【正文】 條道路和 路口通過(guò)步行 觀察客流狀況，對(duì)周邊無(wú)住戶路段排除，確定重點(diǎn)調(diào)查路口和路段，調(diào)查客流量和公交線路狀況，依客流量大小進(jìn)行排列。 4 預(yù)測(cè)銷售額的因素和方法 ① 市場(chǎng)容量及競(jìng)爭(zhēng)情況 ② 交通 ③ 3公里內(nèi)人口數(shù)量及人口基本素質(zhì) ④ 店面情況 ⑤ 未來(lái)城市規(guī)劃 因素分析方法 ① 家電市場(chǎng)容量及競(jìng)爭(zhēng)情況 調(diào)查大商場(chǎng)家電部門及電器專賣店基本情況（企業(yè)性質(zhì)、員工數(shù)、年銷售額），預(yù)計(jì)年家電銷售額 ,將調(diào)查情況列表。 ，還應(yīng)重視門店所在建筑提供的設(shè)施是否符合經(jīng)營(yíng)要求。住宅區(qū)的發(fā)展，新機(jī)構(gòu)的設(shè)立，會(huì)給門店增添顧客，使今后的發(fā)展更具潛力。這一側(cè)出入者可以成為我們的顧客，另一方面是因?yàn)閬?lái)過(guò)的顧客便于向別人介紹，比較容易指引他人光顧。因此，應(yīng)特別留心城市建設(shè)的發(fā)展帶來(lái)的變化。 (詳見(jiàn)有關(guān)章節(jié) ) 選擇開(kāi)店的方位 ，不如選擇不久的將來(lái)會(huì)由冷變熱，而目前尚未被看好的店址。 最差目標(biāo)店：僻靜的小街小巷、人口稀少的居民區(qū)、機(jī)關(guān)單位集中的辦公區(qū)、居民人口老化的地方 .繁華的市中心、步行街等不宜考慮。天。 ：以天津?yàn)槔? 中環(huán)線以外約為： ～ /m2 ，應(yīng)爭(zhēng)取更多的戶外廣告位置。 ，門店設(shè)在三叉路的正面，拐角的位置也是很理想的，它位于兩條街道的交叉處，是人 流的停滯點(diǎn)，可以產(chǎn)生“拐角效應(yīng)” (30— 100)。 選址的基本要素 3公里區(qū)域內(nèi) (10萬(wàn)人 — 30萬(wàn)人 )，居民聚居、人口集中的地方是適宜設(shè)置店面的地方。 3 通過(guò)我們對(duì)該城市調(diào)查分析、尋找一年內(nèi)能產(chǎn)生利潤(rùn)并有明顯增加趨勢(shì)的店址。分析其他影響經(jīng)營(yíng)的因素，如政府的工作效率等。分析廣告宣傳成本。分析競(jìng)爭(zhēng)激烈度。分析客流規(guī)律及消費(fèi)潛力。根據(jù)房地產(chǎn)情況分析該市整體電器市場(chǎng)第二年的增長(zhǎng)潛力。分析該城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度，城市規(guī)模，是否適合開(kāi)連鎖店。（填表格 11） 媒體情況 ※平面媒體有多少家，每家發(fā)行量、發(fā)行對(duì)象、發(fā)行方式，每年廣告分類收入，廣告報(bào)價(jià) ※廣播媒體有幾家，收聽(tīng)覆蓋率對(duì)比，受歡迎欄目時(shí)段收聽(tīng)率對(duì)比，報(bào)價(jià) ※電視媒體收費(fèi)報(bào)價(jià) ※平面廣告公司報(bào)價(jià)采集※ DM廣告發(fā)行報(bào)價(jià)采集※戶外廣告報(bào)價(jià)采集。專賣店數(shù)量調(diào)查。（填表格 10） 未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手狀況 ※市區(qū)家用電器零售商有多少家，每家營(yíng)業(yè)額※市區(qū)有多少電器賣場(chǎng)，每個(gè)面積有多少，※市區(qū)家用電器總經(jīng)營(yíng)面積，※全市電器賣場(chǎng)每平米年平均營(yíng)業(yè)額。（填表格 9） 經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r ※國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值及近兩年增長(zhǎng)率※人均 GDP 2 ※社會(huì)商品零 售總額※家用電器零售總額 ※戶均家用電器消費(fèi)額 ※人均收入 ※電器銷售從業(yè)人員人均收入，主要崗位人均收入：店經(jīng)理、部門經(jīng)理、普通員工、會(huì)計(jì)、出納、收銀員、防損員、物業(yè)水、暖、電工等。以上是對(duì)該市租金整體狀況進(jìn)行摸底。 (填表格 8) 各商圈房屋租金狀況 首先把全市的商業(yè)街劃分為四種類型， A類主商圈最好， B類次商圈， C類有潛力， D類暫無(wú)價(jià)值。住宅項(xiàng)目的戶型結(jié)構(gòu)及比例。數(shù)據(jù)來(lái)源是交通局、公安局、公汽公司、出租車管理局及統(tǒng)計(jì)局（親自去或上網(wǎng)查均可）。 ※機(jī)動(dòng)車狀況，私車比例及近三年變化情況，小客車與貨車比例。 ※自行車的現(xiàn)有數(shù)量及前兩年的數(shù)量※有軌交通是否有，若有，有幾條線路票價(jià)及月票價(jià)。近三年的載客數(shù)及未來(lái)幾年的發(fā)展規(guī)劃。數(shù)據(jù)來(lái)源是規(guī)劃局并實(shí)地驗(yàn)證（親自去 或上網(wǎng)查均可）。市區(qū)若以“攤大餅” 形式擴(kuò)容，環(huán)路成為店址的首選。擴(kuò)容方案是否實(shí)施，若實(shí)施已到何種程度。數(shù)據(jù)來(lái)源是統(tǒng)計(jì)局、規(guī)劃局、民政局（親自去或上網(wǎng)查均可）。數(shù)據(jù)來(lái)源是統(tǒng)計(jì)局、規(guī)劃局、 民政局（親自去或上網(wǎng)查均可）?？偯娣e（單位：平方公里），其中市區(qū)面積（單位：平方公里）市區(qū)人口密度（人 /平方公里）。適齡青年去年結(jié)婚數(shù)量。 1 開(kāi)店選址實(shí)用手冊(cè) 第一章 城市評(píng)估 城市基本狀況數(shù)據(jù)采集 城市地理、人口狀況 城市總?cè)丝冢▎挝唬喝f(wàn)人），其中市區(qū)人口（單位：萬(wàn)人），人口結(jié)構(gòu)、數(shù)量、比例，分以下三段： 16— 24歲， 25— 35歲， 36— 60 歲。市區(qū)有多少戶家庭，戶均人數(shù)。城市從業(yè)人員數(shù)量，私營(yíng)企業(yè)人員從業(yè)數(shù)量。以上數(shù)據(jù)采集是為了剝離出我們的消費(fèi)主體，算出市區(qū)人口密度及我們的未來(lái)店面需要覆蓋的面積。 (填表格 6) 區(qū)縣地理、人口狀況 與以上城市指標(biāo)等同。 (填表格 6) 城市未來(lái)發(fā)展規(guī)劃 確定市區(qū)擴(kuò)容是以“攤大餅”形式還是以新建“衛(wèi)星城”形式發(fā)展。城市擴(kuò)容速度快，對(duì)舊有銷售格局的沖擊就大，進(jìn)軍該市場(chǎng)機(jī)會(huì)多同時(shí)難度相對(duì)低，成功的機(jī)會(huì)大。市區(qū)若以“衛(wèi)星城” 形式擴(kuò)容，舊城與新城的連接干道成為店址的首選。 公共交通情況 ※市區(qū)公共汽車有多少條線路，它們總里程。每條線路的票價(jià)及月票的價(jià)格?！鲎廛嚀碛辛考懊抗飪r(jià)格。以上是為了解該城市百姓的基本出行方式。 (填表格7) 房地產(chǎn)狀況 ※商品房開(kāi)工及在建項(xiàng)目數(shù)量，總建筑面積，房屋空置率，每個(gè)項(xiàng) 目銷售均價(jià)及規(guī)模（建筑面積）。以上是為了計(jì)算該城市電器消費(fèi)未來(lái)一年的增長(zhǎng)趨勢(shì)，數(shù)據(jù)來(lái)源是規(guī)劃局（親自去或上網(wǎng)查均可）、各項(xiàng)目實(shí)地走訪。采集每一類的市場(chǎng)報(bào)價(jià)※大型底商※綜合樓※商品市場(chǎng)※臨街鋪面房※寫字樓※住宅樓。數(shù)據(jù)來(lái)源是各中介公司及市場(chǎng)調(diào)研。數(shù)據(jù)來(lái)源是市統(tǒng)計(jì)局及市場(chǎng)走訪調(diào)研。※零售商電器經(jīng)營(yíng)門類集中度調(diào)查，依我公司主要門類劃分為：彩電、空調(diào)、冰洗、手機(jī)、音響、電腦。數(shù)據(jù)來(lái)源是國(guó)家 信息中心、市統(tǒng)計(jì)局、各供貨商、稅務(wù)局及市場(chǎng)走訪調(diào)研。（填表格 12） 辦公用品及消耗品報(bào)價(jià)采集 各政府職能部門辦公流程、各項(xiàng)優(yōu)惠政策采集 評(píng)估報(bào)告的編寫 體例 以說(shuō)明文為主列舉數(shù)據(jù)進(jìn)行說(shuō)明，并附以事例及現(xiàn)場(chǎng)圖片 方 法 根據(jù)各種相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行論證。分析進(jìn)入該城市的投入產(chǎn)出比，需要開(kāi)多少家店才能基本覆蓋，第一年的營(yíng)業(yè)額預(yù)測(cè)及各項(xiàng)費(fèi)用支出預(yù)算。分析預(yù)測(cè)我們第二年的增長(zhǎng)趨勢(shì)。分析交通地理?xiàng)l件。分析人力成本。分析人文狀況。 （附后） 第二章 店址選擇 選擇店址的原則 店址的選擇，是一項(xiàng)關(guān)系著 店面未來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益和發(fā)展前景的重要工作。有可能的話還要預(yù)測(cè)所選店址的銷售額、毛利、成本和利潤(rùn)及未來(lái)的增長(zhǎng)潛力。 交通方便，旅客上車、下車最多的車站，或者在幾個(gè)主要車站的附近，可以在顧客步行不到 20 分鐘的路內(nèi)的街道開(kāi)店。 。 ，應(yīng)考慮適當(dāng)面積的庫(kù)房，一般可占用 200300m2。天， 中環(huán)線至內(nèi)環(huán)線之間約為 ～ /m2 條件好的店址 ,價(jià)格可適當(dāng)放寬 20%35%. 選擇開(kāi)店的商圈 ：大型超市、家具廣場(chǎng)、高級(jí)住宅區(qū)、新建成的居民住宅區(qū)、人口素質(zhì)較 高的居住區(qū)、有較多居住人口和活動(dòng)人口的地方、大型車站附近、同行密集的地方或沒(méi)有一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的大街。 ：店內(nèi)的地面、墻面、天花板均應(yīng)有相應(yīng)的裝修、要力求有新的創(chuàng)意，體現(xiàn)出與眾不同的風(fēng)格、店內(nèi)環(huán)境一定要保持清潔。這樣的門店位置費(fèi)用低，潛在的商業(yè)價(jià)值 大。 、大店鋪的街道一邊。 。 :超市附近、家居商場(chǎng)附近。 ，以客流量多、能見(jiàn)度高、交通不易堵塞的位置為佳。 (見(jiàn)表一 ) ② 交通 第一步：購(gòu)買城市地圖，計(jì)算主要交通道路，如環(huán)線加放射路線結(jié)構(gòu)地交通，可計(jì)算該城市共有幾條環(huán)線、幾條放射線，環(huán)線和放射線交叉口是較好地店面位置，將交通狀況整理列表。（見(jiàn)表三） 第三步：確定主商圈。 ③ 目標(biāo)店方圓 3公里內(nèi)居民調(diào)查 根據(jù)主商圈尋找可出租的店址，主要有新建底商，不景氣商場(chǎng)、超市等可主動(dòng)找主要負(fù)責(zé)人面談，面積在30005000平米，作為目標(biāo)店址，對(duì)目標(biāo)店址應(yīng)調(diào)查周邊 3公里之內(nèi)顧客群（（見(jiàn)表四、表五）。 要選擇的場(chǎng)地只要基礎(chǔ)好，有發(fā)展前途，看準(zhǔn)了下決心定下來(lái)，環(huán)境和條件差一點(diǎn)，可以邊經(jīng)營(yíng)邊建設(shè)， 5 逐步改善環(huán)境，創(chuàng)造好的條件。 租 金 計(jì) 算 先準(zhǔn)確調(diào)研出該城市的年社會(huì)消費(fèi)品零售總額 St，推算出家用電器的年零售總額 Sh。以年毛利額的 20%作為這個(gè)城市的總租金額，分 2到 3年實(shí)施，第一年用總租金額 40%的額度為宜，第二年依經(jīng)營(yíng)情況推進(jìn)?？偯娣e） 5） 全市年人均收入（以公布資料為主，詳見(jiàn)附表一并請(qǐng)注明以上數(shù)據(jù)來(lái)源） 零售市場(chǎng)基本狀況調(diào)查 1） 全市大型超市狀況（詳見(jiàn)附表二） 2） 全市大型百貨商場(chǎng)狀況（詳見(jiàn)附表三并請(qǐng)注明以上數(shù)據(jù)來(lái)源） 電器市場(chǎng)基本狀況調(diào)查 1） 大型連鎖企業(yè)基本情況 地理位置、場(chǎng)地面積、租金狀況、硬件環(huán)境、外觀照片 經(jīng)營(yíng)內(nèi)容、服務(wù)特色、客流情況、經(jīng)營(yíng)額度 廣告內(nèi)容、宣傳特色 運(yùn)輸狀況、倉(cāng)儲(chǔ)狀況 辦公狀況、人員總數(shù)及其它說(shuō)明 每個(gè)公司建立一份檔案，按門店分類，將店面詳細(xì)情況歸檔。 （詳見(jiàn)附表四） 預(yù)選店址 店面選址原則： 1） 目標(biāo)店半徑 3公里區(qū)域內(nèi)約 40萬(wàn)居民、人口集中的地方是適宜設(shè)置店面的地方。 3） 店面臨主干道，門店設(shè)在三叉路的正面，拐角的位置也是很理想的。 5） 所處位置在當(dāng)?shù)赜休^高知名度。 7） 確定目標(biāo)店時(shí)，應(yīng)考慮適當(dāng)面積的庫(kù)房，一般以 200300m2為宜。 上文中所提各類表單。 社會(huì)零售總額： 億元 家用電器零售總額： 億元，戶均家用電器消費(fèi)額： 元。 電器零售從業(yè)人員各崗位收入情況 序號(hào) 崗位 月收入（元） 序號(hào) 崗位 月收入（元） 1 總經(jīng)理 12 物流經(jīng)理 2 店經(jīng)理 13 司機(jī) 3 采購(gòu)經(jīng)理 14 平面設(shè)計(jì) 4 部門經(jīng)理 15 計(jì)算機(jī)維護(hù) 5 財(cái)務(wù)經(jīng)理 16 物業(yè)經(jīng)理 6 行政經(jīng)理 17 水、暖、電工 7 會(huì)計(jì) 18 文員 8 出納 19 9 管帳 20 10 銷售員 21 11 防損員 22 附該市有關(guān)福利的各項(xiàng)規(guī)定文件 23 附表 11： 城市基本狀況數(shù)據(jù) 城市名稱： 調(diào)查項(xiàng)目： 未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 調(diào)查人： 調(diào)查日期： 年 月 日 序號(hào) 賣場(chǎng)名稱 營(yíng)業(yè)面積 （平米） 年?duì)I業(yè)額 （億元） 每平米年?duì)I業(yè)額（元 /平米） 經(jīng) 營(yíng) 門 類（沒(méi)有的打“╳”） 1 彩電、冰洗、廚衛(wèi)、手機(jī)、空調(diào)、電腦、攝照、碟機(jī)、音響、 2 彩電、冰洗、廚衛(wèi)、手機(jī)、空調(diào)、電腦、攝照、碟機(jī)、音響、 3 彩電、冰洗、廚衛(wèi)、手機(jī)、空調(diào)、電 腦、攝照、碟機(jī)、音響、 4 彩電、冰洗、廚衛(wèi)、手機(jī)、空調(diào)、電腦、攝照、碟機(jī)、音響、 5 彩電、冰洗、廚衛(wèi)、手機(jī)、空調(diào)、電腦、攝照、碟機(jī)、音響、 6 彩電、冰洗、廚衛(wèi)、手機(jī)、空調(diào)、電腦、攝照、碟機(jī)、音響、 7 彩電、冰洗、廚衛(wèi)、手機(jī)、空調(diào)、電腦、攝照、碟機(jī)、音響、 8 彩電、冰洗、廚衛(wèi)、手機(jī)、空調(diào)、電腦、攝照、碟機(jī)、音響、 9 彩電、冰洗、廚衛(wèi)、手機(jī)、空調(diào)、電腦、攝照、碟機(jī)、音響、 10 彩電、冰洗、廚衛(wèi)、手機(jī)、空調(diào)、電腦、攝照、碟機(jī)、音響 、 11 彩電、冰洗、廚衛(wèi)、手機(jī)、空調(diào)、電腦、攝照、碟機(jī)、音響、 12 彩電、冰洗、廚衛(wèi)、手機(jī)、空調(diào)、電腦、攝照、碟機(jī)、音響、 13 彩電、冰洗、廚衛(wèi)、手機(jī)、空調(diào)、電腦、攝照、碟機(jī)、音響、 14 彩電、冰洗、廚衛(wèi)、手機(jī)、空調(diào)、電腦、攝照、碟機(jī)、音響、 15 彩電、冰洗、廚衛(wèi)、手機(jī)、空調(diào)、電腦、攝照、碟機(jī)、音響、 24 附表 12： 城市基本狀況數(shù)據(jù) 城市名稱： 調(diào)查人： 調(diào)查項(xiàng)目： 平面媒體對(duì)比 調(diào)查日期： 年 月 日 序號(hào) 媒體名稱 發(fā)行量 發(fā)行方式 發(fā)行時(shí)間 去年廣告 收入（萬(wàn)元） 電器類收入（萬(wàn)元） 1 2 3 4 5 6 7 附各媒體廣告報(bào)價(jià) 25 附表 13： 城市基本狀況數(shù)據(jù) 賣場(chǎng)名 稱： 調(diào)查項(xiàng)目： 各賣場(chǎng)電器門類調(diào)查 調(diào)查人： 調(diào)查日期： 年 月 日 序號(hào) 門類 面積（平米） 品 牌 銷售額 （億元） 數(shù)量 （件） 均價(jià) （元） 1 彩電 2 冰洗 3 空調(diào)