【正文】 價對比可見，三房總價在70萬元左右的樓盤供應較集中，在銷樓盤的部分三房銷售放緩。第二部分：產品分析一 、產品定位：東上?！笆袌鲱I先者”的角色 中海一貫扮演的是區(qū)域市場領先者的角色，這一點從中海每個個案的產品規(guī)劃和價格便可以感受到。二、產品建議 要想完美地做好市場領先者，我們仍建議以下幾點的完善：1． 獨特社區(qū)賣點：東上海第一家擁有公園景觀電梯的社區(qū)在東上海，要想完整地擁有一個公園的社區(qū)，從地塊的儲備狀況看，可能性微乎其微，而不但在家里能俯視公園全景，況且在乘電梯時也能觀賞風景，體驗上上下下的享受，則非中海的和平花苑二期莫屬。2． 生態(tài)環(huán)保型建材的廣泛使用隨著生活水平的提高，人們對生活質量的要求越來越講究，不僅要住得舒服，還要住得愜意，健康。但至目前為止，真正把生態(tài)環(huán)保型建材應用得好的開發(fā)商很少，客戶對此的了解也不全面，這就為本案用好生態(tài)環(huán)保型建材提供了一個機會點。體現(xiàn)生態(tài)環(huán)保的措施 目標：全力塑造生態(tài)環(huán)境1） 生態(tài)環(huán)境的系統(tǒng)指標A 能源系統(tǒng) 進入住宅小區(qū)的能源在一般情況下有電、燃氣、煤。對住宅的圍護結構和供熱、空調系統(tǒng)要進行節(jié)能設計，建筑節(jié)能至少要達到50%以上。用于水景工程的景觀用水系統(tǒng)要進行專門設計并將其納入中水系統(tǒng)一并考慮。并同步規(guī)劃設計管道直飲水系統(tǒng)，以便提供優(yōu)質直飲水。居室內達到自然通風，衛(wèi)生間具備通風換氣設施，廚房設有煙氣集中排放系統(tǒng)，達到居室內的空氣質量標準，保證居民的衛(wèi)生和健康。E 廢棄物管理與處置系統(tǒng) 住宅小區(qū)生活垃圾包括收集與處置兩部分。F 綠色建筑材料系統(tǒng) 要提倡使用3R材料(可重復使用、可循環(huán)使用、可再生使用)；要選用無毒、無害、不污染環(huán)境的材料和產品；宜采用取得國家環(huán)境標志的材料產品。健康是人們最大財富的意識早已深入人心，本案作為一個規(guī)模適中的樓盤，可從環(huán)保的角度體現(xiàn)對業(yè)主健康的關懷。減少氟利昂的排放及噪音污染。C 垃圾分類處理站杜絕生活垃圾的污染D 滅蚊燈 以“滅蚊燈”代替一般的草坪照明燈，可在夜間提供照明的同時殺滅蚊蠅。 F 網上醫(yī)療小區(qū)局域網上醫(yī)療、心理咨詢服務。如樟樹能散發(fā)出芳香性幫助人們祛風濕、止痛等；松柏類植物的枝葉散發(fā)出的氣體，對結核病等細菌有防治作用，金銀花：又名忍冬，有清熱解毒之功效，為較強的廣譜抗菌中藥。紫丁香：著名氣觀賞植物，有芳香，象征浪漫。 另外如喜樹、三尖杉、長春花等植物可抗癌及抑制癌細胞的生長，由此可見，住宅綠化的重心應是探索建設人體保健植物群落結構，既能發(fā)揮各種有益于人體的氣體，調整人體健康功能，又可創(chuàng)造美觀的綠化景觀。 H 推出生命綠卡工程可和附近的醫(yī)院聯(lián)合推出生命綠卡工程，如業(yè)主可享受定期專家體檢等服務。景觀樣板房根據不同客戶的需求裝修不同風格的菜單式裝修樣板房的總量在10套以上。“中?！倍志褪且还P巨大的無形資產和寶貴資源，就是一種無形的巨大號召力和市場優(yōu)勝力，本案完全可以借足這一資源，號召客戶從和平南苑這個項目去發(fā)現(xiàn)中海、了解中海，找尋一些尚不為大眾所知的中海文化與中海對人性認識的感人點。在“和平南苑”項目上，新中海精神的閃光點應在于：白領文化的代表?！昂推侥显返捻椖恳膊焕狻Ｒ暯ㄖ髌窞樯?。每一款建筑都是嘔心瀝血的作品，每一個人都可以為優(yōu)秀的建筑作品付出一切，忘記一切。本案由于地理位置絕版，而僅有五六百套房子可以出售，作為具有特色的幽雅的住宅社區(qū)，往往是千金易得．一席難求。四、規(guī)劃建議 1． 戶型比例。而就本案而言，客層往往集中在兩極，即向往此地段而“剛好”夠基本支付能力的年輕一族，以及對地區(qū)有足夠好感的“一步到位”的實力一族?？梢钥紤]合作的場所有：遠洋廣場（浴場）新華醫(yī)院（定期體檢，健康顧問服務）打虎山路第一小學（就學）國通酒店公寓（會所中泳池、演歌廳、專賣店等）第三部分：有效客層劃分模式消費者深度研究 我們擬對于目標消費者特征作一次深度研究，研究提綱如下：一、 研究目的168。 為南苑的營銷戰(zhàn)略和競爭策略提供依據168。 尋找高層住宅市場的新的亮點，和同質成功個案的成功因子二、 研究的預期效果168。 確定營銷方案，確定現(xiàn)場銷售實戰(zhàn)的總精神168。 競爭個案。 50萬80萬的典型消費者。 業(yè)界資深專家及其他個案一線銷售人員四、 研究方法我們針對不同的樣本考慮不同的方式。 觀察。168。168。同時也通過訪談來了解消費者對于開發(fā)商的一些認識。 購買。五、有效客層劃分方式本次有效客層劃分是為規(guī)劃定位以及銷售策略服務的，我們并不想在年齡段劃分、區(qū)域劃分或投資自住用途劃分上費篇章，我們將自定義有效客層劃分的模式（客層的有效性在于較容易辨認以及行為特征相對集中），其主要將涵蓋：新經濟從業(yè)人員/傳統(tǒng)經濟從業(yè)人員/邊緣族群意見領袖/個性鮮明者/追隨者首次買房族群/二次置業(yè)族群/頻繁接觸族群第四部分：銷售主導策略作為區(qū)域中的“領先者”定位，其銷售推廣的策略將以領先、獨創(chuàng)及氣勢為主導，其操作上應有別與普通個案，為“地標”個案的價位與銷售尋找支撐點。此種操作的前提便是整個社區(qū)的統(tǒng)一規(guī)劃，整合策劃以及整體推出。目前較為流行的做法是，綠化環(huán)境樣板區(qū)與售樓處統(tǒng)籌考慮配置，使之有互動作用。三、分不同等級，全部以裝修房面市 什么是未來發(fā)展的大趨勢，而在楊浦，由于區(qū)域歷來生活的“精致程度”不夠，而一般購房人員置業(yè)經驗平均偏少，裝修房對于他們是受歡迎的。四、堅持低價入市 這是在楊浦多年實際運作中最大的心得體會。由于區(qū)域內購買決策較少包裝彈性（受產品包裝影響較?。?，而完全是價格主導的，加之區(qū)域內消費的“跟風”現(xiàn)象十分明顯，故而第一批穩(wěn)定的客源對于本案的順利去化意義巨大。建議售樓處設在轉角商場里，主要理由如下：1 施工場地的限制按現(xiàn)有場地和建筑布局，施工塔吊設于中心花園，施工過程中，對會所及周邊會有影響；2 商場的尺度優(yōu)勢商場具有層高達6米、平面寬敞、通透性好等特點，顯得更氣派，易于起到展示樓盤品質；3 與樣板房的連接為方便客戶到樣板房看房，商場具有與之連接的地利優(yōu)勢，可設臨時看房通道。4 強勢景觀展示 由于施工占地等原因，可供設置臨時景觀綠化的場地較小。從成本上看，部分墻面、地面內裝修可體現(xiàn)在商場租售價格的提高上。六、售樓處功能設置 為使本案更具有親和力，體現(xiàn)服務意識，一樓設置以下分區(qū)：接待區(qū)現(xiàn)代派的柜臺和布局，遮陽傘和棕櫚樹