【正文】 ...............................................................................66一、風(fēng)險(xiǎn)因素的識(shí)別和評(píng)估 ..................................................................................66二、政策風(fēng)險(xiǎn)分析 ..................................................................................................66三、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析 ..................................................................................................67四、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析 ..................................................................................................67五、自然環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)分析 ..........................................................................................67六、風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策 ..................................................................................................68（一）政策影響防范 ...........................................................................................68（二）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)防范 ...........................................................................................68（三）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范 ...........................................................................................69（四）自然環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)防范 ...................................................................................69第八部分 結(jié)論 ..........................................................................................................70附表 ..............................................................................................................................71 5調(diào)查人員聲明 本次調(diào)研本著“嚴(yán)謹(jǐn)求實(shí)”的工作作風(fēng)， 對(duì)大連萬達(dá)集團(tuán)旗下 X 萬達(dá)廣場(chǎng)投資有限公司擬開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研和可行性研究，從宏觀經(jīng)濟(jì)客觀分析及預(yù)測(cè)評(píng)估，到區(qū)域板塊市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)運(yùn)行情況進(jìn)行空間預(yù)測(cè)，同時(shí)根據(jù)開發(fā)企業(yè)提供的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)和調(diào)研實(shí)得可參考數(shù)據(jù)對(duì)項(xiàng)目財(cái)務(wù)情況進(jìn)行評(píng)估，并對(duì)項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力及償債能力進(jìn)行評(píng)估，最終形成本項(xiàng)目可行性結(jié)論。 X 群英策劃作為本土房地產(chǎn)策劃顧問領(lǐng)軍機(jī)構(gòu)，在此聲明本次可行性研究報(bào)告所涉內(nèi)容均真實(shí)有效，并所涉測(cè)算內(nèi)容均依據(jù)國(guó)家相關(guān)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定和財(cái)務(wù)管理制度規(guī)定內(nèi)容進(jìn)行，可行性評(píng)估結(jié)果可作為開發(fā)企業(yè)及相關(guān)合作單位參考評(píng)估依據(jù)。X 深居大陸腹地，地處黃河上游，市區(qū)東西黃河穿城而過，南北群山環(huán)抱，屬中溫帶大陸性氣候，具有帶狀盆地城市的特征，冬無嚴(yán)寒，夏無酷暑，年平均降水量 360mm，年平均氣溫 10℃，全年日照時(shí)數(shù)平均 2446 小時(shí)，無霜期 180天以上。X 市近年來經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度很快，2022 年上半年 X 市生產(chǎn)總值達(dá) 億元，同比增長(zhǎng) %。社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá) 億元，同比增長(zhǎng) %。X 市作為西部重要的交通樞紐和西部大開發(fā)的前沿城市，其房地產(chǎn)的發(fā)展已進(jìn)入了高速發(fā)展的階段。 萬達(dá)集團(tuán)抓住 X 社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的有利時(shí)機(jī)，進(jìn)軍 X 市場(chǎng)，建設(shè) X 市規(guī)模最大、檔次最高、業(yè)態(tài)最豐富的城市綜合體項(xiàng)目——X 萬達(dá)廣場(chǎng)，項(xiàng)目位于X 市城關(guān)區(qū)雁灘片區(qū)，占地面積 畝，匯集大型購物中心、高級(jí)酒店、高檔寫字樓、時(shí)尚休閑娛樂商業(yè)步行街，融商業(yè)、商務(wù)、居住、休閑于一體，引入國(guó)內(nèi)外知名商家和品牌，創(chuàng)造商業(yè)價(jià)值、投資價(jià)值的最大化。（三）總用地面積： 萬平方米。（五） 建設(shè)內(nèi)容：大型購物中心，寫字樓、五星級(jí)酒店、室外步行街、底商、超高層住宅等。經(jīng)測(cè)算，主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見表 121。經(jīng)過 20 多年的發(fā)展，萬達(dá)集團(tuán)已成為以商業(yè)地產(chǎn)、高級(jí)酒店、文化產(chǎn)業(yè)、連鎖百貨為四大支柱的大型企業(yè)集團(tuán)。商業(yè)地產(chǎn)是萬達(dá)集團(tuán)的第一支柱產(chǎn)業(yè)，在全國(guó)首創(chuàng)了“訂單商業(yè)地產(chǎn)”的全新商業(yè)模式，經(jīng)過多年發(fā)展，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)已從第一代的單店、第二代的組合店，發(fā)展到目前的第三代城市綜合體，成為中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的龍頭企業(yè)。計(jì)劃到 2022 年開業(yè) 80 個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)，持有收租物業(yè)面積 1200 萬平方米，年租金總收入超過 80 億元，規(guī)模排名全球前四。萬達(dá)集團(tuán)連續(xù)多年成為全國(guó)文化產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域投資最多的企業(yè)，形成了包括影視基地、影視制作、電影院線在內(nèi)的完整影視文化產(chǎn)業(yè)鏈。連鎖百貨是萬達(dá)集團(tuán)的新興支柱產(chǎn)業(yè)之一，其旗下品牌萬千百貨，目前已在北京、上海、南京、成都等地開業(yè) 11 家百貨店，2022 年將開業(yè) 15 家店。大連萬達(dá)集團(tuán)在創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益、壯大自身實(shí)力的同時(shí)，也為社會(huì)公益事業(yè)做出了巨大貢獻(xiàn)，連續(xù)多年贊助大連國(guó)際服裝節(jié)，先后捐資興建高等院校、小學(xué)、幼兒園以及城市綠化建設(shè)，是大連市教育基金會(huì)、大連市社會(huì)治安基金會(huì)和大連市扶貧基金會(huì)的發(fā)起單位。X 萬達(dá)廣場(chǎng)投資有限公司隸屬于大連萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司，大連萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司成立于 2022 年 9 月，2022 年 12 月整體變更為股份有限公司，注冊(cè)資本 36 億元人民幣，是大連萬達(dá)集團(tuán)旗下商業(yè)地產(chǎn)投資及運(yùn)營(yíng)的唯一業(yè)務(wù)平臺(tái)。截至 2022 年底，大連萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司已經(jīng)在全國(guó) 21 個(gè)省、自 9治區(qū)和直轄市的 32 個(gè)重點(diǎn)城市投資建設(shè)了 37 個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)，其中已開業(yè) 13 個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)，正在運(yùn)營(yíng) 7 家五星級(jí)或超五星級(jí)酒店，公司計(jì)劃在 2022 年新開業(yè) 15個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)，新運(yùn)營(yíng) 7 家五星級(jí)或超五星級(jí)酒店。四、編制依據(jù)與研究范圍 （一）編制依據(jù)根據(jù)中華人民共和國(guó)的有關(guān)法律、法規(guī)和政策規(guī)定，結(jié)合該項(xiàng)目的具體情況，本可行性研究報(bào)告的編制依據(jù)主要有：1．國(guó)家發(fā)改委與建設(shè)部聯(lián)合頒布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》 ；2．國(guó)家建設(shè)部頒布的《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》 ；3．工程建設(shè)相關(guān)法律法規(guī)及設(shè)計(jì)規(guī)范；4．開發(fā)商提供的其他有關(guān)材料。第二部分 項(xiàng)目市場(chǎng)分析一、宏觀市場(chǎng)分析（一）整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況2022 年前三季度，面對(duì)復(fù)雜多變的國(guó)內(nèi)外環(huán)境和各種重大挑戰(zhàn)，經(jīng)濟(jì)向好勢(shì)頭進(jìn)一步鞏固，繼續(xù)朝著宏觀調(diào)控的預(yù)期方向發(fā)展，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2022 年前三季度國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行數(shù)據(jù)，前三季度國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值近 萬億元，按可比價(jià)格計(jì)算，同比增長(zhǎng) %，比上年同期加快 個(gè)百分點(diǎn)。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資近 萬億元，同比增長(zhǎng) %。城鄉(xiāng)居民收入繼續(xù)增長(zhǎng)，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 萬元，同比增長(zhǎng) %，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長(zhǎng) %。從實(shí)體經(jīng)濟(jì)的表現(xiàn)和投資、消費(fèi)、出口三大需求的表現(xiàn)來看，三季度中國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)企穩(wěn)的跡象。（二）房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r2022 年前三季度，全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)銷同旺，投資額同比增長(zhǎng) %，銷售面積和銷售額分別同比增長(zhǎng) %和 %，其中寫字樓銷售增長(zhǎng) 27%，商業(yè)經(jīng)營(yíng)性用房增長(zhǎng) %，表現(xiàn)在銷售額方面寫字樓與商業(yè)經(jīng)營(yíng)性用房增量遠(yuǎn)大于商品住宅增量，達(dá)到 和 %。 11（三）房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)調(diào)整狀況及趨勢(shì)分析1．政策調(diào)整2022 年 1 月國(guó)務(wù)院出臺(tái)《促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》 “國(guó) 11 條”，二套房貸首付不低于 40%的房貸政策明確提出；到保障性住房用地供應(yīng)量的保障，專項(xiàng)整治囤地炒地行為，進(jìn)一步抑制房?jī)r(jià)；“新國(guó)十條” 《堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》 ，以差別化住房信貸政策嚴(yán)格抑制房?jī)r(jià)，出臺(tái)了對(duì)首套自住房高于 90 平米以上的家庭，首付比例不得低于 30%，二套房首付比例不得低于 50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率 倍的政策?！虡I(yè)地產(chǎn)將迅猛發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)在我國(guó)相對(duì)來講，起步較晚，而經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)、城市化的快速推進(jìn)，是商業(yè)地產(chǎn)存在并發(fā)展的推動(dòng)力量。城市的迅速發(fā)展，誕生了新的高端的寫字樓、大型商業(yè)體（綜合性） 、專業(yè)商業(yè)中心，一個(gè)城市發(fā)展程度的高低其商業(yè)水平是重要的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)之一。小結(jié)：國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策劍指商品住宅市場(chǎng)，在商品住宅投資受阻的現(xiàn)實(shí)狀況下，以寫字樓和商業(yè)地產(chǎn)為主體的商務(wù)地產(chǎn)市場(chǎng)正在穩(wěn)步漸進(jìn)，將會(huì)有相當(dāng)一部分流動(dòng)性資本在進(jìn)入住宅受限之余轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，這為本項(xiàng)目帶來巨大的機(jī)遇。人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng) 10．6%，達(dá)到 30000 元；工業(yè)增加值年均增長(zhǎng) %，達(dá)到 460 億元；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資年均增長(zhǎng) 14%，達(dá)到 490 億元；一般預(yù)算收入年均增長(zhǎng) 13%，達(dá)到 51 億元；全社會(huì)商品零售總額年均增長(zhǎng) 11%，達(dá)到 430 億元。依據(jù)最新數(shù)據(jù)顯示，X 市整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況穩(wěn)步提升。雁灘由早期的黃河中的灘地轉(zhuǎn)變?yōu)椤笆卟恕⑺?、家庭副業(yè)(養(yǎng)豬)”經(jīng)濟(jì)體，再到“新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)”的確立，目前，雁灘已發(fā)展為以雁灘家具市場(chǎng)、萬家國(guó)際家具及三森美居廣場(chǎng)、舊貨市場(chǎng)、西部絲綢商貿(mào)城、X 雁灘布料批發(fā)市場(chǎng)等為主的專業(yè)化市場(chǎng)。小結(jié)： 從近幾年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值為標(biāo)志的數(shù)據(jù)看，X 市整體經(jīng)濟(jì)處在穩(wěn)步增長(zhǎng)階段，尤其表現(xiàn)在近兩年增幅較快；在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)組成方面因政府著力對(duì)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，目前已經(jīng)發(fā)展成為以第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展為龍頭的活力經(jīng)濟(jì)體，房地產(chǎn)業(yè)作567638920預(yù) 計(jì) 額 9900 200 400 600 800 1000 億 元2022年2022年2022年2022年2022年2022年 13為國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的表征，同樣在 X 的板塊經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方面貢獻(xiàn)巨大，雁灘區(qū)域作為 X 市最早進(jìn)行房地產(chǎn)規(guī)模性開發(fā)和商貿(mào)行業(yè)發(fā)展的區(qū)域，其經(jīng)濟(jì)發(fā)展活力充沛，不斷地吸引外來資金和高素質(zhì)人口，尤其是高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)概念的提出，極大地提升了區(qū)域形象，目前雁灘區(qū)域已經(jīng)形成了以房地產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、商貿(mào)專業(yè)化市場(chǎng)發(fā)展帶動(dòng)物流經(jīng)濟(jì)、區(qū)域規(guī)?；l(fā)展帶動(dòng)消費(fèi)市場(chǎng)三維經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，本項(xiàng)目所在雁灘板塊必將延續(xù)其引領(lǐng) X 市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)發(fā)展的地位。從市場(chǎng)起始看，以專業(yè)市場(chǎng)開發(fā)為主的雁灘片區(qū)是 X 市商業(yè)地產(chǎn)興起區(qū)域，先后以雁灘家居市場(chǎng)、舊貨市場(chǎng)、日雜市場(chǎng)、古玩市場(chǎng)、瓷磚市場(chǎng)、燈具市場(chǎng)、三森美居等全方位細(xì)分專業(yè)市場(chǎng)開發(fā)，保有租賃開發(fā)是本區(qū)域主要開發(fā)模式，并且以此帶動(dòng)的 X 市最先的住宅片區(qū)式開發(fā)區(qū)，成為人居和商業(yè)共同發(fā)展的城中新城區(qū)。從商業(yè)市場(chǎng)活躍度看，X 市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)形成了沿慶陽路因市政改造帶動(dòng)的開發(fā)項(xiàng)目，在主城區(qū)范圍內(nèi)，沿城區(qū)主干兩側(cè)和城中改造區(qū)域興起的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，其開發(fā)模式基本為點(diǎn)狀開發(fā)為主，以符合沿路商業(yè)發(fā)展需要開發(fā)的以商業(yè)經(jīng)營(yíng)和商務(wù)服務(wù)為一體的項(xiàng)目為主，輔以部分大型綜合商業(yè)開發(fā)搶占休閑中心區(qū)域和交通節(jié)點(diǎn)區(qū)域，其開發(fā)受地塊固有的交通環(huán)境、商業(yè)構(gòu)成、消費(fèi)層級(jí)限制較大，無法形成對(duì) X 市商業(yè)市場(chǎng)的帶動(dòng)作用。西關(guān)商圈和東部是目前 X 市商業(yè)用房租售價(jià)格最高的區(qū)域，通過調(diào)研，商圈內(nèi)臨街商鋪?zhàn)饨鹂杀软?xiàng)目中，以位于張掖路中段新建項(xiàng)目為例，經(jīng)調(diào)查紫金廣場(chǎng) 1 層的租金比商業(yè)街內(nèi)部?jī)r(jià)格稍高一些，約為 416 元/㎡4—5 層商業(yè)整體 2022㎡銷售單價(jià) 萬/㎡。2．雁灘商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r隨著雁灘區(qū)域性經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，雁灘大橋、良志汽車、萬佳家居、省政協(xié)、良志宜景灣、御景東方、銀垠大廈各自大氣優(yōu)雅的建筑風(fēng)格和錯(cuò)落有致的布局，在極大提升了區(qū)域形象的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)開發(fā)空前熱情，在 X 城建歷史上一直處于引領(lǐng)先鋒位置。從調(diào)研數(shù)據(jù)分析，雁灘區(qū)域商業(yè)呈如下分布特征：（1）天水路什字至高速路口區(qū)域，主要以建材、家居銷售為主，分布有雁灘家具市場(chǎng)、萬家國(guó)際家具及三森美居廣場(chǎng)、舊貨市場(chǎng)、西部絲綢商貿(mào)城、X雁灘布料批發(fā)市場(chǎng)等。（3）黃河風(fēng)情線的雁灘公園、兒童公園、體育公園等為主，南濱河路分布有戶外運(yùn)動(dòng)設(shè)備銷售、汽車服務(wù)等經(jīng)營(yíng)業(yè)者。（5）而附近電子商貿(mào)城及農(nóng)民巷的餐飲業(yè)也是附近商圈的最大亮點(diǎn)。這一狀況和該區(qū)域內(nèi)密集的人口密度、大量的高檔住宅小區(qū)是不相吻合的。其間以綜合發(fā)展模式的亞歐商廈，以高端品牌定位的高附加值賣場(chǎng)聯(lián)動(dòng)高檔餐飲、娛樂會(huì)所以及四星級(jí)賓館，成為 X 市出具規(guī)模的本土綜合性商業(yè)代表，其十余年成功運(yùn)營(yíng)，成功帶動(dòng)了西關(guān)至南關(guān)商業(yè)片區(qū)的繁榮發(fā)展，以印證此類商業(yè)形態(tài)對(duì)區(qū)域商業(yè)的帶動(dòng)和整合力量的龐大，目前亞歐商廈成功蛻變?yōu)?X 市國(guó)際一二線品牌經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，吸引了省內(nèi)大部分高端客戶的消費(fèi)，在 X 市零售業(yè)超 8 億元的市場(chǎng)份額中獨(dú)占鰲頭，在經(jīng)營(yíng)方式上也逐步擺脫依賴租