【正文】 另一種情況,如果購房者和開發(fā)商約定屋面和外墻面使用權(quán)歸開發(fā)商所有,開發(fā)商安裝廣告牌就不需要經(jīng)過業(yè)委會同意,只要做到不影響全體業(yè)主的正常生活,廣告的內(nèi)容不會降低小區(qū)的整體形象,開發(fā)商就可以安裝廣告牌,并且所收取的廣告費(fèi)就全部歸開發(fā)商所有了.2011 年國家公務(wù)員考試法律常識500 題133物業(yè)管理公司有權(quán)將管理用房挪作他用嗎為了物業(yè)管理公司提供服務(wù)的方便,業(yè)主們通常會允許物業(yè)管理公司使用一些公用房屋,但這,物業(yè)管理公司不能將這些公用房屋挪作他用.未經(jīng)業(yè)主大會同意,物業(yè)管理企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的,由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正,給予警告,沒收違法所得,并處1 萬元以上10 萬元以下的罰款。②合同關(guān)系,開發(fā)商以原始業(yè)主的身份訂立前期物業(yè)管理合同,聘請物業(yè)管理公司進(jìn)行前期物業(yè)管理.2011 年國家公務(wù)員考試法律常識500 題113物業(yè)管理公司能進(jìn)行轉(zhuǎn)委托嗎如何進(jìn)行轉(zhuǎn)委托物業(yè)管理公司不能將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理業(yè)務(wù)一并再委托給其他物業(yè)管理企業(yè),物業(yè)管理企業(yè)可以把物業(yè)管理區(qū)域的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè).進(jìn)行轉(zhuǎn)委托時,首先,要選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的專業(yè)性服務(wù)公司來承擔(dān)專業(yè)服務(wù)項(xiàng)目。⑤制定,修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部分和共用設(shè)施設(shè)備的使用,公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度。如果承租人不同意,出租人就只好繼。(2)依法可以轉(zhuǎn)讓的股份,股票。為局部范圍服務(wù)的公用建筑面積,用建筑面積的,為各次分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和.③公用建筑面積分?jǐn)偤?不劃分各套商品房分?jǐn)偟慕ㄖ娣e的具體部位,但任何人不得侵占或改變原設(shè)計(jì)的使用功能.參考法規(guī):《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則(試行)》2011 年國家公務(wù)員考試法律常識500 題9哪些公用建筑面積可以分?jǐn)傉睒堑囊韵鹿妹娣e可以分?jǐn)?①大堂,公共門廳,走廊,過道,公用廁所,電(樓)梯前廳,樓梯間,電梯井,電梯機(jī)房,垃圾道,管道井,消防控制室,水泵房,水箱間,冷凍機(jī)房,消防通道,變(配)電室,煤氣調(diào)壓室,衛(wèi)星電視接收機(jī)房,空調(diào)機(jī)房,熱水鍋爐房,電梯工休息室,值班警衛(wèi)室,物業(yè)管理用房等以及其他功能上為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房.②套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻(包括山墻)墻體面積水平投影面積的一半.③計(jì)算建筑面積的房屋,層高(高度)米以上( 米,以下同).參考法規(guī): 《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則(試行)》.2011 年國家公務(wù)員考試法律常識500 題10哪些公用建筑面積不能分?jǐn)偄賯}庫,機(jī)動車庫,非機(jī)動車庫,車道,供暖鍋爐房,作為人防工程的地下室,單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間.②售房單位自營,自用的房屋.③為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室,管理(包括物業(yè)管理)用房.參考法條:《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則(試行)》第九條2011 年國家公務(wù)員考試法律常識500 題11面積變了,購房者可以退房嗎經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)以后,商品房的面積可以變更,但要在10 日內(nèi),視為同意變更.開發(fā)商沒有在規(guī)定的期限內(nèi)通知,開發(fā)商要承擔(dān)違約責(zé)任.參考法條:《商品房銷售管理辦法》第二十四條2011 年國家公務(wù)員考試法律常識500 題12面積誤差比的公式是什么面積誤差比=產(chǎn)權(quán)登記面積合同約定面積合同約定面積100%參考法規(guī): 《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》2011 年國家公務(wù)員考試法律常識500 題13處理房屋面積糾紛的原則是什么合同有約定的,按照約定處理。同一機(jī)關(guān)制定的新的一般規(guī)定與舊的特別規(guī)定不一致時，由制定機(jī)關(guān)裁決。事項(xiàng)范圍地方性法規(guī)可以就下列事項(xiàng)作出規(guī)定：（ 1 ）為執(zhí)行法律、行政法規(guī)的規(guī)定，需要根據(jù)本行政區(qū)域的實(shí)際情況作具體規(guī)定的事項(xiàng)；（ 2 ）屬于地方性事務(wù)需要制定地方性法規(guī)的事項(xiàng)。效力法律的效力高于行政法規(guī)、地方性法規(guī)、規(guī)章。(2) 全國人大有權(quán)制定和修改非基本法律。效力憲法規(guī)定國家的根本制度和根本任務(wù)，具有最高的法律地位和法律效力，一切法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、自治條例和單行條例、規(guī)章都不得同憲法相抵觸。第三， 這種補(bǔ)充和修改不得同該法律的基本原則相抵觸。地方性法規(guī)地方性法規(guī)，是指法定的地方國家權(quán)力機(jī)關(guān)依照法定的權(quán)限，在不同憲法、法律和行政法規(guī)相抵觸的前提下，制定和頒布的在本行政區(qū)域范圍內(nèi)實(shí)施的規(guī)范性文件。自治法規(guī)自治法規(guī)是民族區(qū)域自治地方，即自治區(qū)、自治州、自治縣人大制定的與民族區(qū)域自治有關(guān)的規(guī)范性法律文件，包括自治條例和單行條例。制定主體（ 1 ）國務(wù)院各部、委員會、中國人民銀行、審計(jì)署；（ 2 ）具有行政管理職能的直屬機(jī)構(gòu)涉及兩個以上國務(wù)院部門職權(quán)范圍的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)提請國務(wù)院制定行政法規(guī)或者由國務(wù)院有關(guān)部門聯(lián)合制定規(guī)章。所有權(quán),使用權(quán)不明或者有爭議的財(cái)產(chǎn)。另外,如果該房屋不符合安全標(biāo)準(zhǔn),不符合公安,環(huán)保,衛(wèi)生等主管部門的有關(guān)規(guī)定,或已經(jīng)設(shè)置抵押房屋所有權(quán)的房屋未經(jīng)抵押權(quán)人同意的,屬于法律法規(guī)禁止出租的房屋,決定查封的房屋或者以其他形式限制房產(chǎn)權(quán)利的,同樣不能出租.此外,還有需要注意的問題,未經(jīng)綜合驗(yàn)收,近利,甚至將未經(jīng)綜合驗(yàn)收部門驗(yàn)收的房屋出租給承租人,這樣做一是違反國家法規(guī),二是對,房屋繼承人應(yīng)當(dāng)按《繼承法》的規(guī)定,辦妥房屋繼承過戶手續(xù)后,方可出租該私有房屋.參考法條:建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第六條.2011 年國家公務(wù)員考試法律常識500 題51如果租用了法律禁止出租的房屋怎么辦租用了這樣的房子,就有可能因違反了法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定而導(dǎo)致租賃合同無效,承租人也,如果出租人有過錯的話,出租的房屋,承租人還可以撤銷合同,危及承租人安全健康,承租人即使在租賃的時候知道這種情況,也可以隨時解除合同.參考法條:《合同法》第五十八條,第二百三十三條.2011 年國家公務(wù)員考試法律常識500 題52房屋租賃合同一定要以書面形式訂立嗎根據(jù)法律規(guī)定,租賃房屋,應(yīng)盡量使用,可以被視為是不定期租賃合同,但是一旦產(chǎn)生糾紛,就很難證明是不是存在合同以及合同條款的內(nèi)容是怎么樣的,從而就難以保護(hù)雙方的利益了.參考法條:建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第九條.《合同法》第二百一十五條.2011 年國家公務(wù)員考試法律常識500 題53房屋租賃合同必須要備案嗎對于經(jīng)營性用房來說,簽訂,變更,終止房屋租賃合同,出租人和承租人一定要在30 日內(nèi)帶著相,暫可不備案,但為有效保護(hù)承租人的權(quán)益,最好還是登記備案,否則就可能發(fā)生出租人同時將房子租給別人的情況。②選舉,更換業(yè)主委員會委員,監(jiān)督業(yè)主委員會的工作。④監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施。期房通常按照房屋建成交付時,開發(fā)商向購房人提供的該房屋的實(shí)測建筑面積報(bào)告為準(zhǔn),購房人依據(jù)該報(bào)告提供的面積繳納物業(yè)管理費(fèi).2011 年國家公務(wù)員考試法律常識500 題118承租人是否應(yīng)交物業(yè)管理費(fèi)什么情況下承租人要支付物業(yè)管理費(fèi)承租人的義務(wù)僅限于房屋租賃合同的規(guī)定,因而只具有向出租人支付租金的義務(wù),沒有支付物,房屋租賃合同與物業(yè)管理合同是兩個不同的權(quán)利義務(wù)關(guān)系,不能混同.如果在房屋租賃合同中承租方與出租方約定,由承租人支付物業(yè)管理費(fèi),并且物業(yè)管理公司也同意向承租人收取物業(yè)管理費(fèi),物業(yè)管理費(fèi),業(yè)主要承擔(dān)連帶繳納責(zé)任.2011 年國家公務(wù)員考試法律常識500 題119小區(qū)里供水,供電,供氣等費(fèi)用應(yīng)向誰收取設(shè)備應(yīng)由誰負(fù)責(zé)維修一般來說,物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水,供電,供氣,供熱,通訊,有線電視等單位應(yīng)向最終用戶收取有,無疑問享受這些服務(wù)的業(yè)主要支付費(fèi)用.提供供水,供電,供氣,供熱,通訊,有線電視服務(wù)的單位,應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修,維修養(yǎng)護(hù),但相關(guān)費(fèi)用要由這些單位支付,物業(yè)管理公司不得向業(yè)主,物業(yè)使用人收取這些費(fèi)用.參考法條:《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十五條2011 年國家公務(wù)員考試法律常識500 題120業(yè)主在入住時是否應(yīng)當(dāng)繳納水,電,氣等入戶費(fèi)所有基礎(chǔ)配套設(shè)施的成本費(fèi)用和安裝費(fèi)用都應(yīng)包含在房價內(nèi),除了在合同中明確表示在交房時另行收取的,如果開發(fā)商在合同中沒有明示在交房時要另行收取水,電,氣等入戶費(fèi),業(yè)主可以拒交此費(fèi)用.2011 年國家公務(wù)員考試法律常識500 題121開發(fā)商可以在售樓合同中對物業(yè)管理費(fèi)進(jìn)行規(guī)定嗎房屋預(yù)售前,開發(fā)商可以與物業(yè)管理公司就物業(yè)的相關(guān)情況進(jìn)行協(xié)商,但不能將包括物業(yè)管理費(fèi)在內(nèi)的有關(guān)物業(yè)管理的具體條款規(guī)定在售樓合同中.即使開發(fā)商與物業(yè)是同一公司,開發(fā)商也不能在售樓合同中對物業(yè)費(fèi)作出規(guī)定.2011 年國家公務(wù)員考試法律常識500 題122開發(fā)商延期交房的違約金能支付物業(yè)管理費(fèi)嗎,因?yàn)槲飿I(yè)管理與開發(fā)商賣房是兩個不同的合同關(guān),開發(fā)商都會要求抵銷一年以上的物業(yè)管理費(fèi),而收取一年以上的物業(yè)管理費(fèi)是不合法的.業(yè)主有權(quán)拒絕開發(fā)商這種用延期交房的違約金與物業(yè)管理費(fèi)相抵銷的行為。如果雙方并沒有這種約定,那么物業(yè)管理公司就不能向業(yè)主收取裝修管理費(fèi).2011 年國家公務(wù)員考試法律常識500 題147未婚同居違法嗎需要補(bǔ)辦結(jié)婚登記手續(xù)嗎在充分尊重個人戀愛自由的當(dāng)代社會,男女雙方只要情投意合,并且都沒有配偶,法律不會干涉他們的同居行為,因此未婚同居不違法.但如果一方或雙方已經(jīng)有了配偶,雙方同居顯然是違法行為,情節(jié)嚴(yán)重的還會構(gòu)成重婚罪,受到法律制裁.為了得到穩(wěn)定,完全合法的婚姻關(guān)系,雖然未婚同居不是違法行為,如果日后雙方分手,在財(cái)產(chǎn),子女等方面發(fā)生糾紛,處理起來會比較麻煩.補(bǔ)辦了結(jié)婚登記手續(xù)后,男女雙方即使日后出現(xiàn)財(cái)產(chǎn)糾紛等問題,他們之間的婚姻關(guān)系也會從開始同居的那個時候算起,這樣,同居期間的財(cái)產(chǎn)可以算作共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分配.但是還應(yīng)當(dāng)注意,如果同居的時候一方或雙方都不到法定婚齡(男22 周歲,女20 周歲),那么補(bǔ)辦婚姻登記之后,他們的婚姻關(guān)系從雙方都達(dá)到法定婚齡的那一天算起.參考法條:《婚姻法》第八條.《最高人民法院關(guān)于適用〈婚姻法〉若干問題的解釋》(一)第四條.201。給業(yè)主造成損失的,依法承擔(dān)賠償責(zé)任.2011 年國家公務(wù)員考試法律常識500 題115物業(yè)管理公司是否有權(quán)扣押業(yè)主的房屋鑰匙無權(quán).向業(yè)主交付房屋是開發(fā)商的義務(wù),如果業(yè)主已經(jīng)付了房款,業(yè)管理公司向業(yè)主交付房屋是代開發(fā)商履行義務(wù),只能以開發(fā)商的名義,不能以自己的名義.物業(yè)管理公司因?yàn)闃I(yè)主拒簽業(yè)主公約或其他原因而不給業(yè)主房屋鑰匙的行為,是將自己在物業(yè)管理合同中的相關(guān)權(quán)利關(guān)系附加到了替開發(fā)商履行交付房屋的義務(wù)中了,這是不符合法律規(guī)定的.2011 年國家公務(wù)員考試法律常識500 題116業(yè)主公約對于承租人是否有效承租人違反了業(yè)主公約,業(yè)主承擔(dān)責(zé)任嗎,王先生作為承租人只是非業(yè)主的物業(yè)使用人,王先生的權(quán)利義務(wù)由他和馬建設(shè)進(jìn)行約定,但是約定內(nèi)容不得違反法律法規(guī)和業(yè)主公.盡管業(yè)主并沒有違反業(yè)主公約,但為了督促業(yè)主約束非業(yè)主使用人遵守業(yè)主公約,相關(guān)法律法規(guī)要求業(yè)主對非業(yè)主使用人違反業(yè)主公約的行為要承擔(dān)連帶責(zé)任.非業(yè)主使用人是指沒有物業(yè)的所有權(quán),但是對物業(yè)享有使用權(quán),并且按照合同,法律規(guī)定能夠有,使用或者一定條件的收益權(quán),而沒有處分的權(quán)利.2011 年國家公務(wù)員考試法律常識500 題117物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)向誰收取物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)按哪個面積收取包括哪些費(fèi)用支付物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)來自于物業(yè)管理合同的約定,業(yè)主與物業(yè)管理公司是合同的雙方當(dāng)事人,物業(yè)管理公司應(yīng)向業(yè)主收取物業(yè)管理費(fèi).嚴(yán)格來說,:①套內(nèi)建筑面積。②代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。投標(biāo)人少于3 個或者住宅規(guī)模較小的,經(jīng)物業(yè)所在區(qū),縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn),可以采用協(xié)議方式選聘具有.2011 年國家公務(wù)員考試法律常識500 題99怎樣成為業(yè)主業(yè)主為房屋的所有權(quán)人,權(quán)屬證書的,商品房買賣合同記載的購房人也被視為業(yè)主.2011 年國家公務(wù)員考試法律常識500 題100產(chǎn)權(quán)證沒辦,是否應(yīng)交物業(yè)費(fèi)雖然您在買房的時候還沒有獲得產(chǎn)權(quán)證書,并不擁有房屋產(chǎn)權(quán),但是由于您已經(jīng)簽訂了購房合同并且已經(jīng)入住,對該房屋有相當(dāng)?shù)目刂茩?quán),并且從物業(yè)管理中獲益,因此應(yīng)該支付物業(yè)管理費(fèi).2011 年國家公務(wù)員考試法律常識500 題101業(yè)主大會的召開時間怎么確定業(yè)主大會的職責(zé)有哪些則的規(guī)定由業(yè)主委員會組織召開。購房者沒有正當(dāng)理由不接收房子的,視為開發(fā)商已經(jīng)交付.2011 年國家公務(wù)員考試法律常識500 題37不交費(fèi)就不給鑰匙合法嗎有些購房者在收房時會遇到這種情況,開發(fā)商要求購房者在領(lǐng)鑰匙之前還要交一些雜七雜八的費(fèi)用,有些費(fèi)用不是由開發(fā)商來收取的.①契稅:契,開發(fā)商就不能代為收取.②公共維修基金:此項(xiàng)基金只能用于住宅共用部位,共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修,更新,改造,一般由開發(fā)商代收,但是開發(fā)商把交納公共維修基金作為交付房屋的條件是沒有法律依據(jù)的. ③面積測繪費(fèi)收取原則為誰委托,誰付費(fèi),購房合同已規(guī)定開發(fā)商向購房人提供面積測量數(shù)據(jù)的義務(wù),費(fèi)用應(yīng)由開發(fā)商交納.2011 年國家公務(wù)員考試法律常識500 題38辦理了入住手續(xù),房子就是你的了嗎,取得了個人的《房屋所有權(quán)證》的房子才真正屬于自己,而且這種權(quán)利受到法律的保護(hù).2011 年國家公務(wù)員考試法律常識500 題39鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房能買嗎農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓,轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè),開發(fā)商如果沒有對土地的性質(zhì)進(jìn)行轉(zhuǎn)換,購買了這種房屋,不但無法取得國家發(fā)放的房地產(chǎn)權(quán)屬證明,不能買賣,而且購房人的合法權(quán)益也無法獲得相應(yīng)的保障.2011 年國家公務(wù)員考試法律常識500 題40一般什么時間辦房產(chǎn)證購房者可以委托開發(fā)