【正文】 積計征地價、進(jìn)行補(bǔ)償、繳納市政配套費(fèi)時的分配方法方法一：先按小區(qū)的占地面積將土地成本分配到各小區(qū)；再將分配到各小區(qū)內(nèi)的土地成本，按小區(qū)內(nèi)房屋等成本核算對象和道路、廣場等公用場所的占地面積進(jìn)行直接分配；然后將分配到小區(qū)內(nèi)道路、廣場等公用場所占地面積的土地成本，按房屋等成本核算對象的占地面積進(jìn)行間接分配，計入房屋等成本核算對象的的開發(fā)成本；房屋等成本核算對象的直接分配數(shù)加間接分配數(shù)，即為該房屋等成本核算對象應(yīng)負(fù)擔(dān)的土地成本。 按建筑面積計征（或補(bǔ)償）時的分配方法：按成本核算對象的建筑面積來分?jǐn)偂?扣除直接費(fèi)用后，按建筑面積分?jǐn)偅唬?） 扣除直接費(fèi)用后，按建筑面積分?jǐn)偅唬?）具體分配及核算方法參見《萬科集團(tuán)費(fèi)用核算規(guī)范》 車位及車庫、其他配套設(shè)施及留作自用的固定資產(chǎn)，均不分配開發(fā)間接費(fèi)。 成本報表成本報表是成本信息管理的中心，通過成本報表可動態(tài)了解項目成本總體情況、與目標(biāo)成本的偏差情況、成本管理中存在的問題等信息。成本報表種類、編報時間及要求詳見《結(jié)算報表格式》及集團(tuán)成本審算中心的有關(guān)規(guī)定。關(guān)聯(lián)文件： 財務(wù)管理部：萬科集團(tuán)會計管理及核算規(guī)范（VKCW0303） 萬科集團(tuán)費(fèi)用核算規(guī)范（VKCW0304）萬科集團(tuán)存貨核算規(guī)范（VKCW0306）附：“開發(fā)成本”科目編號一覽表科 目 名 稱編 號開發(fā)成本4301土地獲得價款政府地價及市政配套費(fèi)合作款項紅線外市政配套費(fèi)拆遷補(bǔ)償費(fèi)開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)勘察設(shè)計費(fèi) 勘察丈量費(fèi) 規(guī)劃設(shè)計費(fèi) 建筑研究用房報批報建費(fèi) 政府報批報建費(fèi) 增容費(fèi)三通一平費(fèi) 臨時道路 臨時用電 臨時用水 場地平整費(fèi)臨時設(shè)施費(fèi) 臨時圍墻 臨時辦公室 臨時場地占用費(fèi) 臨時圍板主體建筑工程費(fèi)基礎(chǔ)工程 土方 護(hù)壁（坡） 樁基 樁基檢測 降水結(jié)構(gòu)及粗裝修工程混凝土框架砌體找平及抹灰防水門窗工程 單元門 入戶門 防火門 戶內(nèi)門 窗、陽臺門公共部位精裝修 大堂精裝修 樓梯間精裝修 屋面精裝修 外立面精裝修 電梯廳精裝修 單元入口精裝修 外墻外保溫 欄桿室內(nèi)裝修 廚房精裝修 衛(wèi)生間精裝修 廳房精裝修 陽臺、露臺、 開發(fā)間接費(fèi)工程管理費(fèi) 工程監(jiān)理費(fèi) 預(yù)結(jié)算編審費(fèi) 行政管理費(fèi) 施工合同外獎金 工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)安全監(jiān)督費(fèi)工程保險費(fèi) 資本化借款費(fèi)用營銷設(shè)施建造費(fèi) 廣告設(shè)施及發(fā)布費(fèi) 銷售環(huán)境改造費(fèi) 售樓處裝修裝飾費(fèi) 樣板間費(fèi)用 其他 物業(yè)管理完善費(fèi)成本預(yù)提及結(jié)轉(zhuǎn)二、萬科集團(tuán)存貨核算規(guī)范　　 目的：為加強(qiáng)存貨管理，規(guī)范集團(tuán)存貨核算，便于對集團(tuán)存貨結(jié)構(gòu)和存貨存量的分析及披露，依據(jù)《企業(yè)會計制度》、《房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)會計處理規(guī)定》、《公開發(fā)行證券公司信息披露編報規(guī)則第11號－從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的公司財務(wù)報表附注特別規(guī)定》等規(guī)定，制定本辦法。3．4．方法與過程控制 存貨的分類：公司類別存貨類別說 明會 計 科 目核算要求地產(chǎn)公司擬開發(fā)土地購入的、尚未動工但已決定將之發(fā)展為出售或出租物業(yè)的土地開發(fā)成本—擬開發(fā)土地（核算項目）開發(fā)間接費(fèi)存貨跌價準(zhǔn)備在核算項目的項目屬性中增加占地面積及可售建筑面積，并至少每季度依照實際情況進(jìn)行調(diào)整。不包括在可售建筑面積中的車位應(yīng)按個數(shù)采用數(shù)量金額核算。物業(yè)公司物業(yè)工程承接物業(yè)工程發(fā)生的各項支出。物業(yè)工程 集團(tuán)內(nèi)其他行業(yè)公司的存貨分類和所用會計科目可根據(jù)本行業(yè)業(yè)務(wù)特點自行設(shè)置。 各類存貨的核算 擬開發(fā)土地及在建開發(fā)產(chǎn)品的核算 科目設(shè)置 “開發(fā)成本”及“開發(fā)間接費(fèi)”科目核算擬開發(fā)土地及在建開發(fā)產(chǎn)品的實際開發(fā)成本，其明細(xì)設(shè)置參見下表：一級科目二級科目三級科目四級科目核算項目備注開發(fā)成本土地獲得價款按各成本、費(fèi)用項目再進(jìn)行細(xì)分（具體核算內(nèi)容、核算方法詳見《萬科集團(tuán)房地產(chǎn)企業(yè)成本核算指導(dǎo)》） 各成本核算對象 成本核算對象可分層次設(shè)立。開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)各成本核算對象主體安裝工程費(fèi)各成本核算對象環(huán)境及配套設(shè)施費(fèi)各成本核算對象開發(fā)間接費(fèi)項目名稱工程管理費(fèi)按各成本、費(fèi)用項目再進(jìn)行細(xì)分（具體核算內(nèi)容、核算方法詳見《萬科集團(tuán)房地產(chǎn)企業(yè)成本核算指導(dǎo)》） 營銷費(fèi)用物業(yè)管理完善費(fèi)上述成本核算對象可分層次設(shè)立，具體設(shè)置參見下圖： 項目 在建一期 住宅 商鋪 在建二期 寫字樓 擬開發(fā)土地* 待分?jǐn)偝杀?擬開發(fā)土地等同于《萬科集團(tuán)成本核算指導(dǎo)》中的“待建工程”核算項目本規(guī)范將主要詳細(xì)闡述“開發(fā)成本—土地獲得價款”的核算方法，“開發(fā)成本”其他明細(xì)科目的有關(guān)核算內(nèi)容、核算方法，詳見《萬科集團(tuán)房地產(chǎn)企業(yè)成本核算指導(dǎo)》。期末，“開發(fā)間接費(fèi)”余額按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計入各成本核算對象，借記“開發(fā)成本”科目，貸記“開發(fā)間接費(fèi)”科目。其具體核算方法，詳見《萬科集團(tuán)費(fèi)用核算規(guī)范》。 項目開工前支付的款項，記入“開發(fā)成本”相應(yīng)明細(xì)科目的“擬開發(fā)土地”核算項目下。項目整體開發(fā)時，應(yīng)將擬開發(fā)土地的實際成本全部轉(zhuǎn)入“在建開發(fā)產(chǎn)品” 類中；項目分期開發(fā)時，應(yīng)將“擬開發(fā)土地”中開工部分對應(yīng)的成本轉(zhuǎn)入“在建開發(fā)產(chǎn)品”類中。前期費(fèi)用可比照土地獲得價款進(jìn)行處理。項目辦理竣工決算手續(xù)后，應(yīng)將其成本從“在建開發(fā)產(chǎn)品”類轉(zhuǎn)入“完工開發(fā)產(chǎn)品”類，其中土地獲得價款的轉(zhuǎn)出金額按“在建開發(fā)產(chǎn)品”的土地獲得價款金額乘以當(dāng)期完工部分面積占已轉(zhuǎn)入在建部分面積的比例（具體轉(zhuǎn)出分配方法參見《萬科集團(tuán)房地產(chǎn)企業(yè)成本核算指導(dǎo)》第六章），作分錄如下：借：完工開發(fā)產(chǎn)品貸：開發(fā)成本—土地獲得價款—在建期其它成本、費(fèi)用項目按《成本核算指導(dǎo)》進(jìn)行處理?？颇康拿骷?xì)設(shè)置如下：一級科目二級科目三級科目核算項目完工開發(fā)產(chǎn)品項目名稱具體苑或棟或期以及配套資產(chǎn)名稱住宅、商鋪、寫字樓、配套資產(chǎn) 核算說明A、項目辦理完竣工決算手續(xù)后，按開發(fā)項目的功能和用途，由“開發(fā)成本”科目轉(zhuǎn)入“完工開發(fā)產(chǎn)品”的相應(yīng)明細(xì)科目的借方。 配套資產(chǎn)如會所、車位、游泳池、網(wǎng)球場、幼兒園等均應(yīng)在三級明細(xì)科目中單獨(dú)反映，同時必須指向核算項目中的“配套資產(chǎn)”，以便于對其匯總。為避免產(chǎn)生低效資產(chǎn)，今后新開發(fā)項目的此類配套資產(chǎn)不應(yīng)再留成本，而應(yīng)攤?cè)胂鄳?yīng)可售產(chǎn)品成本；目前帳面留存的此類配套資產(chǎn)比照經(jīng)營類進(jìn)行處理。此類配套資產(chǎn)可以預(yù)留成本，其金額一般按不分?jǐn)偟貎r和管理費(fèi)用的實際建造成本；但如該配套資產(chǎn)的實際建造成本高于預(yù)期收益，也可按與預(yù)期收益配比的一定金額預(yù)留成本。經(jīng)營類配套資產(chǎn)的會計處理具體如下： 配套資產(chǎn)項目竣工后，按應(yīng)預(yù)留成本，由“開發(fā)成本”科目轉(zhuǎn)入“完工開發(fā)產(chǎn)品”下具體明細(xì)會計科目的“配套資產(chǎn)”核算項目，分錄如下：借：完工開發(fā)產(chǎn)品—項目—配套資產(chǎn)—配套資產(chǎn)（核算項目） 貸：開發(fā)成本同時，上述配套資產(chǎn)，如擁有產(chǎn)權(quán)證，轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)”的“房屋及建筑物”類，；沒有產(chǎn)權(quán)證的，轉(zhuǎn)入“出租開發(fā)產(chǎn)品”的相應(yīng)明細(xì)，分錄如下：借：出租開發(fā)產(chǎn)品—項目—配套資產(chǎn)—配套資產(chǎn)（核算項目） 貸：完工開發(fā)產(chǎn)品—項目—配套資產(chǎn)—配套資產(chǎn)（核算項目）D、完工開發(fā)產(chǎn)品對外出售時，應(yīng)于銷售實現(xiàn)時，按售價記入“主營業(yè)務(wù)收入”科目；同時，按其帳面價值借記“主營業(yè)務(wù)成本”科目，貸記“完工開發(fā)產(chǎn)品—項目—期（或苑或棟或配套資產(chǎn)名稱）”科目下相應(yīng)核算項目。 出租開發(fā)產(chǎn)品的核算 科目設(shè)置 “出租開發(fā)產(chǎn)品”科目核算出租開發(fā)產(chǎn)品類存貨的原值；“開發(fā)產(chǎn)品攤銷”科目核算出租開發(fā)產(chǎn)品的累計攤銷。除對外出售外，已確認(rèn)的“出租開發(fā)產(chǎn)品”不得隨意轉(zhuǎn)出；如因出租用途變化等原因確需轉(zhuǎn)出的，應(yīng)征得總部財務(wù)部同意。 不擁有產(chǎn)權(quán)證的配套資產(chǎn)，均在本科目核算。C、出租開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按一定年限進(jìn)行攤銷，其攤銷金額在“開發(fā)產(chǎn)品攤銷”科目核算。各類資產(chǎn)均應(yīng)在轉(zhuǎn)入“出租開發(fā)產(chǎn)品”當(dāng)月，按月進(jìn)行直線攤銷，分錄如下： 借：其他業(yè)務(wù)支出 貸：開發(fā)產(chǎn)品攤銷—項目—期（或苑或棟或配套資產(chǎn)名稱）D、出租開發(fā)產(chǎn)品的修理費(fèi)用記入“其他業(yè)務(wù)支出”科目。 出租開發(fā)產(chǎn)品對外出售，應(yīng)于銷售實現(xiàn)時，按售價記入“主營業(yè)務(wù)收入”科目；同時，按其攤余價值借記 “主營業(yè)務(wù)成本”科目，按出租開發(fā)產(chǎn)品的累計攤銷，借記“開發(fā)產(chǎn)品攤銷—項目—期（或苑或棟或配套資產(chǎn)名稱）”科目下的相應(yīng)核算項目，按出租開發(fā)產(chǎn)品原價，貸記“出租開發(fā)產(chǎn)品—項目—期（或苑或棟或配套資產(chǎn)名稱）”科目下相應(yīng)核