房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營[1]-在線瀏覽
2025-08-05 13:10本頁面
【正文】 、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)等方面問題進(jìn)行全面分析、論證和評(píng)價(jià)，判斷項(xiàng)目在技術(shù)上是否可行、經(jīng)濟(jì)上是否合理，并對(duì)方案進(jìn)行優(yōu)選的科學(xué)方法。3．財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值；指將項(xiàng)目壽命期內(nèi)的凈現(xiàn)金流量，用一個(gè)設(shè)定的折現(xiàn)率逐期折現(xiàn)的現(xiàn)值的代數(shù)和4．市場調(diào)研；運(yùn)用科學(xué)的方法，有目的、有計(jì)劃地收集、整理與企業(yè)市場營銷有關(guān)的各種情報(bào)、信息和資料，在調(diào)查的基礎(chǔ)上對(duì)收集數(shù)據(jù)和匯總情報(bào)進(jìn)行分析、判斷，為企業(yè)營銷決策提供依據(jù)的信息管理活動(dòng)。（二）城市房地產(chǎn)市場概況，包括：市場整體狀況；土地市場情況；商品房市場情況； 全市房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)，不同區(qū)域和物業(yè)類型的價(jià)格類型；全市主要發(fā)展商開發(fā)銷售情況；三級(jí)市場交易情況；此外，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)相關(guān)政策法規(guī)等。（四）項(xiàng)目所在區(qū)域環(huán)境狀況。2．房地產(chǎn)市場調(diào)研的原則？答：真實(shí)性原則；時(shí)效性原則；全面性原則；計(jì)劃性原則。可行性研究是項(xiàng)目審批的依據(jù)?？尚行匝芯渴蔷幹圃O(shè)計(jì)任務(wù)書的依據(jù)；可行性研究是開發(fā)商與各方簽訂合同的依據(jù)。答：組織準(zhǔn)備；資料收集及市場調(diào)查；開發(fā)方案的設(shè)計(jì)和評(píng)價(jià)、選擇；詳細(xì)研究；編寫研究報(bào)告書。市場分析和需求預(yù)測(cè)。開發(fā)進(jìn)度安排。資金的籌集方案和籌資成本估算。風(fēng)險(xiǎn)分析。結(jié)論。7．房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)投資估算包括哪些費(fèi)用？答：土地費(fèi)用估算；前期工程費(fèi)；基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)；房屋開發(fā)費(fèi)；公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)；開發(fā)間接費(fèi)；管理費(fèi)；銷售費(fèi)用；財(cái)務(wù)費(fèi)用；其他費(fèi)用；1稅金及政府收費(fèi)。9．風(fēng)險(xiǎn)分析方法有哪些？答：盈虧平衡分析；項(xiàng)目安全率；敏感性分析；概率分析。11．概率分析的步驟是什么？答：列出各種要考慮的不確定性因素；預(yù)計(jì)各種不確定性因素可能發(fā)生的情況；分別確定每種情況出現(xiàn)的可能性；分別求出各種可能情況下的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、加權(quán)平均值和期望值；計(jì)算凈現(xiàn)值大于和等于零的累積概率。第三章 房地產(chǎn)市場分析1．房地產(chǎn)市場有哪些特殊性？答：產(chǎn)品具有固定性；產(chǎn)品具有唯一性；產(chǎn)品的耐久性；市場具有雙重屬性（消費(fèi)、投資）；市場是不充分市場2．簡述房地產(chǎn)供給的特點(diǎn)？答：市場供應(yīng)缺乏彈性，短期內(nèi)難以增加房地產(chǎn)市場供應(yīng)。市場供應(yīng)的區(qū)域性，產(chǎn)品的固定性導(dǎo)致“地產(chǎn)地銷”。市場需求的廣泛性，房地產(chǎn)是生存、享受、發(fā)展的基本物質(zhì)條件。市場需求的融資性，資金數(shù)額大，短期內(nèi)難以全部支付；融資手段很重要市場需求的長期性，使用期限長；再次交易間隔的時(shí)間長；存量市場將占據(jù)市場主導(dǎo)位置。供給法則：假定其它條件不變，則某一商品的供給量與其自身價(jià)格呈正方向變化。5．房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容答：（1）市場環(huán)境：宏觀環(huán)境包括經(jīng)濟(jì)、正常、人口、文化環(huán)境、行業(yè)環(huán)境、技術(shù)環(huán)境等。（2）消費(fèi)者分析：包括消費(fèi)者購買力水平、購買傾向、購買特征等。（4）競爭對(duì)手：分析包括專業(yè)化程度、品牌知名度、開發(fā)經(jīng)營方式、樓盤質(zhì)量、政府關(guān)系、以往項(xiàng)目情況、土地儲(chǔ)備情況。2．土地使用權(quán)劃撥：指縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后，將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者的行為。4．土地征用: 國家為了建設(shè)及興辦社會(huì)公益事業(yè)的需要，采取行政手段，依照法定程序和審批權(quán)權(quán)限將集體所有的土地，有償轉(zhuǎn)為國有土地的一項(xiàng)措施。1．對(duì)土地使用權(quán)出讓的各方式做出比較。適用范圍不同：協(xié)議出讓適用于公益、福利事業(yè)，科研文教，非盈利的機(jī)關(guān)、團(tuán)體及某些特殊用地；招標(biāo)出讓使用于優(yōu)化土地布局的地段，重大工程的較大的地塊；拍賣出讓適用于區(qū)位條件好、功能便利的繁華地段，土地利用上有較大靈活性的地塊。2．土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓必須符合哪些條件？答：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓只能在原土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的權(quán)利義務(wù)范圍內(nèi)進(jìn)行，權(quán)利人不得擴(kuò)張其權(quán)利的內(nèi)容；按照出讓合同的約定，受讓方已經(jīng)支付全部土地
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