【正文】 如果房東得到了抵押權(quán)人的同意,就可以出租,如果沒有經(jīng)過抵押權(quán)人同意該房屋就不能出租.所以,承租人一定要仔細(xì)檢查房產(chǎn)證,了解房屋的產(chǎn)權(quán)狀況,如果看到房產(chǎn)證上說明該房屋已被抵押的,承租人就必須在看到抵押權(quán)人的書面同意后才可以租房.2011 年國家公務(wù)員考試法律常識(shí)500 題50哪些房屋不能出租沒有房產(chǎn)證的房屋是不能出租的,產(chǎn)權(quán)證是房屋的權(quán)屬證件,沒有產(chǎn)權(quán)證就無法證明房屋的法律關(guān)系,從而就沒有房屋租賃的法律基礎(chǔ)。同時(shí)還要具備涉外安全審查批準(zhǔn)文件.此外,出租人也要仔細(xì)檢查外國人有沒有在中國居留的合法證件,身份證明等.參考法條:《北京市房屋土地管理局關(guān)于在全市范圍實(shí)行房屋租賃證制度及加強(qiáng)租賃登記備案工作的通知》第一條.2011 年國家公務(wù)員考試法律常識(shí)500 題76要將房屋出租給經(jīng)營者,出租人應(yīng)當(dāng)辦理什么證件還應(yīng)當(dāng)注意什么出租人應(yīng)當(dāng)辦理《房屋租賃證》.對(duì)于租用房屋從事生產(chǎn),經(jīng)營活動(dòng)的承租人來說,《房屋租賃證》是經(jīng)營場(chǎng)所合法的有效憑證,因此,出租人應(yīng)當(dāng)辦理《房屋租賃證》.要將房屋出租給經(jīng)營者,出租人應(yīng)當(dāng)檢查承租人的證件,還需要經(jīng)常檢查,一旦發(fā)現(xiàn)有違法犯罪,無照經(jīng)營等活動(dòng),出租人應(yīng)當(dāng)向公安機(jī)關(guān)舉報(bào).參考法條:建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》《租賃房屋治安管理規(guī)定》第七條,第九條第三款.2011 年國家公務(wù)員考試法律常識(shí)500 題77如果出租人將房屋出租給了無照經(jīng)營者,會(huì)產(chǎn)生什么后果如果出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道,承租人進(jìn)行的經(jīng)營活動(dòng)是屬于無照經(jīng)營,仍然將房屋租給他們的,就會(huì)受到工商管理部門的行政處罰.參考法條:國務(wù)院《無照經(jīng)營查處取締辦法》第十五條.2011 年國家公務(wù)員考試法律常識(shí)500 題78出租房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營和用于居住有何不同,出租人和承租人雙方對(duì)租金等條款有更多協(xié)商的自由,:①租金標(biāo)準(zhǔn)不同:雙方可以自行商定租金,而不受住房租賃指導(dǎo)價(jià)格的約束.②修繕責(zé)任不同:對(duì)于房屋的自然損壞,可以在合同中規(guī)定由誰負(fù)責(zé)維修,而不一定由出租人負(fù)責(zé)維修.2011 年國家公務(wù)員考試法律常識(shí)500 題79出租人應(yīng)繳納哪些稅所有的稅都必須由出租人繳納嗎個(gè)人出租房屋并取得收入,《北京市個(gè)人出租房屋稅收征收管理辦法》的規(guī)定,稅務(wù)機(jī)關(guān)可以委托各級(jí)政府的外來人口管理部門,區(qū)縣房屋土地管理局,街道辦事處,鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或經(jīng)北京市地方稅務(wù)局確認(rèn)的其他具有代征稅費(fèi)能力的單位作為代征人,負(fù)責(zé)出租房屋稅款的征收.,出租人應(yīng)繳納以下稅費(fèi):營業(yè)稅,城市維護(hù)建設(shè)稅,教育費(fèi)附加,房產(chǎn)稅,城鎮(zhèn)土地使用稅,城市房地產(chǎn)稅,法進(jìn)行申報(bào)納稅以外,其余只需按實(shí)際收入的5%計(jì)征綜合稅費(fèi),就無需繳納此外的其他稅費(fèi)了.除了合同印花稅,由雙方各自承擔(dān)50%以外,所有稅費(fèi)都應(yīng)由出租人繳納,而不可約定由承租人承擔(dān).參考法條:北京市地方稅務(wù)局《北京市個(gè)人出租房屋稅收征收管理辦法》第三條,第四條.2011 年國家公務(wù)員考試法律常識(shí)500 題80出租人可以賣掉或者抵押已經(jīng)出租的房屋嗎賣掉房屋需要通知承租人嗎,但是房屋的所有權(quán)還是屬于出租人的,他有權(quán)按照自己的需要處置自己的房屋.,出租人應(yīng)當(dāng)在合理的時(shí)間范圍內(nèi)通知承租人,因?yàn)樵谕葪l件下,承租人有權(quán)優(yōu)先購買承租的房屋.參考法條:《合同法》第二百三十條.2011 年國家公務(wù)員考試法律常識(shí)500 題81出租人把出租房抵押出去,原租房合同有效嗎,承租人可以繼續(xù)住在那里,出租人也可以,而將房屋變賣或者拍賣了,承租人仍然可以按照原來的租賃合同繼續(xù)住在房子里.參考法條:《擔(dān)保法》第四十八條.2011 年國家公務(wù)員考試法律常識(shí)500 題82房屋租賃期間承租人死亡的,合同還有效嗎,雖然承租人是以一個(gè)人的名義租賃的房屋,但是因?yàn)槌凶馊耸桥c家人一起居住的,所以,承租人死亡后,其他一起居住的人有權(quán)要求繼續(xù)履行原合同.參考法條:《合同法》第二百三十四條.2011 年國家公務(wù)員考試法律常識(shí)500 題83承租人死亡后,未和他一起居住的家人可以搬入出租房屋嗎承租人死亡,如果該承租人的家人并沒有和他共同居住,租人同意的情況下,未在一起居住的家人無權(quán)擅自搬入出租房屋.2011 年國家公務(wù)員考試法律常識(shí)500 題84如果是出租人死亡,合同還有效嗎出租人的家人可以收回房屋嗎在租賃期間,繼承人就自動(dòng)成為新的產(chǎn)權(quán)人,雙方應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行合同,出租人的家人無權(quán)收回房屋.2011 年國家公務(wù)員考試法律常識(shí)500 題85出租人有權(quán)提前收回房屋嗎對(duì)于有固定期限的房屋租賃,出租人是否有權(quán)提前收回房屋,果合同中沒有規(guī)定,出租人就必須事先征得承租人同意。投標(biāo)人少于3 個(gè)或者住宅規(guī)模較小的,經(jīng)物業(yè)所在區(qū),縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn),可以采用協(xié)議方式選聘具有.2011 年國家公務(wù)員考試法律常識(shí)500 題99怎樣成為業(yè)主業(yè)主為房屋的所有權(quán)人,權(quán)屬證書的,商品房買賣合同記載的購房人也被視為業(yè)主.2011 年國家公務(wù)員考試法律常識(shí)500 題100產(chǎn)權(quán)證沒辦,是否應(yīng)交物業(yè)費(fèi)雖然您在買房的時(shí)候還沒有獲得產(chǎn)權(quán)證書,并不擁有房屋產(chǎn)權(quán),但是由于您已經(jīng)簽訂了購房合同并且已經(jīng)入住,對(duì)該房屋有相當(dāng)?shù)目刂茩?quán),并且從物業(yè)管理中獲益,因此應(yīng)該支付物業(yè)管理費(fèi).2011 年國家公務(wù)員考試法律常識(shí)500 題101業(yè)主大會(huì)的召開時(shí)間怎么確定業(yè)主大會(huì)的職責(zé)有哪些則的規(guī)定由業(yè)主委員會(huì)組織召開。④決定專項(xiàng)維修資金使用,續(xù)籌方案,并監(jiān)督實(shí)施。②代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。逾期未換屆的,房地產(chǎn)行政主管部門可以指派工作人員指導(dǎo)其換屆工作.在任期中,經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或者20%以上業(yè)主提議,認(rèn)為有必要撤換業(yè)主委員會(huì)委員的,應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會(huì)會(huì)議作出決定,并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告.2011 年國家公務(wù)員考試法律常識(shí)500 題111物業(yè)管理公司能罰款嗎罰款是一種行政處罰行為,物業(yè)管理公司不是行政主體,只能由罰的行為違反了《行政處罰法》的規(guī)定,沒有任何法律的依據(jù),物業(yè)管理公司不能凌駕于業(yè)主之上設(shè)立處罰權(quán).2011 年國家公務(wù)員考試法律常識(shí)500 題112開發(fā)商與業(yè)主,物業(yè)管理公司是什么關(guān)系開發(fā)商與業(yè)主之間主要是購房合同關(guān)系,如果開發(fā)商未將其房屋全部賣出,那么開發(fā)商也是業(yè)主,與普通業(yè)主承擔(dān)相同的權(quán)利義務(wù).開發(fā)商與物業(yè)管理公司之間通常是兩種關(guān)系:①從屬關(guān)系,即物業(yè)管理公司是開發(fā)商的分支機(jī)構(gòu)或子公司。給業(yè)主造成損失的,依法承擔(dān)賠償責(zé)任.2011 年國家公務(wù)員考試法律常識(shí)500 題115物業(yè)管理公司是否有權(quán)扣押業(yè)主的房屋鑰匙無權(quán).向業(yè)主交付房屋是開發(fā)商的義務(wù),如果業(yè)主已經(jīng)付了房款,業(yè)管理公司向業(yè)主交付房屋是代開發(fā)商履行義務(wù),只能以開發(fā)商的名義,不能以自己的名義.物業(yè)管理公司因?yàn)闃I(yè)主拒簽業(yè)主公約或其他原因而不給業(yè)主房屋鑰匙的行為,是將自己在物業(yè)管理合同中的相關(guān)權(quán)利關(guān)系附加到了替開發(fā)商履行交付房屋的義務(wù)中了,這是不符合法律規(guī)定的.2011 年國家公務(wù)員考試法律常識(shí)500 題116業(yè)主公約對(duì)于承租人是否有效承租人違反了業(yè)主公約,業(yè)主承擔(dān)責(zé)任嗎,王先生作為承租人只是非業(yè)主的物業(yè)使用人,王先生的權(quán)利義務(wù)由他和馬建設(shè)進(jìn)行約定,但是約定內(nèi)容不得違反法律法規(guī)和業(yè)主公.盡管業(yè)主并沒有違反業(yè)主公約,但為了督促業(yè)主約束非業(yè)主使用人遵守業(yè)主公約,相關(guān)法律法規(guī)要求業(yè)主對(duì)非業(yè)主使用人違反業(yè)主公約的行為要承擔(dān)連帶責(zé)任.非業(yè)主使用人是指沒有物業(yè)的所有權(quán),但是對(duì)物業(yè)享有使用權(quán),并且按照合同,法律規(guī)定能夠有,使用或者一定條件的收益權(quán),而沒有處分的權(quán)利.2011 年國家公務(wù)員考試法律常識(shí)500 題117物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)向誰收取物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)按哪個(gè)面積收取包括哪些費(fèi)用支付物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)來自于物業(yè)管理合同的約定,業(yè)主與物業(yè)管理公司是合同的雙方當(dāng)事人,物業(yè)管理公司應(yīng)向業(yè)主收取物業(yè)管理費(fèi).嚴(yán)格來說,:①套內(nèi)建筑面積。物業(yè)管理合同的雙方當(dāng)事人為業(yè)主與物業(yè)管理公司,兩者是不同的法律關(guān)系.停水停電的權(quán)利是供水供電企業(yè)的一項(xiàng)重要合同履行抗辯權(quán),物業(yè)管理公司不是小區(qū)內(nèi)的供水供電人,約定在業(yè)主欠費(fèi)的情況下,物業(yè)公司可以以停水停電為懲罰手段,在合同法上屬于設(shè)他合同條款,依法理,這種條款應(yīng)征得權(quán)利人的同意,否則,為無效條款,業(yè)主反而可以追究物業(yè)管理公司的侵權(quán)損害賠償責(zé)任.2011 年國家公務(wù)員考試法律常識(shí)500 題129不交購房款時(shí),物業(yè)管理公司有權(quán)停水停電嗎業(yè)主拖欠房款違反了他與開發(fā)商之間的購房合同,開發(fā)商可以依據(jù)房屋買賣合同追究業(yè)主的,如果業(yè)主按時(shí)支付了物業(yè)管理費(fèi),擅自停水停電的行為,是違法的,受損業(yè)主可以追究物業(yè)公司的侵權(quán)損害賠償責(zé)任.2011 年國家公務(wù)員考試法律常識(shí)500 題130買了車位,還要交車位管理費(fèi)嗎,業(yè)主獲得了車位的所有權(quán),但是車位的保潔,保安,買了車位的業(yè)主仍要繳納車位管理費(fèi).2011 年國家公務(wù)員考試法律常識(shí)500 題131樓頂廣告牌的設(shè)置權(quán)歸誰所有樓頂廣告牌的設(shè)置權(quán)歸誰主要應(yīng)看樓頂?shù)乃袡?quán)歸誰所有.《商品房買賣合同》(示范文本)中就有關(guān)于外墻面及樓頂使用權(quán)的約定,不同的約定內(nèi)容,況:第一,如果購房者和開發(fā)商約定屋面和外墻面使用權(quán)歸全體業(yè)主共有,那么開發(fā)商要想在,如果購房者和開發(fā)商約定屋面和外墻面使用權(quán)歸開發(fā)商所有,開發(fā)商安裝廣告牌就不需要經(jīng)過業(yè)主及業(yè)主委員會(huì)同意.不管是上述哪種情況,物業(yè)管理公司都對(duì)樓頂及外墻面不享有所有權(quán),沒有權(quán)利擅自允許他人進(jìn)行利用.2011 年國家公務(wù)員考試法律常識(shí)500 題132樓頂廣告牌的設(shè)置收益權(quán)歸誰所有如果購房者和開發(fā)商約定屋面和外墻面使用權(quán)歸全體業(yè)主共有,那么開發(fā)商要想在屋頂或其他的外墻面安裝廣告牌就必須要經(jīng)過業(yè)委會(huì)同意,安裝的廣告牌不能影響業(yè)主的正常生活,并且所收取的廣告費(fèi)的主要部分歸業(yè)委會(huì)所有,由業(yè)委會(huì)統(tǒng)一保管,使用,開發(fā)商只能收取小部分的管理費(fèi). 但如果開發(fā)商是為本小區(qū)做宣傳用的廣告牌,只要征得業(yè)委會(huì)同意,在不影響業(yè)主生活的前提下,是不需要向業(yè)委會(huì)交廣告費(fèi)的,因?yàn)樵搹V告的受益者是業(yè)主和開發(fā)商雙方。如果雙方并沒有這種約定,那么物業(yè)管理公司就不能向業(yè)主收取裝修管理費(fèi).2011 年國家公務(wù)員考試法律常識(shí)500 題147未婚同居違法嗎需要補(bǔ)辦結(jié)婚登記手續(xù)嗎在充分尊重個(gè)人戀愛自由的當(dāng)代社會(huì),男女雙方只要情投意合,并且都沒有配偶,法律不會(huì)干涉他們的同居行為,因此未婚同居不違法.但如果一方或雙方已經(jīng)有了配偶,雙方同居顯然是違法行為,情節(jié)嚴(yán)重的還會(huì)構(gòu)成重婚罪,受到法律制裁.為了得到穩(wěn)定,完全合法的婚姻關(guān)系,雖然未婚同居不是違法行為,如果日后雙方分手,在財(cái)產(chǎn),子女等方面發(fā)生糾紛,處理起來會(huì)比較麻煩.補(bǔ)辦了結(jié)婚登記手續(xù)后,男女雙方即使日后出現(xiàn)財(cái)產(chǎn)糾紛等問題,他們之間的婚姻關(guān)系也會(huì)從開始同居的那個(gè)時(shí)候算起,這樣,同居期間的財(cái)產(chǎn)可以算作共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分配.但是還應(yīng)當(dāng)注意,如果同居的時(shí)候一方或雙方都不到法定婚齡(男22 周歲,女20 周歲),那么補(bǔ)辦婚姻登記之后,他們的婚姻關(guān)系從雙方都達(dá)到法定婚齡的那一天算起.參考法條:《婚姻法》第八條.《最高人民法院關(guān)于適用〈婚姻法〉若干問題的解釋》(一)第四條.201。有收益的,所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位,公用設(shè)施設(shè)備的維修,養(yǎng)護(hù),剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用.2011 年國家公務(wù)員考試法律常識(shí)500 題134不交專項(xiàng)維修基金就不能辦房產(chǎn)證嗎《關(guān)于歸集住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金的通知》的規(guī)定,不繳納商品住宅維修基金的,保證住宅維修基金的落實(shí)到位,以保障房屋保修期滿后維修,更新,改造工作的順利開展.因此,購房者在交納專項(xiàng)維修基金后,應(yīng)妥善保管北京市財(cái)政局統(tǒng)一監(jiān)制的北京市住宅維修基金專用發(fā)票,以備辦理房產(chǎn)證時(shí)提交.2011 年國家公務(wù)員考試法律常識(shí)500 題135同時(shí)收取物業(yè)管理費(fèi)與公共維修基金合法嗎,除正常運(yùn)行維修養(yǎng)護(hù)范圍以外的中修,大修及改造,.2011 年國家公務(wù)員考試法律常識(shí)500 題136繳納公共維修基金后還要交納中修費(fèi)嗎公共維修基金專項(xiàng)用于共用部位,公用設(shè)施設(shè)備的大修,業(yè)主在交納了生的維修費(fèi)用,不得從公共維修基金中支取.2011 年國家公務(wù)員考試法律常識(shí)500 題137公共設(shè)施被損壞誰來修公共設(shè)施被損壞找不到責(zé)任人時(shí),損失誰來賠由人為因素造成的公共設(shè)施損害不在公共維修基金的范圍之內(nèi),應(yīng)由責(zé)任人承擔(dān)費(fèi)用,不得動(dòng)用公共維修基金.公共設(shè)施被損害找不到責(zé)任人時(shí),一般情況下按受益人原則分?jǐn)?具體有以下幾種情況:(1)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)住宅樓房外的公共設(shè)施的維修工程,除由專業(yè)管理部門維修管理的部分外,其______余部分的維修費(fèi)用,由全體產(chǎn)權(quán)人按建筑面積比例分?jǐn)?(2)住宅樓內(nèi)的共用部位和公用設(shè)施設(shè)備的維修費(fèi)用,由該住宅樓內(nèi)全體產(chǎn)權(quán)人按所擁有的建筑面積的比例分?jǐn)?(3)一棟住宅有兩個(gè)或兩個(gè)以上單元門的,專屬于一個(gè)單元全體產(chǎn)權(quán)人使用的設(shè)施設(shè)備的維修費(fèi),由該單元門內(nèi)全體產(chǎn)權(quán)人使用的設(shè)施設(shè)備的維修費(fèi)由該層內(nèi)全體產(chǎn)權(quán)按所擁有的建筑面積比例分?jǐn)?。期房通常按照房屋建成交付時(shí),開發(fā)商向購房人提供的該房屋的實(shí)測(cè)建筑面積報(bào)告為準(zhǔn),購房人依據(jù)該報(bào)告提供的面積繳納物業(yè)管理費(fèi).2011 年國家公務(wù)員考試法律常識(shí)500 題118承租人是否應(yīng)交物業(yè)管理費(fèi)什么情況下承租人要支付物業(yè)管理費(fèi)承租人的義務(wù)僅限于房屋租賃合同的規(guī)定,因而只具有向出租人支付租金的義務(wù),沒有支付物,房屋租賃合同與物業(yè)管理合同是兩個(gè)不同的權(quán)利義務(wù)關(guān)系,不能混同.如果在房屋租賃合同中承租方與出租方約定,由承租人支付物業(yè)管理費(fèi),并且物業(yè)管理公司也同意向承租人收取物業(yè)管理費(fèi),物業(yè)管理費(fèi),業(yè)主要承擔(dān)連帶繳納責(zé)任.