【正文】 碼第1頁(yè) 共 1頁(yè)編制蔣超逸審核翁仲明批準(zhǔn)何大千生 效 日 期201211 目的規(guī)范安防系統(tǒng)管理，確保監(jiān)控、門禁、巡更、圍墻周界等系統(tǒng)正常運(yùn)行。 職責(zé) 項(xiàng)目工程主管負(fù)責(zé)安防系統(tǒng)的管理和監(jiān)督。 工程維護(hù)員負(fù)責(zé)安防系統(tǒng)巡檢、維修、保養(yǎng)工作的落實(shí)，完成巡檢、維修、保養(yǎng)。若系統(tǒng)有關(guān)的參數(shù)需修改和重大維修經(jīng)班長(zhǎng)報(bào)工程主管同意后實(shí)施，并記錄在《當(dāng)班/交接班記錄》上備查，并告知當(dāng)職監(jiān)控值班員。 每周檢查安防系統(tǒng)保護(hù)設(shè)備是否工作正常，并對(duì)設(shè)備進(jìn)行除塵工作。 每季度對(duì)安防系統(tǒng)電源電壓逐個(gè)測(cè)試，發(fā)現(xiàn)電壓偏差應(yīng)立即調(diào)試，以免設(shè)備受損。 相關(guān)支持文件 《弱電設(shè)備作業(yè)指導(dǎo)規(guī)程》 相關(guān)記錄 《弱電系統(tǒng)巡檢表》《設(shè)施設(shè)備異常情況記錄表》《值班/交接班記錄》 四川省福泰物業(yè)管理有限公司停車場(chǎng)管理系統(tǒng)管理制度文 件 編 號(hào)SCFTGCC/208版本/修改次C／2頁(yè) 碼第1頁(yè) 共 1頁(yè)編制蔣超逸審核翁仲明批準(zhǔn)何大千生 效 日 期201211 目的規(guī)范停車場(chǎng)管理系統(tǒng)管理，確保停車場(chǎng)管理系統(tǒng)正常運(yùn)行。 職責(zé) 項(xiàng)目工程主管負(fù)責(zé)停車場(chǎng)管理系統(tǒng)的管理和監(jiān)督。 工程維護(hù)員負(fù)責(zé)停車場(chǎng)管理系統(tǒng)巡檢、維修、保養(yǎng)工作的落實(shí)，完成巡檢、維修、保養(yǎng)。 閘機(jī)轉(zhuǎn)動(dòng)部件加潤(rùn)滑油，每月檢查保養(yǎng)1次，做好相關(guān)記錄。 全面抹擦箱內(nèi)灰塵，每月檢查保養(yǎng)1次，做好相關(guān)記錄。 相關(guān)支持文件 《弱電設(shè)備作業(yè)指導(dǎo)規(guī)程》 相關(guān)記錄 《弱電系統(tǒng)巡檢表》《設(shè)施設(shè)備異常情況記錄表》《值班/交接班記錄》 四川省福泰物業(yè)管理有限公司消防系統(tǒng)管理制度文 件 編 號(hào)SCFTGCC/209版本/修改次C／2頁(yè) 碼第1頁(yè) 共 1頁(yè)編制蔣超逸審核翁仲明批準(zhǔn)何大千生 效 日 期201211 目的規(guī)范消防系統(tǒng)管理，確保消防系統(tǒng)正常運(yùn)行。 職責(zé) 項(xiàng)目工程主管負(fù)責(zé)消防系統(tǒng)的管理和監(jiān)督。 工程維護(hù)員負(fù)責(zé)消防系統(tǒng)巡檢、維修、保養(yǎng)工作的落實(shí)，完成巡檢、維修、保養(yǎng)。 自檢功能：按自檢鍵后，進(jìn)行復(fù)位，讓系統(tǒng)處于正常狀態(tài)，不能復(fù)位應(yīng)查明原因。備用電源故障，檢查充電裝置，電池是否損壞、有無(wú)斷線。 對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題應(yīng)進(jìn)行及時(shí)處理，對(duì)不能自行處理的問(wèn)題通知維保單位處理，并進(jìn)行跟蹤、配合，直至問(wèn)題解決。 維保內(nèi)容 測(cè)試探測(cè)器工作電壓是否正常。隨機(jī)抽取5%的煙感噴煙后，主機(jī)是否收到報(bào)警信號(hào)。 檢查手動(dòng)報(bào)警按鈕、緊急旋鈕安裝是否牢固，有無(wú)破損及丟失。 對(duì)消防主機(jī)、聯(lián)動(dòng)柜、動(dòng)力配電箱、滅火顯示器及其附屬設(shè)施進(jìn)行擦拭除塵，線路松動(dòng)應(yīng)給予緊固。 季檢： 每季度最后一月30日前配合消防維保公司按計(jì)劃對(duì)消防自動(dòng)控制系統(tǒng)進(jìn)行抽檢。 維保內(nèi)容 采用專用檢測(cè)儀器分批試驗(yàn)火災(zāi)探測(cè)器的動(dòng)作及靈敏度。 試驗(yàn)水流指示器、壓力開關(guān)等報(bào)警功能、信號(hào)顯示。 用“手動(dòng)”或“自動(dòng)”檢查防火卷簾門的關(guān)閉情況，防火卷簾門有無(wú)變形、扭曲情況。 用“手動(dòng)”檢查消防應(yīng)急廣播、火災(zāi)應(yīng)急照明及疏散指示標(biāo)志燈。 在消防管理中心進(jìn)行消防通訊設(shè)備對(duì)講通話試驗(yàn)。 年檢： 每年12月30日前配合消防維保公司按計(jì)劃對(duì)消防自動(dòng)控制系統(tǒng)進(jìn)行抽檢。 維保內(nèi)容 應(yīng)用專用檢測(cè)儀器對(duì)所安裝的火災(zāi)探測(cè)器探頭（取50%）進(jìn)行一次模擬試驗(yàn)，對(duì)電纜、接線盒、設(shè)備作直觀檢查、清理灰塵。 進(jìn)行本規(guī)程月檢和季檢的檢查內(nèi)容。 適用范圍適用于四川省福泰物業(yè)管理有限公司各項(xiàng)目工程維護(hù)組。 工程維護(hù)班長(zhǎng)（電梯安全管理員）負(fù)責(zé)電梯的日常維護(hù)工作，電梯日常運(yùn)行、維護(hù)、保養(yǎng)監(jiān)管，對(duì)電梯日常維護(hù)保養(yǎng)、應(yīng)急處理負(fù)責(zé)。 相關(guān)要點(diǎn) 各項(xiàng)目工程班長(zhǎng)須持有《電梯安全管理員證》，電梯應(yīng)急處理人員須持有《電梯安全操作員證》。 機(jī)房門鑰匙由指定人員管理，廳門鑰匙（三角鑰匙）由持有電梯管理相關(guān)資質(zhì)人員管理。 機(jī)房?jī)?nèi)溫度應(yīng)控制在40℃以下，超過(guò)40℃應(yīng)采取相應(yīng)降溫措施。 設(shè)備安全警示標(biāo)識(shí)齊全、有效；電梯平層對(duì)照表上墻，電梯平層色標(biāo)清晰；盤車工具擺放在明顯位置，標(biāo)識(shí)清楚。 日常運(yùn)行規(guī)定 每月打掃兩次機(jī)房及設(shè)備衛(wèi)生，機(jī)房地面、設(shè)備表面無(wú)積塵。電梯轎廂求助電話（轎廂到監(jiān)控中心）通話測(cè)試每天測(cè)試一次，由秩序維護(hù)完成。 發(fā)現(xiàn)重大問(wèn)題和危及安全的故障隱患時(shí)須立即停梯，通知相關(guān)電梯管理人員及時(shí)處理、排除，確認(rèn)處理結(jié)果、記錄并存檔備案。 詳細(xì)、準(zhǔn)確填寫電梯運(yùn)行記錄、故障維修記錄及交、接班記錄和每臺(tái)電梯的維護(hù)記錄。 每年按國(guó)家技監(jiān)部門要求的年檢時(shí)間提前30日申報(bào)年檢，由項(xiàng)目工程主管組織工程維護(hù)組配合電梯維保單位做好年檢前的自查工作。 當(dāng)發(fā)生電梯火災(zāi)、水侵及嚴(yán)重意外損壞等事故后，視具體情況需聯(lián)系電梯專業(yè)維保公司和電梯生產(chǎn)廠家進(jìn)行全面性的詳細(xì)檢查，并由國(guó)家技監(jiān)部門檢測(cè)合格后才能投入使用，檢查及檢測(cè)結(jié)果存檔備案。在作檢修性運(yùn)行時(shí)，禁止載客、載貨。 營(yíng)救被困乘客時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格按照《電梯困人救援標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》進(jìn)行。故障記錄及處理情況報(bào)項(xiàng)目工程主管。 適用范圍適用于四川省福泰物業(yè)管理有限公司各項(xiàng)目工程維護(hù)組。 工程維護(hù)班長(zhǎng)負(fù)責(zé)中央空調(diào)的日常維護(hù)工作，中央空調(diào)日常運(yùn)行、維護(hù)、保養(yǎng)監(jiān)管，對(duì)中央空調(diào)日常維護(hù)保養(yǎng)、應(yīng)急處理負(fù)責(zé)。 相關(guān)要點(diǎn) 空調(diào)機(jī)房 檢查并記錄中央空調(diào)機(jī)組有關(guān)運(yùn)行參數(shù)（溫度、壓力、電流等），每?jī)尚r(shí)一次； 檢查并記錄水泵及管道、閥門有無(wú)跑、冒、滴、漏、堵現(xiàn)象；電機(jī)有無(wú)異響、異味，每?jī)尚r(shí)一次； 控制柜電氣裝置信號(hào)指示是否正常，開關(guān)狀態(tài)是否正確，每?jī)尚r(shí)一次； 配合中央空調(diào)專業(yè)維保公司完成日常維護(hù)和保養(yǎng)。 對(duì)中央空調(diào)系統(tǒng)出現(xiàn)的故障按月進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，報(bào)工程主管審查后存檔備案。 對(duì)中央空調(diào)系統(tǒng)出現(xiàn)的故障按月進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，報(bào)工程主管審查后存檔備案。 發(fā)現(xiàn)重大問(wèn)題和危及安全的故障隱患時(shí)須立即停用，通知中央空調(diào)維保公司人員及時(shí)處理、排除，確認(rèn)處理結(jié)果、記錄并存檔備案。 燃?xì)忮仩t 檢查燃燒機(jī)電源電壓是否正常，每?jī)尚r(shí)一次； 檢查鍋爐管道閥門及水位是否正常，每?jī)尚r(shí)一次； 檢查燃?xì)鈮毫伴y門狀態(tài)是否正常，每?jī)尚r(shí)一次； 燃?xì)鈭?bào)警裝置是否正常，每天一次； 鍋爐水循環(huán)泵是否正常，每天一次； 通風(fēng)設(shè)施是否正常，每天一次； 配合中央空調(diào)專業(yè)維保公司完成日常維護(hù)和保養(yǎng)。 對(duì)中央空調(diào)系統(tǒng)出現(xiàn)的故障按月進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，報(bào)工程主管審查后存檔備案。 適用范圍適用于四川省福泰物業(yè)管理有限公司各項(xiàng)目工程維護(hù)組。 工程維護(hù)班長(zhǎng)負(fù)責(zé)柴油發(fā)電機(jī)日常管理工作的組織實(shí)施。 相關(guān)要點(diǎn) 機(jī)房管理 非值班人員不得隨意進(jìn)入機(jī)房，若需要進(jìn)入，須經(jīng)工程主管或項(xiàng)目主任同意，并在值班人員的陪同下方可進(jìn)入機(jī)房。機(jī)房應(yīng)備齊消防器材，并放置在方便、顯眼處。 按計(jì)劃每周打掃一次機(jī)房衛(wèi)生，做到地面、墻壁、天花板、門窗、設(shè)備設(shè)施表面無(wú)積塵、無(wú)銹蝕、無(wú)油漬、無(wú)污物，油漆完好、整潔光亮。 機(jī)房必須做到隨時(shí)上鎖，鑰匙由當(dāng)值人員保管，不得私自配鑰匙。 巡查時(shí)檢查滅火器材是否完好。 柴油發(fā)電機(jī)發(fā)電運(yùn)行時(shí)，工程維護(hù)員應(yīng)密切監(jiān)視柴油發(fā)電機(jī)的運(yùn)行情況，每1小時(shí)進(jìn)行一次記錄。 巡視監(jiān)控內(nèi)容如下： 有無(wú)異常聲響或大的振動(dòng)。 排煙顏色是否正常，是否有漏油（機(jī)油、柴油）、漏水現(xiàn)象。 頻率偏差是否正常。 信號(hào)燈指示是否正常。 回風(fēng)是否順暢。 對(duì)于巡視中發(fā)現(xiàn)的異常情況，工程維護(hù)員應(yīng)采取措施予以解決。整改時(shí)應(yīng)遵守《柴油發(fā)電機(jī)維護(hù)保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》。 柴油發(fā)電機(jī)“飛車”現(xiàn)象時(shí)，工程維護(hù)員需沉著、冷靜、迅速果斷地采取措施： 柴油機(jī)停機(jī)房發(fā)生火災(zāi)時(shí)按《機(jī)房消防安全管理規(guī)定》處置。對(duì)于手動(dòng)操作的柴油發(fā)電機(jī)，在停“市電”時(shí)，應(yīng)在15分鐘內(nèi)啟動(dòng)柴油發(fā)電機(jī)并開始供電。 相關(guān)支持性文件 《發(fā)電機(jī)設(shè)備作業(yè)指導(dǎo)規(guī)程》 《設(shè)施設(shè)備異常情況作業(yè)指導(dǎo)規(guī)程》 《供配電設(shè)備作業(yè)指導(dǎo)規(guī)程》《設(shè)備房管理制度》 相關(guān)記錄《發(fā)電機(jī)運(yùn)行記錄表》《值班/交接班記錄》《發(fā)電機(jī)維修記錄表》《發(fā)電機(jī)巡查保養(yǎng)記錄》《停送電操作票》 四川省福泰物業(yè)管理有限公司給排水設(shè)施設(shè)備管理制度文 件 編 號(hào)SCFTGCC/213版本/修改次C／2頁(yè) 碼第1頁(yè) 共 1頁(yè)編制蔣超逸審核翁仲明批準(zhǔn)何大千生 效 日 期201211 目的規(guī)范給排水設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理工作，確保給排水設(shè)備設(shè)施良好運(yùn)行。 職責(zé) 各項(xiàng)目工程主管負(fù)責(zé)檢查給排水設(shè)備設(shè)施日常管理工作的監(jiān)管。 工程維護(hù)員具體負(fù)責(zé)給排水設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行、維護(hù)、保養(yǎng)。 每周巡視一次物業(yè)服務(wù)范圍內(nèi)主供水管及其上的閘閥。 污水泵巡查：5月～9月每天巡查一次，每周啟泵試運(yùn)行一次，其余月份每月啟泵試運(yùn)行一次。 雨、污水管網(wǎng)、化糞池巡查：每月檢查一次，每年清掏一次。 相關(guān)支持性文件 《給排水設(shè)備作業(yè)指導(dǎo)規(guī)程》 《設(shè)施設(shè)備異常情況作業(yè)指導(dǎo)規(guī)程》 相關(guān)記錄《當(dāng)班/交接班記錄》《維修記錄表》《巡查保養(yǎng)記錄》 四川省福泰物業(yè)管理有限公司供配電設(shè)施設(shè)備管理制度文 件 編 號(hào)SCFTGCC/214版本/修改次C／2頁(yè) 碼第1頁(yè) 共 1頁(yè)編制蔣超逸審核翁仲明批準(zhǔn)何大千生 效 日 期201211 目的規(guī)范供配電設(shè)備設(shè)施管理工作，確保供配電設(shè)備設(shè)施良好運(yùn)行。 職責(zé) 各項(xiàng)目工程主管負(fù)責(zé)供配電設(shè)備設(shè)施的監(jiān)控管理，并對(duì)運(yùn)行、維護(hù)、保養(yǎng)情況進(jìn)行檢查。 工程維護(hù)員負(fù)責(zé)供配電設(shè)備設(shè)施運(yùn)行、維護(hù)、保養(yǎng)工作。 機(jī)房?jī)?nèi)嚴(yán)禁存放易燃、易爆、危險(xiǎn)物品。 每天按計(jì)劃對(duì)機(jī)房及供配電設(shè)備設(shè)施進(jìn)行清潔，做到地面、墻壁、天花板、門窗、設(shè)備設(shè)施表面無(wú)積塵、無(wú)油漬、無(wú)銹蝕、無(wú)污物，油漆完好，整潔光亮。 機(jī)房應(yīng)當(dāng)隨時(shí)上鎖，鑰匙由值班工程維護(hù)員保管，不得私自配鑰匙。 配電房值班工程維護(hù)員應(yīng)按規(guī)定的頻次進(jìn)行檢查、巡視、監(jiān)控，并把每次巡檢配電房設(shè)備的時(shí)間記錄在相應(yīng)配電房設(shè)備運(yùn)行記錄上。 有無(wú)異常響聲或氣味。 單相、三相電壓是否在額定值的177。 各種接頭是否有過(guò)熱或燒傷痕跡。 接地線有無(wú)銹蝕或松動(dòng)。 各種標(biāo)示牌、標(biāo)示物是否完好。 對(duì)于巡視中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，當(dāng)值配電房值班工程維護(hù)員應(yīng)及時(shí)采取整改措施加以解決，處理不了的問(wèn)題應(yīng)及時(shí)如實(shí)地匯報(bào)給班長(zhǎng)或主管，在班長(zhǎng)或主管的協(xié)同下加以解決。同時(shí)當(dāng)值配電房值班工程維護(hù)員應(yīng)冷靜處置，使觸電者盡快脫離電源，并進(jìn)行緊急搶救。 用干燥的木棒、竹竿移開電線或用絕緣工具（平口鉗、斜口鉗等）剪斷電線。 防止觸電者在斷電后跌倒。 如果觸電者已失去知覺，但呼吸尚存，應(yīng)使其舒適、安靜地仰臥，將上衣與褲帶放松，使其容易呼吸。 如果觸電者的呼吸、脈博及心跳都已停止，此時(shí)不能認(rèn)為其已死亡，應(yīng)當(dāng)立即對(duì)其進(jìn)行人工呼吸。 配電柜自動(dòng)開關(guān)跳閘的處置： 判斷跳閘原因（短路或過(guò)載）。 對(duì)可疑處逐個(gè)檢查，確認(rèn)故障部位或報(bào)告班長(zhǎng)/主管，請(qǐng)求支援解決。 配電房發(fā)生火災(zāi)按《機(jī)房消防安全管理規(guī)定》處置。 堵漏水源。 漏水源堵住后，應(yīng)立即排水。 確認(rèn)濕水已消除（如各絕緣電阻達(dá)到規(guī)定要求），開機(jī)試運(yùn)行，如無(wú)異常情況出現(xiàn)，則可以投入正常運(yùn)行。 配電房值班工程維護(hù)員應(yīng)將供配電設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行數(shù)據(jù)（電壓、電流、功率因數(shù)、環(huán)境溫度、有功用量、無(wú)功用量）及運(yùn)行狀況清晰、完整、規(guī)范地記錄在配電房運(yùn)行記錄表內(nèi)。 相關(guān)支持文件 《外包管理制度》 《強(qiáng)電設(shè)備作業(yè)指導(dǎo)規(guī)程》 《高低壓設(shè)備安全指導(dǎo)》政府規(guī)范 《設(shè)施設(shè)備異常情況作業(yè)指導(dǎo)規(guī)程》 相關(guān)記錄 《當(dāng)班/交接班記錄》《停送電操作票》《異常情況處理記錄》 《高低壓設(shè)備運(yùn)行記錄》 《高低壓設(shè)備維修記錄》 《高低壓設(shè)備保養(yǎng)記錄》 四川省福泰物業(yè)管理有限公司裝修管理制度文 件 編 號(hào)SCFTGCC/215版本/修改次C／2頁(yè) 碼第1頁(yè) 共 1頁(yè)編制蔣超逸審核翁仲明批準(zhǔn)何大千生 效 日 期201211 目的規(guī)范裝修管理工作，確保公共區(qū)域設(shè)備設(shè)施良好運(yùn)行。 職責(zé) 各項(xiàng)目工程主管負(fù)責(zé)裝修的監(jiān)控管理，并對(duì)裝修備案、現(xiàn)場(chǎng)管理、對(duì)比驗(yàn)收情況進(jìn)行檢查。 裝修管理員負(fù)責(zé)裝修備案、現(xiàn)場(chǎng)管理、對(duì)比驗(yàn)收工作。 繳納裝修相關(guān)費(fèi)用　 裝修證件管理規(guī)定 《裝修進(jìn)場(chǎng)通知單》為每戶1證，加蓋客戶服務(wù)中心鮮章后方為有效。無(wú)《臨時(shí)出入證》進(jìn)入?yún)^(qū)劃或擅自進(jìn)行施工作業(yè)者，應(yīng)責(zé)成