【正文】 可以從區(qū)位、價位、面積、建材和技術(shù)功能等角度來分析。從大的比例來看，福州房地產(chǎn)市場商品房的供給結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)是相適應(yīng)的，但從中也應(yīng)看到住宅的求大于供和商場店面的供大于求；。 在城市發(fā)展方面，福州市《閩江口城鎮(zhèn)群發(fā)展規(guī)劃》提出，到2020年福州城市發(fā)展將實現(xiàn)“三個跨越”：第一個跨越是從“三山一水”到“五山二水”，即在“三山一水”的基礎(chǔ)上，福州城市空間又?jǐn)U大到鼓山、旗山和烏龍江。第三個跨越是城市規(guī)模和布局空間從“一城三組團(tuán)”到“一城七組團(tuán)”。屆時，福州用地規(guī)模將達(dá)到350平方公里。從經(jīng)濟(jì)形勢看，福州房地產(chǎn)市場發(fā)展的有利條件仍然很多。%，工業(yè)總產(chǎn)值增長20%，%，%，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長78%。 同時，2005年我市房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率預(yù)計在2530%之間，房地產(chǎn)市場將延續(xù)供需兩旺的局面，按照房地產(chǎn)運(yùn)作的周期，今年市場的供應(yīng)量有望保持去年的總體水平；房價將保持穩(wěn)步小幅增長的態(tài)勢，漲幅可能保持在5%8%之間。然而，本著居安思危的原則，我們也不能不提防潛在的戰(zhàn)爭威脅。如今陳水扁的臺獨(dú)趨向越來越明顯，舉措越來越大膽，一旦臺灣宣布獨(dú)立，作為距離臺灣最近處僅數(shù)十公里的一個省會城市，戰(zhàn)爭的威脅恐怕難以避免。四、 福州商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃和現(xiàn)狀省府1號項目經(jīng)營的是店面，作為商業(yè)地產(chǎn)的一種業(yè)態(tài)，本報告著重對福州商業(yè)地產(chǎn)作一番剖析。“一核”：城市商業(yè)核心區(qū) 鼓臺商業(yè)核心區(qū)，北至華林路，南至上三路，西至白馬路，東至六一路，是福州傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，該區(qū)域不僅分布著東百等大型商業(yè)零售網(wǎng)點，還有中亭街、南后街、津泰路等傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)，還有多個老字號，串連三山、兩塔、三坊七巷等城市歷史遺跡。作為市級商業(yè)中心區(qū)，在這個核心區(qū)還將規(guī)劃三個片區(qū)：東街口片區(qū)：重在改造提升傳統(tǒng)商業(yè)，形成傳統(tǒng)商業(yè)和現(xiàn)代商業(yè)相交融的商業(yè)中心。臺江片區(qū)：重在整治商業(yè)環(huán)境，營造文化娛樂和購物休閑特色，形成人氣旺盛的商貿(mào)與休閑區(qū)。規(guī)劃在現(xiàn)有臺江傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)、金牛山文化休閑購物中心、融僑新天地等重點商業(yè)開發(fā)項目基礎(chǔ)上，通過整合濱水景觀資源，結(jié)合望龍臺餐娛中心、君臨芭莎、鰲峰國際商務(wù)中心、淮安高爾夫主題商業(yè)等若干特色濱江商業(yè)節(jié)點的營造，建設(shè)福州最具魅力的休閑服務(wù)型商業(yè)帶。城東片區(qū)：以鼓山分區(qū)為主體，西至六一路，北至金雞山，南至閩江。金山片區(qū)：即福州近年著力推動的金山新區(qū)范圍。馬尾片區(qū)：由福州“三組團(tuán)”——長安、馬尾和瑯岐組成。七個片區(qū)將福州商業(yè)傳統(tǒng)、現(xiàn)在和未來發(fā)展趨勢有機(jī)地結(jié)合在一起，各有特色功能定位，避免各商業(yè)中心間的低層次競爭。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計，近五年，福州商業(yè)用房，年平均竣工量為35萬平方米，2004年福州商場店面的物業(yè)結(jié)構(gòu)比例較上年更是有了成倍增長，%%?！　|街商圈：在東街口北部有麥迪森廣場（紅霞新城）、五洲大廈，其中位于八一七路的麥迪森廣場（紅霞新城），其沿街的店面曾創(chuàng)下福州當(dāng)今商鋪最高單價———6萬元/平方米，；　　五一商圈：在五一廣場東面有正大廣場，西邊有冠亞廣場與東興南門廣場，其中位于南門兜附近的兩個準(zhǔn)備動工的商業(yè)廣場的冠亞廣場與東興南門廣場形成了相互呼應(yīng)的格局，后者的商業(yè)面積則為4000多平方米。臺江商圈：中亭街商業(yè)面積25萬平方米，如今招商完成80%左右；在建的華辰天華步行街商業(yè)面積將達(dá)到28萬平方米；再加上安平商貿(mào)城、元洪城、步行街以及舊的臺江農(nóng)貿(mào)市場，臺江中亭街一帶的商業(yè)總面積將達(dá)到80萬平方米。需求調(diào)查有福州媒體曾對福州的商業(yè)地產(chǎn)購買者的開展了相關(guān)調(diào)查。已有商鋪的購買者希望轉(zhuǎn)賣現(xiàn)有的商鋪去購買自己認(rèn)為更有增值潛力的商鋪，這部分實力強(qiáng)的購買者則希望多投資能多收益。從一個側(cè)面表明福州市場的商業(yè)物業(yè)已發(fā)展到一定程度，商鋪面積為50～%。存在問題如上所述，目前福州市區(qū)僅上述三大商圈主要商業(yè)街區(qū)已建成正在招商或在建的商業(yè)物業(yè)面積達(dá)160萬平方米以上。據(jù)報道，榕城商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)已供過于求，空置一年以上的面積占年竣工量的34．2%，2004年上半年我市商業(yè)用房施工面積共計121萬平方米。與此同時，福州的商業(yè)地產(chǎn)同時也存在著結(jié)構(gòu)性失調(diào)的問題。五、 東街口商圈現(xiàn)有的商業(yè)業(yè)態(tài)及租金行情在了解了全市商圈的概況后，我們重點對五、 東街口商圈現(xiàn)有的商業(yè)業(yè)態(tài)，以及租金行情開展了詳細(xì)調(diào)查。經(jīng)營方式較為多樣，以購物、飲食、娛樂休閑為主。3. 達(dá)明路：本路段基本無新開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項目，經(jīng)營業(yè)態(tài)以美容美發(fā)、服裝及餐飲為主。4. 鼓西路：本路段無新開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項目，南面經(jīng)營業(yè)態(tài)以傳統(tǒng)貿(mào)易如對聯(lián)、香燭、小吃、服裝等為主，面積較小，多在10M2左右，租金標(biāo)準(zhǔn)90110元/M2；北面主要經(jīng)營服裝、音像制品、精品等，面積相對較大，多在60M2左右。5. 八一七路：以大型商場百貨為主，如：東方百貨、東百大樓、大洋百貨、回春大藥房、康強(qiáng)體育商場、閩臺行、金輝商場。其他零星業(yè)態(tài)點綴。6. 津泰路：被視為精品一條街，曾有著“百城萬店無假貨”稱號，定位高端。面積范圍20—90M2之間，租金400—500元/M2；津泰路東段原先租金市場行情僅為200元/M2左右，但在津泰新大都商場運(yùn)營啟動后，對東段的租金起到了一個明顯的帶動作用，提升到了400元左右。7. 吉庇路：這條街主要經(jīng)營服裝、鞋類、化妝品、飾品。8. 南后街：舊民房因為缺乏規(guī)劃，店主開店很隨意，短期行為盛行，導(dǎo)致商業(yè)格局變得非常的雜亂，面積大都在10M2左右，租金約為50—80元/M2。6. 本項目產(chǎn)品簡況 地理位置：東街口北面，省府路與肅威路交叉口。 地段特征：項目所在的東街口商圈，是福州歷史積淀悠久、影響力和號召力巨大的核心商圈。東街口商圈歷經(jīng)數(shù)十年風(fēng)雨，以及各種此起彼伏的挑戰(zhàn)，仍然難撼其翹楚地位，是福州當(dāng)之無愧的龍頭商圈。 項目特征：本案共3棟：1＃為6層樓梯房；2＃8層、316層電梯房。地下一層為停車場。六、 本項目周邊商業(yè)地產(chǎn)項目調(diào)查本案周邊目前可參考項目有五洲百貨、麥迪森廣場（紅霞新城）、賢南商廈、津泰新大都?，F(xiàn)一層南面商鋪剛?cè)腭v火鍋店，據(jù)悉租金回報率為6％左右。沿街店面面積在30—80M2之間，租金標(biāo)準(zhǔn)300—500元/M2不等，投資回報率在15%左右。10. 麥迪森廣場（紅霞新城）：正在招商，一層商鋪售價