【正文】 最有效的手段。保證貸款方式 保證貸款方式指貸款行以借款人提供的具有代為清償能力的企業(yè)法人單位作為保證人而向其發(fā)放貸款的方式。這種結(jié)構(gòu)在高層房屋中被大量運用，所以，購房戶大可不必為其專業(yè)術(shù)語所蒙蔽。房產(chǎn)在使用中，房屋的使用與房屋占用土地的使用總是同時存在，不可分割的。目前，房價大致可分為四大部分組成：一是地價成本，包括土地出讓金以及相關(guān)費用，如郊區(qū)的耕地補償、勞動力安置、城區(qū)的拆遷周轉(zhuǎn)費用等；二是建筑安裝費用，如設(shè)計、招標、監(jiān)理、材料施工等；廣義地可包括前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費（七通一平費），甚至市政費、用電權(quán)費等也可折算在建安費里；三是開發(fā)商經(jīng)營費用，包括辦公管理費、銷售經(jīng)營費等；四是開發(fā)商經(jīng)營利潤。別墅 代表著總面積大、總價昂貴，獨立的建筑空間與獨有的建筑外形； 公寓 公寓的特征是單價高、品質(zhì)化配套服務(wù)；市區(qū)中心位置、內(nèi)外裝修講究； 普通住宅 普通住宅的標志則是單價相對較低、分布于各處的建筑形式靈活的樓房。銷售對象面向本市戶口居民。板塔之爭論是京城地產(chǎn)圈總動員式的口水戰(zhàn)，板樓的優(yōu)勢形象在消費者心中占據(jù)上風。隨著板塔之爭，一批板樓公寓涌現(xiàn)，市區(qū)中心位置、高檔配套服務(wù)，板樓公寓成新時尚。Townhouse風聲水起，第一批Townhouse火了；跟風的Townhouse被困了；究竟 Townhouse何去何從，業(yè)界還在摸索中。房地產(chǎn)商為了項目促銷宣傳的名字，政府不是一定批準。什么是套內(nèi)建筑面積？按照《北京市商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤暫行規(guī)定》第四條的規(guī)定，商品房的套內(nèi)建筑面積是指成套商品房（單元房）的套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積和陽臺建筑面積之和。套內(nèi)使用面積如何計算？套內(nèi)使用面積是套內(nèi)房屋使用空間的面積，以水平投影面積計算。其中，住宅的套內(nèi)使用面積的計算方法為：１、套內(nèi)使用面積包括臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、貯藏室、壁柜等分戶門內(nèi)面積的總和；２、躍層住宅中的戶內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積；３不包含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的煙囪、通風道、管道井均計入使用面積；４、內(nèi)墻面裝修厚度均計入使用面積。商品房的套內(nèi)墻體分為共用墻及非共用墻兩種。非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積。什么是公用建筑面積和分攤公用建筑面積？公用建筑面積是指由整棟樓的產(chǎn)權(quán)人共同所有的整棟樓公用部分的建筑面積。公用建筑面積和分攤的公用建筑面積的產(chǎn)權(quán)歸整棟樓購房人共有，購房人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對其享有權(quán)利，承擔責任。1購房人應分攤的公用建筑面積是如何計算出來的根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則（試行）》規(guī)定，各套（單元）分攤的公用建筑面積＝公用建筑面積分攤系數(shù)套內(nèi)建筑面積，而公用建筑面積分攤系數(shù)＝整棟建筑物的公用建筑面積／整棟建筑物的各套內(nèi)建筑面積之和，其中，整棟建筑物的公用建筑面積等于整棟建筑物的建筑面積扣除整棟建筑各套（單元）套內(nèi)建筑面積之和，并應扣除整棟樓不應分攤的建筑面積。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔，所有權(quán)歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。1如何理解商品房買賣合同中的商品房用途？預售許可證上的房屋用途有住宅、公寓和辦公三種寫法，而寫的是公寓，這是一種似是而非的寫法，公寓就是住宅。到目前為止，商住兩用房還僅僅是房地產(chǎn)商為了房屋促銷宣傳使用的一個詞，國家根本就沒有這個有關(guān)房屋用途的用語。轉(zhuǎn)讓預購的商品房的，預購人與受讓人應當簽訂書面合同，并在合同簽訂后15日內(nèi)依照本辦法第四十條的規(guī)定到原登記機關(guān)申請變更預售登記。1預售合同未做預售登記的是否有效？當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認合同無效的，不予支持。1買受人哪種情況下可以要求雙倍賠償？(一)(二)故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明； 故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實；(三)商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；(三)商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。1《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的有效期是幾年？《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》“注意事項”上寫著：“ 本《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及附件發(fā)出后，因年度建設(shè)計劃變更或因故未建滿兩年者，《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及附件自行失效”，合同在履行過程中發(fā)生爭議解決方法，購房人可在仲裁和起訴中進行選擇。仲裁人員由于不是專職人員，所以受到行政干擾較少。但購房人也應了解仲裁實行的是一裁終裁制，除了法律規(guī)定的可申請撤銷情形外，購房人不能對仲裁裁決像訴訟那樣由于不服一審判決可以提出上訴，對上訴判決不服可以請求再審，對仲裁結(jié)果只能遵守、履行。2合同本由誰持有？合同中對合同頁數(shù)和份數(shù)有約定。如果購房人貸款，購房人的合同則保存在貸款銀行里，購房人經(jīng)常抱怨自己手中沒有合同。2購房合同中的不可抗力如何解釋？不可抗力是指買賣合同簽訂后，不是由于當事人一方的過失或故意，發(fā)生了當事人在訂立合同時不能預見，對其發(fā)生和后果不能避免并且不能克服的事件，以致不能履行合同或不能如期履行合同。不可抗力通常包括兩種情況：一種是自然原因引起的，如水災、旱災、暴風雪、地震等；另一種是社會原因引起的，如戰(zhàn)爭、罷工、政府禁令等。哪些意外事故應視作不可抗力，可由買賣雙方在合同的不可抗力條款中約定。2買受人在收到建筑分攤部位變更通知后多少之日起書面通知出賣人，否則視為接受變更？ 買受人在收到建筑分攤部位變更通知后15日起書面通知出賣人，否則視為接受變更。2買受人貸款未獲批準，是否可以解除合同？商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。2面積測繪費應該由誰承擔？面積測繪費收取原則為“誰委托，誰付費”，購房合同已規(guī)定開發(fā)商向購房人提供面積測量數(shù)據(jù)的義務(wù)，故此費用應由開發(fā)商交納。按照規(guī)劃，發(fā)展商必須預留教育用地，而且要完善建設(shè)配套。3層高在多少米應計入房屋建筑面積應計入房屋建筑面積：層高(高度)(，以下同)的房屋均應計算建筑面積；房屋屋頂為斜面結(jié)構(gòu)(坡屋頂)的，層高(高度)；對傾斜、弧狀等非垂直墻體的房屋，層高(高度)。２．地下二層是人防層：主要用于平、戰(zhàn)結(jié)合時使用，所以開發(fā)商在和平時也一般將其開發(fā)為地下車庫進行出租，但產(chǎn)權(quán)歸全社會所有，而所得費用則只能與其主管部門——北京市人防辦協(xié)商，而物業(yè)管理公司、業(yè)主都不在其內(nèi)。3可否以未成年人名義購買房產(chǎn)？答:法律并未限定購買者的年齡，任何年齡均可購買。很多人出于對日后我國可能開征遺產(chǎn)稅的顧慮，干脆現(xiàn)在就將房產(chǎn)登記在孩子名下。預售商品房，應當符合下列條件：（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金并取得國有土地使用權(quán)證，屬于預售經(jīng)濟適用住房的，應當取得城鎮(zhèn)建設(shè)用地批準書；（二）取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證件和施工許可證件；（三）按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)的建設(shè)資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上；（四）已確定竣工日期，且滿足市國土房管局公布的預售最長期限3商品房預售許可證應當載明那些內(nèi)容？ 商品房預售許可證應當載明下列內(nèi)容：（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名稱；（二）預售許可證編號；（三）預售商品房的建設(shè)工程規(guī)劃許可證編號；（四）預售商品房的坐落位置、幢號或者樓層、面積；（五）土地的用途和使用期限；（六）發(fā)證機關(guān)和發(fā)證日期。3會所能否作為公用建筑進行分攤？ 會所不能作為公用建筑進行分攤。物業(yè)管理用房應使用設(shè)計用途為物業(yè)管理、辦公、或住宅的房屋。每幢商品房所分攤的物業(yè)管理用房面積可占該幢商品房建筑面積的千分之四左右，但最高不得超過千分之六。商品房買賣合同中，買賣雙方對分攤的物業(yè)管理用房而積另有約定的，從其約定。六、物業(yè)方面公共維修基金的用途和管理此項基金不同于物業(yè)管理費，只用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造。在辦理立契過戶手續(xù)時，按購房款的2%足額交納。管委會成立前，基金使用由開發(fā)商或物業(yè)公司提出使用計劃，經(jīng)房地局審核后劃撥；管委會成立后，維修基金的使用由物業(yè)企業(yè)提出年度使用計劃，經(jīng)管委會審定后實施。物業(yè)費合理收取時間是多少？北京市房地局小區(qū)辦曾發(fā)布過《關(guān)于禁止收取多年物業(yè)管理費的通知》。也就是說，只要收到一年以下，就不違反規(guī)定。如何運作應該看購房時所簽《住宅使用管理維修公約》；保證金要看《公約》約定，如無約定，收取還應征得業(yè)主同意。而地下車庫、機械停車庫則要實行市場價，開發(fā)商應在購房時在《公約》中明示。何時成立業(yè)主物業(yè)管理委員會？居住小區(qū)已交付使用并且入住率達到50%以上時，應當在該居住小區(qū)開發(fā)建設(shè)單位、居住小區(qū)所在地的區(qū)、縣房屋土地管理機關(guān)指導下建立物業(yè)管理委員會。物業(yè)公司由誰選擇？ 居住小區(qū)開發(fā)建設(shè)周期較長的，在物業(yè)管理委員會成立之前，由該居住小區(qū)的開發(fā)建設(shè)單位負責物業(yè)管理，并可選擇物業(yè)管理企業(yè)進行前期管理。物業(yè)管理企業(yè)有那些權(quán)利？(一)依據(jù)物業(yè)管理合同和國家及本市的有關(guān)規(guī)定對居住小區(qū)實施物業(yè)管理；(二)依據(jù)物業(yè)管理合同和有關(guān)規(guī)定收取物業(yè)管理費用；(三)勸阻、制止損害他人物業(yè)或妨害物業(yè)管理的行為；對造成的損害，有權(quán)要求賠償；(四)要求物業(yè)管理委員會協(xié)助管理；(五)選聘專營公司或聘用專人承擔清潔、保安、綠化等專項服務(wù)業(yè)務(wù)；（六）從事物業(yè)經(jīng)營或開展其他多種經(jīng)營和有償服務(wù)。業(yè)主未入住新房，物業(yè)管理費究竟要不要交？這一問題涉及到了入住交接和物業(yè)管理兩個問題。開發(fā)商不出示證明文件或出示證明文件不齊全，購房人有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責任由開發(fā)商承擔。1商品保修規(guī)定保修期是多長時間？ 建設(shè)部頒發(fā)的《商品住宅實行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》第五條規(guī)定： 《住宅質(zhì)量保證書》應當包括以下內(nèi)容：工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗的質(zhì)量等級；地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)承擔保修；正常使用情況下各部位、部件保修內(nèi)容與保修期； 1)屋面防水3年；2)墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年； 3)墻面、頂棚抹灰層脫落1年； 4)地面空鼓開裂、大面積起砂1年； 5)門窗翹裂、五金件損壞1年； 6)管道堵塞2個月；7)供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備1個采暖期或供冷期； 8)衛(wèi)生潔具1年； 9)燈具、電器開關(guān)6個月；其他部位、部件的保修期限，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與用戶自行約定。其他項目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。兩者規(guī)定有些差異，根據(jù)行政法規(guī)優(yōu)先于部門規(guī)章，當兩者規(guī)定不一樣時取行政法規(guī)的規(guī)定。委托時，購房人應當依法繳納測繪費用，并與房產(chǎn)測繪單位就測繪事宜簽訂書面合同，合同應當包括測繪項目的基本情況、完成期限、收費標準、成果質(zhì)量要求、爭議解決方式等內(nèi)容。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內(nèi)容，當事人違反的，應當承擔違約責任。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定，經(jīng)對方當事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個月。天然氣何時開通？根據(jù)市政規(guī)定，新項目入住率要達到70%，才可以通天然氣?！逼醵愂菢I(yè)主取得產(chǎn)權(quán)證時向國家交的稅。房屋產(chǎn)權(quán)證有幾種？房屋產(chǎn)權(quán)證是對進行了房屋產(chǎn)權(quán)登記后所發(fā)證件的統(tǒng)稱。《房屋所有權(quán)證》發(fā)給擁有房屋所有權(quán)人?！斗课菟棛?quán)證》發(fā)給與房屋所有權(quán)有關(guān)的其他財產(chǎn)權(quán)人，如典權(quán)人、抵押權(quán)人等。申請人應提交補領(lǐng)新證申請書和登載遺失聲明的報紙一份，經(jīng)房管機關(guān)審查確認后，補發(fā)新證，并按規(guī)定征收重新登記費用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當與受讓人在轉(zhuǎn)讓合同中約定保修范圍、保修期限和保修責任。保修期限自商品房交付之日起計算。第二篇：房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識擁有全面的房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識，對于初入行業(yè)的人來說非常重要，現(xiàn)在就來學習吧：：房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，房地產(chǎn)也稱不動產(chǎn)或物業(yè)。房地產(chǎn)在權(quán)屬上面存在狀態(tài)：土地權(quán)屬與房產(chǎn)權(quán)屬綜合體。地產(chǎn)土地及其權(quán)利的總稱。房地產(chǎn)按照不同的標準可以劃分為不同地類型，房地產(chǎn)大體上可以分為：居住用房地產(chǎn)、生產(chǎn)用房地產(chǎn)、經(jīng)營用房地產(chǎn)、行政用房地產(chǎn)、其它用房地產(chǎn)等。具體內(nèi)容是產(chǎn)權(quán)人對房地產(chǎn)的占有、使用、收益和依法處分的權(quán)利。政府以拍賣、招標、協(xié)議的方法，將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者。：指經(jīng)土地使用者申請，由聲調(diào)各級人民政府頒布發(fā)的國有土地使用權(quán)的法律憑證。：主要包括房地產(chǎn)買賣、租賃市場。一級市場是指國家土地管理部門按土地供應計劃、采用協(xié)議、招標、拍賣的方式，以土地使用合同的形式，將土地使用權(quán)以一定的年限、規(guī)定的用途及一定的價格出讓給房地產(chǎn)發(fā)展商或其它用地者的市場。三級市場是指單位、個人之間的房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃的市場，它是在二級市場基礎(chǔ)上的第二次或多次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交易活動的市場。：是指在發(fā)展基礎(chǔ)上的水通、電通、路通及場地平整：是指上、下水通，排污通、熱力通、路通、通訊通、煤氣通、電通及場地平整。：是專門辦理房地產(chǎn)初始登記、轉(zhuǎn)移登記、抵押登記、變更、繼承、贈予等手續(xù)的部門。：是指發(fā)展商以市場地價取得土地使用權(quán)進行開發(fā)建設(shè)并國土局批準在市場上流通的房地產(chǎn)，它是可領(lǐng)獨立房產(chǎn)證并可轉(zhuǎn)讓、出租、繼承、抵押、贈予及交換的房地產(chǎn)。經(jīng)濟性是指住宅價格相對市場價格而言，比較低，能夠適應中低收入家庭的承受力，適用性指在住房設(shè)計及其建筑標準上強調(diào)住房的使用效果，而不是減低建筑標準。：公寓式住宅是相當于獨院獨戶的西式別墅住宅而言的。：也叫西式洋房或小洋樓，即花園別墅，一般都是帶有花園草坪和車庫的獨院式平房或二、三層小樓，建筑密度很低，內(nèi)部居住功能完備，裝修豪華，并富有變化，住宅水、電、暖供給一應俱全，戶外道路、通訊、購物、綠化也有較高的標準，一般為高收入者購買。它屬于住宅，但同時又融入寫字樓的諸多硬件設(shè)施，尤其是網(wǎng)絡(luò)功能的發(fā)達，使居住者在居住的同時又能從事商業(yè)活動的住宅形式。：指實施國家“安居工程”而建設(shè)的住房（屬于經(jīng)濟適用房的一類）。：集資房