【正文】 ，受某農(nóng)業(yè)投資有限責任公司的委托，由我公司承擔現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)投資基地的可行性研究工作。但是項目投資大，時間較長，項目實際操作可能具有一定的不確定性風(fēng)險。隨著生產(chǎn)力的發(fā)展、科技的進步，農(nóng)業(yè)產(chǎn)量得到大幅增加，但化肥、農(nóng)藥等化學(xué)物質(zhì)的長期過量使用，導(dǎo)致土壤退化、重金屬殘留超標、環(huán)境污染和食品安全問題越來越嚴重。一、項目建設(shè)的背景國家堅持把加快推進農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化作為主攻方向“十二五”時期是我國全面建設(shè)小康社會的關(guān)鍵時期，是深化改革開放、加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式的攻堅時期，也是加快推進農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化、建設(shè)社會主義新農(nóng)村的重要時期。農(nóng)民收入較快增長，先后跨越4千元、5千元大關(guān)，%，增速超過“七五”以來各個時期。社會主義新農(nóng)村建設(shè)開創(chuàng)新局面，農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施和教育、衛(wèi)生、文化、社會保障等社會事業(yè)加快發(fā)展，村容村貌明顯改觀，涌現(xiàn)了一大批示范典型?！笆濉睍r期，世情、國情、農(nóng)情將繼續(xù)發(fā)生深刻變化，我國農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展仍然處于可以大有作為的重要戰(zhàn)略機遇期，同時也面臨著諸多風(fēng)險挑戰(zhàn)。三是經(jīng)濟結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整不斷深化，擴大內(nèi)需戰(zhàn)略全面實施，城鄉(xiāng)居民消費結(jié)構(gòu)加快升級，農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展的空間將更加廣闊。農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施薄弱、物質(zhì)裝備水平不高、科技自主創(chuàng)新能力不強、公共服務(wù)和社會化服務(wù)滯后、組織化程度較低等問題突出，在資源短缺與環(huán)境約束加劇、農(nóng)產(chǎn)品需求剛性增長、國內(nèi)外傳導(dǎo)聯(lián)動和相互影響日益加深的背景下，保障農(nóng)產(chǎn)品供求總量平衡、結(jié)構(gòu)平衡、質(zhì)量安全和生態(tài)安全的壓力增大。農(nóng)業(yè)生產(chǎn)進入高成本階段，金融危機后農(nóng)民外出務(wù)工增速放緩，城鄉(xiāng)居民收入差距擴大的趨勢尚未遏制，縮小城鄉(xiāng)差距任務(wù)艱巨。1）、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的總體要求和基本原則1．總體要求。堅持家庭承包經(jīng)營制度，保持第二輪土地承包的長期穩(wěn)定，穩(wěn)定現(xiàn)有土地承包關(guān)系。充分尊重農(nóng)民意愿，不得強迫或阻礙農(nóng)民流轉(zhuǎn)土地。第四，規(guī)范有序原則。認真清理、規(guī)范整理和永久管理好農(nóng)村土地承包檔案資料。鼓勵農(nóng)民采取轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、出租、互換、入股等形式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)。鼓勵農(nóng)民自愿將剩余承包期的土地承包經(jīng)營權(quán)一次性流轉(zhuǎn)，鼓勵長期外出遷入城鎮(zhèn)并有穩(wěn)定職業(yè)和固定住所的農(nóng)民自愿有償退出土地承包經(jīng)營權(quán)。3．充分發(fā)揮村組集體組織在推進農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)中的作用。認真做好撂荒土地流轉(zhuǎn)工作，引導(dǎo)農(nóng)民自愿將撂荒土地流轉(zhuǎn)出去。4．大力支持各類經(jīng)營主體參與農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)。支持農(nóng)民專業(yè)合作社承租和連片開發(fā)經(jīng)營農(nóng)民流轉(zhuǎn)土地?！叭r(nóng)”問題，備受中央牽掛。10年來，；全縣農(nóng)民人平純收由2002年的3001元增加到2012年的13763元。%；，%；，%；，增長8%；，%。，%。新建改造農(nóng)村公路610公里，整修加固危橋23座。中國農(nóng)業(yè)正在從傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)向現(xiàn)代農(nóng)業(yè)邁進,現(xiàn)代農(nóng)業(yè)最突出的特點就是資本農(nóng)業(yè), 以資本為紐帶引入大量現(xiàn)代生產(chǎn)要素。目前,我國農(nóng)業(yè)已形成對外開放格局,特別是在加入WTO后,對農(nóng)業(yè)開放做出了一系列承諾,各項準入限制正逐步取消；同時,國內(nèi)農(nóng)產(chǎn)品市場體系已大大發(fā)展,農(nóng)產(chǎn)品期貨市場和各種現(xiàn)貨市場已較為完備。世界第三大果商澳門恒河果業(yè)在重慶江津區(qū)投資,與農(nóng)民合作建設(shè)柑橘基地,從美國,澳大利亞,南非等國帶來70多個優(yōu)良品種?，F(xiàn)今世界，休閑度假旅游業(yè)作為富有蓬勃活力和巨大潛力的朝陽產(chǎn)業(yè)，已成為各國高度重視和普遍關(guān)注的行業(yè)。在競爭激烈的現(xiàn)代社會, 都市人更加向往田園牧歌式的生活,“開軒面場圃, 把酒話桑麻”的生態(tài)旅游已成為都市人假日、周末休閑娛樂的一種獨特的旅游形式。在此背景下，土地流轉(zhuǎn)信托成為一個市場容量很大的業(yè)務(wù)領(lǐng)域。公司在寧鄉(xiāng)金洲新區(qū)建設(shè)農(nóng)業(yè)投資基地，有利于更加貼近農(nóng)村，實地觀察研究農(nóng)村、農(nóng)業(yè)、農(nóng)民，有利于通過自身實踐探索開展土地信托業(yè)務(wù)的有效模式，為湖南信托公司發(fā)展土地信托業(yè)務(wù)積累經(jīng)驗。本項目農(nóng)業(yè)基地距離金洲新區(qū)管委會只有3公里，建筑面積6010平米。而擁有良好的升值潛力的農(nóng)業(yè)基地不僅能滿足這一要求，還能實現(xiàn)公司固有資產(chǎn)的保值增值。信托的魅力在于其無限制的想象力，只有不斷進行產(chǎn)品創(chuàng)新，信托業(yè)才能持續(xù)發(fā)展。農(nóng)業(yè)基地除農(nóng)業(yè)養(yǎng)殖和農(nóng)業(yè)種植功能區(qū)外，還將建設(shè)員工勞動、運動健身、拓展訓(xùn)練、開會和培訓(xùn)的場所，為員工培訓(xùn)和學(xué)習(xí)提供良好的環(huán)境。三、項目建設(shè)的可行性政策支持“十二五”時期是我國全面建設(shè)小康社會的關(guān)鍵時期，是深化改革開放、加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式的攻堅時期，也是加快推進農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化、建設(shè)社會主義新農(nóng)村的重要時期。資金支持某農(nóng)業(yè)投資有限責任公司為湖南省信托有限責任公司為發(fā)展土地流轉(zhuǎn)信托、開展農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營而成立的子公司，注冊資本為人民幣1000萬元，湖南信托公司目前凈資產(chǎn)已超過18億元，資金實力雄厚。統(tǒng)籌城鄉(xiāng)經(jīng)濟社會發(fā)展，是加快城市化進程，全面建設(shè)小康社會，推進“兩型社會”先導(dǎo)區(qū)跨越式發(fā)展的重要手段?，F(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)投資基地是在城鄉(xiāng)一體化建設(shè)過程中縮小城鄉(xiāng)差別、切實解決“三農(nóng)”問題，改善農(nóng)民生活條件的有利措施?，F(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)投資基地，可以提高土地集約化利用水平，轉(zhuǎn)移農(nóng)村富裕勞動力。統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，是一項具有全局性、戰(zhàn)略性和根本性的工作，是推進科學(xué)發(fā)展、構(gòu)建和諧社會的重要實踐活動。根據(jù)寧鄉(xiāng)縣城總體規(guī)劃，在中心城區(qū)域內(nèi)通過城鄉(xiāng)一體化建設(shè)，改變城鄉(xiāng)二元化結(jié)構(gòu)，使原屬于城區(qū)邊緣的農(nóng)村轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘袇^(qū)。發(fā)展不足和城鄉(xiāng)發(fā)展不平衡，是寧鄉(xiāng)面臨的主要矛盾?，F(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)投資基地的引導(dǎo)效應(yīng)和啟動作用是十分巨大的，產(chǎn)生的聚集效應(yīng)是顯著的，項目對實現(xiàn)城鄉(xiāng)共同發(fā)展共同繁榮，促進社會經(jīng)濟全面協(xié)調(diào)發(fā)展具有重要的現(xiàn)實意義。目前,我國強農(nóng)惠農(nóng)政策和農(nóng)業(yè)發(fā)展框架已經(jīng)基本確立,但農(nóng)業(yè)發(fā)展活力不足,土地,勞動力,資金三大要素外流問題依然突出?，F(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)投資基地，通過完善基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，建成道路交通體系和銷售服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，建立區(qū)域物流集散中心，輻射縣區(qū)所有鄉(xiāng)鎮(zhèn)，打造商流通道，形成城鄉(xiāng)一體的物流配送體系，使更多的農(nóng)產(chǎn)品進入全國市場，爭取打入國際市場；現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)基地的建設(shè)，加快了現(xiàn)代農(nóng)業(yè)科技人才和農(nóng)業(yè)技術(shù)的引進，使金洲新區(qū)新塘沖傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)向現(xiàn)代化、規(guī)?；藴驶r(nóng)業(yè)邁進，有效增強了支撐農(nóng)業(yè)和農(nóng)村發(fā)展的能力。通過國土綜合規(guī)劃，有效整合資源，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、環(huán)境提升和品牌打造，促進新農(nóng)村建設(shè)和社會各項事業(yè)全面發(fā)展。長沙市南接株洲市和湘潭市，西抵婁底市，北達岳陽市、益陽市，東挨江西省宜春市、萍鄉(xiāng)市。539。4039。約7000年前，長沙開始形成村落?！　伴L沙”之名有據(jù)可查的最早見于《逸周書“長沙，楚之粟也。東漢初期廢“長沙國”改立長沙郡。唐朝時設(shè)潭州治所，曾屬江南道、江南西道。北宋設(shè)岳麓書院，將長沙的文化和教育推向鼎盛時期。清朝康熙三年建“湖南省”，長沙同為長沙府府治和湖南省治。戊戌變法的陳寶箴、譚嗣同，在長沙興辦時務(wù)學(xué)堂。長沙在民國時依然是中國政治的革命中心之一。毛澤東、何叔衡、任弼時、蔡和森、向警予等一批中共早期領(lǐng)導(dǎo)人都在長沙讀書或者從事政治活動。改革開放初期的1980年代，長沙經(jīng)濟開始和沿海城市的差距逐步加大；1990年代后期，長沙開始進入快速發(fā)展時期，成為中西部重要的中心城市。徑流深550～850毫米。長沙屬亞熱帶季風(fēng)氣候，四季分明。 除了湘江外，還有匯入湘江的支流有15條，主要有瀏陽河、撈刀河、靳江和溈水河。第一、二、%、%、%。%。 寧鄉(xiāng)是長沙的西大門，是一體化中長株潭通往湖南五分之三以上地區(qū)的第一驛站，也是粵、港、澳和東南沿海通往川、渝和湘西、鄂西的必經(jīng)之路，這使寧鄉(xiāng)成為重要人流、物流、信息流中心，投資寧鄉(xiāng)可以擁有巨大的市場。 從三國蜀相蔣琬、大理學(xué)家張拭，到中共創(chuàng)始人之一何叔衡、前國家主席劉少奇、人民司法奠基人謝覺哉，到原中國科學(xué)院院長周光召，寧鄉(xiāng)人才輩出。礦產(chǎn)資源豐富，重點開發(fā)利用的有煤、錳、硅、石灰石、花崗巖、溫泉等20多種，是著名的“溫泉之鄉(xiāng)”、“煤炭之鄉(xiāng)”和“建材之鄉(xiāng)”。劉少奇故居花明樓、灰湯溫泉、溈山風(fēng)景名勝區(qū)、密印禪寺、千手觀音大佛、千佛洞和眾多中國南方鄉(xiāng)村特色景點是寧鄉(xiāng)主要觀光旅游景區(qū)。增長5%；，%；，%。第一、二、%、79%、%，、。②寧鄉(xiāng)縣社會經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃主要經(jīng)濟目標：表31 “十二五”時期主要指標定位類別指標“十二五”規(guī)劃目標2009年完 成2010年完成2015年預(yù)期年均增長（%）經(jīng)濟發(fā)展CDP(億元)27049085015人均GDP（元）293253629661150財政總收入（億元）8528地方財政收入（億元）5324固定資產(chǎn)投資（億元）700（累計）34285120社會消費品零售總額（億元）9811728820外貿(mào)總出口（億美元）8100存款余額16015920070030貸款余額1209711850035結(jié)構(gòu)調(diào)整三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)15：55：30:：26::5:63:32高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重（%）20215020旅游產(chǎn)業(yè)占全縣GDP比重（%）881535工業(yè)總產(chǎn)值400561800260026規(guī)模工業(yè)650220029民生改善全縣總?cè)丝冢ㄈf人）134139城鎮(zhèn)登記失業(yè)率（%）544城鄉(xiāng)基本醫(yī)療保險覆蓋率95%98%城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元）1465016672188403320312農(nóng)村居民人均純收入（元）6350821695302000016城鄉(xiāng)養(yǎng)老保險覆蓋率70%100%6城鎮(zhèn)建設(shè)城鎮(zhèn)化率（%）4265縣城建成區(qū)面積（k㎡）3260縣城人口（萬人）3150人均公共綠地面積（㎡）61010綠地覆蓋率（%）30293240人均道路面積（㎡）12人均居住面積（㎡）3540資源環(huán)境萬元GDP能耗（噸標煤）4主要污染物排放總量減少（%）%10%達到國家約束指標工業(yè)固體廢物綜合利用率（%）85%87%95%（省廳指標值）城市生活污水處理率（%）6575%%100%（省廳指標值）城市生活垃圾無害化處理率（%）75%%100%（省廳指標值）森林覆蓋率（%）5151科技創(chuàng)新研發(fā)經(jīng)費占GDP比重（%）專利授權(quán)量增長（%）50808080科技進步對經(jīng)濟增長的貢獻率（%）5055606510三、金洲新區(qū)社會經(jīng)濟發(fā)展狀況金洲新區(qū)成立于2005年，主要目的是進一步融入長沙、接受省會輻射，加快東部片區(qū)開發(fā)。按照打造“宜工、宜商、宜居”工業(yè)新城的發(fā)展目標，扎實推進基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和完善綜合配套，建設(shè)園區(qū)路網(wǎng)50公里，其中包括城市快速干道金洲大道10公里，在長常高速上興建金洲、關(guān)山兩大互通，核心區(qū)范圍內(nèi)的水、電、氣等“七通”完善。六年來，新區(qū)投融資主要平臺新城公司資產(chǎn)從5000萬元發(fā)展到29億元，壯大了50多倍，與長沙銀行、寧鄉(xiāng)農(nóng)商行、農(nóng)發(fā)行等多家銀行建立戰(zhàn)略合作關(guān)系，為園區(qū)發(fā)展提供強力保障。新區(qū)距規(guī)劃中的長沙四環(huán)僅3公里。長株潭線、長益常線納入首期建設(shè)目標，未來長沙、株洲、湘潭的互通時間縮短到40分鐘以內(nèi)，并將衡陽、婁底、益陽、常德、岳陽納入1個半小時交通圈。㎡，㎡（1棟），㎡（4棟），㎡（2棟），㎡（4棟），㎡（5棟）。水果類：利用現(xiàn)有部分山地種植各類經(jīng)濟果苗，年產(chǎn)量約440噸，其中40噸用于農(nóng)家田園項目零售。“綜合開發(fā)，有償使用”原則將市場資本與地域資源進行有效嫁接，共同開發(fā)、共生發(fā)展、有償使用，進而加速新農(nóng)村建設(shè)步伐，實現(xiàn)政府倡導(dǎo)的“城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、合理規(guī)劃、建設(shè)新農(nóng)村、促進城鄉(xiāng)經(jīng)濟發(fā)展”的指導(dǎo)思想。 圖61 項目總體規(guī)劃布局圖八、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方案㈠道路工程道路系統(tǒng)結(jié)構(gòu)道路系統(tǒng)為方格網(wǎng)式與自由式相結(jié)合的道路網(wǎng)結(jié)構(gòu)，方便適用。③邊坡坡度填方路基邊坡高度小于8m時，邊坡坡度1∶,浸水路堤的浸水部分邊坡坡度為1∶。④路基壓實度路基壓實度按重型擊實標準控制，≥95%，～≥93%，＞≥92%；≥95%。對于存在淤泥的路段，采取徹底清淤后，換填粘性土處理。其他基礎(chǔ)設(shè)施工程如給水、排水、亮化、綜合管線預(yù)埋、交通設(shè)施等工程參照目前規(guī)范標準另行詳細規(guī)劃設(shè)計。ψ 雨、污水管在規(guī)劃路口及其他地段每隔100～200m作業(yè)設(shè)置過路橫向排水溝一道，并預(yù)設(shè)檢查井。㈢電力工程本項目電力工程主要為電力管線預(yù)埋和道路路燈安裝等。車道側(cè)光源為250W高壓鈉燈，燈桿間距為35m。將城市化建設(shè)空間與自然環(huán)境因素有機整合起來，使人與景和諧共處、自然與人文景觀相映成趣。 運用生態(tài)學(xué)原理和生物多樣性原則，選用鄉(xiāng)土樹種，建成符合自然條件的各種植物群落，喬、灌、草互相搭配，成片、成林、成塊、成群、成叢種植形成密林、疏林草地、大草坪相結(jié)合的景觀結(jié)構(gòu)；達到植物景觀和園林空間變化豐富，季相分明、四季有花的景觀效果。園路包括木棧道、景觀步道等。⑵景觀擋土墻采用漿砌塊石，砂漿標號M10。⑸標識系統(tǒng) 對標識系統(tǒng)的文字、色彩、構(gòu)件風(fēng)格進行統(tǒng)一、協(xié)調(diào)。人流較為集中的場所設(shè)置較多垃圾箱。垃圾收集采取密閉方式，禁止用籮筐及露天垃圾桶、敞口垃圾池等收集垃圾?；驹O(shè)計參數(shù)⑴建筑結(jié)構(gòu)的安全等級為三級。平面設(shè)計在平面設(shè)計中突出對員工、專家及其他入住者的尊重，體現(xiàn)真正的人性化、個性化的滿足。建筑形態(tài)大氣而不失親切，為項目區(qū)塑造了獨特優(yōu)美的整體形象。立面設(shè)計從建筑內(nèi)在形式思考建筑的外部表現(xiàn)，將立面從單一的承重構(gòu)件中解放出來，不僅是圍合內(nèi)部空間的功能