【正文】 政策二：12月20日國(guó)務(wù)院辦公廳出臺(tái)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》（國(guó)辦發(fā)〔2008〕131號(hào)），其中規(guī)定：加大對(duì)自住型和改善型住房消費(fèi)的信貸支持力度。對(duì)其他貸款購(gòu)買(mǎi)第二套及以上住房的，貸款利率等由商業(yè)銀行在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上按風(fēng)險(xiǎn)合理確定。經(jīng)濟(jì)適用住房開(kāi)發(fā)貸款期限一般為3年，最長(zhǎng)不超過(guò)5年。政策四：12月3日，中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)出臺(tái)《廉租住房建設(shè)貸款管理辦法》（銀發(fā)〔2008〕355號(hào)），重要內(nèi)容是：新建廉租住房項(xiàng)目資本金不低于項(xiàng)目總投資20%的比例；改建廉租住房項(xiàng)目資本金不低于項(xiàng)目總投資30%的比例。廉租住房建設(shè)貸款期限最長(zhǎng)不超過(guò)5年，具體由借貸雙方協(xié)商確定。廉租住房建設(shè)貸款應(yīng)為擔(dān)保貸款。政策一和政策二性質(zhì)相同，其背景和目的都是：為應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)對(duì)我國(guó)可能產(chǎn)生的影響，支持?jǐn)U大內(nèi)需，提高對(duì)居民購(gòu)買(mǎi)普通自住房的金融服務(wù)水平，保障和改善民生。而《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》中明顯進(jìn)一步放松房貸政策，不僅初步界定的“改善型需求”，而且還規(guī)定“對(duì)其他貸款購(gòu)買(mǎi)第二套及以上住房的，貸款利率等由商業(yè)銀行在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上按風(fēng)險(xiǎn)合理確定。由此，對(duì)抑制市場(chǎng)需求作用明顯的“二套房貸政策”，在很大程度已經(jīng)放松。兩個(gè)政策分別對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房建設(shè)貸款做出優(yōu)惠措施，尤其是貸款利率的下調(diào)和企業(yè)自有資金比重的降低，有助于促進(jìn)這兩類(lèi)保障性住宅的開(kāi)發(fā)建設(shè)。首次購(gòu)房證明由住房所在地縣(區(qū))住房建設(shè)主管部門(mén)出具。三是對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售住房暫免征收土地增值稅。政策評(píng)析：稅收是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控最重要工具之一，而且由于其是經(jīng)濟(jì)手段，相對(duì)行政手段而言，對(duì)市場(chǎng)的負(fù)面作用小，因此近幾年被頻頻使用。政策優(yōu)惠的重點(diǎn)對(duì)象是普通住宅，這會(huì)使部分自住需求者提前放棄觀望。目前，僅全免了土地增值稅，減輕了營(yíng)業(yè)稅率和契稅，接下來(lái)在個(gè)調(diào)稅和營(yíng)業(yè)稅方面還有減免的空間。住房政策盤(pán)點(diǎn)政策一：2008年11月10日，國(guó)務(wù)院出臺(tái)了拯救經(jīng)濟(jì)的一攬子計(jì)劃，即“國(guó)十條”，總投資規(guī)模達(dá)到4萬(wàn)億人民幣，首條內(nèi)容是“加快建設(shè)保障性安居工程”。其中，對(duì)廉租房投資2150億，棚戶(hù)區(qū)改造投資1015億元，經(jīng)濟(jì)適用房投資6000億元，綜合約9000億元。政策二：12月20日國(guó)務(wù)院辦公廳出臺(tái)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》，其中規(guī)定：加大保障性住房建設(shè)力度，爭(zhēng)取用3年時(shí)間基本解決城市低收入住房困難家庭住房及棚戶(hù)區(qū)改造問(wèn)題。2009年到2011年，全國(guó)平均每年新增130萬(wàn)套經(jīng)濟(jì)適用住房。開(kāi)展住房公積金用于住房建設(shè)的試點(diǎn)：在部分地區(qū)試點(diǎn)將部分住房公積金閑置資金補(bǔ)充用于經(jīng)濟(jì)適用住房等住房建設(shè)。政策評(píng)析：2007年，中國(guó)住房制度發(fā)生重大變革，以“24號(hào)文”為標(biāo)志，在近十年被忽視的住房保障制度建設(shè)被提到很高的位置。按照上述計(jì)劃，將使10001300萬(wàn)戶(hù)困難家庭受益，占城鎮(zhèn)家庭總量的57%左右。住房政策的另一個(gè)轉(zhuǎn)變是，大力鼓勵(lì)自住需求，尤其是普通住宅消費(fèi)，主要通過(guò)減免稅收與信貸優(yōu)惠，上文已述。除了建立一套有政策支持的市場(chǎng)租賃體系，政府還可以通過(guò)對(duì)“夾心層”家庭以購(gòu)房貸款貼息或減稅、允許部分住宅實(shí)行混合產(chǎn)權(quán)等方式予以解決。內(nèi)容包括六條：一、按照節(jié)約集約用地原則，審查調(diào)整各類(lèi)相關(guān)規(guī)劃和用地標(biāo)準(zhǔn)；二、充分利用現(xiàn)有建設(shè)用地，大力提高建設(shè)用地利用效率；三、充分發(fā)揮市場(chǎng)配置土地資源基礎(chǔ)性作用，健全節(jié)約集約用地長(zhǎng)效機(jī)制；四、強(qiáng)化農(nóng)村土地管理，穩(wěn)步推進(jìn)農(nóng)村集體建設(shè)用地節(jié)約集約利用；五、加強(qiáng)監(jiān)督檢查，全面落實(shí)節(jié)約集約用地責(zé)任。根據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展需要，每10年進(jìn)行一次全國(guó)土地調(diào)查，根據(jù)土地管理工作的需要，每年進(jìn)行土地變更調(diào)查。政策三：2008年6月1日《違反土地管理規(guī)定行為處分辦法》施行，為了加強(qiáng)土地管理，懲處違反土地管理規(guī)定的行為，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)行政監(jiān)察法》、《中華人民共和國(guó)公務(wù)員法》、《行政機(jī)關(guān)公務(wù)員處分條例》及其他有關(guān)法律、行政法規(guī)，制定本辦法。政策四：在2008年10月舉行的中共十七屆三中全會(huì)上，做出了《中共中央關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問(wèn)題的決定》，其中包括農(nóng)村土地制度改革，重點(diǎn)在于完善土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，首次提出以多種形式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，政策目的在于發(fā)展農(nóng)業(yè)，尤其借此促進(jìn)農(nóng)業(yè)的適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)。其一，改革征地制度，嚴(yán)格界定公益性和經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，逐步縮小征地范圍，完善征地補(bǔ)償機(jī)制。其三，完善農(nóng)村宅基地制度，嚴(yán)格宅基地管理，保障農(nóng)戶(hù)宅基地用益物權(quán)。因此，從2004年開(kāi)始就一直強(qiáng)調(diào)實(shí)行最嚴(yán)格的土地制度等。但值得關(guān)注的是，隨著全國(guó)樓市的持續(xù)低迷，開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)困難，土地政策存在放松的客觀需要，已有地方政府允許開(kāi)發(fā)商緩繳或分批繳納土地出讓金，由于越來(lái)越多的項(xiàng)目停工，也給查處閑置土地帶來(lái)困難。2008年是改革開(kāi)放30周年，而1978年正是由農(nóng)村土地制度開(kāi)始，對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)而言，土地是最重要的生產(chǎn)要素和行業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)與前提，凡是涉及到土地制度的改革，必將對(duì)行業(yè)發(fā)展產(chǎn)生重大影響。首先，征地制度的改變，一方面是征地范圍減小，另一方面征地成本上升（補(bǔ)償農(nóng)民），其結(jié)果是城市建設(shè)用地更加緊張，從面影響房地產(chǎn)供應(yīng)。再次，只提及保障農(nóng)戶(hù)宅基地用益物權(quán)，而未明確宅基地可以流轉(zhuǎn)，反映出中央在這一重大問(wèn)題上態(tài)度謹(jǐn)慎，但目前天津、廣東、重慶、四川等少數(shù)地區(qū)正在嘗試，必然會(huì)“自下而上”地推動(dòng)這項(xiàng)改革。地方商務(wù)主管部門(mén)依法批準(zhǔn)外商投資房地產(chǎn)事項(xiàng)后（包括設(shè)立企業(yè)、增資、擴(kuò)股、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、并購(gòu)等），將原需報(bào)商務(wù)部備案的材料送省級(jí)商務(wù)主管部門(mén)進(jìn)行核對(duì)。經(jīng)核查不符合現(xiàn)行規(guī)定的外商投資房地產(chǎn)企業(yè)，商務(wù)部將通知外匯管理部門(mén)取消公司外匯登記，并取消其外資統(tǒng)計(jì)。政策評(píng)析：從2002年開(kāi)始，隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)步入增長(zhǎng)和繁榮期，進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)的外資呈快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。2008年出臺(tái)的《商務(wù)部關(guān)于做好外商投資房地產(chǎn)業(yè)備案工作的通知》，重新把審批權(quán)部分下放給省