【正文】 建筑形態(tài)大氣而不失親切，為項目區(qū)塑造了獨特優(yōu)美的整體形象?；驹O(shè)計參數(shù)⑴建筑結(jié)構(gòu)的安全等級為三級。人流較為集中的場所設(shè)置較多垃圾箱。⑵景觀擋土墻采用漿砌塊石，砂漿標號M10。 運用生態(tài)學原理和生物多樣性原則，選用鄉(xiāng)土樹種，建成符合自然條件的各種植物群落，喬、灌、草互相搭配，成片、成林、成塊、成群、成叢種植形成密林、疏林草地、大草坪相結(jié)合的景觀結(jié)構(gòu)；達到植物景觀和園林空間變化豐富，季相分明、四季有花的景觀效果。㈢電力工程本項目電力工程主要為電力管線預埋和道路路燈安裝等。ψ對于存在淤泥的路段，采取徹底清淤后，換填粘性土處理。③邊坡坡度填方路基邊坡高度小于8m時，邊坡坡度1∶,浸水路堤的浸水部分邊坡坡度為1∶。“綜合開發(fā)，有償使用”原則將市場資本與地域資源進行有效嫁接，共同開發(fā)、共生發(fā)展、有償使用，進而加速新農(nóng)村建設(shè)步伐，實現(xiàn)政府倡導的“城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、合理規(guī)劃、建設(shè)新農(nóng)村、促進城鄉(xiāng)經(jīng)濟發(fā)展”的指導思想。㎡，㎡（1棟），㎡（4棟），㎡（2棟），㎡（4棟），㎡（5棟）。新區(qū)距規(guī)劃中的長沙四環(huán)僅3公里。按照打造“宜工、宜商、宜居”工業(yè)新城的發(fā)展目標，扎實推進基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和完善綜合配套，建設(shè)園區(qū)路網(wǎng)50公里，其中包括城市快速干道金洲大道10公里，在長常高速上興建金洲、關(guān)山兩大互通，核心區(qū)范圍內(nèi)的水、電、氣等“七通”完善。第一、二、%、79%、%，、。劉少奇故居花明樓、灰湯溫泉、溈山風景名勝區(qū)、密印禪寺、千手觀音大佛、千佛洞和眾多中國南方鄉(xiāng)村特色景點是寧鄉(xiāng)主要觀光旅游景區(qū)。 從三國蜀相蔣琬、大理學家張拭，到中共創(chuàng)始人之一何叔衡、前國家主席劉少奇、人民司法奠基人謝覺哉，到原中國科學院院長周光召，寧鄉(xiāng)人才輩出。%。 除了湘江外，還有匯入湘江的支流有15條，主要有瀏陽河、撈刀河、靳江和溈水河。徑流深550～850毫米。毛澤東、何叔衡、任弼時、蔡和森、向警予等一批中共早期領(lǐng)導人都在長沙讀書或者從事政治活動。戊戌變法的陳寶箴、譚嗣同，在長沙興辦時務(wù)學堂。北宋設(shè)岳麓書院，將長沙的文化和教育推向鼎盛時期。東漢初期廢“長沙國”改立長沙郡。　“長沙”之名有據(jù)可查的最早見于《逸周書4039。長沙市南接株洲市和湘潭市，西抵婁底市，北達岳陽市、益陽市，東挨江西省宜春市、萍鄉(xiāng)市?，F(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)投資基地，通過完善基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，建成道路交通體系和銷售服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，建立區(qū)域物流集散中心，輻射縣區(qū)所有鄉(xiāng)鎮(zhèn)，打造商流通道，形成城鄉(xiāng)一體的物流配送體系，使更多的農(nóng)產(chǎn)品進入全國市場，爭取打入國際市場；現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)基地的建設(shè)，加快了現(xiàn)代農(nóng)業(yè)科技人才和農(nóng)業(yè)技術(shù)的引進，使金洲新區(qū)新塘沖傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)向現(xiàn)代化、規(guī)?；?、標準化農(nóng)業(yè)邁進，有效增強了支撐農(nóng)業(yè)和農(nóng)村發(fā)展的能力?，F(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)投資基地的引導效應(yīng)和啟動作用是十分巨大的，產(chǎn)生的聚集效應(yīng)是顯著的，項目對實現(xiàn)城鄉(xiāng)共同發(fā)展共同繁榮，促進社會經(jīng)濟全面協(xié)調(diào)發(fā)展具有重要的現(xiàn)實意義。根據(jù)寧鄉(xiāng)縣城總體規(guī)劃，在中心城區(qū)域內(nèi)通過城鄉(xiāng)一體化建設(shè)，改變城鄉(xiāng)二元化結(jié)構(gòu)，使原屬于城區(qū)邊緣的農(nóng)村轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘袇^(qū)?，F(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)投資基地，可以提高土地集約化利用水平，轉(zhuǎn)移農(nóng)村富裕勞動力。統(tǒng)籌城鄉(xiāng)經(jīng)濟社會發(fā)展，是加快城市化進程，全面建設(shè)小康社會，推進“兩型社會”先導區(qū)跨越式發(fā)展的重要手段。三、項目建設(shè)的可行性政策支持“十二五”時期是我國全面建設(shè)小康社會的關(guān)鍵時期，是深化改革開放、加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式的攻堅時期，也是加快推進農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化、建設(shè)社會主義新農(nóng)村的重要時期。信托的魅力在于其無限制的想象力，只有不斷進行產(chǎn)品創(chuàng)新，信托業(yè)才能持續(xù)發(fā)展。本項目農(nóng)業(yè)基地距離金洲新區(qū)管委會只有3公里，建筑面積6010平米。在此背景下，土地流轉(zhuǎn)信托成為一個市場容量很大的業(yè)務(wù)領(lǐng)域?，F(xiàn)今世界，休閑度假旅游業(yè)作為富有蓬勃活力和巨大潛力的朝陽產(chǎn)業(yè)，已成為各國高度重視和普遍關(guān)注的行業(yè)。目前,我國農(nóng)業(yè)已形成對外開放格局,特別是在加入WTO后,對農(nóng)業(yè)開放做出了一系列承諾,各項準入限制正逐步取消；同時,國內(nèi)農(nóng)產(chǎn)品市場體系已大大發(fā)展,農(nóng)產(chǎn)品期貨市場和各種現(xiàn)貨市場已較為完備。新建改造農(nóng)村公路610公里，整修加固危橋23座。%；，%；，%；，增長8%；，%?！叭r(nóng)”問題，備受中央牽掛。4．大力支持各類經(jīng)營主體參與農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)。認真做好撂荒土地流轉(zhuǎn)工作，引導農(nóng)民自愿將撂荒土地流轉(zhuǎn)出去。鼓勵農(nóng)民采取轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、出租、互換、入股等形式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)。第四，規(guī)范有序原則。堅持家庭承包經(jīng)營制度，保持第二輪土地承包的長期穩(wěn)定，穩(wěn)定現(xiàn)有土地承包關(guān)系。1）、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的總體要求和基本原則1．總體要求。農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施薄弱、物質(zhì)裝備水平不高、科技自主創(chuàng)新能力不強、公共服務(wù)和社會化服務(wù)滯后、組織化程度較低等問題突出，在資源短缺與環(huán)境約束加劇、農(nóng)產(chǎn)品需求剛性增長、國內(nèi)外傳導聯(lián)動和相互影響日益加深的背景下，保障農(nóng)產(chǎn)品供求總量平衡、結(jié)構(gòu)平衡、質(zhì)量安全和生態(tài)安全的壓力增大。“十二五”時期，世情、國情、農(nóng)情將繼續(xù)發(fā)生深刻變化，我國農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展仍然處于可以大有作為的重要戰(zhàn)略機遇期，同時也面臨著諸多風險挑戰(zhàn)。農(nóng)民收入較快增長，先后跨越4千元、5千元大關(guān)，%，增速超過“七五”以來各個時期。隨著生產(chǎn)力的發(fā)展、科技的進步，農(nóng)業(yè)產(chǎn)量得到大幅增加，但化肥、農(nóng)藥等化學物質(zhì)的長期過量使用，導致土壤退化、重金屬殘留超標、環(huán)境污染和食品安全問題越來越嚴重。表11 主要技術(shù)經(jīng)濟指標一覽表 序號指標名稱單位數(shù) 據(jù)備 注1總用地面積m2道路、廣場m2綠化景觀（不含自然山體）m2游步道m(xù)2建筑占地面積m2綠色有機農(nóng)業(yè)基地m22總建筑面積m2辦公宿舍樓m2專家宿舍樓m2門亭m2休息亭m2其他m23建設(shè)周期月124主要經(jīng)濟指標總投資萬元收入總額萬元總成本費用萬元利潤總額萬元所得稅萬元稅后利潤萬元稅后經(jīng)濟凈現(xiàn)值萬元稅后全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率%稅后投資回收期（含建設(shè)期）年八、項目進展情況2013年10月，受某農(nóng)業(yè)投資有限責任公司的委托，由我公司承擔現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)投資基地的可行性研究工作。公司注冊資本1000萬元，實收資本500萬元，具體出資情況如下：姓名或名稱繳的注冊資本認實繳出資額出資比例出資時間余額繳付期湖南省信托有限責任公司900萬元450 萬元90%2013112015114長沙德恒投資管理咨詢有限公司100萬元50 萬元10%2013112015114四、研究依據(jù)《中華人民共和國城市規(guī)劃法》； 《中華人民共和國環(huán)境保護法》；《中華人民共和國土地管理法》；《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》；《中華人民共和國國土管理法實施條例》；《中華人民共和國耕地占用稅暫行條例》；《國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》；《全國農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展第十二個五年規(guī)劃》；《中共中央國務(wù)院關(guān)于推進社會主義新農(nóng)村建設(shè)的若干意見》；《中共中央關(guān)于推進農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》；《國務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知（國辦發(fā)〔2007〕71號）》；《國務(wù)院關(guān)于促進節(jié)約集約用地的通知（國發(fā)〔2008〕3號）》；《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法（中華人民共和國農(nóng)業(yè)部令 第47號）》；《中共湖南省委辦公廳、湖南省人民政府辦公廳關(guān)于進一步穩(wěn)定和完善農(nóng)村土地承包經(jīng)營制度的意見（2006年1月18日　湘辦發(fā)〔2006〕2號）》；《關(guān)于積極推進農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)促進農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營的意見（湘辦發(fā)[2009]15號）》；《關(guān)于公布湖南省征地補償標準的通知（湘政發(fā)[2012]46號）》；《國土資源部發(fā)布支持社會主義新農(nóng)村建設(shè)的通知》（國土資發(fā)〔2006〕52號）；《寧鄉(xiāng)縣社會主義新農(nóng)村建設(shè)總體規(guī)劃》；《湖南省耕地占用稅實施辦法》；《湖南省基本農(nóng)田保護條例》；《湖南省實施中華人民共和國土地管理法辦法》；《湖南省實施中華人民共和國農(nóng)村土地承包法辦法》；《湖南省土地利用總體規(guī)劃條例》；《長沙市委關(guān)于推進農(nóng)村改革發(fā)展的實施意見》(2008年12月9日中國共產(chǎn)黨長沙市第十一屆委員會第七次全體會議通過)；《長沙市總體城鎮(zhèn)體系規(guī)劃（20102020）》；《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標準》；《長沙市控制性詳細規(guī)劃成果標準》；《寧鄉(xiāng)縣城總體規(guī)劃修編》（20102030）；《長沙市征地補償安置條例》；《長沙市征地補償實施辦法》(長沙市人民政府第103號令）；《長沙市人民政府關(guān)于執(zhí)行征地補償標準的通知》（長政函【2010】96號）《投資項目可行性研究指南》；國家發(fā)改委、建設(shè)部2006年7月聯(lián)合頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）；其他有關(guān)專業(yè)設(shè)計規(guī)范；項目單位提供的其他各項基礎(chǔ)資料。在工業(yè)化、城鎮(zhèn)化快速發(fā)展中存在著耕地占多補少、占優(yōu)補劣和非農(nóng)化、非糧化現(xiàn)象；隨著農(nóng)村勞動力大量轉(zhuǎn)移，農(nóng)村勞動力已進入總量過剩與結(jié)構(gòu)性短缺并存階段，關(guān)鍵農(nóng)時缺人手、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展缺人才、新農(nóng)村建設(shè)缺人力問題凸顯；農(nóng)村資金外流、金融服務(wù)供給不足問題依然突出，加快建立城鄉(xiāng)要素平等交換和合理補償機制的要求更加迫切。一是我國已進入以工補農(nóng)、以城帶鄉(xiāng)的發(fā)展階段，2010年國內(nèi)生產(chǎn)總值超過39萬億元，財政收入突破8萬億元，綜合國力和財政實力不斷增強，強農(nóng)惠農(nóng)力度將持續(xù)加大。具體建設(shè)內(nèi)容和建設(shè)規(guī)模詳見第四章。項目建設(shè)內(nèi)容根據(jù)本項目的總體規(guī)劃，該項目建設(shè)內(nèi)容包括基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施、房屋、綠色有機農(nóng)業(yè)基地等。項目實施進度計劃根據(jù)建設(shè)規(guī)模和資金籌措方案，項目從2014年1月開始建設(shè)，2014年12月建設(shè)完成，工期12個月。一是農(nóng)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)尚不穩(wěn)固。三、建設(shè)單位基本情況公司名稱：某農(nóng)業(yè)投資有限責任公司公司地址：寧鄉(xiāng)金洲新區(qū)金洲大道東288號法定代表人姓名：周小莉注冊資本：人民幣壹仟萬元整實收資本：人民幣伍佰萬元證公司類型：有限責任公司經(jīng)營范圍：農(nóng)業(yè)投資；蔬菜、水果種植，家禽、家畜、魚的養(yǎng)殖；會務(wù)服務(wù)。因地制宜原則尊重自然，師法自然，充分尊重和利用現(xiàn)有自然景觀，保持主要特征，充分發(fā)揮其自然潛力，達到功能與自然相結(jié)合，構(gòu)筑產(chǎn)業(yè)與自然、建筑與自然渾然一體的生態(tài)空間。建議完善細化項目合作條件，盡快落實土地開發(fā)法律文件，加強資金籌措，抓緊加快前期準備工作，爭取政府優(yōu)惠政策。“十一五”以來，中央堅持把“三農(nóng)”工作作為全黨工作的重中之重，不斷完善強農(nóng)惠農(nóng)政策，加大“三農(nóng)”投入力度，在各級各部門和億萬農(nóng)民群眾的共同努力下，農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟克服嚴重自然災害和國際金融危機等影響，實現(xiàn)了持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，完成了“十一五”規(guī)劃確定的主要目標和任務(wù)。農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展取得的巨大成就，為我國成功應(yīng)對各種困難和風險，保持經(jīng)濟社會平穩(wěn)較快發(fā)展奠定了堅實基礎(chǔ)。四是農(nóng)村改革深入推進，體制機制不斷完善，農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展的制度基礎(chǔ)更加堅實，發(fā)展活力將進一步增強。在工業(yè)化、城鎮(zhèn)化深入發(fā)展中同步推進農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化是“十二五”時期的一項重大任務(wù)，必須按照高產(chǎn)、優(yōu)質(zhì)、高效、生態(tài)、安全的要求，加快轉(zhuǎn)變農(nóng)業(yè)發(fā)展方式，深入實施科教興農(nóng)和人才強農(nóng)戰(zhàn)略，強化基礎(chǔ)設(shè)施和物質(zhì)裝備條件建設(shè)，促進農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營專業(yè)化、標準化、規(guī)模化、集約化，提高農(nóng)業(yè)綜合生產(chǎn)能力、抗風險能力和市場競爭能力。第三，有償協(xié)商原則。建立農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)登記制度，因農(nóng)村土地被依法征收或征用、農(nóng)戶土地承包經(jīng)營權(quán)被依法收回或調(diào)整等，導致農(nóng)戶承包地發(fā)生異動的，發(fā)包方應(yīng)根據(jù)管理權(quán)限到縣級農(nóng)村經(jīng)營管理部門或林業(yè)行政主管部門辦理土地承包經(jīng)營權(quán)證或林權(quán)證變更登記，變更情況應(yīng)及時張榜公布。外出務(wù)工農(nóng)民可以將承包土地委托給村組集體組織或土地流轉(zhuǎn)服務(wù)組織，并由其代為組織流轉(zhuǎn)。村組集體組織要切實加強對農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的組織、引導、協(xié)調(diào)和服務(wù)。本項目意在以“探索農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展新模式，實現(xiàn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)形式的成功嫁接，構(gòu)建新農(nóng)村建設(shè)光輝典范”為目標，廣拓渠道吸引投資，促進農(nóng)村經(jīng)濟騰飛與城市同步發(fā)展，提高農(nóng)民生活水平，進而形成“農(nóng)民增收、投資方盈利、政府創(chuàng)收、縣域經(jīng)濟發(fā)展”的多贏格局。 10年來，寧鄉(xiāng)致力于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，種、養(yǎng)產(chǎn)業(yè)全面推進。共有聯(lián)合收割機4182臺，大中型拖拉機1471臺，小型拖拉機7001臺，插秧機306臺,分別比上年增加316臺、60臺、898臺、33臺。目前,我國強農(nóng)惠農(nóng)政策和農(nóng)業(yè)發(fā)展框架已經(jīng)基本確立,但農(nóng)業(yè)發(fā)展活力不足,土地,勞動力,資金三大要素外流問題依然突出。這些品種都申請了專利保護,幾乎覆蓋了全球各大區(qū)域,不同時段,一下子將我國的柑橘品種水平提高了幾十年。隨著經(jīng)濟的快速增長和城市居民生活水平的大幅提高，消費能力的極大增強，居民對娛樂休閑等精神生活的需求也隨之急劇增長，給生態(tài)旅游的發(fā)展提供了巨大的契機。實現(xiàn)固有資產(chǎn)保值增值的需要寧鄉(xiāng)金洲新區(qū)是寧鄉(xiāng)縣為提升區(qū)位交通優(yōu)勢，提升產(chǎn)業(yè)層級，加快東進融城步伐，在縣城東部新建的產(chǎn)業(yè)園區(qū)。建設(shè)高素質(zhì)的員工隊伍的需要信托業(yè)是知識和資本密集型產(chǎn)業(yè)，信托公司最根本的核心競爭力是擁有高素質(zhì)的員工隊伍。探索現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營的需要近年來，我國食品安全事件頻繁發(fā)生，從三聚氰胺、瘦肉精到塑化劑，導致人們對吃得是否放心越來越重視。民眾支持本項目集中整合農(nóng)村土地資源，實施農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、現(xiàn)代化、標準化，發(fā)展農(nóng)村生產(chǎn)力；增加農(nóng)民收入，提高農(nóng)民生活水平；完善道路交通設(shè)施、供水、供電、綠化亮化等工程，改善農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施條件；增加各類衛(wèi)生設(shè)施等，促進農(nóng)村社會事業(yè)發(fā)展等，得到了金洲新區(qū)新塘沖居民的積極