【正文】 500㎡；（12）龍灣大廈（五星級標準）7300㎡）（13）新建半立體式停車場3000㎡；（14）園林環(huán)境改造20000㎡；新建功能延伸項目（1）歐洲美食購物街1000㎡；（2）休閑娛樂館2200㎡；（3）改造水上樂園1500㎡；（4）森林浴基地游步道5000m；（5）森林浴基地設(shè)施建設(shè)5000㎡；（6）文化廣場改造3000㎡。三、主要建設(shè)條件項目區(qū)進出交通便利，施工所需的各種材料，諸如水泥、砂碎石等當?shù)鼐懿少?，運距較短。四、項目總投資與資金籌措項目估算總投資為49250萬元，其中：建筑（裝飾），（含收購費3億元）萬元。五、主要技術(shù)經(jīng)濟指標表11 技術(shù)經(jīng)濟指標匯總表序號項目單位數(shù)據(jù)備注一總圖技術(shù)經(jīng)濟指標1項目總用地畝2總建筑面積m2441923保留面積m2218924拆除面積m294615新建面積m223200二財務(wù)技術(shù)經(jīng)濟指標6年銷售收入萬元224007總成本費用萬元8經(jīng)營成本萬元9總投資收益率%10財務(wù)內(nèi)部收益率%11財務(wù)凈現(xiàn)值萬元12投資回收期年六、主要社會效益本項目的建設(shè)對完善廬山龍灣溫泉度假村服務(wù)功能、提高旅游服務(wù)水平、提升度假村旅游項目建設(shè)品味和檔次具有極大的推動作用，為實現(xiàn)“綜合性五星級溫泉休閑度假村”的戰(zhàn)略定位夯實基礎(chǔ)，項目的實施，將有力的促進九江市的旅游事業(yè)發(fā)展，做大做強溫泉旅游品牌，加大廬山溫泉在旅游界的影響力，積極帶動旅游相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。項目的建設(shè)對更好地發(fā)揮獨特的溫泉旅游資源優(yōu)勢等方面有著重要的意義。度假村緊靠昌九高速公路和京九鐵路，直通環(huán)廬山公路，距離南昌飛機場約1小時車程，交通極為便捷。龍灣溫泉水的溫度最高達75攝氏度，常年平均水溫為6065攝氏度，屬高溫地熱資源中的溫熱水、熱水，具有較高開發(fā)利用價值。區(qū)內(nèi)地熱資源主要由地下淡水及部分海水滲入混合，并經(jīng)深部循環(huán)加熱形成，—，—，雖不能飲用，但可作為洗浴、醫(yī)療浴、取暖療養(yǎng)等用途，對高血壓、冠心病、心腦血管、風濕病、皮膚病等有一定療效，最大日出水量：自流總量5000噸/日，平均用水量：單井開采量900噸/日，平均日用水量：600噸/日。度假村目前主營業(yè)務(wù)主要包括三個部分：客房、餐飲、溫泉洗浴，近三年經(jīng)營情況見表21。停留時間一般在6小時左右；餐飲客源以本地政府機關(guān)、企事業(yè)單位為主，會議、旅游團隊為輔；客房客源以星子、九江本地商務(wù)客人為主，南昌、九江的會議團隊以及江蘇、湖北、安徽的旅游團隊為輔。從各類客源的消費情況看，旅游團隊消費內(nèi)容一般是溫泉，二次消費能力不足，本地商務(wù)單位的消費能力好。截止 2010 年 12 月底，根據(jù)公司提供的花名冊清單，公司員工的專業(yè)結(jié)構(gòu)，如下表22：表22 公司員工專業(yè)結(jié)構(gòu)專業(yè)類別人數(shù)（人）所占比例（%）高級管理人員8%中級管理人員60%溫泉部53%房務(wù)部52%營銷中心22%餐飲部38%財務(wù)中心27%技術(shù)中心65%VIP會所5%行政后勤23%合計353100%第二節(jié) 度假村存在主要問題結(jié)合對龍灣溫泉的發(fā)展現(xiàn)狀、溫泉旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢可以看出，龍灣溫泉的主要業(yè)務(wù)為溫泉洗浴及相關(guān)的住宿和餐飲服務(wù)，根據(jù)其業(yè)務(wù)性質(zhì)，較依賴于旅游人群的認知度及與旅行社的合作關(guān)系。一方面龍灣溫泉度假村開發(fā)前并沒用明確的目標市場，幾乎面向所有大眾人群，缺乏正確的市場定位，針對細分市場的溫泉產(chǎn)品幾乎沒用，所以在經(jīng)營過程中沒有形成自己的穩(wěn)定性優(yōu)勢客源，突顯不出自身的服務(wù)特色。此外，硬件設(shè)施建設(shè)、布局、裝修檔次較低，難以提高度假村營業(yè)收入。度假村以溫泉為主，但同其他模式結(jié)合度遠遠不夠，例如度假村會議中心規(guī)模非常有限，會議接待能力差，會議收入少；缺少體檢中心等養(yǎng)生和健康管理的場所，溫泉旅游的深度產(chǎn)品開發(fā)欠缺；雖然度假村有配備網(wǎng)球場，但位置離泡湯區(qū)太遠，使用率低?？梢钥闯觯燃俅宓穆糜萎a(chǎn)品還比較單一，經(jīng)營項目太單薄，功能少，大多局限于洗浴游泳等功能方面，輔助少量的按摩、黑泥和魚療收入，輔助收入占主營收入的比例相當?shù)?，休閑、健身、觀光、科普等產(chǎn)品還很不到位。因此，對于龍灣溫泉來說，急需豐富溫泉的經(jīng)營項目。整個度假村的賓館、飯店以及其他建筑雖然造型均采用了歐式風格，但各建筑單體無自身特色，建筑主題及造型風格特色不突出，且總體上未統(tǒng)一，相互之間不夠協(xié)調(diào)，未能營造出整體氛圍。四、管理模式落后，從業(yè)人員素質(zhì)不高旅游屬于勞動密集型企業(yè)，進入旅游業(yè)的從業(yè)人員門坎較低。受到淡旺季客流量明顯的影響，加上度假村未能合理對淡旺季的員工進行安排，造成員工淡季失業(yè)，旺季超負荷工作，員工流失率高。第三章 項目建設(shè)的必要性溫泉旅游作為一種休閑養(yǎng)生、解壓和治療身心疲憊的方式，是一種高級的享受，符合人們的休閑、養(yǎng)生和度假需求，很自然地它開始受到了越來越多人士的青睞。隨著旅游休閑化時代的到來，我國溫泉地的開發(fā)也從最早的單一療養(yǎng)地開發(fā)，到后來的觀光旅游地開發(fā)、主題溫泉度假地開發(fā)，轉(zhuǎn)變?yōu)榻陙淼拇笮托蓍e娛樂綜合度假地開發(fā)。很多溫泉旅游區(qū)已經(jīng)逐步擺脫單一洗浴健身的功能，形成了集休閑度假、保健療養(yǎng)、觀光娛樂于一身的綜合功能性休閑度假目的地。據(jù)有關(guān)資料顯示，2007年我國溫泉休閑旅游企業(yè)接待總?cè)藬?shù)2100多萬人次，年銷售收入近40億元，延伸產(chǎn)業(yè)鏈產(chǎn)值500多億元。毋庸置疑，在我國經(jīng)濟社會快速發(fā)展的大環(huán)境下，溫泉經(jīng)濟大有可為。其中，僅有10%的溫泉開發(fā)成熟，絕大部分處于淺開發(fā)或待開發(fā)的狀態(tài)，發(fā)展?jié)摿薮?。項目的建設(shè)符合旅游消費發(fā)展的趨勢，同當?shù)噩F(xiàn)有旅游資源和文化緊密結(jié)合，對于江西省乃至整個中部地區(qū)的溫泉旅游都具有重大意義?！笆濉睍r期，是我省推進鄱陽湖生態(tài)經(jīng)濟區(qū)建設(shè)重要時期，是加快轉(zhuǎn)變發(fā)展方式的攻堅時期，更是全面建設(shè)小康社會的關(guān)鍵時期，實現(xiàn)科學發(fā)展、進位趕超、綠色崛起是當前及今后的主要任務(wù)。九江有著廬山、云居山、柘林湖等豐富的旅游資源，作為在鄱陽湖生態(tài)經(jīng)濟區(qū)建設(shè)中的排頭兵，培育旅游龍頭企業(yè)，壯大旅游市場有著重要意義。但目前當?shù)芈糜纹髽I(yè)大多分散經(jīng)營，經(jīng)營項目單一，而且局限于小的行政區(qū)劃范圍。項目建設(shè)以發(fā)展溫泉旅游為立足點，主動聯(lián)合廬山、星子縣、潯陽區(qū)，發(fā)起成立鄱陽湖生態(tài)旅游龍頭聯(lián)盟，提出讓游客“登廬山、游西海、泡溫泉、逛潯陽”， 能夠樹立鄱陽湖生態(tài)旅游新形象，有效加快發(fā)展溫泉旅游發(fā)展，對于繁榮旅游經(jīng)濟，轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式，培育新的經(jīng)濟增長極，實現(xiàn)江西綠色崛起具有十分重要的意義。休閑旅游不象觀光旅游那樣強調(diào)看到具體的風光，而是注重身心的放松，旅游者是想通過旅游去走進自然，回歸自然，追求一種平和、寧靜、舒心的意境，其最終目的是要在無污染的自然環(huán)境中增進身心健康。我省以山岳型旅游景區(qū)為主，旅游季節(jié)性非常明顯，一般3—10月份為旅游旺季，11月—2月份由于氣候偏冷，游客稀少。廬山有豐富的自然文化資源，慕名到觀賞風景的游客很多，但溫泉旅游的發(fā)展規(guī)模同現(xiàn)有的溫泉資源不相匹配。此外，溫泉旅游涉及“行、泡、療、健、吃、住、購、娛”等要素，產(chǎn)業(yè)鏈長，延伸性強，具有就業(yè)容量大、門檻低、范圍廣等特點，對不同類型、不同層次的勞動力都有需求，直接為居民提供多種就業(yè)崗位，能夠有效促進當?shù)亟?jīng)濟的發(fā)展。目前，江西省旅游局已在明月山溫泉和廬山星子溫泉試點省級溫泉旅游度假區(qū)建設(shè)。龍灣溫泉臨近的廬山天沐溫泉占地面積達到500畝，年接待量達4000人，經(jīng)營項目豐富包括溫泉、客房、水上樂園、養(yǎng)生保健、旅游度假、餐飲、商務(wù)會議、娛樂、高爾夫練習場等，業(yè)務(wù)總收入將達7億元，凈利潤將達2億元，為周邊居民提供就業(yè)崗位400多個。因此，項目的實施能夠有效提升龍灣溫泉度假村的整體規(guī)模，解決經(jīng)營項目單一、功能缺失、檔次低等一系列問，開發(fā)出不同消費時段、不同消費檔次、不同消費內(nèi)容的系列產(chǎn)品，形成星子縣又一品牌溫泉，提升企業(yè)競爭力，增強全縣在溫泉旅游方面整體競爭實力。綜上所述，本項目的建設(shè)是十分必要的。隨著世界經(jīng)濟緩慢復(fù)蘇，旅游業(yè)發(fā)展仍將繼續(xù)保持上升態(tài)勢，其主要表現(xiàn)在：旅游業(yè)仍將保持高速增長。我國旅游市場將從以入境旅游為主導(dǎo)、國內(nèi)旅游為基礎(chǔ)，發(fā)展到國內(nèi)、入境、出境三大旅游市場共同發(fā)展。旅游市場開始從大眾化旅游階段向細分化旅游階段轉(zhuǎn)化，即旅游市場的發(fā)育逐步走向細分化，主要體現(xiàn)為需求的個性化和旅游產(chǎn)品的定制化。與現(xiàn)代生活方式緊密相關(guān)的旅游新業(yè)態(tài)將大量涌現(xiàn)。旅游者的旅游目的從看熱鬧向看門道轉(zhuǎn)化。我國旅游業(yè)的產(chǎn)業(yè)功能從經(jīng)濟功能階段向經(jīng)濟功能為主、多種功能共同發(fā)揮作用階段轉(zhuǎn)變。國家休假制度改革的深化，將推動我國旅游業(yè)從“觀光時代”向“休閑度假時代”轉(zhuǎn)變。在短假里，部分游客會以兩天到兩天半的時間游程，選擇有豐富的人文積淀和濃郁的風俗民情出游目的地。二、溫泉旅游前景展望目前，我國旅游業(yè)正處于轉(zhuǎn)型期，旅游產(chǎn)品的升級，由觀光旅游轉(zhuǎn)為休閑旅游，進而上升為度假旅游便成為此關(guān)鍵時期的突出特點。在這種新的市場需求催生下，現(xiàn)代溫泉旅游一改傳統(tǒng)的單純“泡湯”式，逐步演變?yōu)橐越】禐橹黝}的休閑度假旅游時尚，成為轉(zhuǎn)型期炙手可熱的一種新型旅游產(chǎn)品，從而極大的滿足了旅游者文化和精神層面的需求，適應(yīng)了現(xiàn)代旅游市場消費的特點。巨大的吸引力促使我國溫泉旅游消費群體不斷得到擴大，煥發(fā)出新的生命力。溫泉旅游者正從專門化、特殊化的消費群體向大眾化發(fā)展。溫泉休閑度假旅游的一類消費群體是商務(wù)旅游者和會展旅游者。這兩部分旅游者的共同特點是，消費水平高、逗留時間長、非基本旅游消費支出比例大，同時比較注重文化品位。商務(wù)旅游者公務(wù)之余最喜歡的活動就是購物、觀光、美食、保健和娛樂等。這些正是溫泉度假旅游的特長所在，這里同樣潛藏著溫泉旅游的巨大商機。第二節(jié) 旅游業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析旅游休閑產(chǎn)業(yè)是近代工業(yè)文明的產(chǎn)物，或者更確切地說，它是現(xiàn)代社會的產(chǎn)物。進入20世紀，隨著科學技術(shù)的快速發(fā)展，與休閑相關(guān)的產(chǎn)業(yè)便逐漸的應(yīng)運而生，20世紀70年代進入快速發(fā)展時期。在歐美國家，旅游休閑產(chǎn)業(yè)十分發(fā)達，據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)表明，美國的旅游休閑產(chǎn)業(yè)已處于國民生產(chǎn)總值第一的位置，其就業(yè)人口占全部勞動力的四分之一。比如，在美國、法國、德國等國家目前正普遍實行各種工作制。據(jù)聯(lián)合國世界旅游組織最新發(fā)布的統(tǒng)計顯示，跟2009年相比，%，或5800萬人次，達到9億3500萬人次，這個數(shù)字比經(jīng)濟危機前2008年的9億1300萬人次還要高。國內(nèi)旅游收入12580億元，%。其中，%。一、江西省旅游發(fā)展現(xiàn)狀江西有良好的生態(tài)環(huán)境。全省有4處世界遺產(chǎn)（廬山、三清山、龍虎山、龜峰）、2處世界地質(zhì)公園（廬山、龍虎山）；12個國家級風景名勝區(qū)；8個國家級自然保護區(qū)；44個國家級森林公園。%，居全國前列。2000至2010年，增長了6倍；接待入境旅游者人數(shù)和外匯收入分別由163057萬人次、6234萬美元提高到1140792萬人次、34630萬美元?？梢姡糜螛I(yè)已成為我省經(jīng)濟社會發(fā)展的強力引擎。20多年來，九江旅游業(yè)取得了長足的進步，為促進我市對外開放和經(jīng)濟建設(shè)發(fā)揮了積極作用，但總體發(fā)展水平相對滯后。境內(nèi)以廬山、鄱陽湖和長江為主體構(gòu)架，蘊涵著優(yōu)美秀麗的自然風光、精巧典雅的名勝古跡和豐饒別致的物產(chǎn)風情。無論自然旅游資源還是人文旅游資源，九江市在全國均可居于前列；而自然和人文旅游資源的完美結(jié)合，則是九江市旅游傲立于全國旅游勝地之中的最大優(yōu)勢。九江市的旅游資源還具有很大的開發(fā)潛力。但目前的開發(fā)極為有限，僅僅是山頂?shù)穆糜尉包c建設(shè)比較成熟，還有許多風景秀麗，文化內(nèi)涵豐富的處女地未開發(fā)。2010年，%。%；，%。根據(jù)《九江市旅游“十一五”規(guī)劃》遠景目標可知，預(yù)計到2020年，九江市年接待入境旅游者可達80萬人次，接待國內(nèi)旅游者可達3000萬人次，國內(nèi)旅游收入320億元人民幣，旅游業(yè)總收入可達340億元，使旅游業(yè)真正成為九江市國民經(jīng)濟重要的支柱產(chǎn)業(yè)。其中，僅有10%的溫泉開發(fā)成熟，絕大部分處于淺開發(fā)或待開發(fā)的狀態(tài)，發(fā)展?jié)摿薮蟆Ｄ壳?，已在明月山溫泉和廬山星子溫泉試點省級溫泉旅游度假區(qū)建設(shè)，為了將江西建成全國著名的溫泉度假旅游勝地和溫泉旅游產(chǎn)業(yè)強省，全省將建設(shè)7個溫泉旅游度假 （示范）區(qū)，15個溫泉旅游特色鎮(zhèn)，36個重點溫泉旅游度假村，累計帶動社會投資1000億元。規(guī)劃到2013年，全省溫泉旅游實現(xiàn)年接待游客1200萬人次，溫泉旅游綜合收入110億元，占全省旅游總收入的8%，直接間接就業(yè)人數(shù)達到36萬。通過三至五年的努力，把江西建成全國著名的溫泉度假旅游勝地和溫泉旅游產(chǎn)業(yè)強省。既占世界文化景觀之秀美，又領(lǐng)中國最大淡水湖之浩淼，集名山、名湖、名瀑、名泉、名人、名鎮(zhèn)、名寺、名觀于一地，旅游資源得天獨厚，異常豐富，素以數(shù)量多、種類全、品味高而著稱。全縣景區(qū)面積達200平方公里，占廬山山體的51%和鄱陽湖水域的10%，現(xiàn)已開發(fā)出秀峰、觀音橋、太乙村、桃花源、溫泉度假村、南康古城、水上樂園、沙湖山濕地生態(tài)旅游候鳥觀賞區(qū)等十大景區(qū)，80多處景點、400多個景物景觀。近年來，星子縣委、縣政府根據(jù)全縣旅游資源擁有情況，相繼提出了“大辦旅游”和“旅游興縣”發(fā)展戰(zhàn)略，星子縣旅游業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)了前所未有的發(fā)展態(tài)勢，旅游經(jīng)濟迅速成為縣域經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。近幾年來，全縣已累計引進旅游項目60多個。自2007年以來，星子縣先后獲得“中國生態(tài)旅游大縣”、“中國十佳休閑旅游名縣”、“中國最具發(fā)展?jié)摿Φ穆糜未罂h”、“中國最具魅力的旅游大縣”和“江西旅游強縣”等稱號。到明年，還將有1家白金五星級、1家五星級和3家四星級賓館已對外試營業(yè)。旅游行業(yè)直接吸收社會就業(yè)人員近萬名，初步完成了從“接待事業(yè)型”到“一般產(chǎn)業(yè)型”，再到培育“支柱產(chǎn)業(yè)型”的轉(zhuǎn)變升級過程。本項目預(yù)測采用星子縣統(tǒng)計數(shù)據(jù)為基準，經(jīng)統(tǒng)計軟件試驗，采用基年（2003年）為數(shù)據(jù)點1，其它根據(jù)年限遞增，更符合實際，且數(shù)據(jù)更為精確。一元回歸預(yù)測模型本次預(yù)測中，采用線性模型、一元二次模型進行的回歸預(yù)測圖見下圖