【正文】 告.2011 年國家公務員考試法律常識500 題34開發(fā)商什么時候算交房當商品房已經(jīng)竣工,并且達到交付使用條件以后,進行交接的時候,開發(fā)商要提供一表兩書,《商品房面積實測技術報告書》,室內(nèi)環(huán)境檢測報告和《物業(yè)管理公約》.當購房者認為房屋符合約定,并且在《房屋驗收交接單》上簽字以后,購房者有權拒絕接收房屋,由此產(chǎn)生的延期交房的責任由開發(fā)商來承擔.2011 年國家公務員考試法律常識500 題35何種質量問題可以退房經(jīng)有關機構檢測后,確實發(fā)生房屋主體結構質量不合格或者房屋質量嚴重影響房屋正常使用的情況,購房者可以要求退房,同時可以要求開發(fā)商承擔違約責任.2011 年國家公務員考試法律常識500 題36房屋損毀,滅失誰來賠在房子交付使用以前,毀損和滅失的《房屋驗收交接單》以后,房屋就算是交付使用了。共有的房屋未經(jīng)全體共有人書面同意的,以及產(chǎn)權不清,權屬有爭議的,屬于違法建筑的房屋也不能出租。同樣,凡是在北京范圍內(nèi)出租的房屋都要到房屋所在區(qū),縣國土資源和房屋管理局或其委托的街道辦事處,澳,臺地區(qū)的人或者外國人,出租人就要到北京市國土資源和房屋管理局備案了.參考法條:建設部《城市房屋租賃管理辦法》第十三條.2011 年國家公務員考試法律常識500 題54房屋租賃合同應當去哪些部門登記備案沒有登記備案的租賃合同有效嗎雙方當事人應當向房屋所在地的市,縣人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù).房屋租賃合同登記備案主要是為了便于管理,有登記備案,合同還是合法有效的,雙方必須按照合同的規(guī)定履行.參考法條:建設部《城市房屋租賃管理辦法》第十四條.2011 年國家公務員考試法律常識500 題55承租人能裝修承租房屋嗎裝修后財產(chǎn)歸誰所有承租人必須在得到出租人的書面同意后才能裝修房屋,增加附屬設施,而且在裝修的時候也不能隨意改變房屋的結構,承租人不僅要恢復原來的狀態(tài),還要賠償出租人的損失.經(jīng)過出租人同意的裝修,將裝修后的財產(chǎn)折價轉讓給出租人.參考法條:《最高法院關于執(zhí)行〈民法通則〉若干問題的意見(試行)》第八十六條.2011 年國家公務員考試法律常識500 題56承租人可以隨便改變房屋的用途嗎承租人必須按照合同的約定使用房屋,也應當,還要征得主管機關的批準.參考法條:建設部《城市房屋租賃管理辦法》第二十四條.2011 年國家公務員考試法律常識500 題57在出租期間由誰負責維修房屋承租人受到的損失應當由誰來賠償及時檢查,維修出租房屋是出租人的法定義務,除非雙方在合同中約定由承租人來承擔維修義務,否則出租人有義務檢查,維修房屋,保證房屋符合合同規(guī)定的用途.對于承租人增添的附屬設備,雙方也可以約定由誰來負責維修.如果是因為出租人不及時修復房屋,沒有盡到檢查和維修的義務,從而導致房屋發(fā)生倒塌或者其他破壞性事故,并且給承租人的人身財產(chǎn)帶來損失的,出租人就應當承擔賠償責任.參考法條:《合同法》《城市私有房屋管理條例》《城市房屋租賃管理辦法》第二十一條,第二十三條.2011 年國家公務員考試法律常識500 題58在什么情況下,出租人可以不負責任如果房屋損壞是因為承租人的過錯造成,或者是因為地震等不可抗力的因素造成,或者雙方約定由承租人負責檢查,維修房屋的,出租人可以免責.但是,要注意的是,如果該房屋是因為出租人未及時履行檢查,維修義務,使得房屋未處于良好使用狀態(tài)下,發(fā)生了不可抗力的事件而致使房屋損壞的,出租人不能免責,并應依過錯程度承擔一定責任.如果雙方約定由承租人負責檢查,維修房屋,但是出租人在出租時,對該房屋的現(xiàn)狀有所隱瞞的,如果房屋發(fā)生破壞性事故的話,出租人也不能因此完全免責.參考法條:建設部《城市房屋租賃管理辦法》第二十三條.《合同法》第二百二十二條.2011 年國家公務員考試法律常識500 題59房屋拆遷后,原來的租賃合同還有效嗎房屋拆遷后,房屋租賃關系仍然有效,雙方應當按照租賃合同繼續(xù)履行,出租人不能以此為理由終止租賃合同,但由于以前的房屋被拆除了,所以承租人可以住在補償安置的房屋里.如果補償安置的房屋和以前的房屋條件不一樣,合原來的用途,承租人也可以解除合同.參考法條:國務院《城市房屋拆遷管理條例》第二十七條.2011 年國家公務員考試法律常識500 題60承租人可以獲得拆遷補償嗎承租人是否可以獲得拆遷補償這一規(guī)定,拆遷人必須對被拆遷人予以補償,這個被拆遷人就包括承租人,但是承租人必須具有北京市常住戶口,按照國家規(guī)定的租金正式承租房屋,而且必須是長期居住才能獲得拆遷補償.參考法條:北京市政府《北京市城市房屋拆遷管理辦法》第二十七條.2011 年國家公務員考試法律常識500 題61承租人可以購買承租的房子嗎如果出租人要賣掉房子,件相同,那么出租人應當把房子賣給承租人,這就叫作優(yōu)先購買權.當然,如果承租人出的價格比別人低,出租人就可以把房子賣給別人了.參考法條:《合同法》第二百三十條.2011 年國家公務員考試法律常識500 題62承租人還能繼續(xù)承租已被轉讓的房屋嗎應當向誰支付租金呢如果承租人不想買下這套房子,那么承租人在原租賃合同規(guī)定的時間內(nèi),還是可以按照原合同的條款繼續(xù)租用這套房子,買賣不破租賃.因為最初的房屋租賃合同是承租人與老房東簽訂的,承租人應向老房東履行合同義務,所以在老房東提供證據(jù)證明新房東已享有產(chǎn)權,通知承租人向新房東支付租金,并由新房東與承租人簽訂租賃主體變更合同之前,承租人仍應按原合同履行,將租金交給老房東.參考法條:《合同法》第八十條,第二百二十九條.2011 年______國家公務員考試法律常識500 題63出租人依法終止合同,被轉租人應當怎么辦如果出租人依法終止房屋租賃合同,那么承租人和被轉租人簽訂的轉租合同也隨之終止.被轉租人可以要求承租人承擔轉租合同的違約責任,如果出租人也參與了增值租金的分成,那么出租人也應當承擔一部分責任.參考法條:建設部《城市房屋租賃管理辦法》第三十一條.2011 年國家公務員考試法律常識500 題64轉租期限可以比原租期長嗎,如果出租人同意,并且和承租人簽訂了相應的補充協(xié)議,那么轉租期限就可以比原租期長.參考法條:建設部《城市房屋租賃管理辦法》第二十九條.2011 年國家公務員考試法律常識500 題65承租人能提前退租嗎如果提前退租,應當提前多長時間通知出租人如果合同中規(guī)定了租賃期限,同時沒有對提前退租問題作出特別規(guī)定的話,承租人提前退租就是一種違約行為,應當在合理的期限以前通知出租人,以,法律上沒有規(guī)定,要根據(jù)具體情況和合同的約定來定,通常是一個月.2011 年國家公務員考試法律常識500 題66租房期滿未簽訂新的租房合同會導致什么結果租賃期滿雙方未簽新的合同,而出租人沒有提出異議的,原租賃合同繼續(xù)有效,但此后的租賃期間為不定期,也就是雙方當事人可以隨時解除租賃合同,但出租人解除合同時,應在合理期限前通知承租人.參考法條:《合同法》第二百三十六條.2011 年國家公務員考試法律常識500 題67承租人在什么情況下可以解除合同在房屋租賃期間,如果存在以下情況,承租人就可以單方面解除合同:(1)出租人未按時交付房屋,經(jīng)承租人催告后在合理期限內(nèi)仍未交付.(2)出租人交付的房屋不符合房屋租賃合同的約定,致使承租人不能實現(xiàn)房屋租賃的目的.(3)出租人已交付的房屋存在缺陷,危及承租人安全或健康的.(4)出租人不履行檢查,維修義務,以致危及承租人安全或健康的.參考法條:《合同法》第九十四,二百三十二,二百三十三條.2011 年國家公務員考試法律常識500 題68什么叫做廉租住房誰能申請廉租住房城鎮(zhèn)廉租住房,是政府和單位為了照顧那些有城鎮(zhèn)戶口的最低收入家庭,而向他們提供的租金.,應當由戶主按照規(guī)定程序向街道辦事處證明自己符合申請廉租住房的資格,提出書面申請,然后經(jīng)所在區(qū)房屋土地管理局廉租住房管理部門審核,公告登記后,(或分配廉租住房)后,每年還要接受家庭房,具體標準由地方政府確定,北京市城近郊八區(qū)的標準是:(1)連續(xù)享受北京市城市最低生活保障待遇1 年以上的家庭或者具有本市非農(nóng)業(yè)常住戶口,持有本市民政部門認定的優(yōu)撫對象身份證明的家庭.(2)家庭人均住房使用面積7 5 平方米以下.參考法條:北京市國土資源和房屋管理局《北京市城鎮(zhèn)廉租住房管理試行辦法實施意見》第《北京市城鎮(zhèn)廉租住房管理試行辦法》第一條.2011 年國家公務員考試法律常識500 題69廉租住房的租金如何確定城鎮(zhèn)廉租住房制度主要有3 種形式,即租金減免,租金補貼和實物配租,其中以租金補貼為主.以北京為例,配租標準按人均10 平方米使用面積(包括原住房面積),每平方米補貼25 元.參考法條:北京市國土資源和房屋管理局《北京市城鎮(zhèn)廉租住房管理試行辦法》部,財政部,民政部,國土資源部,國家稅務總局《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法》第五條.2011 年國家公務員考試法律常識500 題70在哪些情況下,政府會收回廉租住房或停發(fā)租賃補貼如果將承租的廉租房轉借,轉租,擅自改變廉租房用途,或者連續(xù)6 個月以上沒有在廉租房里居住,政府就會收回廉租房,或者停發(fā)租賃補貼.參考法條:建設部,財政部,民政部,國土資源部,國家稅務總局《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法》第十九條.2011 年國家公務員考試法律常識500 題71什么叫做承租權轉讓怎樣辦理承租權轉讓承租權轉讓就是在租賃期限內(nèi),承租人將房屋租賃合同中的權利義務全部轉讓給第三人,由第三人代替承租人,直接向出租人繼續(xù)履行該房屋租賃合同,這個第三人就叫作承租權的受讓人.承租人首先要征得出租人的書面同意,然后和受讓人簽訂房屋承租權轉讓合同,最后由承租人和受讓人簽訂租賃主體變更合同,變更承租人,進行了房屋租賃登記備案,那么還要到同一機構辦理登記備案手續(xù).參考法條:《合同法》第八十八條.2011 年國家公務員考試法律常識500 題72按揭房屋能出租嗎以按揭方式付款就相當于將房屋抵押給銀行,從而獲得貸款,房東擁有對房屋有限的產(chǎn)權,因此不能未經(jīng)銀行同意出售,則可以向貸款銀行提出申請,經(jīng)同意后出租該房屋.2011 年國家公務員考試法律常識500 題73出租人能轉租公房嗎如果將所租住的公房作為廉租房轉租,需要經(jīng)過單位同意嗎對于出租人租住的公房,如果取得擁有該公房所有權單位的同意,出租人就有權轉租公房,且單位有權按照規(guī)定或者協(xié)議分享轉租公房的利益.如果出租人將自己租住的公房作為廉租房出租,則無需經(jīng)過單位同意,而單位也無權分享出租該公房獲得的利益,但應向所在市區(qū)房屋土地管理機關申報.2011 年國家公務員考試法律常識500 題74如果租住公房的出租人和承租人發(fā)生了糾紛,出租人有權起訴嗎對于出租人租住公房然后轉租給承租人的情況,如果出租人事先征得了單位(房屋的所有權人)的同意,那么出租人就有權起訴承租人,要求他支付房租,沒有征得單位的同意私自轉租,那么出租人就只能請求法院判決合同無效,然后要求承租人搬出,并支付房屋的使用費了.對于出租人已經(jīng)購買的公房,因為出租人是房屋的所有人,所以,他當然有權提起訴訟,要求承租人履行合同,支付租金和違約金,并且賠償損失.參考法條:《合同法》第五十八條.2011 年國家公務員考試法律常識500 題75涉外出租需要履行哪些手續(xù)屬于涉外出租房屋的,出申請,經(jīng)審核符合規(guī)定的,發(fā)給北京市房屋土地管理局統(tǒng)一印制的《房屋租賃證》并加蓋涉外印章。如果承租人不同意,出租人就只好繼。擅自破壞租賃的房屋,改變結構,改變用途,或者拖欠房租達6 個月之久,出租人就可以提前收回房屋,終止合同了.參考法條:《合同法》第二百一十九,二百二十七,《城市房屋租賃管理辦法》第二十四條.2011 年國家公務員考試法律常識500 題86如果雙方?jīng)]有約定租賃期限,出租人可以隨時收回房屋嗎如果雙方?jīng)]有約定房屋租賃的期限,就是不定期租賃了,雙方可以隨時解除租賃合同,但出租人也應提前通知承租人.參考法條:《合同法》第二百三十二條.2011 年國家公務員考試法律常識500 題87承租人不交房租,出租人該怎么討租呢承租人無正當理由延遲繳付或拒絕繳付房租的,出租人可以要求承租人按照合同繳納違約金.如果承租人未繳付房租累計達6 個月之久,出租人可以收回房屋,解除合同,并要求承租人賠償,出租人就可以請求法院強制其繳納租金了.參考法條:建設部《城市房屋租賃管理辦法》第二十四條.2011 年國家公務員考試法律常識500 題88承租人沒有繳納物業(yè)費,物業(yè)公司有權要求出租人付款嗎如果出租人和承租人約定由承租人向物業(yè)公司繳納物業(yè)費,而且得到了物業(yè)公司的書面確認,那么物業(yè)公司就不能再要求出租人付款了,否則物業(yè)公司還是有權要求出租人付款的.也就是說承租人向物業(yè)公司繳納物業(yè)費的約定,租人的這個約定沒有得到物業(yè)公司的書面確認,那么這個約定也只能對出租人和承租人有約束力,而對物業(yè)公司不發(fā)生效力,出租人必須對物業(yè)公司承擔責任.參考法條:《合同法》第八十四條.2011 年國家公務員考試法律常識500 題89合格的中介機構該有哪兩證 有效證件應當掛在哪里合格的中介機構應當有兩證,也就是北京市國土資源和房屋管理局頒發(fā)的北京市房地產(chǎn)經(jīng)紀機構資格證書,中介機構的房地產(chǎn)經(jīng)紀人還必須有《房地產(chǎn)經(jīng)紀人資格證》.合格中介機構的有效證件應當掛在營業(yè)場所的顯著位置,同時還要張貼全部執(zhí)業(yè)經(jīng)紀人的房,則很有可能存在問題,委托人就一定要小心了.為了防止中介機構造假,一定要堅持查看兩證原件,最好把注冊號記下來,以______防非法中介機,還