【正文】 從區(qū)域上來定位，房地產(chǎn)的市場目標(biāo)，可分為東部市場，西部市場，大都市市場，鄉(xiāng)鎮(zhèn)市場，開發(fā)區(qū)市場等。上世紀(jì)80年代中晚期的深圳房地產(chǎn)市場，90年代初期的海南房地產(chǎn)市場，90年代中晚期的廣東、上海、北京房地產(chǎn)市場，二十一世紀(jì)初的蘇杭房地產(chǎn)市場等。目前房地產(chǎn)目標(biāo)市場的開發(fā)又呈現(xiàn)一些新的特點。黨中央關(guān)于西部大開發(fā)的指示，也對房地產(chǎn)的目標(biāo)市場的開發(fā)起了一定的導(dǎo)向作用，但這種作用僅僅發(fā)生在西部一些較發(fā)達(dá)城市。許多變量因素，作為開發(fā)商在定位房地產(chǎn)目標(biāo)市場時，要充分權(quán)衡利弊、慎重決策。不同歷史時期的房地產(chǎn)，反映著不同歷史時期的政治、文化和物質(zhì)文明。但從終端指向定位上，我們可以按目標(biāo)市場細(xì)分的原則，分為個人和投資群體一類，另一類為企業(yè)、黨政機關(guān)和社會團體。從消費的終端指向上，其目標(biāo)市場可以分為個人市場、投資群體市場、企業(yè)市場、社會團體、黨政機關(guān)等。但是不同的房地產(chǎn)項目在操作前，是要考慮不同個人的不同心理需求和購房動機。房地產(chǎn)營銷定位，就是要求開發(fā)商充分研究這些不同，來確定如何建造不同的房地產(chǎn)來滿足這些不同的需求。房地產(chǎn)市場是一個需要龐大資金的準(zhǔn)經(jīng)濟市場，是非純粹的市場經(jīng)濟，受國家政策層面的影響較大，與當(dāng)?shù)卣恼邔用嬗兄鴺O大的利害關(guān)系。如上個世紀(jì)80年代中晚期的深圳、廣州；90年代初期的海南、洋浦，上海的浦東；晚期的北京、成都；本世紀(jì)初的杭州等。投資群體是房產(chǎn)開發(fā)商在策劃房地產(chǎn)項目時必須重視的群體，是使房地產(chǎn)增值、保持俏銷的主體，缺少了投資群體參與的房地產(chǎn)，是難以有快速的資金回收、高效的經(jīng)濟利益的。從哪些方面來確定投資群體參與同房地產(chǎn)增值的關(guān)系呢？有三個方面：一是政府層面。在杭州，即便你有錢，也只能通過關(guān)系買上一套不錯的房子。到1999年杭州當(dāng)年商品房投放量在492畝。難怪杭州的房價每年以15%—18%速率攀升。二是人口和經(jīng)濟層面，房地產(chǎn)的發(fā)展，離不開人口的增長和經(jīng)濟的發(fā)展。三是未來發(fā)展趨勢層面。隨著人們生活水平的提高，第二居住地理念的發(fā)展，人們逐步認(rèn)識到海南是一個天然的休閑寶地，養(yǎng)老福地。分時度假也是未來旅游房地產(chǎn)的一個發(fā)展趨勢，產(chǎn)權(quán)式酒店和公寓，以租代利返還，既可自己閑時度假，又可忙時出租獲利，就很能獲得投資群體的青睞。一般來說企業(yè)作為房地產(chǎn)消費者，是為了解決企業(yè)員工住房問題而形成的。社會團體 在這里主要指的是學(xué)校等社會公益事業(yè)單位。當(dāng)前有不少房地產(chǎn)開發(fā)商進入到學(xué)校，做學(xué)校學(xué)生公寓房地產(chǎn)的開發(fā)。②是建了賣、還是建了租，自有資金是否充足。黨政機關(guān)黨政機關(guān)作為房地產(chǎn)目標(biāo)市場中利潤比較豐厚的一塊，在定位其為目標(biāo)群體時，同樣要注意幾點：①你善于與政府機關(guān)領(lǐng)導(dǎo)打交道嗎？②你為了做這個房產(chǎn)項目會向主要領(lǐng)導(dǎo)行賄嗎？③你會為了更厚的利潤去偷工減料，以次充好嗎？④這個項目是某領(lǐng)導(dǎo)政績工程嗎？把這些問題弄清楚后，你才能定位于自己是否從事這項工程。簡而言之就是市場指向定位要明確。房地產(chǎn)的終端指向定位亦然。房地產(chǎn)公司規(guī)模大小不等，資源條件相差很多，因此各公司在目標(biāo)市場上占據(jù)不同的競爭位置。第二、 優(yōu)勢的競爭地位 這類開發(fā)商有比較雄厚的資本作為后援，可以獨立操作一個或幾個房地產(chǎn)項目，不論競爭者如何行動，可以相對保持獨立的位置。第四、 守住的競爭地位 這類開發(fā)商，已經(jīng)有驕人的經(jīng)營業(yè)績，足以保證其能在房地產(chǎn)業(yè)有立足之地，但是它的優(yōu)勢在許多公司介入市場的情況下，在逐漸消失，傳統(tǒng)的管理方式已使得其在市場勝出的機率越來越小。第六、無法存在的競爭地位。綜述上述六種分類在房場市場中，從企業(yè)角色來看，我們可以將競爭對手定位為：（1）市場領(lǐng)導(dǎo)者市場領(lǐng)導(dǎo)者，是指在房地產(chǎn)行業(yè)被公眾確認(rèn)具有引導(dǎo)一段時間內(nèi)、一定區(qū)域范圍內(nèi)房產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢的企業(yè)或集團，其開發(fā)的房地項目在當(dāng)?shù)鼐哂械湫托?、指?dǎo)性、范例意義，房產(chǎn)盤面大、資金實力強，不管領(lǐng)導(dǎo)者是否受到贊賞或尊敬，但其它公司都會承認(rèn)它的充分地位。房地產(chǎn)市場領(lǐng)導(dǎo)者為了確保其領(lǐng)導(dǎo)地位，在策略上多合采用點上進攻、面上防御，點面進退結(jié)合的方法。這一策略風(fēng)險較大，但是潛在收獲頗豐。②它會攻擊規(guī)模相當(dāng)，但經(jīng)營不善、資金不足的同行公司。市場挑戰(zhàn)者選擇的進攻方法有正面進攻、側(cè)翼進攻、包圍進攻、游擊式進攻等。并非所有在創(chuàng)業(yè)中處于第二位的公司都向市場領(lǐng)導(dǎo)者挑戰(zhàn)，因為市場領(lǐng)導(dǎo)者對于他人想從其手中爭奪市場份額是不會掉以輕心，聽之任之。作為市場追隨者其市場策略可分為三大類：①跟著走，即市場建什么規(guī)格房，賣什么價格，按市場規(guī)律來操作；②有距離追隨，即與市場領(lǐng)導(dǎo)者的代隔一段時間，以免一哄而上造成積壓滯銷；③有選擇追隨。這個角色定位具有以下幾個特點：①這個房地產(chǎn)市場曾經(jīng)有過輝煌歷史，因多方面的原因蕭條，現(xiàn)正在重新興起；②這個市場所需資金不是很大，公司有良好的政府和銀行關(guān)系；③所操作的項目資金在1000萬左右，多為二手工程或三拉子、五拉子工程；④公司原先是相關(guān)房產(chǎn)咨詢或顧問代理公司，或是其它行業(yè)但品牌聲譽比較好的公司。從定位的角度上講，我們是在尋找我們的產(chǎn)品差異性是否合乎消費者潛在心理需求。開發(fā)商自身優(yōu)劣及其定位房地產(chǎn)作為一件產(chǎn)品或商品，經(jīng)歷了這么幾個時代。這一段時間是房地產(chǎn)的“黃金時代”，那時房地產(chǎn)開發(fā)商務(wù)為國有企業(yè)，隸屬于房產(chǎn)局和建設(shè)局等，時間跨度為上世紀(jì)80年代未到90年代初。這段時間，房子起一個好聽的名字，有一個叫得響的房地產(chǎn)公司來開發(fā)，就可以賣得好、賣得快。90年代晚期——現(xiàn)在，一方面一些房子賣得好，另一方面有些房子空置多年未能售。房地產(chǎn)的自然屬性在逐漸淡化，人賦予它的社會屬性在逐漸擴展延伸。不同區(qū)域的土地，其開發(fā)的商業(yè)價值是完全不同的。問題是你是否挖掘到了符合目標(biāo)消費群潛在心理需求的內(nèi)涵和主題。有優(yōu)勢的地盤，不一定是好銷的樓盤，關(guān)鍵是有沒有尋找到符合目標(biāo)消費群心理需求的優(yōu)勢。尿不濕的優(yōu)勢與其它產(chǎn)品同類產(chǎn)品的差別化，確實是“方便、快捷”，但是還不符合當(dāng)時美國主婦對該項產(chǎn)品的潛在心理訴求，因為“方便、快捷”是想偷懶，不想洗尿布。后來該公司經(jīng)過市場調(diào)研，找到了產(chǎn)品滯銷的癥結(jié)，把“尿不濕”廣告訴求點改為“干爽、衛(wèi)生、健康”，銷售立即獲得成功。人們定位于低價、偏僻，土地沒有增值潛力，但是，有的開發(fā)商卻把它定位為高檔休閑度假區(qū)，即有錢人的商住區(qū)，沒有商城，沒有學(xué)校，沒有醫(yī)院都不是問題，有錢可買車。土地即由原來10萬元/畝上升為近百萬元/畝，周圍中高檔酒店林立，成了又一個富人住宅區(qū)。做房地產(chǎn)亦然。這些年來，房地產(chǎn)越來越驟積著越來越龐大的資金，動輒上億、十幾億、甚至幾十億、幾百億資金。是進入一級市場還是進入二級市場，抑或三級、四級、五級市場。此言，上海、廣州、為中級市場，其開發(fā)潛力大，購買力高，有錢階層多，人手收入高，房地產(chǎn)項目可以上萬、十幾萬平米的開發(fā)。這些省會城市比較北京、上海、廣州而言，經(jīng)濟發(fā)展水平總量略遜一籌，但比其它一些城市又有明顯的經(jīng)濟實力，人們的購買力較高，對于一些中檔房，價格在30005000元/平米的房產(chǎn)有著較大的需求，開發(fā)房地產(chǎn)項目，資金在五千萬元以上，就能有比較強的競爭力。這當(dāng)中有很多新興都市、這塊市場比較大，涉獵人員多。四級市場是一些新設(shè)立縣級市和縣。開發(fā)商在準(zhǔn)備房地產(chǎn)市場前，就要明確自己是進入哪一段目標(biāo)市場，不要盲目看見別人做房地產(chǎn)獲得厚利后就心急，傾其所有，投標(biāo)競地，草率開發(fā)。（3）、品牌定位房地產(chǎn)不同于其它產(chǎn)品，它具有不動性，恒久性，是與人類共始終，同時社會化色彩又極濃的產(chǎn)品。開發(fā)商賣樓時，其實是在賣一個“物”，物賣完了以后，房產(chǎn)商似乎也賣完了。許多開發(fā)商，至今都沒有意識到房地產(chǎn)品牌的價值和魅力。日常生活用品，品牌名目繁多。我們生活在一個無數(shù)品牌構(gòu)成的世界里，品牌無處不在。品牌名稱。品牌標(biāo)志。品牌商標(biāo)。因此，商標(biāo)實質(zhì)上是一種法律名詞，是指已獲得專用權(quán)，并受法律保護的一個品牌或品牌的一部分。這些結(jié)果不僅包括構(gòu)成品牌的一些表層因素——品名、商標(biāo)、圖案、色彩等，更包括那些隱藏在后面的深層因素，如房產(chǎn)的品質(zhì)、價格、創(chuàng)新主題，總經(jīng)理及法人的社會影響力，企業(yè)的社會責(zé)任感等等。在當(dāng)代中國房地產(chǎn)市場主要是以樓盤來塑造品牌的。廣東“碧桂園花園”，作為一個房地產(chǎn)品牌，人們知曉更多，但是作為開發(fā)其的房地產(chǎn)公司，卻知之甚少。品牌出了名, 得到顧客認(rèn)同，就是名牌。品牌一旦成了名牌，就會非常值錢，即所謂無形資產(chǎn)。目前房地產(chǎn)成為知名品牌的開發(fā)商尚不多見。其元素包括以下幾點：□要有準(zhǔn)確的定位訴求。□要有好的圖案、標(biāo)志、圖形、色彩?！跻凶銐虻馁Y金，能保障企業(yè)進行持續(xù)的，多方位的信息溝通?！跤幸粋€凝聚企業(yè)的向心力，有引導(dǎo)社會公眾輿論的領(lǐng)袖人物。與品牌表達(dá)含義相一致的質(zhì)量保證和服務(wù)保證則是品牌圖形中的重點，是兩個輪，承載著品牌這輛車向前駛進。萬科地產(chǎn)的品牌定位就全面論證了這一點。吸引顧客踴躍購買的因素，就含有萬科城市花園的“品牌價值”在內(nèi)。深圳、上海、天津、沈陽等地的萬科城市花園項目，均為市級的“文明小區(qū)”和國家建設(shè)部的“優(yōu)秀（示范）單位”。以“社區(qū)文化氣息熱烈”，作為城市花園品牌的軸心定位。隨著各小區(qū)之間以及業(yè)主與發(fā)展商、物業(yè)公司之間的溝通，以及社區(qū)活動的開展，不僅豐富了業(yè)主的業(yè)余生活，也增強了業(yè)主的榮譽感。如何對房地產(chǎn)進行品牌定位呢？有五種策略。追求品牌成為本行業(yè)中領(lǐng)導(dǎo)者的市場地位，或者是市場占有率第一，或者是銷售量第一?！?加強定位?！?尋求空擋定位。如1993年，海南國邦房地產(chǎn)公司開發(fā)的微利房，就是尋找價位在2000元/平米空擋來定位的。通過與競爭品牌的比較，確立自己的市場地位。如美國克萊斯靳公司就宣稱自己是美國“三大汽車公司之一”推出這么一個俱樂部的概念，一下子使自己和“巨頭”們坐在了一起，很容易在顧客心目中留下不滅的印象。房地產(chǎn)確立品牌定位的訴求點包括：□ 顧客對該房地產(chǎn)的重視程度?！鯃D案：構(gòu)圖、標(biāo)志及其適應(yīng)性；顏色及其象征意義；文字的形狀；圖案的聯(lián)想意義。（4）、公共關(guān)系定位：所謂公共關(guān)系定位就是指從處理全方位的社會關(guān)系中來尋求企業(yè)及其產(chǎn)品與目標(biāo)消費者共同利益點?？铺乩盏亩x，作為一種促銷手段的公共關(guān)系是指這樣一些活動：爭取對企業(yè)有利的宣傳報道，協(xié)助企業(yè)與有關(guān)的各界公眾建立和保持良好關(guān)系，建立和保持良好的“企業(yè)形象”，消除和處理對企業(yè)不利的謠言、傳說和事件等。即企業(yè)通過積極的溝通，處理好公司與其內(nèi)部的全體員工、外部的合作伙伴、競爭者、顧客、政府部門、新聞界、相關(guān)社會群體、所在社區(qū)等之間的社會關(guān)系，推動特定形象的樹立，促進產(chǎn)品的銷售和企業(yè)的發(fā)展。公關(guān)部門就像和平時期的海軍陸戰(zhàn)隊，沒有出風(fēng)頭的機會，不受尊敬。當(dāng)公司發(fā)生危機，比如出現(xiàn)房產(chǎn)面積不夠、墻體有裂縫、承諾難兌現(xiàn)的不利報道時，企業(yè)的公關(guān)人員就必須沖在最前線，捍衛(wèi)公司的利益，維護企業(yè)的形象。為什么？因為顧客每天都在依據(jù)公司的聲譽，做出諸如是否選用公司的產(chǎn)品或服務(wù)之類的決定，沒有良好的公共關(guān)系，聲譽不佳，怎能指望顧客相信企業(yè)的“好意”，拿出積蓄來買你的房產(chǎn)呢？公共關(guān)系的活動主要是利用信息溝通的原理和方法。在國外，作為企業(yè)或其他組織樹立特色形象，維持一種良好的社會關(guān)系的公共關(guān)系，其應(yīng)用早已無所不在。公關(guān)的本質(zhì)定位在于：有效地與相關(guān)的人、團體溝通，進而將企業(yè)的信息傳達(dá)給企業(yè)以外的世界。房產(chǎn)公司公關(guān)的方式□新聞報道：把有價值的信息傳遞給新聞媒體，用以吸引公眾對房產(chǎn)或公司服務(wù)的注意力?！跣畔贤ǎ洪_展內(nèi)部和外部的信息交流，以促進本企業(yè)與其他企業(yè)之間的理解?！踝稍儯禾峁┯嘘P(guān)公眾事務(wù)及企業(yè)定位和形象方面的咨詢?！跏占鞔笮侣剻C構(gòu)及其記者的資料：地址、電話、傳真、地址、EMAIL等。如奠基時為殘疾人舉行義演；開展拯救大熊貓的義賣活動等?！蹰_展各項社會活動，引起公眾的興趣，提高房產(chǎn)的聲譽。□撰寫書面材料，宣傳產(chǎn)品特色或經(jīng)營特色?！?提供實證或間接證明。如聘請著名專家教授或權(quán)威機構(gòu)對房產(chǎn)所在地的風(fēng)水、人文、景觀、土質(zhì)等進行鑒定或推薦等。包括光碟、錄像帶、錄音帶、圖片、招貼畫等，可分別用于公司內(nèi)部培訓(xùn)、顧客購房時附送顧客、贈與新聞機構(gòu)、公眾展示等場合?！跏占侣勈录Y料；□提供新聞線索和素材，包括：公司的各種活動開業(yè)和周年慶典重要領(lǐng)導(dǎo)人、名人參觀企業(yè)家和優(yōu)秀員工事跡企業(yè)的社會貢獻(xiàn)等□撰寫新聞稿件□保持與新聞界不間斷的聯(lián)系□預(yù)防負(fù)面新聞的播出□減少負(fù)面新聞的影響□邀請記者前來采訪第二節(jié) 定位方式房地產(chǎn)的定位方式，雖然與其他產(chǎn)品有不同的地方，但基本原理是相同的。一、避強定位避強定位就是避開強有力的競爭對手，不“硬碰硬”，與強手和平相處、共謀利益的市場定位策略。這種定位方式的風(fēng)險較小，成功率較高，常常被初次擠入房地產(chǎn)市場的企業(yè)所采用。結(jié)果石油危機后，美國人對節(jié)油的小汽車的愛好不斷增長，由此發(fā)展成了一個廣闊的市場，促使兩國在美國汽車市場上的經(jīng)營成功?！醴慨a(chǎn)市場中強者實力強大、地位是不可動搖的。避強定位的策略可以有三種做法：□第一種是維持現(xiàn)狀、強化自己的房產(chǎn)在顧客心目中的現(xiàn)有地位?！?第三種策略是有意識地避免和對手正面競爭，即退出與強大的對手相同的市場范圍、市場層面，或類似的市場形象。二、迎頭定位迎頭定位就是與市場上最強的競爭對手“對著干”。但也有不少的企業(yè)認(rèn)為，這種定位可以使自己一開始就與強手站在同一高度上，能更激發(fā)自己奮發(fā)上進，一旦成功，就會獲得巨大的市場優(yōu)勢。當(dāng)然，迎頭定位必須清醒估計自己和實力，否則，以雞蛋碰石頭，后果不堪設(shè)想。迎頭定位的風(fēng)險迎頭定位容易招致對手的反攻，雙方為爭奪顧客，極易陷入互相攻擊和競相壓價的誤區(qū)，因此，虧損和低利的風(fēng)險較高?？偟膩碇v，迎頭定位是一個風(fēng)險較高的定位類型。因而企業(yè)必須具備以下的條件：□有較強的資金實力、豐富的土地資源、優(yōu)越的政府資源，可以與競爭對手進行較量。□必須以大面積市場范圍為目標(biāo)，市場太小，得不償失。重新定位通常是指對銷路差、形象不夠有力的產(chǎn)品進行二次定位。重新定位不僅適用于產(chǎn)品定位，同樣也適合于品牌定位和企業(yè)定位。對產(chǎn)品進行重新定位的過程，實際上是再一次地重復(fù)定位的步驟。但這一過程絕不是上一次定位的簡單重復(fù)，而是在原來基礎(chǔ)上的一次揚棄。重新定位的條件進行房產(chǎn)的再定位，一般是