【正文】 90（四）設(shè)備巡回維修制度 91（五）機(jī)房動(dòng)火制度 91（六）維修材料及工具維修制度 91（七）機(jī)房鑰匙管理制度 92（八）交接班制度 93 （九）應(yīng)急應(yīng)變處理解決方案 93（十）衛(wèi)生制度 94（十一）備品備件采購(gòu)制度 94（十二）領(lǐng)料工作管理程序 95六考核指標(biāo) 96七二次裝修 106（一）二次裝修規(guī)定 107（二）裝修管理協(xié)議 108（三）二次裝修申請(qǐng)單 111（四）二次裝修承諾書(shū) 112（五）二次裝修消防安全協(xié)議書(shū) 113（六）業(yè)主雇用指定承包商申請(qǐng)書(shū) 115（七）裝修人員登記單 116（八）物品出入審批單 117（九）施工單位加班審批表 118（十）臨時(shí)施工用水、用電審批單 119（十一）噴淋系統(tǒng)停水審批單 120（十二）貨運(yùn)電梯使用審批單 121（十三）裝修許可證 122（十四）二次裝修施工巡查監(jiān)督表 123（十五）二次裝修竣工檢驗(yàn)/整改單 124（十六）動(dòng)火證 125一、工程部架構(gòu)及人員編制說(shuō)明1. 人員架構(gòu)各地物業(yè)公司參照集團(tuán)工程專(zhuān)業(yè)工作手冊(cè)，根據(jù)各公司（管理中心、管理處）具體情況編制各項(xiàng)工程規(guī)章制度及《工程部工作手冊(cè)》并進(jìn)行人員架構(gòu)配置，以精簡(jiǎn)、精干、合理為原則。2. 人員編制說(shuō)明： 先緊后松，以崗位工作量和工程定級(jí)標(biāo)準(zhǔn)要求定員，精兵簡(jiǎn)政。2. 貫徹執(zhí)行國(guó)家及政府職能部門(mén)有關(guān)項(xiàng)目設(shè)備設(shè)施安全運(yùn)行，能源消耗的法律法規(guī)規(guī)定。4. 建立健全部門(mén)的各項(xiàng)規(guī)章制度，工作標(biāo)準(zhǔn)和工作程序。6. 加強(qiáng)設(shè)備設(shè)施的檢修維護(hù)、保養(yǎng)工作，保證達(dá)到設(shè)備設(shè)施完好率目標(biāo)。8. 做好部門(mén)之間工作協(xié)調(diào)及時(shí)向有關(guān)管理部門(mén)上交有關(guān)報(bào)告和報(bào)表。10. 負(fù)責(zé)項(xiàng)目客戶(hù)二裝施工的圖紙審查，工程監(jiān)督與驗(yàn)收，資料收集歸檔。12. 完成公司領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。令物業(yè)設(shè)施、設(shè)備得到良好的維保，使其使用期限更為延長(zhǎng)。職務(wù)內(nèi)容：對(duì)外工作：? 加強(qiáng)與業(yè)戶(hù)之聯(lián)系，并經(jīng)常征詢(xún)業(yè)戶(hù)意見(jiàn)，交物業(yè)總經(jīng)理參考；? 協(xié)助總經(jīng)理，加強(qiáng)與發(fā)展商之工作聯(lián)絡(luò)與協(xié)調(diào)；? 與公用事業(yè)機(jī)構(gòu)、各政府機(jī)關(guān)加強(qiáng)聯(lián)系，以利于工作發(fā)展。? 建立健全檔案制度；? 負(fù)責(zé)制定本部門(mén)的管理辦法和各項(xiàng)規(guī)章制度、崗位職責(zé)。? 每月向總經(jīng)理提交工程管理工作報(bào)告（及時(shí)匯報(bào)業(yè)主及發(fā)展商）；? 編制有關(guān)內(nèi)部行政文件；? 執(zhí)行總經(jīng)理指派之其他工作，致力于各系統(tǒng)整體工作效率之提高。? 制定小區(qū)節(jié)能措施，督導(dǎo)員工遵照?qǐng)?zhí)行；? 制訂每年度工作計(jì)劃和年度工程預(yù)算，供物業(yè)總經(jīng)理審閱；? 對(duì)重大的設(shè)備故障，親臨現(xiàn)場(chǎng)組織處理，提供報(bào)告。2. 職位 ：工程強(qiáng)電主管匯報(bào)上級(jí)：工程部經(jīng)理督導(dǎo)下級(jí)：強(qiáng)電技工、電梯協(xié)管員職責(zé)大綱：? 負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)供電設(shè)備和電梯設(shè)備的正常運(yùn)行，保證系統(tǒng)正常運(yùn)轉(zhuǎn)；? 負(fù)責(zé)執(zhí)行上級(jí)指派的其他工作。? 定期進(jìn)行設(shè)備和設(shè)施的巡檢；? 做好業(yè)戶(hù)服務(wù)工作，對(duì)客戶(hù)應(yīng)細(xì)心、有耐心、有禮貌、不跟客人爭(zhēng)論；? 完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù)。職務(wù)內(nèi)容：? 負(fù)責(zé)弱電系統(tǒng)設(shè)備系統(tǒng)的日常運(yùn)行操作、預(yù)防性巡查、故障檢修、維護(hù)保養(yǎng)、設(shè)備更新、大修，二次裝修中的弱電線(xiàn)路及其設(shè)備的按裝管理；? 督導(dǎo)下屬員工按照計(jì)劃進(jìn)行弱電設(shè)備的保養(yǎng)和維修，對(duì)超過(guò)8小時(shí)的工作單跟蹤處理；? 執(zhí)行上級(jí)指示認(rèn)真貫徹崗位責(zé)任制、督導(dǎo)員工嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)上報(bào)并處理；? 負(fù)責(zé)制定小區(qū)內(nèi)弱電系統(tǒng)的維修保養(yǎng)計(jì)劃并組織實(shí)施；? 負(fù)責(zé)弱電設(shè)備系統(tǒng)外來(lái)施工方的施工、整改、工藝監(jiān)管；? 督導(dǎo)員工工作程序及進(jìn)度，核查已完成工作的質(zhì)與量，并作出報(bào)告；? 若遇主要設(shè)備故障或緊急情況，須立即到場(chǎng)提供資料，組織搶修并按程序及時(shí)報(bào)告；? 負(fù)責(zé)工程檔案資料的管理；? 負(fù)責(zé)弱電系統(tǒng)的定期預(yù)測(cè)，并作出報(bào)告，其中消防系統(tǒng)一年度檢測(cè)一次；? 對(duì)下屬員工進(jìn)行技術(shù)培訓(xùn)，并定期對(duì)員工進(jìn)行考核，逐步提高員工的綜合素質(zhì)；? 負(fù)責(zé)申報(bào)工程部設(shè)備用品的申購(gòu)計(jì)劃，報(bào)部門(mén)經(jīng)理審核后實(shí)施；? 負(fù)責(zé)小區(qū)信息化管理以及電腦和網(wǎng)絡(luò)的維護(hù)管理；? 做好工程部每月月耗統(tǒng)計(jì)，并據(jù)此在月底前做好月報(bào)；? 做好每天兩小時(shí)對(duì)公共區(qū)域、各戶(hù)區(qū)、設(shè)備機(jī)房、中控室等巡視工作，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)安排維修；? 做好當(dāng)值主管對(duì)工程部的日常運(yùn)行調(diào)度工作和運(yùn)行人員的檢查，按質(zhì)量管理目標(biāo)要求對(duì)其工作質(zhì)量進(jìn)行抽查和回訪(fǎng)。4. 職位 ：工程土建綜合維修主管匯報(bào)上級(jí)：工程部經(jīng)理督導(dǎo)下級(jí)：萬(wàn)能裝潢維修工職責(zé)大綱? 負(fù)責(zé)小區(qū)的土建維修裝修工作，完善為保新和二裝管理，有計(jì)劃的完成土建裝修完善維修保新工作。主要職責(zé)：? 依照建筑裝修施工的有關(guān)法規(guī)負(fù)責(zé)項(xiàng)目土建裝修工程的完善改造，維修保新和二次裝修管理及工作反饋。? 做好本專(zhuān)業(yè)基礎(chǔ)管理工作，建立健全各項(xiàng)管理制度和圖紙資料檔案。? 做好客戶(hù)報(bào)修的安排處理及項(xiàng)目裝修，土建設(shè)施的巡檢工作并做好統(tǒng)計(jì)記錄及工作日志。? 負(fù)責(zé)土建外來(lái)施工方的施工、整改、工藝監(jiān)管，安排下屬技術(shù)人員跟辦。? 嚴(yán)格控制維修、材料備件工具的領(lǐng)用消耗及出庫(kù)去向降低維修成本。? 督促員工做好各種維修指令，接到投訴，要求反應(yīng)及時(shí)處理快速有效，完成維修指令后及時(shí)銷(xiāo)單并反饋信息。? 負(fù)責(zé)本專(zhuān)業(yè)新崗位員工的培訓(xùn)和專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)驗(yàn)證工作安排，提高本專(zhuān)業(yè)員工素質(zhì)。? 完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。職務(wù)內(nèi)容：? 督導(dǎo)員工按照操作規(guī)程操作，監(jiān)控空調(diào)系統(tǒng)、水處理系統(tǒng)內(nèi)的各種設(shè)備，巡視各系統(tǒng)內(nèi)設(shè)備，做好巡視紀(jì)錄；? 督導(dǎo)員工對(duì)小區(qū)內(nèi)的設(shè)施進(jìn)行巡查、維護(hù)保養(yǎng)，合理安排各類(lèi)維保工作程序，提高工作效率和工作質(zhì)量；? 督導(dǎo)員工按照計(jì)劃維修保養(yǎng)所管各系統(tǒng)內(nèi)的設(shè)備，并做好維修保養(yǎng)記錄；? 負(fù)責(zé)空調(diào)/機(jī)管/裝修設(shè)備，設(shè)施外來(lái)施工方的施工、整改、維修保養(yǎng)工作的標(biāo)準(zhǔn)、工藝監(jiān)督，安排下屬技術(shù)人員跟班；? 跟查下屬員工的工作執(zhí)行情況是否按標(biāo)準(zhǔn)要求運(yùn)行，對(duì)超過(guò)8小時(shí)的工作單進(jìn)行跟蹤處理，督導(dǎo)工作程序及進(jìn)度，核查已完成工作的質(zhì)與量，每月進(jìn)行員工考評(píng)，并作出報(bào)告；? 若遇主要設(shè)備故障或緊急情況，須立即到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)提供資料，組織維修，執(zhí)行有難度的故障維修時(shí)需按程序及時(shí)報(bào)告；? 對(duì)員工進(jìn)行技術(shù)培訓(xùn)，并定期對(duì)員工進(jìn)行考核，逐步提高員工的綜合素質(zhì)；? 督導(dǎo)員工做好由管理處批準(zhǔn)的對(duì)業(yè)主、客戶(hù)提供的有償服務(wù)，完成后的及時(shí)信息反饋；? 負(fù)責(zé)審核業(yè)主和客戶(hù)的二次裝修申請(qǐng)中的空調(diào)系統(tǒng)、上下水系統(tǒng)圖紙以及施工中的監(jiān)管工作；? 負(fù)責(zé)污水系統(tǒng)和湖水循環(huán)系統(tǒng)、加藥系統(tǒng)、曝氣系統(tǒng)的運(yùn)行，監(jiān)測(cè)生活水、游泳池水以及湖水的水質(zhì)，并定期提供報(bào)告；? 定期對(duì)生活水箱進(jìn)行清洗，確保水質(zhì)合格；? 負(fù)責(zé)每月一次的公共區(qū)域的潔具/閥門(mén)/門(mén)窗/裝飾等設(shè)施檢查維修；? 負(fù)責(zé)每月一次的各水井及排水泵的清洗和設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)管理工作；? 做好當(dāng)值主管對(duì)工程部的日常運(yùn)行調(diào)度工作和運(yùn)行人員的檢查，按質(zhì)量管理目標(biāo)要求對(duì)其工作質(zhì)量進(jìn)行抽查和回訪(fǎng)；? 做好工程部公用工具的管理工作；? 督促員工做好各種維修指令，接到投訴，要求反應(yīng)及時(shí)處理快速有效，完成維修指令后及時(shí)銷(xiāo)單并反饋信息；? 做好防臺(tái)、防汛、防凍等季節(jié)性工作；? 定期進(jìn)行設(shè)備和設(shè)施的巡檢；? 做好業(yè)戶(hù)服務(wù)工作，對(duì)客戶(hù)應(yīng)細(xì)心、有耐心、有禮貌、不跟客人爭(zhēng)論；? 完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù)。職務(wù)內(nèi)容：? 每日對(duì)給排水系統(tǒng)、水質(zhì)處理系統(tǒng)、湖水處理系統(tǒng)及其附屬系統(tǒng)、設(shè)備、管道進(jìn)行定時(shí)、定點(diǎn)、例行巡查工作，水質(zhì)化驗(yàn)并做好原始巡查記錄，保證不漏查、不虛查等；? 不折不扣地執(zhí)行上級(jí)指示，按照計(jì)劃所管轄范圍內(nèi)的設(shè)備做好保養(yǎng)、維修工作；? 做好各種原始記錄，保管好，有問(wèn)題及時(shí)匯報(bào)；? 接到報(bào)修單，反應(yīng)要快，解決問(wèn)題要迅速而有效。7. 職位 ：工程空調(diào)技工匯報(bào)上級(jí)：暖通主管督導(dǎo)下級(jí)：職責(zé)大綱：? 負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)空調(diào)系統(tǒng)及其附屬系統(tǒng)的日常維修和保養(yǎng)工作；? 負(fù)責(zé)執(zhí)行上級(jí)指派的其它工作。完成任務(wù)，及時(shí)做好信息反饋；? 嚴(yán)格遵守管理處制度的一切規(guī)章制度，發(fā)現(xiàn)不良現(xiàn)象要及時(shí)糾正；? 及時(shí)做好管理處批準(zhǔn)對(duì)業(yè)主、客戶(hù)提供的有償服務(wù)，完成并及時(shí)反饋信息；? 準(zhǔn)確、及時(shí)地做好交接班工作；? 出現(xiàn)突發(fā)情況及時(shí)報(bào)告主管或主管以上負(fù)責(zé)人，同時(shí)按照預(yù)定的程序處理，在保證不危及人身安全的前提下，盡量減少損失；? 保證個(gè)人通訊暢通，及時(shí)接受上級(jí)主管的工作指令；? 在完成本職工作的同時(shí)，按主管工作指令要求，做好工程部其他工種的協(xié)助工作；? 做好空調(diào)、通排風(fēng)孔等設(shè)備的季節(jié)性維修保養(yǎng)工作；? 不折不扣地執(zhí)行上級(jí)主管的指示，按計(jì)劃履行管轄范圍內(nèi)的設(shè)備要求，做好維護(hù)保養(yǎng)工作；? 做好業(yè)戶(hù)服務(wù)工作，對(duì)客戶(hù)應(yīng)細(xì)心、有耐心、有禮貌、不跟客人爭(zhēng)論；? 完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù)。職務(wù)內(nèi)容：? 定期、定時(shí)、定點(diǎn)巡查小區(qū)供配電設(shè)備，做到不漏查、不虛查，認(rèn)真做好記錄填寫(xiě)各種報(bào)表和運(yùn)行記錄，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的同時(shí)及時(shí)報(bào)告上級(jí)主管；? 熟悉小區(qū)供配電系統(tǒng)線(xiàn)路分步走向，巡查中發(fā)現(xiàn)異常情況（條件允許，現(xiàn)場(chǎng)立即處理），并報(bào)告上級(jí)主管；? 負(fù)責(zé)做好各配電房的安全防范措施，確保安全運(yùn)行；? 若發(fā)生供電停電事件時(shí)，要立即與供電部門(mén)聯(lián)系，查明停電原因和恢復(fù)時(shí)間，并做好準(zhǔn)確記錄；? 完成項(xiàng)目?jī)?nèi)大型接待活動(dòng)和節(jié)日活動(dòng)特需的照明布置、接線(xiàn)及設(shè)備安裝和拆收工作。? 完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù)。職務(wù)內(nèi)容：? 負(fù)責(zé)電梯年度安全檢測(cè)，并保證電梯的安全運(yùn)行；? 督導(dǎo)維修保養(yǎng)單位對(duì)電梯的維保，確保電梯的正常運(yùn)行；? 對(duì)小區(qū)所有電梯運(yùn)行進(jìn)行日常巡查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)電梯運(yùn)行隱患，并及時(shí)報(bào)修以及維修；? 負(fù)責(zé)做好所有電梯機(jī)房設(shè)備的清潔工作；? 做好電梯維保、巡檢報(bào)告；? 掌握電梯困人的解救程序，如遇電梯困人，能迅速正確予以處理；? 接到電梯故障，應(yīng)立即趕到現(xiàn)場(chǎng)，進(jìn)行相應(yīng)處理工作；? 嚴(yán)格遵守管理處制定的一切規(guī)章制度，發(fā)揮工作主動(dòng)性，在做好本職工作的同時(shí)按上級(jí)主管指派進(jìn)行其他工程維修巡查工作；? 保證個(gè)人通訊暢通，及時(shí)接受上級(jí)主管的工作指令；? 做好業(yè)戶(hù)服務(wù)工作，對(duì)客戶(hù)應(yīng)細(xì)心、有耐心、有禮貌、不跟客人爭(zhēng)論；? 完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù)。 ? 負(fù)責(zé)執(zhí)行上級(jí)指派的其它工作。記清用料及工時(shí)，完成后及時(shí)信息反饋，同時(shí)在《工作單》中記錄；? 施工、操作、維修后，要做到工完、料凈、場(chǎng)地清；? 做好由工程部批準(zhǔn)的對(duì)業(yè)主、客戶(hù)提供的有償服務(wù)，不得擅自接任務(wù)，緊急情況處理必須同時(shí)通報(bào)上司；? 遵守工程部一切規(guī)章制度，發(fā)現(xiàn)不良現(xiàn)象及時(shí)改正；? 不折不扣地執(zhí)行上級(jí)指示，按計(jì)劃對(duì)設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng)工作；? 保證工作環(huán)境要達(dá)到要求，妥善保管好配發(fā)的工具、設(shè)備備用零件，做好設(shè)備防火、防潮、防靜電工作，保障設(shè)備正常運(yùn)行；? 認(rèn)真作好設(shè)備、機(jī)房及工作現(xiàn)場(chǎng)的衛(wèi)生清潔工作；? 保證個(gè)人通訊暢通，及時(shí)接受上級(jí)主管的工作指令；? 在完成本職工作的同時(shí)，按主管工作指令要求，做好