【正文】 公樓、%。其中，90—。2012年，%，%，%。%。其中，新增商品住房21666套、%、%，%；，%，%；，%，%。之間（如圖二）：套型面積80—90 m178。%；100—120 m178。%。144—180 m178?！?000元/m178。商品住房預(yù)售價(jià)格4000—5000元/m178。%；預(yù)售價(jià)格6000—7000元/m178。與3000—4000元/m178。以下和8000元/m178。2012年商品住房不同價(jià)位供應(yīng)情況價(jià)位（元/m178。2012年四大區(qū)域商品房新增情況（萬平方米）區(qū)域商品住房占比辦公樓占比商業(yè)營業(yè)房占比樊城%%%高新%00%襄城%00%襄州%%%總計(jì)%%%市區(qū)四個(gè)區(qū)域商品房新增供應(yīng)中商品住房呈主導(dǎo)地位，占總供應(yīng)量的70%—86%；商業(yè)營業(yè)房新增供應(yīng)量其次，%—%，襄州區(qū)供應(yīng)的商鋪面積最大，；辦公樓新增面積最少，%，高新區(qū)與襄城區(qū)無辦公樓供應(yīng)。其中，商品住房成交13026套、%、%；，%；，%。與價(jià)格4000—7000元/m178。商品住房戶型面積120—144m178。%；80m178。以上的大戶型銷售量相對(duì)偏少，%。之間銷售情況最好（如下表）：預(yù)售價(jià)格4000—5000元/m178。；預(yù)售價(jià)格6000—7000元/m178。2012年商品住房不同價(jià)位消化情況價(jià)位（元/m178。%的去化率占據(jù)市場(chǎng)第一，樊城區(qū)去化率相對(duì)偏低，%，%，%。辦公樓銷售方面，%；襄州與襄城區(qū)辦公樓無消化量；高新區(qū)消化了100平方的庫存量。2012年，（如圖四），%。辦公樓銷售均價(jià)8254元/平米。（圖四）總體上看，2012年市區(qū)商品房成交均價(jià)穩(wěn)中有升（如圖五），由1月份的4504元/，每平米上漲705元。商品住房銷售均價(jià)穩(wěn)中有降:1月份與6月份銷售均價(jià)都為5582元/平米，為一年中最高；4月與5月份銷售均價(jià)最低，為5008元/平米；，房?jī)r(jià)整體趨穩(wěn)、穩(wěn)中有降。截止到2012年12月底，%。2012年各區(qū)域庫存面積（萬平方米）區(qū)域商品房商品住房辦公樓商業(yè)營業(yè)房樊城高新襄城襄州合計(jì)2012年，樊城區(qū)商品房庫存量最大（如上表），；，商品房住房、辦公樓；，商品住房；襄城區(qū)庫存量最少，商品住房、辦公樓、。在全省各市州地區(qū)生產(chǎn)總值同比漲幅中，%，排名第五。%，超過經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)總值增長速度。我市購房基本遵循“地緣居住”購房規(guī)律，即本地購房群體為主，以本地為半徑由內(nèi)至外逐層減少。（、）（如下表），；（、）。2012年，市區(qū)保障性安居工程實(shí)物建房任務(wù)是20414套，其中，開工建設(shè)廉租住房800套、公共租賃住房6030套、經(jīng)濟(jì)適用住房2500套、城市棚戶區(qū)改造8750套、國有工礦棚戶區(qū)改造2334套。其中，建設(shè)廉租住房800套（如下表）、公共租賃住房6057套；新增租賃住房補(bǔ)貼1228戶，累計(jì)實(shí)施保障戶數(shù)達(dá)到16242戶，受益人口達(dá)到48810人；市區(qū)共爭(zhēng)取各類補(bǔ)助資金2億元，包含中央廉租住房保障專項(xiàng)補(bǔ)助資金2829萬元、住房保障信息化系統(tǒng)專項(xiàng)補(bǔ)助資金90萬元。2012年1—12月，襄陽市市區(qū)二手房銷售5543套（如下表），%；，%；，%；，%。區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元）商品房商品住房預(yù)售面積（萬平方米）銷售面積（萬平方米）銷售套數(shù)（套）銷售均價(jià)（元/平方）銷售面積（萬平方米）銷售套數(shù)（套）銷售均價(jià)（元/平方）襄陽1477313026南陽110月—10981377883943001洛陽—28974470525003無錫—61103—479297656總體來看：襄陽市商品房供需量低于洛陽市和無錫市、高于南陽市，商品房銷售均價(jià)高于洛陽市和南陽市，低于無錫市。襄陽市商品房供需量略高于南陽市，但是商品房銷售均價(jià)高出1400元/平米左右，相比較而言，襄陽的房?jī)r(jià)水平仍偏高。其中，普通商品住房用地預(yù)計(jì)2013年可上市176萬平方米左右，市區(qū)商品住房年銷售量141萬平方米，按照年銷售率20%增長，2012年商品住房土地供應(yīng)量與2013年市場(chǎng)住房需求相吻合。商業(yè)供應(yīng)量雖有所增多，但是市場(chǎng)消化力度稍顯不足。襄州區(qū)空間發(fā)展戰(zhàn)略為“整合襄州”。2012年襄州區(qū)商品住房有60萬平方米的銷售量，按照10%的增長速度，加上現(xiàn)有住房，預(yù)計(jì)2013年新增與銷售總體供求一致。樊城區(qū)空間發(fā)展戰(zhàn)略為“提升樊城”。但隨著襄陽成為鄂豫陜渝交界唯一一座大城市，城市形象的提升與住房市場(chǎng)日漸成熟的需求、必然要求大量寫字樓與商業(yè)供應(yīng)，而2012年無純商業(yè)用地供應(yīng)。該區(qū)域發(fā)展目標(biāo)為“工業(yè)新城”，隨著工業(yè)企業(yè)大量入駐和產(chǎn)業(yè)人員增加，將會(huì)使得這一區(qū)域商品房需求增加，能大量消化商品住房，減少庫存量。襄城區(qū)空間發(fā)展戰(zhàn)略為“優(yōu)化襄城”。目前襄城中心城區(qū)未開發(fā)建設(shè)的只有濱江龐公片區(qū)，2012年供應(yīng)的商住用地與純商業(yè)用地多位于龐公片區(qū)。市區(qū)商品房房屋施工面積大幅增長，%，%，表明2011年房屋未竣工交付結(jié)轉(zhuǎn)到2012年繼續(xù)施工的房屋面積較多。%，發(fā)展較為緩慢，沒有跟上“兩個(gè)中心”和“四個(gè)襄陽” 的發(fā)展節(jié)奏。%，表明近年來舊城改造力度較大，落實(shí)國家房屋征收政策較好，被征收房屋的居民居住環(huán)境有所改善，公共建筑增加，小區(qū)配套物業(yè)用房建設(shè)比較規(guī)范。目前襄陽房地產(chǎn)市場(chǎng)以住房為主，價(jià)格主要集中于4000元/m178。；套型面積主要集中在90—144平米。年初兩會(huì)前，樓市市場(chǎng)處于觀望狀態(tài)，2月份市場(chǎng)供應(yīng)量不大（如圖七）；3月份兩會(huì)如期召開，帶動(dòng)了市場(chǎng)供應(yīng)；隨著各地放松調(diào)控政策和6月份信貸政策的松動(dòng)，帶來了5月份及以后市場(chǎng)的高位供應(yīng)量；十八大后房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策繼續(xù)收緊，年末兩個(gè)月市場(chǎng)供應(yīng)量有微量跌幅。首先，商品房銷量穩(wěn)步增長?？傮w看商品房全年走勢(shì)（如圖八），商品住房、辦公樓成交面積先低后高，下半年市場(chǎng)活躍于上半年市場(chǎng)，商業(yè)營業(yè)房每月成交走勢(shì)平穩(wěn)。隨著信貸政策的松動(dòng)，央行下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，部分城市實(shí)現(xiàn)首套房貸款利率85折優(yōu)惠，購房者改變對(duì)市場(chǎng)的預(yù)判，促使其加快入市腳步，“壓抑”的剛性需求得到釋放，一線城市成交量逐步回升。樓市的“金九銀十”雖然沒有達(dá)到預(yù)期的成交高峰，但是9月與10月成交量依然保持在高位。（圖八）其次，商品住房占據(jù)市場(chǎng)主導(dǎo)位置。戶型面積80—144平米占據(jù)主導(dǎo)位置，占總銷售86%；80平米以下和144平米以上的房源銷量不高，這意味著目前房地產(chǎn)市場(chǎng)基本還是以剛需和改善型需求作為銷售主力軍。，%，市場(chǎng)未能很好地調(diào)動(dòng)，表明目前商業(yè)服務(wù)業(yè)并不發(fā)達(dá)，不能帶動(dòng)商業(yè)配套服務(wù)業(yè)的需求市場(chǎng)。:1，:1，商品住房銷售速度減慢。然后，各區(qū)域發(fā)展各顯特點(diǎn)。2012年，襄州區(qū)是四個(gè)區(qū)域中商品房銷售面積最大的區(qū)域，%。商業(yè)營業(yè)房也是四個(gè)區(qū)域銷售量最大的區(qū)域。樊城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)各業(yè)態(tài)發(fā)展較為平衡。高新區(qū)擁有大量的工業(yè)企業(yè)，產(chǎn)業(yè)主要側(cè)重于工業(yè)地產(chǎn)，導(dǎo)致了該區(qū)域辦公樓市場(chǎng)發(fā)展空間很小，2012年無辦公樓供應(yīng)，市場(chǎng)也僅消化了100平米的庫存量。襄城區(qū)可供開發(fā)的土地區(qū)域受限，商品房開發(fā)量最小。%，市場(chǎng)稍顯供不應(yīng)求。首先，房?jī)r(jià)增幅減弱。%，比2011年減少11個(gè)百分點(diǎn)，房?jī)r(jià)漲幅得到有效控制，每月價(jià)格維持在5000—5500元/平米之間，較為穩(wěn)定。第二，科學(xué)適度地政策干預(yù)，為抑制房?jī)r(jià)過快上漲、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展起到較好作用。年內(nèi)市開發(fā)辦對(duì)6個(gè)上市價(jià)格明顯虛高樓盤的開發(fā)單位進(jìn)行約談，較好地應(yīng)用行政手段平抑房?jī)r(jià)。嚴(yán)格執(zhí)行商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)、一房一價(jià)規(guī)定。因?yàn)橛辛诉@一穩(wěn)定的價(jià)格管理機(jī)制，購房人可以從容考查市場(chǎng)，貨比三家，從而避免了半夜排隊(duì)、扎堆購房、搶房現(xiàn)象，減少了在購房中出現(xiàn)各種合同糾紛現(xiàn)象的發(fā)生。2012年市區(qū)納入商品房預(yù)售資金監(jiān)管的項(xiàng)目共有69個(gè)。預(yù)售資金的監(jiān)管確保項(xiàng)目建設(shè)的順利進(jìn)行，防范商品房交易風(fēng)險(xiǎn)，營造良好的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。第三，各區(qū)域房?jī)r(jià)差別較大（如下表）。2012年商品房各區(qū)域成交均價(jià)（元/平米）區(qū)域商品房商品住房辦公樓商業(yè)營業(yè)房樊城高新襄城0襄州0城區(qū)四個(gè)區(qū)域的房?jī)r(jià)，不管是商品住房，辦公樓，還是商業(yè)營業(yè)房，均為樊城區(qū)房?jī)r(jià)最高，襄城區(qū)次之，之后高新區(qū)，襄州區(qū)最低。2012年供應(yīng)的土地預(yù)計(jì)將有建筑面積約176萬平方米的住房于2013年上市，對(duì)市場(chǎng)不會(huì)造成太大的沖擊量。辦公樓需近5年消化完畢，商業(yè)營業(yè)房將銷售約4年左右，辦公樓與商業(yè)營業(yè)房庫存量不大，但消化速度慢，消化周期較長。樊城區(qū)商業(yè)的發(fā)展代表著襄陽市商業(yè)的發(fā)展，26萬平方米的商業(yè)營業(yè)房庫存不足以形成區(qū)域商業(yè)中心的位置。高新區(qū)庫存量居次之。再加上2012年供應(yīng)的志強(qiáng)觀唐郡地塊，海容公司營盤村地塊，恒大名都二期工程，山水家園等，由五橋的興建帶來的龐公地塊也將蓄勢(shì)待發(fā)，襄城未來商品房銷售壓力很大。，需求旺盛，購買理性，購買群體結(jié)構(gòu)單一首先，市場(chǎng)購買力強(qiáng)勁。其次，市場(chǎng)購買需求旺盛。成家立業(yè)誕生出強(qiáng)大住房需求，市場(chǎng)上蘊(yùn)含著巨大的剛性購房需求，襄陽市場(chǎng)亦是如此。隨著“兩改”項(xiàng)目陸續(xù)推進(jìn)，2012年“兩改”拆遷涉及的戶數(shù)近5萬，面積約900萬平方米，拆遷改造中產(chǎn)生大量的剛性需求，改善型購房需求亦隨之有所進(jìn)展。然而，購買群體結(jié)構(gòu)單一?！皟蓚€(gè)中心”、“四個(gè)襄陽”的建設(shè)需要