【正文】 8年10月開業(yè)，本市最大的電子市場租售價格：位置月租金/平方年租金/平米備注一樓3045元36030平方起租二樓2535元300 注：一次性統(tǒng)交一年租金，可免交一個月租金。 金三角電訊城：地段位置面積平米月租金年租金/平米淮海西路場內(nèi)5006001400平方/60戶門市房1015001800 建材裝飾城位置：淮海西路與清河路以東 規(guī)模：9000多平方，其中淮汽公司開發(fā)4000的平方，99年8月開業(yè)，100多經(jīng)營戶，年成交額8千多萬。匯通市場群 匯通市場是目前蘇北地區(qū)最大的批發(fā)市場。年交易額15億元。 租金水平列表（抽樣）市場名稱地段面積平方租金/年租金/平方轉(zhuǎn)讓金銷售匯通市場沿大治路門市房156萬400010萬80萬匯通市場八區(qū)內(nèi)門市房104萬400060萬布匹市場沿大治路門市房302萬 666五金市場中瑞花園1740臨街80009000內(nèi)35004500淮海廣場商圈內(nèi)主要街道店面租金水平（單位：元）地 點經(jīng)營品種面積（平米）年租金年租金/平米其他淮海東路新亞商城北側(cè)百盛服飾5061200淮安人淮海北路，近淮海廣場襪子2541600淮安人淮海北路，近淮海廣場DEBON服飾6091500淮安人淮海北路，近淮海廣場PLAYBOY專賣店70101439淮海北路，近水門橋太平鳥西服12011917揚州人淮海西路店面房江西陶器35857健康西路近淮海北路SHARP專營店703．6510 東、西大街商業(yè)街東西大街為老商業(yè)街，商鋪林立，西大街共有商鋪約180家，經(jīng)營品種較多，商街配套較齊全，東大街約有在營商鋪90家，主要經(jīng)營服飾、鞋、床上用品等，本案所在地段因項目在建，主要為經(jīng)營服裝的臨時攤位，抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)如下：地點經(jīng)營品種面積/平米年租金萬年租金/平米其他樂園小區(qū)11樓西20米服裝252．8萬1120轉(zhuǎn)讓費7000元樂園小區(qū)11樓西30米服裝253萬909年毛利約8萬樂園小區(qū)4樓共有商鋪129家，關(guān)門或未營業(yè)26家東大街國貿(mào)家私城一樓臨街家具18012667溫州人東大街化妝品202．4萬1200申浩百貨服裝109600960承包租賃慶華二期商鋪服裝281．8萬642慶華二期一商鋪售價9300元/平方，房價980—1350元/平方米東大街鞋202．61300溫州人東西大街點評l 從商品檔次看：普遍檔次低，西大街檔次比東大街高；l 從消費者層次看：工薪階層，一般市民；l 從經(jīng)營品種看：最多的就是服裝與鞋類，店鋪多，東大街的經(jīng)營品種范圍較窄；l 從租金水平看：每平方米年租金基本上在600—1300元之間，為淮安市中等水平，東大街租金水平由臨淮海南路向東遞減；l 從經(jīng)營狀態(tài)看：目前經(jīng)營狀況一般，普遍感到生意難作，有經(jīng)營上的壓力，因此從這個角度講，商鋪的升值潛力可能會因供量的增加而沖談，價格提升已經(jīng)陷入困境，缺乏商業(yè)業(yè)績的持續(xù)增長支撐。 特別說明：從上面的價格上我們可以看出租金的范圍從低到高有數(shù)倍的差距。 經(jīng)營品種與經(jīng)營范圍的不同，使經(jīng)營額和利潤率大不相同，在很大程度上決定了對位置需求的不同，以及對租金的承受水平也不一樣。 目前從淮安市開發(fā)市場、開發(fā)商鋪的角度來看，作為專業(yè)市場基本上以招商、招租的形式為主，但其中伴有使用權(quán)的優(yōu)先轉(zhuǎn)讓問題，這使得商鋪在不具備產(chǎn)權(quán)的前提下具有了一定的炒做行為，使租商鋪本身具有了一定的投資色彩，而不是直接的投資概念與行為； 而作為沿街商鋪，尤其是小區(qū)的商鋪基本以出售為主，較高。市場建筑與配套也較簡單，不乏臨時性的建筑和棚戶型市場，大規(guī)模的永久型批發(fā)性質(zhì)的市場或商城缺乏。主力總價在2535萬左右；C) 銷售價格彈性很大，某些個案甚至會優(yōu)惠10%，甚至更多，這表明他們對于商鋪的價格普遍缺乏正確的認識與理解，價格制訂準確性不夠。規(guī)劃 地下為大型車庫及部分經(jīng)營，地上1層、2層為商場，36樓為住宅及辦公樓。商城配套設(shè)施先進，空調(diào)、自動扶梯、貨梯、 通訊、保安、保潔齊全。 住宅和辦公樓多為回遷安置。規(guī)劃：沿街建筑一層商鋪，26層住宅；承德路商城主樓5層。臨東大街8間門面10000元/平方，單位面積50平方；住宅均價1200元/平方，8981488元/平方戶型面積：三室二廳一衛(wèi)/二衛(wèi) 90130平方二室一廳一衛(wèi) 4480平方現(xiàn)狀與進度：全部竣工，部分交付。付款方式：一次性付款或分期付款，優(yōu)惠幅度可達5%東大街綜合市場位置：承德路與東大街交叉口東北角，規(guī)模：占地面積10000平方，建筑面積30000平方，其中營業(yè)面積16000平，900多個營業(yè)單位。12層為經(jīng)營，37層為住宅和辦公。 住宅一室一廳49平方， 售價10801480元/平方現(xiàn)狀與進度：目前市場正在招商中，部分已經(jīng)營業(yè)，期房2002年5月30日交房付款方式：分期付款或一次性付款，優(yōu)惠幅度15%元左右；銷售情況：沿街90%左右荷花池花園小區(qū)位置：南臨西大街，東臨人民路，北接河南西路；規(guī)模：建筑面積8萬平方米，住宅800多戶；規(guī)劃：沿人民路分南北組團，南邊組團為西大街集中商業(yè)區(qū)， 一、 二樓為商鋪和辦公樓，37層為住宅。商鋪租售價格：（一次性付款、分期付款、銀行按揭50%，10年） 位 置單 價備 注臨西大街800010000商鋪面積多為5070平方左右。5．白鷺花園 規(guī)模：建筑面積44000平方，住宅420戶。 銷售價格：位 置 單 價（元/平方）和平路門面房6800圩北路門面房3000二樓內(nèi)門面房2280住宅10801450 商鋪面積多為50平方以上；主力戶型二室二廳86平方。6．淮海菜市場綜合樓 位置：淮海北路建業(yè)大廈南側(cè)， 規(guī)模：總建筑面積30000平方，其中市場面積8000平方，住宅190戶。 銷售價格：商鋪提供5成10年按揭，住宅7成10年按揭。 目前已接受內(nèi)部預(yù)定，須交定位金2000元。八二鞋帽服裝市場位置：八二路規(guī)模：占地60畝，一、二樓為市場，36樓住宅200戶。商鋪預(yù)定價：（以使用面積計算）位 置單價 元/平方備 注沿八二路門面房1200015000商鋪都以10平方為主；住宅主力戶型三室一廳/二廳，110130平方?？偨Y(jié)：從上述的有關(guān)資料我們可以看出，目前新增在售在租商住樓基本具備以下幾個特點：l 在建商鋪門面房較多，短時間內(nèi)供大于求，租售招商普遍存在難度l 不同區(qū)域地段售價差別較大，同一個案沿街門面房與內(nèi)門市房、一樓與二樓差別較大l 各個案商鋪定位有差別（見后）競爭不對手層出不窮，如淮匯通商城、 八二鞋帽商城、荷花池小區(qū)商鋪及正在改造的東、西大街項目等，從目前市場情況看，商業(yè)市場競爭已到了白熱化階段。六、基地概況 地理位置 東臨承德南路，西至東大商匯，跨東大街南北兩側(cè)東西路長200米左右。 周邊配套 東大街綜合市場隔承德南路近在咫尺，紀家樓小學(xué)、市二中近百米之遙，閘口醫(yī)院、市二院就近，基地500米范圍分布有電腦市場、多家金融證券公司及飯店、休閑場所。周邊還有淮安大閘口、御碼頭及中州公園。商居環(huán)境全面提升，有很大的升值潛力。u 百年商業(yè)老街濃厚的歷史文化底蘊。u 項目的科學(xué)規(guī)劃、精心包裝與定位，與其他項目的簡單操作，憑經(jīng)驗出租出售、定價不同，本項目將在詳細市場調(diào)查的基礎(chǔ)上進行市場的細分與商品的選擇定位，使其在東大街頭乃至在整個淮安大商業(yè)范圍內(nèi)具有特色，更有操作依據(jù)，價格科學(xué)合理。u 項目整體建筑設(shè)計勢規(guī)劃不合理，本案周邊規(guī)劃不明朗，使優(yōu)化有難度；u 項目原來沒有統(tǒng)一定位和統(tǒng)一的商業(yè)布局，整體規(guī)劃不合理，回遷戶及已預(yù)訂戶對改變規(guī)劃的接受過程復(fù)雜，前期回遷戶和預(yù)定客戶等遺留問題將會影響整體行銷計劃，這部分商鋪將成為整體商業(yè)規(guī)劃不和諧因素；u 重新進行營銷策劃，操作時間短，不能有效的進行前期的宣傳與招商鋪墊，提升形象，使投資者和商家較早的注意，改變態(tài)度，避免認知模糊，引起有效的關(guān)注和購買意向。u 本市居民對東大街缺乏信任度和美譽度,普遍認為該市場檔次低下,質(zhì)量無保障。u 淮陰市場現(xiàn)有的商業(yè)用房的價格普遍不高,市場對本案的銷售價格心理期望可能和實際售價有一定的差距,在觀念上對價值判斷缺乏理性。 u 隨著淮安交通的進一步發(fā)展，淮安的蘇北中心作用會更一步突現(xiàn)。u 在商鋪的租售上，目前淮安還處于重位置階段，對硬件支撐、軟件服務(wù)還認識不足，在此方面可以較容易的突出；早期的一些市場由于建筑簡單、設(shè)施配套跟不上、老化不全、交通考慮不周等原因，已經(jīng)不能適應(yīng)經(jīng)營戶的使用要求，商家在逐漸退出。（五）項目競爭力綜述淮安市商業(yè)物業(yè)從數(shù)量看，經(jīng)營業(yè)態(tài)種類較齊全，數(shù)量較多，淮安市場格局已經(jīng)成形，主要商區(qū)和市場各具特色，在消費者、經(jīng)營者和投資者心中形成一定的心理積淀。競爭對手層出不窮，商業(yè)市場競爭已到了白熱化階段。綜上所述，我們認為本項目的競爭力必須立足于、體現(xiàn)在：u 位置：百年商業(yè)老街東大街上，即將出現(xiàn)的繁華的淮安人自己的商業(yè)步行街；u 項目定位：特色經(jīng)營，在商業(yè)業(yè)態(tài)、商業(yè)模式、商業(yè)環(huán)境等方面拉開與其他商廈和市場的形象與距離才能突現(xiàn)個性；貼近生活，提升生活，打造生活新空間；u 租售價格：必須物超所值,讓人心動產(chǎn)生行動；同時運用價格杠桿策略要科學(xué)分析，再深入，不可簡單地加減了事；u 經(jīng)營理念與服務(wù)特色：必須在軟件方面系統(tǒng)、完善、一步到位，首先讓消費者耳目一新，樹立起本案形象，進而曲徑達雅，給市民、商家以信心，市民有信心則消費沒問題，消費沒問題則經(jīng)營沒問題，經(jīng)營沒問題則商家有信心，商家有了信心則出租沒問題；出租沒問題則投資者的利益回報有保障，回報沒問題則出售可以順利進行，從而形成商業(yè)繁華，商業(yè)繁華則使人產(chǎn)生坐擁繁華、鬧中取靜之心理，最終形成良性循環(huán)。二、項目定位目 錄1. 典型個案市場定位分析2. 本案定位研判3. 定位策略思想4. 定位建議5. 項目目標客戶定位6. 項目命名一、 典型個案市場定位分析：（樓下商鋪、樓上住宅的商住兩用樓）名 稱市 場 定 位匯通商城中檔大眾化品牌類商品為主的綜合批發(fā)零售商業(yè)設(shè)施承德商城裝飾材料市場、超市東大街綜合市場農(nóng)貿(mào)、五金、舊貨金龍商城裝飾材料市場八二鞋帽服裝商場中高檔品牌鞋帽服裝及小百貨商品批零市場荷花園小區(qū)無統(tǒng)一規(guī)劃淮海菜市場綜合樓菜市場昌盛路、豐登路女裝街、精品服裝街二、本案定位研判 根據(jù)對目前淮安市場的調(diào)查與研究，結(jié)合本項目的特點，我司基本可以認為：定位上首先突出商鋪，必須立足現(xiàn)實、前瞻時代、尋求空白、突現(xiàn)個性、樹立形象，建立地位，繼以商業(yè)帶動住宅，從而形成商住合一的消費生活新空間。唯有錯位經(jīng)營，迂回路線，才可能在另一陣地建立新標志，；l 目前淮安市各類專業(yè)市場林立，競爭日益白熱化，唯有個性化、特色化經(jīng)營才能脫穎而出；l 淮安作為地級市府所在地，體現(xiàn)、提升城市形象與商業(yè)文化的一個有特色的、以經(jīng)營中高檔服飾類精品為主的集購物餐飲、休閑、居住為一體的步行街沒有形成；l 中國加入WTO，一些大的商業(yè)變數(shù)如SHOPPINGMALL、HYPERMARKET、GMS將全力取代百貨店的主力地位促使零售業(yè)態(tài)的加速變革和共生化；唯有前瞻，才能勝出；l 市府按照南京湖南路的標準規(guī)劃東大街，與慈云寺、文廟相呼應(yīng)，形成廟市合一的淮安“夫子廟”l 東大街作為百年老街，經(jīng)營傳統(tǒng)產(chǎn)品多為服裝、鞋帽、箱包及小百貨類等。操作上必須針對目前商界短期行為、浮躁心理的泛濫，不爭一時，立足大眾，走特色經(jīng)營之路，樹精品意識，求品牌，求長遠。三、定位策略思想：l 市場細分差別化策略l 比附策略l l 情感營銷策略l 商業(yè)文化營銷策略l 合作競爭策略四、定位建議：商住樓定位：集購物、餐飲、休閑、居住于一體的淮安市標志性生活空間！大眾市民歸屬感的真正象征！住宅定位：擁金攬翠的時尚住宅區(qū)如果說以淮海廣場為中心的核心商圈是淮安的繁華所在，那么我們就是一個休閑時尚、寫意生活，品涵歷史底蘊、感受時代脈動的生活空間！五、本項目目標客戶定位（一）終端消費者市場定位：類型：u 三淮市區(qū)有固定收入者（中等），包括部分高收入階層；u 周邊縣市來淮旅游購物者；u 其他外地來淮工作、商旅人員；u 商城社區(qū)其他消費者。名店坊住宅案名：摸摸四、 商業(yè)規(guī)劃和商業(yè)環(huán)境設(shè)計優(yōu)化建議（一） 商業(yè)規(guī)劃建議 業(yè)種分布 一樓：知名品牌服飾、鞋帽、皮具箱包、鐘表、眼鏡、工藝禮品、酒吧茶室、游藝、婚紗攝影、化妝品、美容、通訊器材、音像制品、超市、風味小吃、金融網(wǎng)點等二樓以組團形式分成人服飾（男區(qū)、女區(qū)）、兒童服飾、運動休