【正文】 m22總建筑面積m2辦公宿舍樓m2專家宿舍樓m2門亭m2休息亭m2其他m23建設周期月124主要經濟指標總投資萬元收入總額萬元總成本費用萬元利潤總額萬元所得稅萬元稅后利潤萬元稅后經濟凈現值萬元稅后全部投資財務內部收益率%稅后投資回收期（含建設期）年八、項目進展情況2013年10月，受某農業(yè)投資有限責任公司的委托，由我公司承擔現代農業(yè)產業(yè)投資基地的可行性研究工作。九、結論與建議擬建項目是在遵循國家政策、行業(yè)規(guī)劃、地方建設的前提下，通過創(chuàng)新，打造形成“農民增收、投資方盈利、政府創(chuàng)稅、縣域經濟發(fā)展”的多贏格局。但是項目投資大，時間較長，項目實際操作可能具有一定的不確定性風險。建議加強項目組織領導、制定項目的管理制度；制定“項目發(fā)展風險防范處理預案”、實行項目工程與主材及設備采取招投標管理制；強化項目資產價值的挖掘與開拓，規(guī)避項目的“隱性”風險，以確保項目發(fā)展目標的順利實現。隨著生產力的發(fā)展、科技的進步，農業(yè)產量得到大幅增加，但化肥、農藥等化學物質的長期過量使用，導致土壤退化、重金屬殘留超標、環(huán)境污染和食品安全問題越來越嚴重。農產品的市場供給擺脫了緊缺的狀況，由供不應求向供大于求轉變，消費者不再追求大宗的農產品，而是注重天然、保健的農產品。一、項目建設的背景國家堅持把加快推進農業(yè)現代化作為主攻方向“十二五”時期是我國全面建設小康社會的關鍵時期，是深化改革開放、加快轉變經濟發(fā)展方式的攻堅時期，也是加快推進農業(yè)現代化、建設社會主義新農村的重要時期。糧食連年增產，總產連續(xù)4年保持在5億噸以上，糧食綜合生產能力穩(wěn)步邁上了萬億斤新臺階。農民收入較快增長，先后跨越4千元、5千元大關，%，增速超過“七五”以來各個時期。農業(yè)農村改革開放取得新成就，農村土地承包關系繼續(xù)保持穩(wěn)定，土地流轉平穩(wěn)有序，家庭農（牧）場、種糧大戶不斷涌現，農民專業(yè)合作社達到37萬多家，農業(yè)產業(yè)化經營組織達到25萬個，新型農業(yè)生產經營主體逐步發(fā)展壯大；農產品進出口貿易額突破1000億美元，我國已成為世界上第三大農產品貿易國。社會主義新農村建設開創(chuàng)新局面，農村基礎設施和教育、衛(wèi)生、文化、社會保障等社會事業(yè)加快發(fā)展，村容村貌明顯改觀，涌現了一大批示范典型?！笆晃濉笔菢O不平凡的五年，是現代農業(yè)加快發(fā)展、新農村建設扎實推進的五年?！笆濉睍r期，世情、國情、農情將繼續(xù)發(fā)生深刻變化，我國農業(yè)和農村經濟發(fā)展仍然處于可以大有作為的重要戰(zhàn)略機遇期，同時也面臨著諸多風險挑戰(zhàn)。一是我國已進入以工補農、以城帶鄉(xiāng)的發(fā)展階段，2010年國內生產總值超過39萬億元，財政收入突破8萬億元，綜合國力和財政實力不斷增強，強農惠農力度將持續(xù)加大。三是經濟結構戰(zhàn)略性調整不斷深化，擴大內需戰(zhàn)略全面實施，城鄉(xiāng)居民消費結構加快升級，農業(yè)和農村經濟發(fā)展的空間將更加廣闊。但是，我國農業(yè)現代化滯后于工業(yè)化、城鎮(zhèn)化的問題相當突出，農村發(fā)展滯后、城鄉(xiāng)發(fā)展不協(xié)調越來越成為我國現代化建設的關鍵制約。農業(yè)基礎設施薄弱、物質裝備水平不高、科技自主創(chuàng)新能力不強、公共服務和社會化服務滯后、組織化程度較低等問題突出，在資源短缺與環(huán)境約束加劇、農產品需求剛性增長、國內外傳導聯(lián)動和相互影響日益加深的背景下，保障農產品供求總量平衡、結構平衡、質量安全和生態(tài)安全的壓力增大。在工業(yè)化、城鎮(zhèn)化快速發(fā)展中存在著耕地占多補少、占優(yōu)補劣和非農化、非糧化現象；隨著農村勞動力大量轉移，農村勞動力已進入總量過剩與結構性短缺并存階段，關鍵農時缺人手、現代農業(yè)發(fā)展缺人才、新農村建設缺人力問題凸顯；農村資金外流、金融服務供給不足問題依然突出，加快建立城鄉(xiāng)要素平等交換和合理補償機制的要求更加迫切。農業(yè)生產進入高成本階段，金融危機后農民外出務工增速放緩，城鄉(xiāng)居民收入差距擴大的趨勢尚未遏制，縮小城鄉(xiāng)差距任務艱巨。本項目將充分利用農村土地資源，引進農業(yè)資本，完善現代農業(yè)產業(yè)體系，推進農業(yè)結構戰(zhàn)略性調整，提高農民職業(yè)技能和創(chuàng)收能力，千方百計拓寬農民增收渠道，促進農民收入持續(xù)較快增長；加強農村基礎設施建設，推進城鄉(xiāng)經濟社會發(fā)展一體化。1）、農村土地承包經營權流轉的總體要求和基本原則1．總體要求。2．基本原則。堅持家庭承包經營制度，保持第二輪土地承包的長期穩(wěn)定，穩(wěn)定現有土地承包關系。第二，依法自愿原則。充分尊重農民意愿，不得強迫或阻礙農民流轉土地。充分發(fā)揮市場配置資源的作用，引入市場機制推動農村土地承包經營權流轉，不得采用行政手段包辦代替。第四，規(guī)范有序原則。2）、創(chuàng)新農村土地承包經營權流轉機制1．全面落實農村土地承包經營權。認真清理、規(guī)范整理和永久管理好農村土地承包檔案資料。進一步完善農村土地承包經營權權能，2009年，在長株潭“兩型社會”綜合配套改革試驗區(qū)開展農村土地承包經營權抵押和農民以土地承包經營權換城鎮(zhèn)社會保障試點。鼓勵農民采取轉包、轉讓、出租、互換、入股等形式流轉土地承包經營權。積極發(fā)展專業(yè)大戶、家庭農林牧漁場、農民專業(yè)合作社和公司企業(yè)等規(guī)模經營主體，探索發(fā)展多形式、多途徑、多領域的農業(yè)適度規(guī)模經營模式。鼓勵農民自愿將剩余承包期的土地承包經營權一次性流轉，鼓勵長期外出遷入城鎮(zhèn)并有穩(wěn)定職業(yè)和固定住所的農民自愿有償退出土地承包經營權。對承包土地全部委托給鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村土地流轉服務組織，且流轉期限在5年以上的農戶，各縣市區(qū)要結合實際，制定鼓勵政策。3．充分發(fā)揮村組集體組織在推進農村土地承包經營權流轉中的作用。在征得農民書面同意和委托后，村組集體組織或土地流轉服務組織可以通過多種形式，進行土地的統(tǒng)一流轉。認真做好撂荒土地流轉工作，引導農民自愿將撂荒土地流轉出去。對撂荒一年以上的承包土地，村組集體組織可組織代耕，代耕收入及國家的各種補貼歸代耕者所有。4．大力支持各類經營主體參與農村土地承包經營權流轉。鼓勵社會資本和城市工商企業(yè)到農村租賃農戶承包地投資農業(yè)規(guī)模經營項目，興辦或與農民聯(lián)辦農業(yè)企業(yè)。支持農民專業(yè)合作社承租和連片開發(fā)經營農民流轉土地。寧鄉(xiāng)從農業(yè)大縣向農業(yè)強縣轉變從2004年開始，中央連續(xù)四年出臺“一號文件”，指導“三農”工作?！叭r”問題，備受中央牽掛。多年來，決策者們思考并努力踐行的是寧鄉(xiāng)農業(yè)如何從刀耕火種中走出傳統(tǒng)，實現由農業(yè)大縣向農業(yè)強縣、由傳統(tǒng)農業(yè)向現代農業(yè)的轉變。10年來，；全縣農民人平純收由2002年的3001元增加到2012年的13763元。種植方面已形成優(yōu)質稻、煙葉、茶葉、蔬菜、花卉苗木等規(guī)模產業(yè)；養(yǎng)殖方面已形成了生豬、家禽、水產等拳頭產業(yè)。%；，%；，%；，增長8%；，%。增長5%；，增長9%；，%。，%。水稻耕、種、%。新建改造農村公路610公里，整修加固危橋23座。行業(yè)背景從發(fā)達國家農業(yè)發(fā)展的歷史看, 當農業(yè)發(fā)展到較高水平后,工商資本,金融資本的進入是大勢所趨。中國農業(yè)正在從傳統(tǒng)農業(yè)向現代農業(yè)邁進,現代農業(yè)最突出的特點就是資本農業(yè), 以資本為紐帶引入大量現代生產要素。中國農業(yè)的資本時代正在到來。目前,我國農業(yè)已形成對外開放格局,特別是在加入WTO后,對農業(yè)開放做出了一系列承諾,各項準入限制正逐步取消；同時,國內農產品市場體系已大大發(fā)展,農產品期貨市場和各種現貨市場已較為完備。資本像一個紐帶,聚集著人才,管理,技術,資金,涌動著勃勃生機,帶給傳統(tǒng)農業(yè)效率更高的生產模式。世界第三大果商澳門恒河果業(yè)在重慶江津區(qū)投資,與農民合作建設柑橘基地,從美國,澳大利亞,南非等國帶來70多個優(yōu)良品種。目前，中國三農問題大致為:中國農民問題主要是低收入,農業(yè)問題主要是低生產率,農村問題主要是疲弱的基礎設施，而解決思路是發(fā)展提高組織化水平和科技水平,資本顯然可以成為一個強大的助推器?，F今世界，休閑度假旅游業(yè)作為富有蓬勃活力和巨大潛力的朝陽產業(yè)，已成為各國高度重視和普遍關注的行業(yè)。中國是休閑度假發(fā)展的一個巨大潛力市場，旅游休閑度假資源體系在全國各區(qū)域形成一張巨大的網，旅游風景區(qū)（景點）、休閑度假區(qū)、大型休閑娛樂度假地、度假酒店（度假村、度假俱樂部、度假公寓）等應運而生，休閑度假、旅游房地產、分時度假等模式也隨之發(fā)展，旅行社營銷網絡、網絡媒體、傳統(tǒng)旅游產業(yè)公司、營銷銷售代理等中介相關機構大量介入，極大的促進了休閑度假產業(yè)的形成與發(fā)展，并有加速發(fā)展的趨勢，中國發(fā)展休閑度假的時機已經成熟。在競爭激烈的現代社會, 都市人更加向往田園牧歌式的生活,“開軒面場圃, 把酒話桑麻”的生態(tài)旅游已成為都市人假日、周末休閑娛樂的一種獨特的旅游形式。圖21 全國農業(yè)旅游示范點結構示意圖二、項目建設的必要性公司發(fā)展土地流轉信托業(yè)務的需要在經歷過近幾年的高速增長之后，信托資產規(guī)模目前接近十萬億元，信托行業(yè)的業(yè)務增速開始放緩。在此背景下，土地流轉信托成為一個市場容量很大的業(yè)務領域。未來極有可能出臺規(guī)范土地流轉的土地改革方案配合城鎮(zhèn)化建設，全國各地有可能像當年土地承包責任制那樣掀起農用土地流轉熱潮。公司在寧鄉(xiāng)金洲新區(qū)建設農業(yè)投資基地，有利于更加貼近農村，實地觀察研究農村、農業(yè)、農民，有利于通過自身實踐探索開展土地信托業(yè)務的有效模式，為湖南信托公司發(fā)展土地信托業(yè)務積累經驗。一期開發(fā)面積33平方公里，經金洲大道、長常高速、三一九國道等與市區(qū)快速融合，2008年長沙市委、市政府在《長沙大河西先導區(qū)建設總體方案》中已明確金洲新區(qū)為大河西先導區(qū)著力建設的高新產業(yè)區(qū)。本項目農業(yè)基地距離金洲新區(qū)管委會只有3公里，建筑面積6010平米。經過近幾年的高速發(fā)展，湖南信托公司目前凈資產已超過18億元，但固定資產只有1000萬元，且90%以上為二十多年前購入的員工宿舍。而擁有良好的升值潛力的農業(yè)基地不僅能滿足這一要求，還能實現公司固有資產的保值增值。隨著業(yè)務量的快速增加，公司的員工數較三年前已經翻番，目前已達121人。信托的魅力在于其無限制的想象力，只有不斷進行產品創(chuàng)新，信托業(yè)才能持續(xù)發(fā)展。為進行產品創(chuàng)新，培育新的業(yè)務增長點，我司需要組織現有員工不斷的學習。農業(yè)基地除農業(yè)養(yǎng)殖和農業(yè)種植功能區(qū)外，還將建設員工勞動、運動健身、拓展訓練、開會和培訓的場所，為員工培訓和學習提供良好的環(huán)境。民眾對于無污染、安全、優(yōu)質、營養(yǎng)的綠色食品的需求越來越大，以生產綠色食品為主要經營目標的現代農業(yè)前景廣闊。三、項目建設的可行性政策支持“十二五”時期是我國全面建設小康社會的關鍵時期，是深化改革開放、加快轉變經濟發(fā)展方式的攻堅時期，也是加快推進農業(yè)現代化、建設社會主義新農村的重要時期。組織支持為保證現代農業(yè)產業(yè)投資基地順利實施，建設單位組成專門的項目指揮部，加強領導和指揮協(xié)調，加強聯(lián)系和溝通，加快建設進度，確保項目順利完成。資金支持某農業(yè)投資有限責任公司為湖南省信托有限責任公司為發(fā)展土地流轉信托、開展農業(yè)產業(yè)化經營而成立的子公司，注冊資本為人民幣1000萬元，湖南信托公司目前凈資產已超過18億元，資金實力雄厚。綜上所述，本項目的建設是可行的。統(tǒng)籌城鄉(xiāng)經濟社會發(fā)展，是加快城市化進程，全面建設小康社會，推進“兩型社會”先導區(qū)跨越式發(fā)展的重要手段。加快城市化進程是統(tǒng)籌城鄉(xiāng)經濟社會發(fā)展的迫切需要，是全面建設小康社會的必由之路。現代農業(yè)產業(yè)投資基地是在城鄉(xiāng)一體化建設過程中縮小城鄉(xiāng)差別、切實解決“三農”問題，改善農民生活條件的有利措施。統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展帶來經濟的快速健康發(fā)展，將極大的提高城市的綜合競爭力，帶動周邊區(qū)域特別是農村發(fā)展?，F代農業(yè)產業(yè)投資基地，可以提高土地集約化利用水平，轉移農村富裕勞動力。有利于改變城鄉(xiāng)二元化結構，促進城鄉(xiāng)共同發(fā)展黨的十七大報告提出，要建立以工促農、以城帶鄉(xiāng)長效機制，形成城鄉(xiāng)經濟社會發(fā)展一體化新格局。統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，是一項具有全局性、戰(zhàn)略性和根本性的工作，是推進科學發(fā)展、構建和諧社會的重要實踐活動。城市化發(fā)展滯后，制約了農民向城市和非農產業(yè)的有序、有效轉移。根據寧鄉(xiāng)縣城總體規(guī)劃，在中心城區(qū)域內通過城鄉(xiāng)一體化建設，改變城鄉(xiāng)二元化結構，使原屬于城區(qū)邊緣的農村轉變?yōu)槌鞘袇^(qū)。寧鄉(xiāng)是典型的城市帶動農村的二元結構，是湖南省人口稠密地區(qū)，農村人口比例約占三分之二，人多地少的矛盾非常突出，“三農問題”是寧鄉(xiāng)進一步發(fā)展中最為突出的問題。發(fā)展不足和城鄉(xiāng)發(fā)展不平衡，是寧鄉(xiāng)面臨的主要矛盾。寧鄉(xiāng)縣從正式實施統(tǒng)籌城鄉(xiāng)經濟社會發(fā)展、推進城鄉(xiāng)一體化戰(zhàn)略開始，便將其作為促進城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展、打破城鄉(xiāng)二元結構、實現社會和諧穩(wěn)定的重要手段?，F代農業(yè)產業(yè)投資基地的引導效應和啟動作用是十分巨大的，產生的聚集效應是顯著的，項目對實現城鄉(xiāng)共同發(fā)展共同繁榮，促進社會經濟全面協(xié)調發(fā)展具有重要的現實意義。帶來現代生產要素和現代組織方式。目前,我國強農惠農政策和農業(yè)發(fā)展框架已經基本確立,但農業(yè)發(fā)展活力不足,土地,勞動力,資金三大要素外流問題依然突出。中國農民問題主要是低收入,農業(yè)問題主要是低生產率,農村問題主要是疲弱的基礎設施?，F代農業(yè)產業(yè)投資基地，通過完善基礎設施和公共服務設施，建成道路交通體系和銷售服務網絡，建立區(qū)域物流集散中心，輻射縣區(qū)所有鄉(xiāng)鎮(zhèn)，打造商流通道，形成城鄉(xiāng)一體的物流配送體系，使更多的農產品進入全國市場，爭取打入國際市場；現代農業(yè)產業(yè)基地的建設，加快了現代農業(yè)科技人才和農業(yè)技術的引進，使金洲新區(qū)新塘沖傳統(tǒng)農業(yè)向現代化、規(guī)?；藴驶r業(yè)邁進，有效增強了支撐農業(yè)和農村發(fā)展的能力。是寧鄉(xiāng)縣農業(yè)農村發(fā)展的現實需要。通過國土綜合規(guī)劃，有效整合資源，實現產業(yè)發(fā)展、環(huán)境提升和品牌打造，促進新農村建設和社會各項事業(yè)全面發(fā)展。項目的建設將推動綠色湖南建設，為湖南農業(yè)的發(fā)展指引方向。長沙市南接株洲市和湘潭市，西抵婁底市，北達岳陽市、益陽市，東挨江西省宜春市、萍鄉(xiāng)市。5339。539。5139。4039。長沙市總人口7044118人，戶籍人口為6511888人；其中長沙市區(qū)面積1938平方公里，長沙市區(qū)人口約363萬，望城并入長沙城區(qū)后建成區(qū)面積約為320平方公里。約7000年前，長沙開始形成村落。一直到