福州項(xiàng)目策劃分析-在線(xiàn)瀏覽
2024-07-28 14:27本頁(yè)面
【正文】 地下車(chē)庫(kù)。二、中國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局月度形式報(bào)告顯示，今年上半年，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增勢(shì)強(qiáng)勁，商品房全面熱銷(xiāo)。但是，由于土地開(kāi)發(fā)、竣工面積和商品房銷(xiāo)售價(jià)格增速趨緩，使得6月份“房地產(chǎn)景氣指數(shù)”穩(wěn)中趨降。統(tǒng)計(jì)顯示，上半年，中國(guó)商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格為2304元/平方米，%，與今年一季度相比，%。 國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)總的發(fā)展趨勢(shì)是：市場(chǎng)逐漸規(guī)范，利潤(rùn)趨向合理，競(jìng)爭(zhēng)水平提高，市場(chǎng)更加理性十、200 年福州樓市分析 很長(zhǎng)一段時(shí)間以來(lái)，福州有兩個(gè)同質(zhì)化現(xiàn)象比較嚴(yán)重。即使從全國(guó)范圍看，福州市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)也是非常慘烈的，反過(guò)來(lái)可能的原因也在于此；如一些產(chǎn)品出色的樓盤(pán)，象“永升城市花園”，因?yàn)閼?hù)型有特色賣(mài)得相當(dāng)好，在一定程度上它的競(jìng)爭(zhēng)壓力就相對(duì)較小。做足做好了這兩個(gè)方面的文章，我們就可以突出重圍、創(chuàng)造驚喜。二是新盤(pán)上市較少，大盤(pán)不多，與去年同期限相比較今年6月樓市零星散盤(pán)居多。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，今年樓盤(pán)廣告投放量只有去年同期的五分之一。四是在4月房交會(huì)、5月招商月過(guò)后，6月樓市廣告明顯淡化。（二）、房地產(chǎn)市場(chǎng)旺中趨穩(wěn)今年1—6月，商品房供銷(xiāo)兩旺，各類(lèi)房屋交易活躍。，％％，％％。％、％。 全市二手房交易3489起，金額42155萬(wàn)，％、％％。 ，％、％、％。上半年回遷戶(hù)數(shù)4900戶(hù)，一次性安置和貨幣補(bǔ)償安置2280戶(hù)。商品房空置量有所下降，房?jī)r(jià)明顯上升。今年上半年市區(qū)商品房預(yù)售平均每平方米3374元，%，其中住宅平均價(jià)格每平方米2707元，％。任何一個(gè)項(xiàng)目多層封頂，高層塔樓蓋到2/3才可辦個(gè)人購(gòu)房貸款。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目必須具備“四證”，嚴(yán)禁對(duì)借款人發(fā)放“零首付”個(gè)人住房貸款，借款人申請(qǐng)個(gè)人商業(yè)用房抵押貸款的抵借比不得超大型過(guò)60%，貸款期限最長(zhǎng)不起過(guò)10年所購(gòu)商業(yè)用房應(yīng)為現(xiàn)房。（四）、市場(chǎng)開(kāi)始走向成熟經(jīng)地幾年的樓市洗禮，榕城樓市已經(jīng)步入一個(gè)購(gòu)房基于成熟的時(shí)代，他們不易再受廣告的沖擊。原有的一些“名不符實(shí)”的概念地產(chǎn)已風(fēng)光不再，一個(gè)理性的市場(chǎng)要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行為透明化，賦予樓盤(pán)以更實(shí)質(zhì)性的內(nèi)涵。推論—— 經(jīng)過(guò)前幾年的樓市消化，目前已經(jīng)出現(xiàn)一定程度市場(chǎng)疲軟，但總體市場(chǎng)依然看好 中低檔樓盤(pán)是市場(chǎng)亮點(diǎn)，市場(chǎng)門(mén)檻進(jìn)一步降低，但高檔物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)相當(dāng)激烈 綜觀福州樓市表明：以市場(chǎng)為導(dǎo)向，以產(chǎn)品為核心，以營(yíng)銷(xiāo)為手段，以客戶(hù)為中心開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)一步得到了市場(chǎng)的認(rèn)可，而一些規(guī)劃設(shè)計(jì)水平不高，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不合理，策劃包裝不到位的樓盤(pán)的去化將非常困難。十一：競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析l 我們要知道競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手曾做對(duì)了什么，這樣我們可以獲得一些提示。某某花園的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手可以這樣界定： 從廣義上講，福州所有樓盤(pán)都是競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，特別是同檔次樓盤(pán)，這是不以地段劃分為考慮的。 從地段上講，環(huán)境優(yōu)美的新區(qū)和配套相對(duì)完善的舊城區(qū)各有優(yōu)勢(shì)，這集中體現(xiàn)在消費(fèi)者對(duì)這個(gè)問(wèn)題的看法和經(jīng)濟(jì)實(shí)力上，消費(fèi)者自會(huì)選擇。 某某花園最直接的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手集中在江濱一帶，我們把融僑錦江、金山碧水作為重點(diǎn)研究對(duì)象。（一） 融僑錦江產(chǎn)品和市場(chǎng)推廣分析下面我們將通過(guò)研究融僑錦江的核心概念、前期炒作、入市策略、策略推進(jìn)四個(gè)方面分析其上市廣告行銷(xiāo)行為?！案呱猩钌鐓^(qū)”的定位是一個(gè)具有操作性和前瞻性的概念，它是以無(wú)概念為全概念，具有很強(qiáng)的包容性和延展性，它包含了其所具有的銷(xiāo)售利益，也較符合消費(fèi)者的真實(shí)需求。據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，在融僑錦江開(kāi)盤(pán)后，其競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手天元花園在2個(gè)月內(nèi)竟然只賣(mài)了幾套房子！可見(jiàn)融僑錦江的市場(chǎng)沖擊力之強(qiáng)大。2. 前期炒作和手段運(yùn)用江濱大道的通車(chē)為融僑錦江的炒作提供了極大的空間。融僑錦江的炒作手段主要是運(yùn)用報(bào)紙，并和軟性相結(jié)合。3. 入市策略融僑錦江的入市策略的中心是“蓄勢(shì)待發(fā) 一鳴驚人”。同時(shí)讓人很有感受的是其廣告演繹，基于其炒作帶來(lái)的一定的知名度基礎(chǔ)，融僑錦江采用了雷霆萬(wàn)鈞的廣告攻勢(shì)，使其很短的時(shí)間一躍而成為2000年福州樓市的焦點(diǎn)。4. 策略推進(jìn)演繹融僑錦江的推進(jìn)策略是根據(jù)其銷(xiāo)售增長(zhǎng)進(jìn)行的，明顯是四個(gè)波段，每一個(gè)波段的表現(xiàn)都動(dòng)態(tài)地整合了其傳播資源：階段背景廣告標(biāo)題例舉第一段處于銷(xiāo)售啟動(dòng)期，品牌演繹的的任務(wù)主要是整合其固有優(yōu)勢(shì)用“文明的腳步”系列突出其樓盤(pán)形象和環(huán)境優(yōu)勢(shì)，宣揚(yáng)一種都市度假生活的“社區(qū)夢(mèng)”。 用“為信仰而生活”提高消費(fèi)群體的身份感173。第三段社區(qū)現(xiàn)場(chǎng)效果更完整，小區(qū)的建設(shè)進(jìn)度和社區(qū)雛形初成模樣172。 用“孩子們有幸福的童年”系列宣揚(yáng)社區(qū)的教育配套和環(huán)境優(yōu)勢(shì)第四段A區(qū)已經(jīng)基本售完，對(duì)樓市進(jìn)行新一輪的刺激，為B區(qū)開(kāi)盤(pán)做好鋪墊172。融僑錦江產(chǎn)品分析（1） 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：3房2廳，4房2廳為主，加上部分別墅，根據(jù)其項(xiàng)目定位，戶(hù)型都在100平方米以上，從2房半到大6房，戶(hù)型只做到三明設(shè)計(jì)，由于視線(xiàn)遮擋，一般只有5層以上的房子才能看到完整江面（A區(qū)），B區(qū)由于是高層，基本達(dá)到了戶(hù)戶(hù)望江。北歐式建筑風(fēng)格，外立面以紅、藍(lán)兩色為主調(diào)。（4）產(chǎn)品主要缺點(diǎn)：戶(hù)型不是很好，樓間距小，三明設(shè)計(jì)，景園設(shè)計(jì)一般?，F(xiàn)在A區(qū)已經(jīng)入住，B區(qū)高層銷(xiāo)售過(guò)半，但隨著江對(duì)岸競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，它也必將面臨和本項(xiàng)目搶奪市場(chǎng)資源的局面，某某花園巨大價(jià)格優(yōu)勢(shì)將給它造成全所未有的強(qiáng)大壓力，如果還是走原來(lái)的高價(jià)位策略，融僑錦江C、D兩區(qū)的開(kāi)發(fā)不容樂(lè)觀，特別是近期“元洪錦江事件”的影響，已經(jīng)對(duì)其將來(lái)的品牌發(fā)展造成了一定的負(fù)面影響。除了節(jié)省營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用、不愿再“為別人做嫁衣裳”（
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