【正文】 所以較少受到街上人車喧鬧的騷擾，加上接觸的塵埃量相對較少，空氣當然比較清新。d) 朝向：這是一個影響樓價較重要因素，因單位內部設備可花金錢添置或改善，但方向則完全不能改變。e) 景觀：景觀也不能改變的因素，故一些擁有開闊視野、海景、山景或綠化公園景觀的單位價格均較高。如一些大型屋村設備齊全，應有盡有，包括商場、百貨公司、超級市場、戲院、私人會所、游泳池及私家花園等。四、房地產的分類a) 按用途分l 住宅用房地產：住房l 生產用房地產：工廠廠房l 經營用房地產：商場l 行政用房地產：各大部委l 其他專業(yè)房地產：醫(yī)院、學校b) 按收益性劃分收益性房地產 非收益性房地產c) 按市場性劃分 出售的房地產出租的房地產營業(yè)的房地產自用的房地產d) 按開發(fā)程度劃分：l 生地：是指不具有城市基礎設施的土地，如荒地、農田；l 毛地：是指具有一定城市基礎設施，但地上有待拆遷安置的房屋的土地；l 熟地：具有完善的城市基礎設施、土地平整、能直接在上進行房屋建設的土地；l 在建工程 ：指地上建筑物尚未建成、不具備使用條件的房地產、該房地產不一定正在建設，也可能停工了多年；l 現房：地上建筑物已建成、可直接使用的房地產，可能是新的，也可能是舊的；e) 按土地使用權出讓年限劃分：l 居住用地：（70年）；l 工業(yè)、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育：（50年）；l 商業(yè)、旅游、娛樂：（40年）；l 綜合或其它：（50年）；土地使用年限從土地使用者與政府土地管理部門簽定土地出讓合同，依法取得土地使用權之日起開始計算（通常在土地出讓合同中有明確約定）。根據我國《城市房地產管理法》42條規(guī)定：“以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產后，其土地使用權的使用年限為減去原土地使用者已經使用年限后的剩余年限。土地使用權年限屆滿時，除非出讓合同中另有規(guī)定或城市規(guī)劃部門另有規(guī)定，土地使用權受讓人可以繼續(xù)中申請使用，并重新簽訂土地使用權出讓合同，支付土地使用權出讓金，辦理土地使用權登記手續(xù)。“三通”是把開發(fā)區(qū)紅線以外的道路、給水排水管道、供電線引入施工現場，“一平”是把施工現場的土地進行平整。 3．國有土地使用權證：指經土地使用者申請，由城市各級人民政府頒發(fā)的國有土地使用權的法律憑證。4．地籍：指土地的自然狀況、社會經濟狀況和法律狀況的調查與登記，包括了土地產權的登記和土地分類面積等內容。5．宗地：是地籍的最小單元，是指以權屬界線組成的封閉地塊。它反映一宗地的基本情況。二、與土地所有權相關的概念1. 土地使用權:是指土地使用者根據國家法律和與土地所有人簽訂的有關規(guī)定,對國家或集體所有的土地享有占用、使用、收益和處分的權利.2. 土地使用權出讓：是指國家以土地所有者身份，按指定地塊的使用年限、用途和城市規(guī)劃等條件，將城市土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，并向土地使用者收取土地使用權出讓金的行為。土地使用權出讓有成“批租”,屬于房地產一級市場。土地所有權是不能出讓或轉讓的。4. 土地使用權出讓的方式：協(xié)議、招標、拍賣。一般多用于工業(yè)及政府為調整經濟結構而給予優(yōu)惠政策的項目。適用于開發(fā)性用地或者較高技術性要求的建設用地。主要適用于投資環(huán)境好，贏利大，競爭性很強的金融業(yè)、旅游業(yè)、商業(yè)和娛樂用地。土地使用權的劃撥：是指政府無償將土地拔發(fā)給使用者使用，一般沒有使用期限的限制。三、與面積有關的概念1. 建設用地面積：指城市規(guī)劃行政主管部門確定的建設用地位置和界線所圍合的用地之水平投影面積。3. 建筑面積：建筑物各層面積總和，每層建筑面積按建筑物勒角以上截面計算，包括使用、輔助面積和結構面積。7. 套內使用面積：室內各居室面積、壁櫥等，以及不包含在結構面積中的煙囪、通風道、管道井。9. 結構面積：建筑物各層中，外墻、內墻、垃圾道、通風道、煙囪（均為投影面積）等所占面積的總和。使用面積大于等于地毯面積。13. 使用面積系數：用百分率表示。14. 建筑系數：“建筑占地系數”的簡稱。用以說明建筑物分布的疏密程度、衛(wèi)生條件及土地利用率。15. 使用率：使用面積與建筑面積之比，用百分數表示。17. 容積率：指項目、規(guī)劃建設用地范圍內全部建筑面積與規(guī)劃建設用地面積之比。而綠地率是指規(guī)劃建設用地范圍內的綠蔭面積（包括綠地面積）與規(guī)劃用地面積之比。20. 建筑覆蓋率：又稱建筑密度，是指建筑物基底面積與規(guī)劃用地之比。本小區(qū)規(guī)劃居住總人數。本小區(qū)規(guī)劃居住總人數。小區(qū)內占地面積24. 1平方米=10．765平方英尺25. 公用建筑面積=整棟樓的建筑面積套內建筑面積不應分攤的建筑面積26．公用建筑面積分攤系數=公共分攤面積247。公寓式住宅一般建在大城市，大多數是高層大樓，標準較高，每層內有若干單獨使用的套房，包括臥室，起居室，客廳，浴室，廁所，廚房，陽臺等，還有一部分附設于旅館酒店之內，供一些常常往來的中外客商及其家眷中短期租用。商品房：是指房地產開發(fā)經營企業(yè)開發(fā)的，建成后用于市場出售的房屋，包括住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。按銷售對象分為：內銷商品房：指房地產開發(fā)企業(yè)通過實行土地使用權出讓形式，經過政府計劃主管部門審批，建成后用于在境內范圍（目前不包括港、澳、臺）出售的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。商住住房：商住住房是SOHO（居家辦公）住宅觀念的一種延伸。商住住宅適合小型公司、創(chuàng)業(yè)集體以及依賴網絡進行社會活動的人群。經濟適用房：是指具有社會保障性質的商品住宅，是國家為解決中低收入家庭住房問題而修建的普通住房，具有經濟適用性的特點。這類住宅因減免了市政配套等費用，（其中包括免去土地出讓金，削減了市政配套等費用的50%，并且優(yōu)先享受銀行信貸，其成本低于普通商品房，并且規(guī)定了較低的固定利潤率3%），故又稱經濟適用房。它是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產權（擁有權、占有權、處分權、收益權）歸國家所有。上述兩類房均為使用權房。我國的廉租房只租不售，出租給城鎮(zhèn)居民中最低收入者。 安居房：指實施國家“安居工程”而建設的住房（屬于經濟適用房的一類）。集資房：集資房是改變住房建設由國家和單位包攬的制度，實行政府、單位、個人三方面共同承擔，通過籌集資金，政府及相關部門用地、信貸、建材供應、稅費等方面給予部分減免。個人按房價全額出資的。TOWNHOUSE：也稱聯(lián)排別墅，其中包括雙拼別墅、疊拼別墅等。多層住宅：指四層至六層樓房住宅稱為多層住宅。高層住宅：指十層以上的樓房住宅稱為高層住宅。躍層：躍層是近年來推廣的一種新穎住宅建筑形式，是一套住宅占有上、下兩個樓層，上下層不通過公共樓梯而采用戶內獨有的內部樓梯聯(lián)系上下層，一般首層安排起居室、廚房、餐廳、衛(wèi)生間，最好有一間臥室，二層安排臥室、書房、衛(wèi)生間等。復式：復式是受躍層式住宅的啟發(fā)而創(chuàng)造設計的一種經濟型住宅。錯層：戶內樓面高度不一致，錯開之處有樓梯聯(lián)系。（適合大面積住宅，小戶型會顯得局促）。退臺式住宅：又稱為“臺階式”住宅，其外形類似于臺階，特點是住宅的建筑面積由底層向上逐漸減少，下層減少的建筑面積成為上層的一個大平臺，可作花園使用?！懊餍汀弊≌菏侵缸≌诮环繒r未經裝修，也不附過多的起居設施，僅是完成土建、水電等基本工程，地面為粗糙的混凝土土面，房頂僅抹灰層，預留衛(wèi)生間、浴缸、水、氣管道。準現樓：已經平頂，正在搞裝修，即將交付使用的樓。CBD：城市中央商務區(qū)CLD: 中央生活區(qū)群樓:從地面一直到標準層或平臺花園的建筑層，一般由首層至四層或以上不等，多用作商場、會所或其他配套設施。情景洋房：“情景洋房”是萬科的“專利產品”，正式名字為“戶戶帶花園或露臺的住宅”，也就是說，盡管是多層住宅，每戶都能擁有一個寬大露天的私有室外空間。設計為一梯兩戶，第一、二層為平層，三、四層是復式單位。無論是外觀還是內部布局都讓人感到相當新穎。板樓與塔樓：板樓從建筑物本身來說，反映的是一個建筑物的長、寬、高之比。板板樓的戶型應該是南向面寬大，而進深短，南北通透的格局。而目前市場上有許多所謂板樓的戶型卻達不到南北通透，甚至有的板樓還有純北向戶型。有的戶型雖然做到了南北通透，但進深卻達到了17米，甚至更大，使室內出現了暗廳。 板樓以其通風透氣、日照采光，特別是高得房率的優(yōu)勢，受到市場的認可。項目需要增加面積，增大容積率，塔樓是很好的選擇。 建安成本的降低是開發(fā)商選擇塔樓的又一個主要原因。比板樓低得多的價格是塔樓最基本的生存之道。房屋產權指房產所有者，按國家法律規(guī)定所享有的權利。房屋產權登記：房屋所有權登記通常稱為“產權登記”（包括房屋所有權登記個房屋他項權利登記）城鎮(zhèn)房屋所有權登記是人民政府為了健全法制，加強城鎮(zhèn)房屋的管理，依法確認房屋所有權的法定手續(xù)。前者是指共有人分別按自己所擁有的份額大小，對共有房地產享有一定的利益，并承擔相應的義務；后者是指兩個以上權利人對全部共有的房地產享有同等的權利，并承擔同等的義務。房屋產權仍由產權所有者自行管理，債權人只能按期取息，而無使用管理房屋的權利，待借款還清，產權人收回房契，抵押即告終結。押金有時亦被稱為押租和按金。契稅：指房屋所有權發(fā)生轉移時，就當事人所訂契約，按房價一定比例向新的房屋產權人征收的一次性稅收。六、與規(guī)劃有關的概念開間：住宅的寬度，指一間房屋內一面墻皮到另一面墻皮之間的實際距離。（進深一般限定在5米左右） 層高：房屋一層的高度。 戶型：根據家庭人口組成情況和國家規(guī)定的居住面積定額所確定的每戶居室的數量和大小。 居住小區(qū)：一般稱為小區(qū)，是指被城市中居住區(qū)級道路或自然分界線所圍合，以居民基本生活活動不穿越城市主要交通線為原則，并設有與其居住人口規(guī)模相應的、滿足該區(qū)居民基本的物質與文化生活所需的公共服務設施的居住生活聚居地區(qū)。道路用地：指宅間小路和公建專用道路以外的各級車行道路、廣場、停車場、回車場等。配建設施：與住宅規(guī)模或與人口規(guī)模相對應配套建設的公共服務設施、道路和公共綠地的總稱。（3） 日照間距系數根據日照標準確定的房屋間距與遮擋房屋標高的比值。 （2）住宅朝向 住宅的朝向主要要求能獲得良好自然通風和日照。戶室比=某種戶型套數/（1幢、住宅群）住宅總套數*100% 建筑系數：“建筑占地系數”的簡稱。用以說明建筑物分布的疏密程度、衛(wèi)生條件及土地利用率。1 房屋層數：是指房屋的自然層數。采光窗在室外地坪以上的半地下室，,()以下的不計算層。層數按照一棟房屋的最高層數填寫。1 封頂：指項目已完成最頂層的結構工程。出讓的土地，可以是生地，也可以是經過開發(fā)達到“三通一平”或“七通一平”的熟地。房地產二級市場：是土地使用者經過開發(fā)建設，將建成的房地產進行出售或出租的市場，一般是指商品房首次進入流通領域進行交易而形成的市場。房地產三級市場：是指已獲得房地產產權的單位和個人，再次將房地產轉賣或交換，轉租的市場。第二節(jié) 商品房預售1．房地產銷售經營：是房地產企業(yè)經營的一種重要方式，根據銷售房地產時房屋是否建成，房地產銷售經營分為房地產開發(fā)項目轉讓和商品房銷售兩種形式。l 商品房銷售：是指房地產開發(fā)企業(yè)將其開發(fā)建設的房屋，包括房基地、院落土地和其他附屬用地，作為商品運用不同的途徑，通過市場銷售給單位和個人，滿足生產和生活的需要，實現房地產商品的使用價值和價值，獲取最佳經濟和社會效益的經營活動。 3．商品房預售條件：l 已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書。l 按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，已經確定施工進度和竣工交付日期。未取得該證的，不得進行商品房預售。開發(fā)企業(yè)應當自簽約之日起30日內，向房地產管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預售合同登記備案手續(xù)。開發(fā)企業(yè)應當予以協(xié)助，并提供必要的證明文件。5．預售商品房的轉讓：2005年4月30日，為了抑制房價，國家七部委聯(lián)合出臺了《關于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》。也就是說，以前常見的“炒樓花”行被全面禁止了。第三節(jié) 商品房現售：商品房現售：是指房地產開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。（2） 取得土地使用權證書或者使用土地的批準文件。（4） 已通過竣工驗收。（6） 供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期。商品房買賣合同商品房銷售時，房地產開發(fā)企業(yè)和買受人應當訂立書面商品房買賣合同。（2） 商品房基本狀況。（4） 商品房房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間。（6） 裝飾、設備標準承諾。（8） 公共配套建筑的產權歸屬。（10） 辦理產權登記有關事宜。（12） 違約責任。第四節(jié) “五證兩書”五證《國有土地使用證》：是證明土地使用者向國家支付使用權出讓金，獲得了在一定年限內某塊國有土地使用權的法律憑證?！督ㄔO工程規(guī)劃許可證》：是有關建設工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證。沒有開工證的建設項目均屬違章建筑，不受法律保護?！拔遄C”中最重要的是《國有土地使用證》和《商品房銷售（預售）許可證》，兩者表明所購房屋屬合法交易范疇。兩書“兩書”是指《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。第五節(jié) 內部認購內部認購是地產開發(fā)商在未獲得《商品房預售許可證》等有關證件之前，在小范圍內以“內部認購”可以為開發(fā)商盡快回籠資金，并且由于內部認購的商品房價格較低，通常會吸引眾多購房人士。因此，購房者在進行內部認購時應慎重的考察該房地產項目是否除了《商品房預售許可證》外其他證件都齊備，以免使自己的合法權益受到損害。第六節(jié) 格式條款格式條款是當事人為了重復使用而預先擬定，并在訂立合同時未與對方協(xié)商的條款。但是，格式條款一方當事人往往會利用其優(yōu)勢地位，在條款中列入一些不公平的條款，而對方當事人由于其自身地位的原因，只能被動接受，因此這樣的合同往往會違背公平原則，所以法律規(guī)定提供格式合理的方式提請對方注意免除或者限制其責任的條款，按照對方的要求，對該條款予以