上海酒店式開發(fā)前景分析-在線瀏覽
2025-08-03 22:36本頁面
【正文】 在滬置業(yè)的步伐加快。2003年以前市場上已售出的6000多套，其中近3000套的業(yè)主為外籍人士。另據(jù)上海市公安局統(tǒng)計，目前海外人士在上海為數(shù)約6萬人，臺商的數(shù)量不下20萬人。而且，中國加入WTO和上海申博成功的利好效應對樓市的刺激作用逐漸突顯出來，公眾對酒店式公寓租售市場具有良好的預期，尤其對CBD地區(qū)良好的發(fā)展前景非常樂觀。酒店式公寓的供給分析自1990 年上海出現(xiàn)首家酒店式公寓——上海商城以來，上海已有酒店式公寓100余家，總建筑面積200~225 萬平方米之間，區(qū)域集中分布在長寧、徐匯、盧灣、靜安、浦東等中心區(qū)域。2003年上海銷售的主要酒店式公寓如表三所示。 表三 2003年銷售的主要酒店式公寓樓盤均價房型面積層高套數(shù)區(qū)域世紀時空140004567280靜安烏魯木齊北路圣天地1100030501000左右普陀長壽路君悅靜安120003368624靜安康定路駿豪國際200004052608靜安陜西北路靜安新格13000靜安江寧路永興富邦70004669閘北永興路金地匯60004090197虹口紀念路帝景苑1800057158100+徐匯肇嘉浜路恒升半島國際中心170003779200+虹口吳淞路 從開發(fā)商供應的物業(yè)形態(tài)來看，上海市面上的酒店式公寓有高、中、低檔之分，主要有三類：開發(fā)商長期投資型、整盤出售型和產(chǎn)權分散型。 從酒店式公寓的分布走向看，酒店式公寓的發(fā)展與整體城市發(fā)展戰(zhàn)略息息相關，眼下長寧區(qū)及徐匯區(qū)市場已接近飽和；隨著新的“泛CBD區(qū)”中心在南京西路形成可能性的逐漸加大，靜安區(qū)特別是南京西路地帶，由于較優(yōu)越的地段位置、便利的交通、宜人的居住環(huán)境，將成為發(fā)展酒店式公寓的黃金地塊；浦東新區(qū)由于“國際航班東移”以及“成功申博”的利好消息，大量的外資客源也將帶動區(qū)域內(nèi)酒店式服務公寓需求；作為傳統(tǒng)高尚地段的盧灣區(qū)，其北區(qū)仍然受淮海路商圈和新天地時尚圈所依托，短期內(nèi)可以成為酒店式公寓的機會點，其南區(qū)受世博會的影響，從長期來看，必將成為酒點式公寓的機會區(qū)域；黃浦區(qū)依托其固有的地理位置、強勢的商業(yè)氛圍，也將成為酒店式服務公寓的機會區(qū)域。酒店服務式公寓迅速崛起的宏觀經(jīng)濟背景 商務旅游性人口的增加 上海正逐步發(fā)展成為國際金融中心，各種經(jīng)貿(mào)洽談、國際展覽、國際會議等商務交流活動頻繁，遠程客人增加，停留時間變長，境外高消費水平的公務、商務客人、旅游客人有較大幅度增長。在強大的消費前提下，上海的酒店消費前景廣闊。 儲蓄的保值、增值功能弱化和證券收益的起伏不定長久以來，銀行儲蓄一直是中國人投資理財?shù)氖走x，但截止2002年2月的第8次降息（%），利息稅的增收，儲蓄保值、增值的功能開始弱化，社會理財觀念發(fā)生了根本性變化。另外，伴隨著證券市場的持續(xù)低迷、欲漲乏力，市場資金流在不知不覺中發(fā)生轉(zhuǎn)移，最為明顯的，就是催生了房地產(chǎn)市場的“投資風潮”。購房貸款利率大大低于其他商業(yè)貸款利率，與投資股票債券相比，產(chǎn)權酒店總價低，月還款額少，隨著上海房地產(chǎn)市場的不斷健全和完善，銀行利率的下調(diào)，投資風險也隨著降低了不少，越來越多的人加入到了投資酒店式公寓的行列中來。 首先在選址上要有交通便捷、商業(yè)服務配置齊全、客流密集的優(yōu)勢，這是開發(fā)的前提。這些區(qū)域?qū)频晔焦⒌男枨筝^大、較集中，而遠離鬧市中心的偏遠區(qū)域或城郊結合部則不適合開發(fā)酒店式公寓項目。大規(guī)模的開發(fā)可以增加項目的知名度，降低開發(fā)成本，但若無足夠的需求，會影響銷售率，導致開發(fā)成本的積壓?！ ≡俅?，產(chǎn)品定位要準確，表現(xiàn)在外觀設計、戶型設計、裝修標準、功能配置、輔助設施的安排要有針對性。酒店式公寓設計的新趨勢 總體規(guī)劃注重自然、地理、文化、交通、社會等資源與物業(yè)的良好協(xié)調(diào)。（表四） 酒店式公寓的外觀設計和內(nèi)部設計中更加注重連貫性。四邊形的戶型仍然是酒店式公寓設計的主流，但力求以多元化的戶型適應消費者日益增長的個性化需求 室內(nèi)居住空間設計更加注重舒適而不僅是好看。 強調(diào)更完善的配套設施體系，會所成為酒店式公寓不可或缺的部分，而且會所更強調(diào)休閑或商務功能。（表五）設計有良好的智能化體系。 目前，酒店式公寓的定位出現(xiàn)細分的趨勢，比如世紀時空是針對世界性客戶的投資產(chǎn)品，比較強調(diào)商務功能；靜安新格則側(cè)重自由生活的理念，強調(diào)的是居住產(chǎn)品；君悅靜安則將居住和商辦相結合，宜商宜居。而且，當更多相似性產(chǎn)品的出現(xiàn)形成潛
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