電專科學校的毛迎丹提出了 GIS 技術在房產管理信息系統(tǒng)中的應用。遼寧工程技術大學職業(yè)技術學院的褚延有提出了基于 GIS 的房產信息查詢系統(tǒng)的設計與開發(fā)。所以作者研究并開發(fā)了基于 GIS的可視化房產管理系統(tǒng)，這個系統(tǒng)很好的滿足了客戶的需求 [13]。該模式的目標是確保世代之間的公平和效率的利用土地。趙素霞、章和兵提出了基于 GIS 的房地產管理信息系統(tǒng)的研究（ Study of the Management Information System of Real Estate Based on GIS）。秉和、曲波和他們的課題小組提出了移 動 GIS 在房地 產 的動 態(tài) 監(jiān)測 （ Application of Mobile GIS in Real Estate Dynamic Monitoring）。因此作者提出了將移動 GIS的相關技術加入進去。武漢大學的林成大、潘和平和他們的課題小組提出了 GIS 在房地產的新應用和研究（ New applications and research of GIS in the real estate）。但是隨著互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展， GIS 應用程序也變得更加強大。 系統(tǒng)設計思想 本文針對房產售樓管理信息的處理，提出了基于 GlS 的房產售樓管理系統(tǒng)的建立。在競爭如此激烈的社會上，只有提高工作效率，才能在眾多同行中脫穎而出。 本系統(tǒng)應具備以下幾個功能： （ 1）用戶注冊功能。客戶可以查看注冊時的信息； （ 3）信息查詢功能。登記購房意； （ 5）預訂房源功能。能夠對戶型信息和樓盤信息進行添加、修改、刪除和查詢； （ 7）客戶管理功能。能夠實現(xiàn)房屋銷售和銷售控制，可以改變房源的銷售狀態(tài)； （ 9）銷售統(tǒng)計功能。能對系統(tǒng)的數(shù)據(jù)庫進行備份和刪除等，還可以對權限、用戶密碼進行維護。必要性來自現(xiàn)在開發(fā)任務的迫切性，而可行性則取決于現(xiàn)實應用系統(tǒng)的資源和條件 。在對系統(tǒng)分析的過程中，我采用了結構化的分析方法，應用原形法建立系統(tǒng)模型，然后進一步完善系統(tǒng)。 并不是所有的問題都具有簡單的解決辦法，許多問題不能在預定的規(guī)模之內解決。我們可以從以下幾個方面對能否實現(xiàn)系統(tǒng)目標進行可行性分析： 管理上的可行性分析 隨著房地產業(yè)務的不斷發(fā)展，客戶的不斷增加 ，以往房地產公司的客戶和房屋資料都是由管理人員自行管理， 如果他不小心將客戶資料丟失了，那有可能會給公司帶來巨大的損失，而售樓管理系統(tǒng)可以有效的避免這種情況。而且管理人員還可以隨時添加、刪除或修改客戶的資料和房屋的信息，非常方便。而通過這個系統(tǒng)，銷售人員可以隨時查看房屋的銷售狀態(tài)，實時掌握房屋信息，大大提高他們的工作效率。而且本系統(tǒng)只需要一名管理人員就可以管理整個系統(tǒng)，非常方便。 SQL 關系數(shù)據(jù)庫是微軟公司的核心產品，數(shù)據(jù)容量大，安全可靠，性能穩(wěn)定，能夠保證系統(tǒng)長期有效地運行。 經濟上的可行性分析 估計本系統(tǒng)的成本效益分析，其中包括估計項目開發(fā)的成本，開發(fā)費用和今 后的運行、維護費用；并對新系統(tǒng)對公司的經濟效益進行評估，估計開發(fā)成本不會高于項目預期的全部經費，并且會給公司帶來巨大的經濟效益。由此可見，開發(fā)這樣一個系統(tǒng)對于房地產公司來說，是完全可以承受的料的，所以在經濟上是可行的。系統(tǒng)分析的目的是正確提取系統(tǒng)的需求，指明系 統(tǒng)應當“做什么”，并為需要解決的問題建立相應的模型。 系統(tǒng)目標 售樓管理系統(tǒng)為了解決傳統(tǒng)的售樓管理方式的工作量大和管理上的不便，對售樓管理流程進行合理的優(yōu)化，對系統(tǒng)數(shù)據(jù)進行有效地管理。 系統(tǒng)功能需求 要實現(xiàn)有效售樓管理，該系統(tǒng)應具備以下幾個功能： 1. 用戶注冊?？蛻艨梢圆榭醋约鹤詴r的信息； 3. 信息查詢功能?？蛻艨梢缘怯涃彿恳庀?； 5. 預訂房源。 能夠對戶型信息進行添加、修改、刪除和查詢， 在此功能里直接嵌入戶型圖 CAD，方便用戶 直接調用戶型圖。 GIS 可以將房產信息用非常直觀的圖形數(shù)據(jù)顯示出來； 7. 客戶管理。銷售管理主要實現(xiàn)房屋銷售和銷售控制，包括改變房屋的狀態(tài)洽談、認購、預定、成交和價格； 9. 銷售統(tǒng)計。能對已成交房源進行統(tǒng)計； 。 業(yè)務流程處理 開發(fā)和建立基于 GIS 的售樓管理系統(tǒng)的主要目的首先是為了方便客戶能更直觀的查看房屋的各種信息；其次能夠讓銷售人員實時掌握房源的信息和銷售狀態(tài)；最后使能夠降低管理人員的工作壓力，提高工作效率，方便管理。因此，對管理信息系統(tǒng)的業(yè)務的調查是十分重要的。若是客戶在簽訂合同之后未在規(guī)定時間內付款，則財務部將合同取消。數(shù)據(jù)流程圖是組織中信息運動的 抽象，是管理信息系統(tǒng)邏輯模式的主要形式。作為結構化系統(tǒng)分析設計方法中有效的分析工具，數(shù)據(jù)流圖用抽象模型的概念，按照軟件內部數(shù)據(jù)傳遞，變換的關系， 將信息處理功能的彼此之間的聯(lián)系自頂而下、逐層分解，邏輯上精確地描述系統(tǒng)應具有的數(shù)據(jù)加工、數(shù)據(jù)輸入、數(shù)據(jù)輸出、數(shù)據(jù)存儲及數(shù)據(jù)來源和去向（外部實體）等項目。因此，數(shù)據(jù)流程圖成為系統(tǒng)分析員與用戶進行交流的有效手段，同時也成為系統(tǒng)設計的主要依據(jù)之一。 頂層數(shù)據(jù)流程圖 頂層數(shù)據(jù)流圖描述了系統(tǒng)的邊界，以及該系統(tǒng)數(shù)據(jù)需求以及生成數(shù)據(jù)的功能。 圖 22系統(tǒng)頂層數(shù)據(jù)流圖 第一層數(shù)據(jù)流程圖 第一層數(shù)據(jù)流圖是頂層處理分解后的數(shù)據(jù)流圖，如下： 客 戶預 訂 單售 樓 合 同銷 售 處 理 系統(tǒng) 房 源 管 理P 1開 發(fā) 部 門售 樓 管 理P 4統(tǒng) 計 分 析P 3客 戶個 人 信 息客 戶 管 理P 2房 源 信息 表客 戶 信息 表查 詢售 樓 合同銷 售 信 息銷 售 臺賬財 務 部 圖 23系統(tǒng)第一層數(shù)據(jù)流程圖 第二層數(shù)據(jù)流程圖 （ 1） 房源管理數(shù)據(jù)流程圖，如圖所示。 客 戶個 人 信 息客 戶 信息 表管 理 員客 戶 管 理P 1 . 2銷 售 員預訂單 圖 25二層數(shù)據(jù)流程圖 —— 客戶管理 （ 3）統(tǒng)計分析數(shù)據(jù)流程圖，如圖所示。在銷售員確認訂單之后就可以與客戶簽訂合同了，簽合同之后，銷售員再將房源的銷售狀態(tài)改為已售出。數(shù)據(jù)流圖和數(shù)據(jù)字典共同構成系統(tǒng)的邏輯模型， 沒有數(shù)據(jù)字典數(shù)據(jù)流程就不嚴格，然而沒有數(shù)據(jù)流程圖數(shù)據(jù)字典也很難發(fā)揮作用 ,只有數(shù)據(jù)流程圖和對數(shù)據(jù)流圖中每個元素的精確定義放在一起，才能共同構成系統(tǒng)的規(guī)格說明。數(shù)據(jù)字典是關于數(shù)據(jù)信息的集合，也就是對稅局流程圖中包含的所有元素的定義的集合。數(shù)據(jù)字典的主要內容主要是對數(shù)據(jù)流程圖中的數(shù)據(jù)項，數(shù)據(jù)結構，數(shù)據(jù)流，處理邏輯，數(shù)據(jù)存儲和外部實體等六個方面進行具體的定義。 以下列出本系統(tǒng)的部分數(shù)據(jù)字典 ： 數(shù)據(jù)流條目 數(shù)據(jù)流編號： D01 數(shù)據(jù)流名稱：付款通知單 銷 售 員 客 戶合 同 信 息簽 合 同P 1 . 4更 新P 1 . 5房 源 銷售 狀 態(tài)售 樓 合同財 務 部付款通知單付 款P 1 . 6付 款 通 知 單收 款 通 知 單付款憑證 簡 述：通知客戶付款的時間和金額 數(shù)據(jù)流來源：銷售員 數(shù)據(jù)流去向：客戶 數(shù)據(jù)流組成：客戶編號 +客戶姓名 +訂單號 +銷售員編號 +銷售員姓名 +房源編號 +財務部姓名 +財務部編號 數(shù)據(jù)流編號： D02 數(shù)據(jù)流名稱：預訂單 簡 述：預定購買樓房的訂單 數(shù)據(jù)流來源：客戶 數(shù)據(jù)流去向：銷售員 數(shù)據(jù)流組成：客戶編號 +客戶姓名 +銷售員編號 +銷售員姓名 +房源編號 數(shù)據(jù)流編號： D03 數(shù)據(jù)流名稱：收款通知單 簡 述：客戶在與銷售員簽訂合同之后，銷售員通知財務部發(fā)付款通知單給客戶 數(shù)據(jù)流來源：銷售員 數(shù)據(jù)流去向：財務部 數(shù)據(jù)流組成：銷售員編號 +銷售員姓名 +財務部編號 +財務部姓名編號 數(shù)據(jù)流編號： D04 數(shù)據(jù)流信息：付款憑證 簡 述： 客戶在付款之后，財務部發(fā)給客戶的一個憑證 數(shù)據(jù)流來源：財務部 數(shù)據(jù)流去向：客戶 數(shù)據(jù)流組成：客戶編號 +客戶姓名 +財務部編號 +財務部姓名 數(shù)據(jù)存儲條目 數(shù)據(jù)存儲編號： F01 數(shù)據(jù)存儲名稱：房源信息表 數(shù)據(jù)存儲組成：房源編號編號 關 鍵 字：房源編號 相關連的處理：房源信息查詢 數(shù)據(jù)存儲編號： F02 數(shù)據(jù)存儲名稱：客戶信息表 數(shù)據(jù)存儲組成：客戶編號 +姓名 +出生年月 +性別 +住址 +電話 +單位 關 鍵 字：客戶編號 相關連的處理：客戶信息查詢 數(shù)據(jù)存儲編號： F03 數(shù)據(jù)存儲名稱：售樓 合