【正文】 項目開發(fā)組織機構(gòu)管理費的研究8. 開發(fā)建設(shè)計劃的編制9. 項目經(jīng)濟及社會效應(yīng)分析10. 結(jié)論及建議三、 建設(shè)用地取得在中國，土地的所有權(quán)屬于國家和集體，不能別其他單位或個人取得，在工程項目中，只能取得建設(shè)用地的使用權(quán)，建設(shè)用地使用權(quán)的取得方式主要有出讓、轉(zhuǎn)讓、劃撥以及與土地使用權(quán)擁有者合作等。國家按照所有權(quán)與使用權(quán)分離的原則，實行城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓制度，但地下資源、埋藏和市政公用設(shè)施除外。土地使用權(quán)劃撥是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。四、 房屋拆遷房屋拆遷是為了城鎮(zhèn)發(fā)展和建設(shè)項目的實施，由取得房屋拆遷許可證的拆遷人，拆除城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有和集體所有土地上的房屋以及其附屬物，并對被拆遷人進行補償、安置的行為。房屋拆遷必須獲得行政許可。2. 委托拆遷，就是拆遷人自己不承擔(dān)拆遷工作，而是把拆遷工作委托給具有拆遷資格的單位去承擔(dān)。為了適應(yīng)社會化、專業(yè)化生產(chǎn)的要求，有專門從事房屋拆遷的單位承擔(dān)拆遷，有利于節(jié)約人力、物力和財力，減輕建設(shè)單位前期工作的負(fù)擔(dān)，大多數(shù)拆遷人經(jīng)常采用委托拆遷的形式。一般情況，要組織拆遷人員深入地塊進行房屋現(xiàn)狀調(diào)查，通過現(xiàn)狀調(diào)查，應(yīng)該獲取以下數(shù)據(jù)： 總戶數(shù) 按房屋產(chǎn)權(quán)類別區(qū)分的戶數(shù) 地塊上現(xiàn)有的房屋面積 房屋間數(shù) 住宅電話戶數(shù) 一戶一電表戶數(shù) 有線電視戶數(shù) 公建單位的戶數(shù)、隸屬關(guān)系、證載占地面積、建筑面積 房屋產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀：有沒有產(chǎn)權(quán)糾紛房、無主產(chǎn)權(quán)房、特殊產(chǎn)權(quán)房屋和正在訴訟中的房屋 有多少棵樹、電線桿、水表井、公共廁所等3. 預(yù)測拆遷費用及擬定拆遷安置補償方案4. 申請辦理《房屋拆遷許可證》5. 公布房屋拆遷公告。公告要明確建設(shè)項目、拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限等。巖石工程中的勘測、設(shè)計、處理、檢測活動也屬于工程勘察范疇。(二) 工程勘察對工程項目的主要作用1. 為土木工程項目項目的選址、規(guī)劃、設(shè)計、施工、綜合治理等許多工作提供基礎(chǔ)資料和依據(jù)。由于工程建設(shè)必須堅持先勘察、在設(shè)計、后施工的原則，所以沒有符合要求的工程勘察成果是不能選定建設(shè)地點、不能開展設(shè)計、更不能進行施工的。地下設(shè)施工程和地基基礎(chǔ)工程是土木工程項目的重要組成部分，他們的工程量大小和施工難易程度，都是與工程地質(zhì)情況密切相關(guān)的，所以，這部分投資的多少都是需要結(jié)合工程勘察成果來估算的。(三) 勘察工作的主要程序1. 承接勘察任務(wù)，簽訂工程勘察合同2. 搜集已有資料，包括與該區(qū)祥林地質(zhì)資料以備校核3. 現(xiàn)場勘踏，編制勘察綱要4. 出工前的準(zhǔn)備5. 野外調(diào)查、測繪、勘探6. 試驗、整理數(shù)據(jù)、分析資料7. 編制圖樣及編制勘察報告(四) 勘察工作的具體內(nèi)容有以下五個方面1. 地形測量2. 工程勘察3. 地下水、地表水的勘探4. 其項調(diào)查5. 開發(fā)公司對工程勘察工作的管理 六、 項目工程設(shè)計 工程設(shè)計是指運用工程技術(shù)理論及技術(shù)經(jīng)濟方法、按照現(xiàn)行技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，對新建、擴建、改建項目的工藝、土建工程、公用設(shè)施、環(huán)境保護等進行綜合型設(shè)計及技術(shù)經(jīng)濟分析，并提供作為建設(shè)依據(jù)的設(shè)計文件和圖紙的活動。2. 要采取節(jié)約能言的措施，對北方需要供暖設(shè)施的開發(fā)項目要提倡區(qū)域性供熱，重視余熱利用。4. 開發(fā)項目的選址必須因地制宜、提高土地利用率。總平面圖的布置要緊湊、合理。凡引進技術(shù)、進口關(guān)鍵設(shè)備能滿足需要的，就不應(yīng)引進成套項目；凡能自行設(shè)計或者合作設(shè)計的，就不應(yīng)委托或者單獨依靠國外設(shè)計。7. 要合理設(shè)計戶型，日照間距、外立面等居民密切關(guān)心的內(nèi)容，以有利于將來開發(fā)物業(yè)的出租出售。在有條件的情況下，設(shè)計單位應(yīng)積極參與項目建議書的編制、建設(shè)地址的選擇、建設(shè)規(guī)劃的制定以及實驗研究等設(shè)計的前提工作。(三) 工程設(shè)計階段及其內(nèi)容1. 工程設(shè)計階段。1) 初步設(shè)計。2) 技術(shù)設(shè)計。其深度應(yīng)滿足確定設(shè)計方案中重大技術(shù)問題和有關(guān)試驗、設(shè)備制造等方面的要求。施工圖設(shè)計應(yīng)根據(jù)已獲批準(zhǔn)的初步設(shè)計進行。2．設(shè)計工作的基本內(nèi)容1) 總體設(shè)計2) 單體設(shè)計3) 建筑構(gòu)造設(shè)計4) 抗震設(shè)防 七、 土木工程項目招投標(biāo)(一) 開發(fā)項目招標(biāo)方式在國際市場上，招標(biāo)方式主要有公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)和議標(biāo)三種。招標(biāo)人可結(jié)合項目的建設(shè)規(guī)模、復(fù)雜程度等具體情況選擇其中某種方式。公開招標(biāo)是指招標(biāo)人本身或其委托招標(biāo)單位，通過海報、報刊、廣播、電視等手段，在一定范圍內(nèi)公開發(fā)布招標(biāo)公告，或直接將招標(biāo)通告寄給具有投標(biāo)潛力的某些公司，以招攬具備相應(yīng)條件而又愿意參加的一切單位前來投標(biāo)。此時招標(biāo)人不易掌握確定的造價和控制工期，因而可以可以通過公開招標(biāo)方式。投標(biāo)人盡量采用該方式發(fā)包開發(fā)項目的建設(shè)任務(wù)。邀請招標(biāo)也稱選擇性招標(biāo)，是指招標(biāo)人以投標(biāo)邀請書的方式邀請?zhí)囟ǖ姆ㄈ嘶蛘咂渌M織投標(biāo)。采用邀請招標(biāo)方式，由于被邀請參加競爭的投標(biāo)單位有限，招標(biāo)人不僅可以節(jié)省招標(biāo)費用，而且可以提高招投標(biāo)工作的效率，節(jié)省時間。邀請招標(biāo)方式一般適用于那些工程性質(zhì)比較特殊，要求有專門經(jīng)驗的技術(shù)人員和專用技術(shù)，只有少數(shù)承包商能夠勝任的建設(shè)項目；或者是公開招標(biāo)的結(jié)果未產(chǎn)生出中標(biāo)單位，以及由于工期緊迫或保密的要求等原因而不宜公開招標(biāo)的建設(shè)工程。(二) 招標(biāo)程序1. 招標(biāo)準(zhǔn)備招標(biāo)準(zhǔn)備階段的工作由招標(biāo)人單獨完成，投標(biāo)人不參與。 根據(jù)工程特點和招標(biāo)人的管理能力確定發(fā)包范圍。 依據(jù)工程建設(shè)總進度計劃確定開發(fā)項目建設(shè)過程中的招標(biāo)次數(shù)和每次招標(biāo)工作的工作內(nèi)容。 按每次招標(biāo)前準(zhǔn)備工作的完成情況、選擇合同的計價方式。216。2. 辦理招標(biāo)備案如果土木工