【正文】 戶投訴之程序 訂定業(yè)主委員會(huì)之章程 建議園藝保養(yǎng)及節(jié)日布置之安排 建議用戶聯(lián)系及管理報(bào)告之安排 管理運(yùn)作進(jìn)程 管理顧問(wèn)運(yùn)作組織表. 營(yíng)銷中心安保服務(wù) 營(yíng)銷中心清潔服務(wù) 綠化保養(yǎng)及節(jié)日布置之安排 設(shè)施設(shè)備的驗(yàn)收及日常維護(hù)保養(yǎng) 前期物業(yè)管理顧問(wèn)服務(wù)(物業(yè)交付使用前) 機(jī)電工程顧問(wèn)方面l 從管理角度提出對(duì)建筑物設(shè)計(jì)圖紙的意見，如停車場(chǎng)出入口的位置，建議一切對(duì)日后物業(yè)管理有正面及直接影響的意見。l 站在使用者的角度對(duì)有關(guān)工程設(shè)備之選擇提供意見。 在前期，我司專業(yè)人員將站在今后管理和使用的角度評(píng)估項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)，并提出相應(yīng)的改善意見。 物業(yè)智能化管理功能之建議隨著當(dāng)今家居生活的發(fā)展及資訊科技的日新月異，智能化的管理已經(jīng)成為發(fā)展項(xiàng)目的必備項(xiàng)目。 優(yōu)化設(shè)計(jì)方案向發(fā)展商提供最新的房地產(chǎn)市場(chǎng)咨；會(huì)審設(shè)計(jì)圖紙，根據(jù)工程現(xiàn)狀，對(duì)環(huán)境不足、管網(wǎng)配置等提供優(yōu)化建議；對(duì)智能化設(shè)計(jì)方案、新工藝的采用等提供專家意見。參與隱蔽工程驗(yàn)收；根撿有關(guān)規(guī)程/標(biāo)書，審核設(shè)備/系統(tǒng)的竣工驗(yàn)收大綱/方案；定期巡視工程現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量隱患提出整改建議；參加質(zhì)量事故分析會(huì)，面對(duì)現(xiàn)實(shí)共商補(bǔ)救措施。\設(shè)備運(yùn)行記錄 協(xié)助貴司建立科學(xué)的設(shè)施\設(shè)備運(yùn)行記錄。 l 物業(yè)之管理守則將作為公約條款之一部份，本公司依據(jù)國(guó)外之專業(yè)管理規(guī)范配合國(guó)內(nèi)之特定環(huán)境，訂定一套符合武漢「創(chuàng)世紀(jì)廣場(chǎng)」所設(shè)定之管理規(guī)章；l 除附設(shè)于公約條款之管理守則外，本公司將會(huì)制定武漢「創(chuàng)世紀(jì)廣場(chǎng)」業(yè)戶手冊(cè)及裝修流程和守則予各業(yè)戶，令業(yè)戶于使用及搬進(jìn)物業(yè)前對(duì)管理運(yùn)作能充份了解，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)之信心。 員工培訓(xùn)計(jì)劃本公司確認(rèn)物業(yè)管理為一項(xiàng)由人力作主導(dǎo)之服務(wù)行業(yè)，所以深信于物業(yè)管理?yè)?dān)當(dāng)?shù)谝痪€之管理人員，如銷售、管理處、保安及工程等，必須接受專業(yè)之特定訓(xùn)練，而是項(xiàng)訓(xùn)練除灌輸現(xiàn)代化物業(yè)管理知識(shí)外，亦應(yīng)包括其它項(xiàng)目如領(lǐng)導(dǎo)才能或公共關(guān)系等課程。本公司將按實(shí)際情況，分期安排員工投入適當(dāng)崗位，以配合工作及有效運(yùn)用資源。精確的事前財(cái)務(wù)預(yù)算及分析能充份保障物業(yè)投資者權(quán)益，相對(duì)而言，亦能確保及增加不動(dòng)產(chǎn)資本價(jià)值。本公司被委托后，將會(huì)針對(duì)物業(yè)日常運(yùn)作支出，作出評(píng)估，制定首年管理費(fèi)預(yù)算案。 停車場(chǎng)管理建議根據(jù)現(xiàn)存的停車場(chǎng)規(guī)劃作出管理顧問(wèn)意見，內(nèi)容包括訂定停車場(chǎng)整體經(jīng)營(yíng)策略，如營(yíng)運(yùn)的安排及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等；就選定的停車場(chǎng)設(shè)備作出管理者角度的分析及建議，包括人力安排及維修保養(yǎng)服務(wù)。管理服務(wù)工作內(nèi)容包括檢查用戶之有效文件，并由管理處主管級(jí)員工與用戶作移交程序。單位內(nèi)工程瑕疵亦需要用戶于一定時(shí)間內(nèi)知會(huì)管理公司作適當(dāng)修葺。 物業(yè)交付期間之保安控制此期間之保安顧問(wèn)工作，將包括物業(yè)內(nèi)全部公共地方、機(jī)械及機(jī)電室及物業(yè)外圍范圍等之保安評(píng)估。 物業(yè)交付期間之遷入控制為防止物業(yè)樓板承重超過(guò)建筑法規(guī)，管理處應(yīng)知會(huì)各用戶有關(guān)資料，而亦同時(shí)要求用戶提供搬遷特別對(duì)象或器材之明細(xì)，以便審核其有否違規(guī)。本公司特別強(qiáng)調(diào)安全第一，無(wú)論管理人員，裝修承包商及用戶，必須遵守管理公司訂定之安全守則，以防發(fā)生意外。配合物業(yè)所需，協(xié)助聘請(qǐng)及培訓(xùn)合適人員負(fù)責(zé)日常管理、安保及維修等工作，以確保高品質(zhì)服務(wù)；制定員工編制表、當(dāng)值時(shí)間、員工手冊(cè)及各項(xiàng)運(yùn)作報(bào)告等；于物業(yè)正式營(yíng)運(yùn)前調(diào)派機(jī)電及管理人員進(jìn)駐以熟悉各項(xiàng)設(shè)施運(yùn)作依據(jù)，配合日后管理服務(wù)。我司將對(duì)這方面向貴司提供意見。銷售市場(chǎng)隨時(shí)間的變化會(huì)不斷地產(chǎn)生新的要求，亦要求貴司依市場(chǎng)需要對(duì)物業(yè)的使用功能進(jìn)行適當(dāng)之調(diào)整及變動(dòng)；我司將配合貴司之調(diào)整而調(diào)整管理方案；以配合日后管理之順利進(jìn)行。我司將對(duì)這方面向貴司提供意見。專門針對(duì)銷售期間客戶關(guān)心該物業(yè)管理問(wèn)題制定培訓(xùn)項(xiàng)目，于該物業(yè)銷售期間，協(xié)助對(duì)銷售人員進(jìn)行有關(guān)該物業(yè)管理事務(wù)培訓(xùn)，以增進(jìn)銷售人員對(duì)該物業(yè)管理方面的認(rèn)識(shí)，便于在銷售過(guò)程中能解答買家對(duì)該物業(yè)管理方面的疑問(wèn)，增強(qiáng)用戶的信心，促進(jìn)該物業(yè)的銷售，同時(shí)亦便于日后物業(yè)交接及該物業(yè)管理之順利進(jìn)行。物業(yè)管理已經(jīng)成為完善物業(yè)的一個(gè)重要組成部分，日益受客戶的關(guān)注：物業(yè)管理的質(zhì)素，物業(yè)管理費(fèi)之厘定、物業(yè)管理費(fèi)之構(gòu)成以及物業(yè)管理公司日后的服務(wù)水平等等問(wèn)題。對(duì)該物業(yè)設(shè)計(jì)構(gòu)思完美的物業(yè)整體形象，從專業(yè)開發(fā)到專業(yè)銷售及交付使用后的專業(yè)物業(yè)管理，整體的專業(yè)配合有利于充分體現(xiàn)項(xiàng)目的形象及以客為先，一切從客戶使用的角度去設(shè)計(jì)之用心，更能體現(xiàn)發(fā)展商讓客戶放心之專業(yè)經(jīng)營(yíng)理念，從而迎取目前競(jìng)爭(zhēng)激烈之物業(yè)銷售市場(chǎng)。是項(xiàng)服務(wù)將于物業(yè)正式營(yíng)運(yùn)前提供資料與業(yè)主參考。協(xié)助制定員工編制表，當(dāng)值時(shí)間表，員工手冊(cè)及各項(xiàng)運(yùn)作報(bào)告等。 建議保安安排建議聘請(qǐng)適合員工并輔以專業(yè)訓(xùn)練, 依本公司以往經(jīng)驗(yàn), 直接聘任管理人員可免卻因外包承判商產(chǎn)生之管理問(wèn)題, 如員工流動(dòng)性, 缺乏歸屬感及對(duì)物業(yè)之認(rèn)知等。 于物業(yè)正式營(yíng)運(yùn)前, 本公司將依據(jù)發(fā)展商之特定要求, 協(xié)助管理處制定一套能符合物業(yè)需要之保安計(jì)劃草本。 本公司依以往經(jīng)驗(yàn)及曾經(jīng)處理之物業(yè), 定必能協(xié)助發(fā)展商獲得較有競(jìng)爭(zhēng)價(jià)格之清潔服務(wù)合約, 使業(yè)主能以合理費(fèi)用而達(dá)至理想成效。本公司將建議設(shè)有罰則以規(guī)限廠商之服務(wù)人數(shù)及清潔品質(zhì), 罰則紀(jì)錄將定期審核以厘訂清潔費(fèi)用之基準(zhǔn)。 建議財(cái)務(wù)管理之程序 制定物業(yè)管理預(yù)算案 以便針對(duì)物業(yè)日常運(yùn)作支出, 并將建議預(yù)算案作為物業(yè)財(cái)務(wù)管理基準(zhǔn), 依據(jù)預(yù)算案, 本公司將建議管理費(fèi), 及保證金之訂定金額。 收支損益報(bào)告 本公司將建議報(bào)表之形式, 使管理處能清楚管理費(fèi)收支賬目與應(yīng)收賬款之狀況, 以提供至發(fā)展商及/或業(yè)主委員會(huì)審閱。 管理賬戶 本公司建議管理處于發(fā)展商/業(yè)主委員會(huì)指定之銀行開設(shè)物業(yè)管理賬戶, 以備發(fā)展商/業(yè)主委員會(huì)審核各項(xiàng)開支。 收取管理費(fèi)之程序本公司將建議每月發(fā)出管理費(fèi)通知單與各租用戶之程序, 所有收到之管理費(fèi)及租金將立即存入物業(yè)管理之指定銀行賬戶, 管理處須按時(shí)提交書面報(bào)告有關(guān)管理費(fèi)及租務(wù)情況資料, 本公司并將建議向欠交管理費(fèi)及租金之用戶發(fā)出催收通知書程序, 以確保管理費(fèi)依期收到。 訂定業(yè)主委員會(huì)之章程本公司將擬定武漢「創(chuàng)世紀(jì)廣場(chǎng)」之業(yè)主委員會(huì)之章程，以明確有關(guān)之人員組織，工作程序及會(huì)議模式； 本公司將協(xié)助發(fā)展商或其指定之物業(yè)管理公司擬定召開第一次業(yè)主會(huì)議之程序。協(xié)助管理處于特定節(jié)日, 如中秋節(jié)、春節(jié)等期間安排物業(yè)之布置, 所有計(jì)劃將經(jīng)發(fā)展商/業(yè)主委員會(huì)核準(zhǔn)后施行。協(xié)助物業(yè)管理部主管將定期拜訪主要用戶, 以收集有關(guān)改善管理運(yùn)作之意見及建議。另于有需要時(shí)舉行特別會(huì)議, 商討其它有關(guān)管理問(wèn)題。 管理運(yùn)作進(jìn)程發(fā)展商171。武漢「創(chuàng)世紀(jì)廣場(chǎng)」管理處物業(yè)管理之運(yùn)作由發(fā)展商委任戴德梁行物業(yè)管理有限公司為管理顧問(wèn), 負(fù)責(zé)協(xié)助及培訓(xùn)武漢「創(chuàng)世紀(jì)廣場(chǎng)」管理處處理一切物業(yè)管理事宜, 本行則定期與管理處進(jìn)行會(huì)議并提供檢查報(bào)告與發(fā)展商。銷售中心門前空地的車輛引導(dǎo)停放管理。保持良好的精神面貌，文明禮貌用語(yǔ)，待客熱情主動(dòng)。做好每日的工作記錄，遇重大突發(fā)事件及時(shí)通知匯報(bào)領(lǐng)導(dǎo)。(不能對(duì)客人的提問(wèn)一無(wú)所知)。采用固定崗位、流動(dòng)模式，通過(guò)定時(shí)的換崗流動(dòng)，盡可能使當(dāng)值人員在有效時(shí)間內(nèi)達(dá)到最佳的工作效果。訂定銷售中心保潔服務(wù)的范圍、清潔的次數(shù)或保潔程度等其它任務(wù)。安排相關(guān)清潔員工對(duì)銷售中心提供日常保潔服務(wù)。 會(huì)所設(shè)施設(shè)備的驗(yàn)收及日常維護(hù)保養(yǎng)為使會(huì)所設(shè)施能良好運(yùn)作，我司協(xié)助發(fā)展商對(duì)相關(guān)之機(jī)電設(shè)施進(jìn)行驗(yàn)收。本公司建議由被委任為物業(yè)管理顧問(wèn)起，從委任日起至二零一零年六月三十一日止（以先發(fā)生者為準(zhǔn)），為期約三十個(gè)月的服務(wù)期。此階段之顧問(wèn)服務(wù)費(fèi)總額為人民幣肆拾貳萬(wàn)元整（RMB￥420,），分四期支付：第一期： 人民幣拾捌萬(wàn)元整(RMB180,),于正式簽訂合同之日起七天內(nèi)支付；第二期： 人民幣拾萬(wàn)圓整(RMB120,)，于二零零八年六月之首七天內(nèi)支付；第三期： 人民幣陸萬(wàn)圓整(RMB70,)，于二零零八年十二月之首七天內(nèi)付；第四期： 人民幣伍萬(wàn)圓整(RMB50,)，于二零零九年四月之首七天內(nèi)付；以上費(fèi)用已包含國(guó)內(nèi)營(yíng)業(yè)稅金及本公司人員于武漢出差參與會(huì)議時(shí)之費(fèi)用。業(yè)主：光華置業(yè)有限公司－ 北京恒基中心(面積：約260,000平方米)簡(jiǎn)介：位于北京建國(guó)門內(nèi)大街及長(zhǎng)安街，為高級(jí)辦公及大型商場(chǎng)大樓，另外附設(shè)高級(jí)住宅，本公司為物業(yè)管理顧問(wèn)及物業(yè)經(jīng)理。發(fā)展商：中國(guó)希格瑪有限公司－ 北京盈科中心(面積：約180,000平方米)簡(jiǎn)介：位于北京三里屯商業(yè)區(qū)，為高級(jí)辦公樓，豪華住宅及大型商場(chǎng)綜合發(fā)展項(xiàng)目。發(fā)展商：北京月壇大廈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司－ 北京長(zhǎng)新大廈(面積：約36,000平方米)簡(jiǎn)介：位于區(qū)安貞橋，為高級(jí)辦公大樓，本公司提供物業(yè)管理顧問(wèn)及經(jīng)理服務(wù)。發(fā)展商：陽(yáng)光城有限公司－ 北京百盛大廈(面積：約62,900平方米)簡(jiǎn)介：位于北京復(fù)興門立交橋東北角，是集現(xiàn)代化購(gòu)物中心及智能型寫字樓為一體的多功能大廈，本公司為物業(yè)提供物業(yè)管理顧問(wèn)服務(wù)。發(fā)展商：北京中電房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司－ 北京西華經(jīng)典(約34,000平方米)簡(jiǎn)介：位于北京宣武區(qū)廣安門內(nèi)大街, 為高檔住宅樓，本公司為物業(yè)管理顧問(wèn)。發(fā)展商：北京中盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司－ 北京海龍大廈(面積：約73,000平方米)簡(jiǎn)介：位于北京市海淀區(qū)中關(guān)村附近, 為寫字樓、商住公寓及商場(chǎng)綜合大樓，本公司為前期物業(yè)管理顧問(wèn)。發(fā)展商：北京天創(chuàng)興旺物業(yè)管理中心－ 北京遠(yuǎn)洋大廈(面積：約100,000平方米)簡(jiǎn)介：雄踞北京西長(zhǎng)安街，為甲級(jí)智能化寫字樓，本公司為前期及入伙后之物業(yè)管理顧問(wèn)及經(jīng)理。業(yè)主：北京市升達(dá)房地產(chǎn)發(fā)展有限公司－ 北京光大花園(面積：約136,000平方米)簡(jiǎn)介：位于北京市西三環(huán)蘇州橋西側(cè)， 是北京最具規(guī)模的綠色生態(tài)居住區(qū)”萬(wàn)柳新區(qū)”的工程之一。發(fā)展商：中國(guó)光大房地產(chǎn)開發(fā)公司北京萬(wàn)柳房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司－ 北京盛世兆業(yè)(面積：約170,000平方米)簡(jiǎn)介：位于大屯路與南沙灘路集金融貿(mào)易、商業(yè)等項(xiàng)目之多功能國(guó)際性綜合住宅社區(qū)，我司為物業(yè)前期管理顧問(wèn)。發(fā)展商：北京嘉利恒德地產(chǎn)開發(fā)有限公司－ 北京華普花園(面積：約90,000平方米)簡(jiǎn)介：位于東二環(huán)路及平安大道之交界，緊鄰二環(huán)地鐵，花園由平英閣和安海閣兩幢公寓及群樓組成，我司為物業(yè)管理顧問(wèn)。發(fā)展商：北京康馨園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司－ 北京團(tuán)結(jié)湖(面積：約61,000平方米)簡(jiǎn)介：屬涉外高級(jí)公寓，座落北京區(qū)團(tuán)結(jié)湖南里五巷，我司為物業(yè)管理公司。發(fā)展商：天津天星置地發(fā)展有限公司－ 天津金皇大廈(面積：約93,000平方米)簡(jiǎn)介：位于天津市中心的小白樓商貿(mào)區(qū), 是迄今為止天津市最高的一幢集金融、商貿(mào)、辦公、公寓、酒店及娛樂為一體的智能型大廈，本公司是該物業(yè)之物業(yè)管理顧問(wèn)及物業(yè)管理經(jīng)理。發(fā)展商：天津信業(yè)達(dá)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限責(zé)任公司－ 天津立達(dá)公寓(面積：約65,000平方米)簡(jiǎn)介：位于天津市衛(wèi)津南路之高級(jí)涉外住宅區(qū), 是天津市最完善的頂級(jí)住宅小區(qū)，本公司為該物業(yè)之物業(yè)管理顧問(wèn)。發(fā)展商：天津亞中房地產(chǎn)開發(fā)有限公司－ 天津臺(tái)北花園(面積：約70,000平方米)簡(jiǎn)介：位于天津市南開區(qū)黃河道之住宅小區(qū)，我司為花園之管理公司。發(fā)展商：天津開發(fā)區(qū)建設(shè)集團(tuán)－ 天津風(fēng)荷新園簡(jiǎn)介：位于南開區(qū)西市大街繁華地段，屬新一代中心區(qū)域之豪華住宅，我司為物業(yè)管理顧問(wèn)。業(yè)主：上海外灘柏麗廣場(chǎng)有限公司－ 上海巴黎春天百貨(面積：約19,000平方米)簡(jiǎn)介：位于上?；春Ｖ新放c陜西路交界，為上海市高級(jí)百貨商業(yè)區(qū)，百貨樓高六層為法國(guó)公司于遠(yuǎn)東成立之第一間分店，本公司為物業(yè)管理顧問(wèn)。業(yè)主：香港港陸國(guó)際集團(tuán)有限公司－ 上海華僑大廈(面積：約27,800平方米)簡(jiǎn)介：位于上海市靜安區(qū)，為高級(jí)綜合大樓，本公司為物業(yè)管理顧問(wèn)及物業(yè)管理經(jīng)理。發(fā)展商：標(biāo)力有限公司－ 上海中達(dá)廣場(chǎng)(面積：約37,000平方米)簡(jiǎn)介：位于上海浦東浦電路，為高級(jí)辦公及商場(chǎng)綜合大樓，本公司為物業(yè)管理顧問(wèn)及經(jīng)理。發(fā)展商：香港添發(fā)慶豐(集團(tuán))有限公司－ 上海港陸黃浦中心(面積：約18,500平方米)簡(jiǎn)介：位于上海市黃浦區(qū)南京路，為高級(jí)辦公及商場(chǎng)大樓，本公司為物業(yè)管理顧問(wèn)及經(jīng)理。發(fā)展商：八佰伴國(guó)際集團(tuán)－ 上海集祥大廈(面積：約24,000