【正文】 2011 年國家公務員考試法律常識500 題119小區(qū)里供水,供電,供氣等費用應向誰收取設備應由誰負責維修一般來說,物業(yè)管理區(qū)域內的供水,供電,供氣,供熱,通訊,有線電視等單位應向最終用戶收取有,無疑問享受這些服務的業(yè)主要支付費用.提供供水,供電,供氣,供熱,通訊,有線電視服務的單位,應當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內相關管線和設施設備的維修,維修養(yǎng)護,但相關費用要由這些單位支付,物業(yè)管理公司不得向業(yè)主,物業(yè)使用人收取這些費用.參考法條:《物業(yè)管理條例》第四十五條2011 年國家公務員考試法律常識500 題120業(yè)主在入住時是否應當繳納水,電,氣等入戶費所有基礎配套設施的成本費用和安裝費用都應包含在房價內,除了在合同中明確表示在交房時另行收取的,如果開發(fā)商在合同中沒有明示在交房時要另行收取水,電,氣等入戶費,業(yè)主可以拒交此費用.2011 年國家公務員考試法律常識500 題121開發(fā)商可以在售樓合同中對物業(yè)管理費進行規(guī)定嗎房屋預售前,開發(fā)商可以與物業(yè)管理公司就物業(yè)的相關情況進行協(xié)商,但不能將包括物業(yè)管理費在內的有關物業(yè)管理的具體條款規(guī)定在售樓合同中.即使開發(fā)商與物業(yè)是同一公司,開發(fā)商也不能在售樓合同中對物業(yè)費作出規(guī)定.2011 年國家公務員考試法律常識500 題122開發(fā)商延期交房的違約金能支付物業(yè)管理費嗎,因為物業(yè)管理與開發(fā)商賣房是兩個不同的合同關,開發(fā)商都會要求抵銷一年以上的物業(yè)管理費,而收取一年以上的物業(yè)管理費是不合法的.業(yè)主有權拒絕開發(fā)商這種用延期交房的違約金與物業(yè)管理費相抵銷的行為。其次,物業(yè)管理公司要與專業(yè)性服務公司簽訂委托協(xié)議,在協(xié)議中約定,專業(yè)性服務公司提供的專業(yè)性服務質量和水平不得低于物業(yè)管理服務合同中對相關專業(yè)性服務質量和要求的約定。④監(jiān)督業(yè)主公約的實施。⑥履行法律法規(guī)規(guī)定或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關物業(yè)管理的職責.參考法條:《物業(yè)管理條例》第十一條,第十二條2011 年國家公務員考試法律常識500 題102業(yè)主大會是怎樣成立的業(yè)主大會由業(yè)主自行成立,但要接受物業(yè)所在地區(qū),縣人民政府房地產行政主管部門的指導.就北京而言,在滿足成立業(yè)主大會條件的小區(qū),業(yè)主首先應致信給區(qū)縣小區(qū)辦和街道辦事處,區(qū)縣建委指導監(jiān)督下,組建由設區(qū)居委會,開發(fā)建設單位,業(yè)主代表組成的業(yè)主大會籌備組,具體負責業(yè)主大會的成立召開事宜.2011 年國家公務員考試法律常識500 題103沒參加業(yè)主大會,會議決定對我有效嗎,只要大會是在持1/2 以上投票權的業(yè)主參加,一般決定經與會業(yè)主所持投票權的1/2 以上通過。②選舉,更換業(yè)主委員會委員,監(jiān)督業(yè)主委員會的工作。擅自轉租,轉借,轉讓租賃的房屋。另外,如果該房屋不符合安全標準,不符合公安,環(huán)保,衛(wèi)生等主管部門的有關規(guī)定,或已經設置抵押房屋所有權的房屋未經抵押權人同意的,屬于法律法規(guī)禁止出租的房屋,決定查封的房屋或者以其他形式限制房產權利的,同樣不能出租.此外,還有需要注意的問題,未經綜合驗收,近利,甚至將未經綜合驗收部門驗收的房屋出租給承租人,這樣做一是違反國家法規(guī),二是對,房屋繼承人應當按《繼承法》的規(guī)定,辦妥房屋繼承過戶手續(xù)后,方可出租該私有房屋.參考法條:建設部《城市房屋租賃管理辦法》第六條.2011 年國家公務員考試法律常識500 題51如果租用了法律禁止出租的房屋怎么辦租用了這樣的房子,就有可能因違反了法律法規(guī)的強制性規(guī)定而導致租賃合同無效,承租人也,如果出租人有過錯的話,出租的房屋,承租人還可以撤銷合同,危及承租人安全健康,承租人即使在租賃的時候知道這種情況,也可以隨時解除合同.參考法條:《合同法》第五十八條,第二百三十三條.2011 年國家公務員考試法律常識500 題52房屋租賃合同一定要以書面形式訂立嗎根據法律規(guī)定,租賃房屋,應盡量使用,可以被視為是不定期租賃合同,但是一旦產生糾紛,就很難證明是不是存在合同以及合同條款的內容是怎么樣的,從而就難以保護雙方的利益了.參考法條:建設部《城市房屋租賃管理辦法》第九條.《合同法》第二百一十五條.2011 年國家公務員考試法律常識500 題53房屋租賃合同必須要備案嗎對于經營性用房來說,簽訂,變更,終止房屋租賃合同,出租人和承租人一定要在30 日內帶著相,暫可不備案,但為有效保護承租人的權益,最好還是登記備案,否則就可能發(fā)生出租人同時將房子租給別人的情況。(3)依法可以轉讓的商標專用權,專利權,著作權中的財產權。所有權,使用權不明或者有爭議的財產。合同沒有約定或者約定不明確的,按照以下原則處理:(1)面積誤差比絕對值在3%以內(含3%),按照合同約定的價格據實結算,買受人請求解除合同的,不予支持。制定主體（ 1 ）國務院各部、委員會、中國人民銀行、審計署；（ 2 ）具有行政管理職能的直屬機構涉及兩個以上國務院部門職權范圍的事項，應當提請國務院制定行政法規(guī)或者由國務院有關部門聯(lián)合制定規(guī)章。變通規(guī)定自治條例和單行條例可以依照當地民族的特點，對法律和行政法規(guī)的規(guī)定作出變通規(guī)定，但不得違背法律或者行政法規(guī)的基本原則，不得對憲法和民族區(qū)域自治法的規(guī)定以及其他有關法律、行政法規(guī)專門就民族自治地方所作的規(guī)定作出變通規(guī)定。自治法規(guī)自治法規(guī)是民族區(qū)域自治地方，即自治區(qū)、自治州、自治縣人大制定的與民族區(qū)域自治有關的規(guī)范性法律文件，包括自治條例和單行條例。除《立法法》法第8 條規(guī)定的事項外，其他事項國家尚未制定法律或者行政法規(guī)的，省、自治區(qū)、直轄市和較大的市根據本地方的具體情況和實際需要，可以先制定地方性法規(guī)。地方性法規(guī)地方性法規(guī)，是指法定的地方國家權力機關依照法定的權限，在不同憲法、法律和行政法規(guī)相抵觸的前提下，制定和頒布的在本行政區(qū)域范圍內實施的規(guī)范性文件。法規(guī)—— 行政法規(guī)、地方性法規(guī)、自治法規(guī)行政法規(guī)行政法規(guī)是由國務院制定的規(guī)范性法律文件，是國家行政機關體系中最高的規(guī)范性文件。第三， 這種補充和修改不得同該法律的基本原則相抵觸。全國人大常委會(1) 制定和修改非基本法律。效力憲法規(guī)定國家的根本制度和根本任務，具有最高的法律地位和法律效力，一切法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、自治條例和單行條例、規(guī)章都不得同憲法相抵觸。制定主體全國人民代表大會修改由全國人民代表大會常務委員會或者五分之一以上的全國人民代表大會代表提議，并由全國人民代表大會以全體代表的三分之二以上的多數通過。(2) 全國人大有權制定和修改非基本法律。第二，這種補充和修改必須限于“ 部分” 的范圍內，即在原有法律的基礎上增加部分內容，或者對原有法律的內容進行部分改變。效力法律的效力高于行政法規(guī)、地方性法規(guī)、規(guī)章。效力行政法規(guī)的效力高于地方性法規(guī)、規(guī)章。事項范圍地方性法規(guī)可以就下列事項作出規(guī)定：（ 1 ）為執(zhí)行法律、行政法規(guī)的規(guī)定，需要根據本行政區(qū)域的實際情況作具體規(guī)定的事項；（ 2 ）屬于地方性事務需要制定地方性法規(guī)的事項。地方性法規(guī)與部門規(guī)章之間對同一事項的規(guī)定不一致，不能確定如何適用時，由國務院提出意見，國務院認為應當適用地方性法規(guī)的，應當決定在該地方適用地方性法規(guī)的規(guī)定；認為應當適用部門規(guī)章的，應當提請全國人民代表大會常務委員會裁決；同一機關制定的新的一般規(guī)定與舊的特別規(guī)定不一致時，由制定機關裁決。同一機關制定的新的一般規(guī)定與舊的特別規(guī)定不一致時，由制定機關裁決。部門規(guī)章定義部門規(guī)章，也稱為部委規(guī)章，是指國務院各部門和具有行政管理職能的直屬機構，根據法律和國務院的行政法規(guī)、決定、命令，在本部門的權限內按照規(guī)定的程序所制定的規(guī)定、辦法、細則、規(guī)則等規(guī)范性文件的總稱。為局部范圍服務的公用建筑面積,用建筑面積的,為各次分攤的公用建筑面積之和.③公用建筑面積分攤后,不劃分各套商品房分攤的建筑面積的具體部位,但任何人不得侵占或改變原設計的使用功能.參考法規(guī):《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則(試行)》2011 年國家公務員考試法律常識500 題9哪些公用建筑面積可以分攤整幢樓的以下公用面積可以分攤:①大堂,公共門廳,走廊,過道,公用廁所,電(樓)梯前廳,樓梯間,電梯井,電梯機房,垃圾道,管道井,消防控制室,水泵房,水箱間,冷凍機房,消防通道,變(配)電室,煤氣調壓室,衛(wèi)星電視接收機房,空調機房,熱水鍋爐房,電梯工休息室,值班警衛(wèi)室,物業(yè)管理用房等以及其他功能上為該建筑服務的專用設備用房.②套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻(包括山墻)墻體面積水平投影面積的一半.③計算建筑面積的房屋,層高(高度)米以上( 米,以下同).參考法規(guī): 《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則(試行)》.2011 年國家公務員考試法律常識500 題10哪些公用建筑面積不能分攤①倉庫,機動車庫,非機動車庫,車道,供暖鍋爐房,作為人防工程的地下室,單獨具備使用功能的獨立使用空間.②售房單位自營,自用的房屋.③為多幢房屋服務的警衛(wèi)室,管理(包括物業(yè)管理)用房.參考法條:《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則(試行)》第九條2011 年國家公務員考試法律常識500 題11面積變了,購房者可以退房嗎經有關部門批準以后,商品房的面積可以變更,但要在10 日內,視為同意變更.開發(fā)商沒有在規(guī)定的期限內通知,開發(fā)商要承擔違約責任.參考法條:《商品房銷售管理辦法》第二十四條2011 年國家公務員考試法律常識500 題12面積誤差比的公式是什么面積誤差比=產權登記面積合同約定面積合同約定面積100%參考法規(guī): 《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》2011 年國家公務員考試法律常識500 題13處理房屋面積糾紛的原則是什么合同有約定的,按照約定處理。購房者隨同非普通住宅(如別墅)購買的車庫,不適用減半征收契稅的政策,依然要按照3%的稅率征稅.2011 年國家公務員考試法律常識500 題17繼承和接受遺贈而取得的房產要交契稅嗎法定繼承人繼承房屋不征收契稅,非法定繼承人繼承房屋,屬于贈與行為,應征收契稅.2011 年國家公務員考試法律常識500 題18申請個人商業(yè)貸款的條件一般有哪些(1)貸款對象為有完全民事行為能力的自然人.(2)具有城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留身份,即要求借款人有合法的身份.(3)有穩(wěn)定的職業(yè)和收入,信用良好,有償還貸款本息的能力.(4)對首付款的要求,銀行間有些許差異.(5)有貸款人認可的資產作抵押或質押,或有符合規(guī)定條件,具備代償能力的單位或個人作為償還貸款本息并承擔連帶責任的保證人.(6)具有購房合同或協(xié)議.(7)貸款人規(guī)定的其他條件.2011 年國家公務員考試法律常識500 題19申請個人商業(yè)貸款一般要交哪些費用(1) 律師審查費.(2)公證費.(3)產權登記費.(4)保險費.2011 年國家公務員考試法律常識500 題20哪些財產可以抵押(一)抵押人所有的房屋和其他地上定著物.(二)抵押人所有的機器,交通運輸工具和其他財產.(三)抵押人依法有權處分的國有的土地使用權,房屋和其他地上定著物.(四)抵押人依法有權處分的國有的機器,交通運輸工具和其他財產.(五)依法獲準尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物,當事人辦理了抵押物登記以后可以抵押.(六)借款人以所購自用住房作為貸款抵押物的,必須將住房價值全額用于貸款抵押.2011 年國家公務員考試法律常識500 題21哪些財產不能抵押不能抵押的財產:土地所有權。(2)依法可以轉讓的股份,股票。共有的房屋未經全體共有人書面同意的,以及產權不清,權屬有爭議的,屬于違法建筑的房屋也不能出租。如果承租人不同意,出租人就只好繼。臨時會議可以由20%以上的業(yè)主提議或者在發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理時,15 日以前通知全體業(yè)主,并同時告知居委會.業(yè)主大會的職責主要有:①制定,修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則。⑤制定,修改物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部分和共用設施設備的使用,公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度。③及時了解業(yè)主,物業(yè)使用人的意見和建議,監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同。②合同關系,開發(fā)商以原始業(yè)主的身份訂立前期物業(yè)管理合同,聘請物業(yè)管理公司進行前期物業(yè)管理.2011 年國家公務員考試法律常識500 題113物業(yè)管理公司能進行轉委托嗎如何進行轉委托物業(yè)管理公司不能將物業(yè)管理區(qū)域內的全部物業(yè)管理業(yè)務一并再委托給其他物業(yè)管理企業(yè),物業(yè)管理企業(yè)可以把物業(yè)管理區(qū)域的專項服務業(yè)務委托給專業(yè)性服務企業(yè).進行轉委托時,首先,要選聘具有相應資質的專業(yè)性服務公司來承擔專業(yè)服務項目。②可分攤的公用建筑面積.實踐中,對于沒有取得房產證的房屋,物業(yè)管理費通常按房屋的實測建筑面積收取:現房通常按購房合同中約定的建筑面積收取物業(yè)管理費,如果合同約定面積與房屋面積實測報告不符,以實測報告為準。另一種情況,如果購房者和開發(fā)商約定屋面和外墻面使用權歸開發(fā)商所有,開發(fā)商安裝廣告牌就不需要經過業(yè)委會同意,只要做到不影響全體業(yè)主的正常生活,廣告的內容不會降低小區(qū)的整體形象,開發(fā)商就可以安裝廣告牌,并且所收取的廣告費就全部歸開發(fā)商所有了.2011 年國家公務員考試法律常識500 題133物業(yè)管理公司有權將管理用房挪作他用嗎為了物業(yè)管理公司提供服務的方便,業(yè)主們通常會允許物業(yè)管理公司使用一些公用房屋,但這,物業(yè)管理公司不能將這些公用房屋挪作他用.未經業(yè)主大會同意,物業(yè)管理企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的,由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正,給予警告,沒收違法所得,并處1 萬元以上10 萬元以